TJ 93008, 3 sept. 2025, RG 24/09247

TRIBUNAL DE PROXIMITE
DE SAINT DENIS
[Adresse 1]
[Localité 1]

Téléphone : [XXXXXXXX01]
Télécopie : [XXXXXXXX02]
@ : [Courriel 1]

REFERENCES : N° RG 24/09247 - N° Portalis DB3S-W-B7I-2AVR

Minute : 25/921

S.A.S. FONCIERE CRONOS
Représentant : Me Christine GALLON, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P0431
Aucune IN’LI PROPERTY MANAGEMENT
Représentant : Me Christine GALLON, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P0431

C/

Monsieur [I] [N]
Madame [K] [L] [E]
Représentant : Me Jeanne-céline MBENOUN, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : PB247

Exécutoire, copie, dossier
délivrés à :
Me Christine GALLON

Copie certifiée conforme délivrée à :
Monsieur [I] [N]
Me Jeanne-Céline MBENOUN

Le

JUGEMENT DU 03 septembre 2025

Jugement rendu par décision réputée contradictoire et en premier ressort et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité en date du 03 septembre 2025;

Par Madame Mylène POMIES, en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Erica KISNORBO, greffier ;

Après débats à l'audience publique du 30 Juin 2025 tenue sous la présidence de Madame Mylène POMIES juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Erica KISNORBO, greffier ;

ENTRE DEMANDEURS :

S.A.S. FONCIERE CRONOS
[Adresse 2]
[Adresse 2]
[Localité 2]
représentée par Me Christine GALLON, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P0431

IN’LI PROPERTY MANAGEMENT
[Adresse 3]
[Adresse 3]
[Localité 2]
représenté par Me Christine GALLON, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P0431

D'UNE PART

ET DÉFENDEURS :

Monsieur [I] [N]
[Adresse 4]
[Localité 3]
non comparant

Madame [K] [L] [E]
[Adresse 4]
[Localité 3]
assistée par Me Jeanne-Céline MBENOUN, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : PB247

D'AUTRE PART EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Par contrat sous seing privé en date du 19 juin 2013, la SA OGIF devenue IN’LI a donné à bail à Monsieur [I] [N] et Madame [K] [L] [E] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 4], [Localité 3], pour un loyer mensuel de 563,37 euros outre une provision sur charges. La SAS FONCIERE CRONOS est venue aux droits du bailleur.

Des loyers étant demeurés impayés, la SAS FONCIERE CRONOS a fait signifier par acte de commissaire de justice un commandement de payer la somme de 4 396,28 euros, à titre principal, correspondant à l’arriéré locatif, terme de juillet 2024 et visant la clause résolutoire contractuelle, le 16 juillet 2024.

Par actes de commissaire de justice en date des 26 et 30 septembre 2024, la SAS FONCIERE CRONOS a fait assigner Monsieur [I] [N] et Madame [K] [L] [E] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bobigny siégeant au tribunal de proximité de Saint-Denis aux fins de voir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :

- constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties sur le fondement de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et de prononcer à titre subsidiaire la résiliation judiciaire du bail aux torts du preneur,
- ordonner l'expulsion des preneurs et de tout occupant de leur chef avec le concours de la force publique et d'un serrurier si besoin est,
- ordonner le transport et la séquestration des meubles en tel lieu qu'il lui plaira, aux frais et aux risques des défendeurs,
- condamner solidairement Monsieur [I] [N] et Madame [K] [L] [E] à lui payer les loyers et charges impayés à août 2024, soit la somme de 5 087,68 euros, sous réserve des loyers à échoir, ainsi qu'une indemnité d'occupation jusqu'à libération effective des lieux d'un montant mensuel égal au montant du loyer et des charges si le bail s'était poursuivi,
- condamner solidairement Monsieur [I] [N] et Madame [K] [L] [E] à lui payer la somme de 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer.

Au soutien de ses prétentions, la SAS FONCIERE CRONOS expose que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail délivré le 16 juillet 2024.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été porté à la connaissance des parties à l’audience.

Madame [K] [L] [E] a été déclarée recevable en sa déclaration de surendettement le 9 décembre 2024 et le 3 mars 2025, la commission de surendettement a approuvé les mesures imposées à cette dernière pour la créance du bailleur à hauteur de 5 505 euros.

Appelée à l'audience du 9 décembre 2024, l'affaire a fait l'objet de trois renvois pour être finalement retenue à l'audience du 30 juin 2025.

A cette audience, la SAS FONCIERE CRONOS, représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de ses conclusions déposées à l’audience et soutenues oralement, et a actualisé sa créance à la somme de 5 832,78 euros, selon décompte en date du 1er juillet 2025 hors frais de poursuite. Elle s’est opposée à l’octroi de délais de paiement qui pourraient être accordés ainsi qu’à la suspension des effets de la clause résolutoire. Elle reprend ses prétentions formulées dans son acte introductif d’instance, sauf à demander le rejet des prétentions de la défenderesse.

Au soutien de ses demandes et en substance, elle soutient que la procédure de surendettement est sans effet sur l’acquisition de la clause résolutoire dont la date est antérieure à la procédure. Elle ajoute que le compte est débiteur depuis plus de 2 ans, et que la dette a augmenté depuis la délivrance du commandement de payer et ce malgré un rappel de prestations sociales important. Elle souligne que la défenderesse a attendu d’être assignée et dans le cadre seulement de ses 2èmes conclusions récapitulatives pour évoquer des désordres dans le logement qui lui causeraient un préjudice qui n’est pas démontré. Elle soutient que Madame [E] ne l’a jamais informée de ses prétendus désordres alors au surplus qu’elle n’était pas présente lors de la visite des services de la mairie qui font état d’anomalies qui n’établissent aucunement une indécence. Elle soutient que les constatations du service municipal permet de relever un défaut d’entretien de la locataire. Elle met en avant la souscription d’un contrat d’entretien et de maintenance et de dépannage des installations de ventilation de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire souscrit par ses soins avec la société PROXISERVE qui est d’ailleurs intervenue dans le logement litigieux. Elle s’oppose à la demande de travaux, faute pour la défenderesse de justifier du caractère indécent du logement et à la demande d’expertise, qui n’a pas à être ordonnée pour suppléer la carence de Madame [E] dans l’administration de la preuve.

Madame [K] [L] [E], présente et assistée de son conseil, a sollicité le bénéfice de ses conclusions déposées à l’audience et soutenues oralement.
Elle demande au juge, au visa des articles 6 et 24 de la loi du 6 juillet 1989, 1103 et 1231-1 du code civil, 145 du code de procédure civile, L131-1 etL412-3 et 4 du code des procédures civiles d’exécution, de:

- suspendre les effets de la clause résolutoire, et débouter le demandeur de ses prétentions,
- lui accorder le bénéfice des mesures imposées par la commission de surendettement,
- débouter le bailleur de sa demande en résiliation judiciaire,
et à titre subisidiaire lui accorder les plus larges délais pour quitter les lieux,
à titre reconventionnel,
- déclarer que le bailleur a manqué à ses obligations,
- déclarer que tous les désordres constatés dans le logement sont totalement imputables au bailleur et rendent indécent et insalubre le logement ce qui trouble gravement la locataire dans la jouissance du bien,
- condamner le bailleur à lui verser la somme de 5 000 euros en réparation de son préjudice,
- condamner le bailleur à réaliser les travaux prescrits par le service de lutte contre l’habitat indigne de la mairie, sous astreinte de 200 euros par jour de retard à compter de la signification de la présente décision
- ordonner au bailleur de prendre toute les précautions nécessaires pour assurer la sécurité de la locataire,
en tout état de cause, débouter le demandeur de ses prétentions au titre des frais irrépétibles et des dépens, et déclarer que compte tenu des circonstances, la décision ne sera pas assortie de l’exécution provisoire.

Au soutien de ses prétentions et en substance, elle fait valoir que l’usurpation de son identité a entraîné une suspension du versement des prestations sociales qui a entraîné la constitution de la dette locative alors que pendant plus de 10 ans elle a payé son loyer sans difficulté. Elle souligne que les mesures imposées par la commission de surendettement s’imposent au bailleur et entraînent la suspension de la clause résolutoire. Elle fait valoir qu’elle est une locataire de bonne foi car elle a repris le paiement du loyer résiduel, et que malgré l’absence de ressources pendant un certain délai, elle a évité une aggravation de la dette. Sur sa demande de délais pour quitter les lieux, elle met en avant sa situation actuelle précaire, étant en arrêt maladie depuis le 26 octobre 2024 et ne percevant pas encore ses indemnités journalière avec la charge de 4 enfants mineurs.
Sur ses demandes reconventionnelles, elle soutient avoir signalé à plusieurs reprises au bailleur des désordres dans le logement qui sont restées sans réponse de sorte que les services de lutte contre l’habitat indigne de la mairie de [Localité 3] ont constaté de nombreux désordres dont le bailleur est responsable, désordres qui lui causent un préjudice, notamment le défaut d’aération, l’absence de ventilation, la présence de moisissures qui impactent fortement son enfant souffrant d’une pathologie respiratoire chronique.
Elle ajoute que Monsieur [N] a quitté le logement en 2021 et qu’elle assume seule les frais afférents au logement.
Monsieur [R] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter bien que régulièrement cité.
Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, il est renvoyé aux conclusions déposées et développées oralement à l’audience.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 3 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Il convient de rappeler par ailleurs que conformément aux prescriptions de l'article 446-2 du code de procédure civile relatives à la structuration des écritures, il ne sera pas tenu compte des moyens figurant dans le dispositif par plus que des prétentions figurant dans la discussion des conclusions. Aussi il ne sera pas statué sur la demande d’expertise non reprise dans le dispositif.

Enfin, le juge rappelle qu’il n’est pas tenu de statuer sur les demandes de “déclarer” qui ne sont pas, hors les cas prévus par la loi, des prétentions en ce qu'elles ne sont pas susceptibles d'emporter des conséquences juridiques mais constituent, en réalité, les moyens invoqués par les parties au soutien de leurs demandes.

Sur la recevabilité de l'action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Seine Saint-Denis par la voie électronique le 30 septembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 9 décembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la SAS FONCIERE CRONOS justifie avoir saisi la caisse des allocations familiales le 17 juillet 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 26 septembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.
L’action est donc recevable.

Sur l'acquisition de la clause résolutoire valant résiliation du bail et sa suspension

L’une des obligations essentielles du preneur d'un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Aux termes de l'article 1224 du code civil, la résolution d'un contrat résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. L'article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l'exécution réciproque du contrat, il n'y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n'ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

En matière de bail, l'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige dispose que tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie et que cette clause ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l'espèce, le bail conclu le 19 juin 2013 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 16 juillet 2024, pour la somme en principal de 4 396,28 euros. Ce commandement rappelle la mention que le locataire dispose d'un délai de deux mois pour payer sa dette, comporte le décompte de la dette et l'avertissement qu'à défaut de paiement ou d'avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s'expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d'expulsion, outre la mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département aux fins de solliciter une aide financière et de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l'article 1343-5 du code civil. Il est ainsi régulier en sa forme.

Il correspond par ailleurs bien à une dette justifiée à hauteur du montant des loyers échus et impayés (voir ci-après au titre de la demande en paiement) et est ainsi valable.

Ce commandement est enfin demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 16 septembre 2024 compte tenu des règles de computation des délais des articles 641 et 642 du code de procédure civile, la décision de recevabilité de la procédure de surendettement dont la date du 9 décembre 2024 est postérieure audit délai de deux mois est sans effet sur l’acquisition de la clause résolutoire.

Madame [E] justifie de mesures imposées par la commission de surendettement en date du 3 mars 2025.

En l’espèce, bien que la dette soit importante, au regard du décompte produit qui établit une reprise du paiement du loyer courant et de la provision sur charges, aide pour le logement déduite, de l’ancienneté du bail et de la capacité de la locataire à honorer le paiement de sa dette, il convient de faire droit à sa demande de suspension des effets de la clause résolutoire.

En conséquence les effets de l’acquisition de la clause résolutoire seront suspendus.

Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Monsieur [I] [N] et Madame [K] [L] [E] sont redevables des loyers impayés en application des articles 1103 du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. Au delà de cet aspect indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l’espèce la SAS FONCIERE CRONOS produit un décompte démontrant que Monsieur [I] [N] et Madame [K] [L] [E] restent lui devoir la somme de 5 832,78 euros à la date du 1er juillet 2025 (en ce exclus les frais de poursuite).

Pour la somme au principal, Monsieur [I] [N], non comparant, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette. Il n’est au surplus aucunement démontré qu’il n’est plus tenu au paiement du loyer, son départ des lieux n’ayant pas été régularisé par un congé délivré au bailleur.

Madame [K] [L] [E] ne conteste pas le montant de l’arriéré locatif.

Ils seront donc condamnés au paiement de la somme de 5 832,78 euros. Ils y seront condamnés solidairement compte tenu de la clause de solidarité stipulée au contrat.

Monsieur [I] [N] et Madame [K] [L] [E] seront également condamnés solidairement au paiement à compter du 2 juillet 2025, en lieu et place des loyers et charges, d’une indemnité mensuelle d’occupation qu'il convient de fixer au montant du loyer qui aurait été dû en l’absence de résiliation et des charges mensuelles dûment justifiées, et ce jusqu'à la libération effective des lieux.

Sur la demande de délais de paiement

Les articles 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989 disposent que le juge peut, même d'office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, aux locataires en situation de régler leur dette locative, à la condition, que ceux-ci aient repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience.

En vertu de l’article 24 VI de cette même loi, par dérogation à la première phrase du V, lorsqu'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation a été ouverte au bénéfice du locataire et qu'au jour de l'audience, le locataire a repris le paiement du loyer et des charges, le juge qui constate l'acquisition de la clause de résiliation de plein droit du contrat de location statue dans les conditions suivantes :
(...) 2° Lorsqu'un plan conventionnel de redressement prévu à l'article L. 732-1 dudit code a été approuvé ou que la commission de surendettement des particuliers a imposé les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4 et L. 733-7 du même code, dont le bailleur a été avisé, le juge accorde les délais et modalités de paiement de la dette locative contenus dans le plan ou imposés par la commission de surendettement des particuliers.

En l'espèce, Madame [E] a été déclarée recevable le 9 décembre 2024 en sa demande de traitement de sa situation de surendettement, et justifie de mesures imposées en date du 3 mars 2025. Par ailleurs, au regard du décompte produit, elle a repris le paiement du loyer courant et de la provision sur charges, aide pour le logement déduite.

Aussi conformément aux dispositions précitées, il convient d’accorder des délais de paiement dans les termes du dispositif en application de l’article 24 VI 2° de la loi du 6 juillet 1989, selon les modalités fixées par cette décision.

Toutefois, en cas de non paiement des mensualités ou du loyer courant, selon les modalités ci-dessus rappelées, la résiliation reprendra ses effets et en l’absence de départ volontaire, il pourra être procédé à leur expulsion, et de tout occupant de leur chef, avec assistance de la force publique le cas échéant.

Sur la demande indemnitaire

L’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale, défini par un seuil maximal de consommation d'énergie finale par mètre carré et par an, et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation.

L’article 2 du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent dispose que le logement doit satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires :
(...) 3. Les dispositifs de retenue des personnes, dans le logement et ses accès, tels que garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons, sont dans un état conforme à leur usage ;
4. La nature et l'état de conservation et d'entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires ;
(...)

L’indemnisation des troubles de jouissance subis par des locataires du fait du manquement du bailleur à son obligation de délivrance d'un logement décent n'est pas subordonnée à une mise en demeure préalable du bailleur (Cass 21 décembre 2017).

En cas de méconnaissance par le bailleur de son obligation, le locataire peut solliciter l'indemnisation pour les préjudices subis tels que la restriction d'usage ou le préjudice d'agrément.

Il sera rappelé enfin qu'il appartient au locataire qui agit à l'encontre de son bailleur de rapporter la preuve des troubles de jouissance qu'il invoque, étant rappelé qu'aux termes de l'article 1382 du code civil, les présomptions qui ne sont pas établies par la loi, sont laissées à l'appréciation du juge, qui ne doit les admettre que si elles sont graves, précises et concordantes.

Enfin il est constant que si le juge ne peut refuser d'examiner une pièce régulièrement versée aux débats et soumise à la discussion contradictoire, il ne peut se fonder exclusivement sur une expertise réalisée à la demande de l'une des parties, ce qui me semble être le cas d’un rapport du service d’hygiène d’une commune, qui doit donc être corroboré par au moins un élément extérieur (Ch. mixte, 28 sept. 2012, n° 11-18.710).

En l’espèce, Madame [K] [L] [E] réclame le versement d’une indemnité de 5 000 euros en réparation du préjudice de jouissance qu’elle allègue. Elle s’appuie sur le rapport établi par le service de lutte contre l’habitat indigne lors de sa visite du logement litigieux le 17 octobre 2024 qui constate :
- un système de ventilation défaillant,
- une humidité dans toutes les pièces avec décollement du papier peint et des sols et une absence de barrette aux fenêtres.
Plus particulièrement, le service constate des désordres :
- dans la chambre 1 : moisissures, humidité mesurée à 100 %, décollement du papier peint, absence de barrettes aux fenêtres,
- dans la salle de bain : potentiel dégât des eaux, plafond gondolé, baignoire cassée, VMC dysfonctionnelle, décollement du sol,
- dans la chambre 2 : murs gondolés, présence d’humidité, absence de barrettes aux fenêtres,
- dans la cuisine : absence de barrettes aux fenêtres, présence d’humidité, VMC dysfonctionnelle.
Aucun désordre n’a été constaté dans le salon.

Par ailleurs, par un courriel du 24 octobre 2024, Madame [E] a formulé une demande d’intervention dans le logement compte tenu de son état, joignant des photographies de parties du logement portant sur des zones où apparaissent des moisissures, sur une zone d’un mur et aux abords d’une fenêtre.

A cet égard, ces photographies, dont il ne peut être contesté qu’elles concernent le logement litigieux, corroborent les constatations du service d’hygiène de la mairie quant à un problème de ventilation dans le logement qui est un facteur de création d’humidité et de moisissures, de la responsabilité du bailleur. Toutefois, ces photographies et le rapport précité permettent également de constater que les bouches d’aération sont obstruées par de la saleté, de sorte que ce défaut d’entretien du locataire concourt à la réalisation des désordres dont il convient d’en tenir compte. Toutefois il n’est aucunement justifié en quoi l’absence de barrettes aux fenêtres serait à l’origine des désordres relevés, aucune explication n’étant fournie par les services techniques de la mairie à l’appui de ces constatations.

La présence de moisissures, d’humidité, de revêtements gondolés, dont la cause provient en partie d’un défaut de ventilation adaptée à la charge du bailleur, établit l’indécence du logement dont le préjudice doit être réparé par le bailleur, préjudice résultant d’un préjudice d’agrément au titre de murs et sols dégradés, et d’un préjudice tenant au risque de survenue ou d’aggravation de maladie pulmonaire, d’asthme et d’allergie, alors au surplus que la locataire justifie de l’état de santé fragile d’un enfant en lien avec ces pathologies respiratoires suivant certificat médical.

Sur l’évaluation du préjudice, il convient de relever qu’aucune pièce ne permet de considérer que Madame [E] a informé le bailleur de ces désordres avant son courriel du 24 octobre 2024. Aussi, il ne peut être reproché au bailleur de n’avoir pas procédé à des réfections avant cette date. Le préjudice réparable s’étend ainsi à compter du mois d’octobre 2024, date du rapport de la mairie également. Sur sa durée, le bailleur justifie de l’installation le 15 mai 2025 de 6 nouvelles entrées d’air autoréglables (réception sans réserve des travaux), afin de ventiler au mieux le logement dont le dysfonctionnement est responsable de la présence d’humidité et de l’apparition de moisissures dans le logement. Par ailleurs, il produit un avant projet de travaux de réhabilitation de la résidence dont une partie de travaux sera dédiée à l’isolation des murs extérieurs, mais aussi à la réfection des sytèmes de ventilation, jugés défaillants par le service de la commune ayant établi le rapport précité. Aussi, une partie des désordres a cessé à compter du mois de mai 2025.

Sur le montant du préjudice, Madame [E] ne fait que réclamer la somme de 5 000 euros sans l’étayer. Les photographies produites ainsi que les photographies présentes dans le rapport ne permettent pas de considérer que tous les murs sont impactés, seules quelques zones étant concernées, alors au surplus que le salon est préservé de désordres.

Compte tenu de la nature des désordres constatés, la possibilité d’habiter les lieux malgré les désordres, la durée du trouble, la surface concernée par ledit trouble, et l’implication de la locataire dans les désordres en raison de son défaut d’entretien, le dommage sera évalué à 130 euros par mois d’octobre 2024 à mai 2025, puis à 90 euros par mois jusqu’à la date de la décision, soit un préjudice indemnisable de 1 310 euros.

En conséquence, la SAS FONCIERE CRONOS sera condamnée à payer à Madame [K] [L] [E] la somme de 1 310 euros en réparation de son préjudice de jouissance.

Sur la demande de travaux

En matière d'indécence, l'article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit deux sanctions, dont l’une consiste pour le locataire à demander au bailleur ou à exiger judiciairement de lui une mise en conformité des locaux lorsque le logement loué ne satisfait pas aux normes de décence fixées par les textes.

En l’espèce Madame [K] [L] [E] demande la condamnation du bailleur à réaliser les travaux prescrits par le service de lutte contre l’habitat indigne de la mairie de [Localité 3]. Toutefois d’une part, la SAS FONCIERE CRONOS justifie avoir procédé à l’installation de six entrées d’air aux fenêtres du logement pour améliorer la ventilation du logement à l’origine des désordres. Par ailleurs, elle justifie d’un projet de réhabilitation complète de l’immeuble et notamment en ce qui concerne l’isolation extérieure de l’immeuble et le système de ventilation, répondant ainsi aux préconisations du service d’hygiène de la mairie.

En conséquence la demande de travaux ne peut qu’être rejetée, le bailleur y ayant répondu ou étant sur le point d’y répondre de manière durable.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [I] [N] et Madame [K] [L] [E], parties perdantes, supporteront in solidum la charge des dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

L’équité justifie de ne pas faire droit à la demande formée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile et la nature du litige ne justifie pas de l’écarter
PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe réputé contradictoire et en premier ressort,

Constate que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 19 juin 2013 entre la SAS FONCIERE CRONOS et Monsieur [I] [N] et Madame [K] [L] [E] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 4], [Localité 3] sont réunies à la date du 16 septembre 2024 ;

Condamne solidairement Monsieur [I] [N] et Madame [K] [L] [E] à verser à la SAS FONCIERE CRONOS la somme de 5 832,78 euros (décompte arrêté au 1er juillet 2025, incluant la mensualité de juin 2025) ;

Rappelle que les paiements intervenus postérieurement au décompte viennent s’imputer sur les sommes dues conformément à l’article 1342-10 du code civil et viennent ainsi en déduction des condamnations ci-dessus prononcées ;

Autorise Monsieur [I] [N] et Madame [K] [L] [E] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 13 mensualités de 423,46 euros chacune et une 14ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts, conformément aux mesures imposées par la commission de surendettement ;

Précise que chaque mensualité devra intervenir avant le 15 de chaque mois jusqu'à extinction de la dette et pour la première fois le 15 du mois suivant la signification du présent jugement ;

Suspend les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

Dit que si les délais accordés sont entièrement respectés, outre le paiement du loyer et des charges courantes, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

Rappelle qu'en application de l'article R. 824-29 du code de la construction et de l'habitation, sous réserve du respect de ce plan d'apurement, l'aide personnelle au logement est maintenue ou rétablie dans les conditions prévues à l'article R. 824-26 ;

Dit qu'en cas de respect par Monsieur [I] [N] et Madame [K] [L] [E] de ces délais accordés selon les modalités prévues dans le cadre de la procédure de surendettement et du paiement des loyers courants, la résiliation du bail sera réputée n'avoir jamais été acquise ;

Dit qu'à défaut d'un seul versement à son échéance selon les modalités prévues dans le cadre de la procédure de surendettement ou du loyer courant, la totalité de la dette deviendra immédiatement exigible et la résiliation reprendra tous ses effets, et :
- qu'à défaut pour Monsieur [I] [N] et Madame [K] [L] [E] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la SAS FONCIERE CRONOS puisse faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de leur chef, conformément à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est, étant rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;
- que Monsieur [I] [N] et Madame [K] [L] [E] seront solidairement condamnés à verser à la SAS FONCIERE CRONOS une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail à compter du 2 juillet 2025, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés à la SAS FONCIERE CRONOS ou à son mandataire ;

Condamne la SAS FONCIERE CRONOS à payer à Madame [K] [L] [E] la somme de 1 310 euros en réparation de son préjudice de jouissance ;

Rejette la demande de travaux ;

Déboute les parties de leurs autres demandes plus amples ou contraires ;

Dit n'y avoir lieu à paiement d'une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne in solidum Monsieur [I] [N] et Madame [K] [L] [E] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

Rappelle que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le juge des contentieux de la protection et le greffier susnommés.

Le greffier Le juge des contentieux de la protection