TJ 93008, 3 sept. 2025, RG 25/06746

TRIBUNAL DE PROXIMITE
DE SAINT DENIS
[Adresse 1]
[Localité 1]

Téléphone : [XXXXXXXX01]
Télécopie : [XXXXXXXX02]
@ : [Courriel 1]

REFERENCES : N° RG 25/06746 - N° Portalis DB3S-W-B7J-3LVC

Minute : 25/00942

S.A. D’HLM ESPACIL HABITAT
Représentant : Me Martine KALAYAN DRILLAUD, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C2521

C/

Monsieur [C] [K] [E] [B]

Exécutoire, copie, dossier
délivrés à :
Me Martine KALAYAN DRILLAUD

Copie certifiée conforme délivrée à :
Monsieur [C] [K] [E] [B]

Le

JUGEMENT DU 03 Septembre 2025

Jugement rendu par décision contradictoire et en premier ressort et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité en date du 03 Septembre 2025;

Par Madame Mylène POMIES, en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Erica KISNORBO, greffier ;

Après débats à l'audience publique du 30 Juin 2025 tenue sous la présidence de Madame Mylène POMIES juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Erica KISNORBO, greffier ;

ENTRE DEMANDEUR :

S.A. D’HLM ESPACIL HABITAT
[Adresse 2]
[Adresse 2]
[Localité 2]
représentée par Me Martine KALAYAN DRILLAUD, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C2521

D'UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Monsieur [C] [K] [E] [B]
[Adresse 3]
[Localité 1]
comparant

D'AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous seing privé en date du 13 septembre 2023 à effet du 21 septembre 2023, la SA d’HLM ESPACIL HABITAT a donné en location un logement à Monsieur [K] [E] [B] situé dans une résidence universitaire du [Adresse 3], [Localité 1], pour un loyer mensuel de 381,38 euros, hors charges.

Par acte de commissaire de justice du 15 avril 2024, la SA d’HLM ESPACIL HABITAT a fait signifier au locataire le non renouvellement du bail pour le 20 septembre 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 14 mai 2025, la SA d’HLM ESPACIL HABITAT a fait assigner Monsieur [K] [E] [B] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bobigny, siégeant au tribunal de proximité de Saint-Denis, aux fins de voir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :

- ordonner l'expulsion du preneur et de tout occupant de son chef sans délai avec le concours de la force publique si besoin est, compte tenu de son occupant sans droit ni titre des lieux depuis la fin du contrat,
- ordonner la séquestration des meubles en tel lieu qu'il lui plaira, aux frais et aux risques du défendeur,
- condamner Monsieur [K] [E] [B] à lui payer au titre des loyers et indemnités d’occupation impayés la somme de 574,44 euros avec intérêts légaux à compter de l’assignation, ainsi qu'une indemnité d'occupation jusqu'à libération effective des lieux d'un montant mensuel égal au montant du loyer comme si le contrat s'était poursuivi,
- condamner le défendeur à lui payer la somme de 1 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, la SA d’HLM ESPACIL HABITAT expose que le contrat a pris fin et que Monsieur [K] [E] [B] occupe les lieux sans droit ni titre alors au surplus qu’une dette locative s’est constituée.

A l'audience du 30 juin 2025, la SA d’HLM ESPACIL HABITAT, représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance, sauf à renoncer à sa demande au titre de la dette locative qui a été soldée. Elle s’est opposée aux délais pour quitter les lieux sollicités par le défendeur.

Monsieur [K] [E] [B], comparant en personne, a expliqué qu’il avait adressé son certificat de scolarité et qu’il n’a reçu aucun courrier avant l’assignation. A titre reconventionnel il sollicite un délai pour quitter les lieux, précisant percevoir un salaire de 1 035 euros par mois.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 3 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande d’expulsion

L'article L631-12 du code de la construction et de l'habitation dispose que la résidence universitaire est un établissement destiné au logement collectif à titre de résidence principale dans des immeubles comportant à la fois des locaux privatifs, meublés ou non, et des locaux affectés à la vie collective. Cet établissement accueille des étudiants, des personnes de moins de trente ans en formation ou en stage et des personnes titulaires d'un contrat de professionnalisation ou d'apprentissage. A titre exceptionnel, cet établissement peut accueillir des enseignants et des chercheurs. Ces résidences peuvent faire l'objet d'une convention conclue en application de l'article L. 831-1 lorsqu'elles bénéficient d'une autorisation spécifique délivrée par le représentant de l'Etat dans le département.
Les modalités d'octroi de cette autorisation spécifique sont définies par décret. Les occupants ne bénéficient pas du droit au maintien dans les lieux.
Le contrat de location a une durée maximale d'un an. Il peut être renouvelé dès lors que l'occupant continue à remplir les conditions précisées au présent article. Le résident ne peut ni céder le contrat de location ni sous-louer le logement.

Ainsi, il est soumis à une réglementation spécifique qui exclut le droit au maintien dans les lieux de l’occupant et il échappe aux dispositions protectrices de l’article L.632-1 du code de la construction et de l’habitation relatif à la protection des occupants de certains meublés ainsi qu'au titre Ier bis précité de la loi du 6 juillet 1989 à l’exception de l’article 24 de ladit loi.

En l'espèce, le contrat de résidence du 13 septembre 2023 à effet du 21 septembre 2023 contient une durée maximale de 12 mois.

Par acte de commissaire de justice signifié le 14 avril 2024 à l’étude du commissaire de justice, la SA d’HLM ESPACIL HABITAT a signifier la fin du contrat pour le 20 septembre 2024. Il est établi par la présente procédure et les débats que Monsieur [K] [E] [B] occupe toujours les lieux. L’absence effective de remise de la signification du non renouvellement du bail n’entraînant aucune conséquence juridique quant à la remise en question de la fin du bail, étant précisé que le défendeur ne justifie pas ne pas avoir reçu l’avis de passage du commissaire de justice dans sa boîte aux lettres, Monsieur [K] [E] [B] est sans droit ni titre depuis le 21 septembre 2024, le bail ayant pris fin le 20 septembre 2024.

En conséquence il convient d'ordonner son expulsion ainsi que l'expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifiant que le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution soit réduit ou supprimé, il convient d'indiquer que passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d'avoir à libérer les lieux, il pourra être procédé à cette expulsion, avec le concours de la force publique.

Il sera rappelé enfin que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution dont l’application relève, en cas de difficulté -laquelle n'est à ce stade que purement hypothétique-, de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.

Sur la demande reconventionnelle de délais pour quitter les lieux

Aux termes des dispositions combinées des articles L.412-3 et L.412-4 du code des procédures civiles d'exécution, le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l'expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. Le juge qui ordonne l'expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions.
Cette disposition n'est pas applicable lorsque le propriétaire exerce son droit de reprise dans les conditions prévues à l'article 19 de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 portant modification et codification de la législation relative aux rapports des bailleurs et locataires ou occupants de locaux d'habitation ou à usage professionnel et instituant des allocations de logement, lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l'article L. 442-4-1 du code de la construction et de l'habitation n'a pas été suivie d'effet du fait du locataire ou lorsque ce dernier est de mauvaise foi.

Les deux premiers alinéas du présent article ne s'appliquent pas lorsque les occupants dont l'expulsion a été ordonnée sont entrés dans les locaux à l'aide de manouvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

La durée des délais prévus à l'article L. 412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an.

Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l'occupant dans l'exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l'occupant, notamment en ce qui concerne l'âge, l'état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d'eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l'occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L.441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l'habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés.

En l'espèce, Monsieur [K] [E] [B] déclare bénéficier d’un CDI rémunéré 1 035 euros en plus de la poursuite de ses études. Toutefois, ce seul élément résultant des seules déclarations du défendeur ne peut justifier l’octroi de délais pour quitter les lieux, faute de justifier d’une recherche de logement, alors au surplus qu’il va bénéficier du délai de deux mois du commandement de quitter les lieux et de la trêve hivernale.

En ces conditions, il ne lui sera pas accordé de délai supplémentaire.

Sur la demande en paiement de l'indemnité d'occupation

Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du contrat de résidence constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. Au delà de cet aspect indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l'espèce, la SA d’HLM ESPACIL HABITAT produit un décompte démontrant que Monsieur [K] [E] [B] n’est redevable d’aucune somme à la date du 30 juin 2025.

Monsieur [K] [E] [B] sera condamné au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle pour la période courant du 1er juillet 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le contrat de résidence s'était poursuivi.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [K] [E] [B], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la SA d’HLM ESPACIL HABITAT les frais exposés par elle dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 300 euros lui sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe réputé contradictoire et en premier ressort,

Constate la fin du contrat de résidence conclu le 13 septembre 2023 à effet du 21 septembre 2023 entre la SA d’HLM ESPACIL HABITAT et Monsieur [K] [E] [B] concernant la chambre située au [Adresse 3], [Localité 1], à compter du 20 septembre 2024 ;

Déboute Monsieur [K] [E] [B] de sa demande de délais pour quitter les lieux ;

Ordonne en conséquence à Monsieur [K] [E] [B] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente décision ;

Dit qu’à défaut pour Monsieur [K] [E] [B] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SA d’HLM ESPACIL HABITAT pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

Déboute la SA d’HLM ESPACIL HABITAT de sa demande de suppression du délai prévu par les articles L. 412-1 et L. 412-2 du code des procédures civiles d’exécution  ;

Dit n'y avoir lieu à ordonner l'enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place et rappelle que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;

Condamne Monsieur [K] [E] [B] à verser à la SA d’HLM ESPACIL HABITAT une indemnité mensuelle d’occupation d'un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, à compter du 1er juillet 2025 (actuellement 574,44 euros) et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l'expulsion) ;

Condamne Monsieur [K] [E] [B] à verser à la SA d’HLM ESPACIL HABITAT une somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne Monsieur [K] [E] [B] aux dépens ;

Rappelle que la présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Juge des contentieux de la protection et le Greffier susnommés.

Le greffier Le juge des contentieux de la protection