TJ 34172, 29 juill. 2025, RG 24/01279

N°Minute:25/01735
N° RG 24/01279 - N° Portalis DBYB-W-B7I-PCHG

LE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER
[Adresse 1]

JUGEMENT DU 29 Juillet 2025

DEMANDEUR:

Madame [A] [N], [Y] [C], demeurant [Adresse 2]

(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 20252011 du 05/02/2025 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de MONTPELLIER)
représentée par Me Nicolas GALLON, avocat au barreau de MONTPELLIER

DEFENDEUR:

Madame [R] [I], demeurant [Adresse 3]

représentée par Maître SCP LAFONT & ASSOCIES de la SCP LAFONT & ASSOCIES, avocats au barreau de

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Claire GUILLEMIN, Juge des contentieux de la protection au Tribunal Judiciaire de Montpellier
Greffier : Philippe REDON

DEBATS:

Audience publique du : 20 Mai 2025
Affaire mise en deliberé au 29 Juillet 2025

JUGEMENT :

Rendu par mise à disposition de la décision au greffe le 29 Juillet 2025 par
Claire GUILLEMIN, Président
assisté de Philippe REDON, greffier

Copie exécutoire délivrée à :
Copie certifiée delivrée à : Me Nicolas GALLON
Maître SCP LAFONT & ASSOCIES de la SCP LAFONT & ASSOCIES

Le 29 Juillet 2025

EXPOSE DU LITIGE

*FAITS ET PROCEDURE

Par contrat en date du 1er février 2020, Madame [R] [I] a donné à bail à Madame [A] [C] un immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 4], sis [Adresse 5] à [Localité 1] comprenant un garage, un parking et une cave, pour un loyer mensuel total de 510 euros, charges comprises.
Par ordonnance en date du 8 mars 2023, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Montpellier a notamment :
- constaté la résiliation du contrat de bail susvisé à compter du 2 mai 2022 ;
- constaté la décision de la commission de surendettement du 27 septembre 2022 prévoyant la suspension de la dette locative de Madame [A] [C], arrêtée au 19 juillet 2021, pour une durée de 24 mois ;
- déclaré Madame [A] [C] occupante sans droit ni titre à compter du 2 mai 2022 ;
- condamné Madame [A] [C] à payer à Madame [R] [I] la somme provisionnelle de 4 336 euros en arriéré de loyers, de charges et d’indemnité d’occupation échus arrêtés au 14 février 2023, mensualité du mois de décembre 2022 comprise.

Par acte de commissaire de justice en date du 24 mars 2023, Madame [A] [C] a reçu commandement de quitter les lieux au plus tard le 24 mai 2023.

Le 20 avril 2023 la CAF a établi un constat de non décence.

Par arrêté préfectoral n° 111-112 en date du 3 mai 2023, le bien susvisé a été déclaré insalubre par les services de l’Agence Régionale de Santé (ARS) Occitanie en raison de désordres mettant en danger la sécurité ou la sécurité physique de ses occupants.
Par procès-verbal en date du 26 mai 2023, il a été constaté la présence de Madame [A] [C] dans les lieux, qui a indiqué au commissaire de justice qu’elle quitterait l’appartement quand elle aurait trouvé un autre logement.

Par arrêté préfectoral n° 111-161 en date du 14 juin 2023, les propriétaires du bien, Monsieur [P] [I] et Madame [R] [I], ont été tenus de réaliser des travaux pour relever le logement de cet état d’insalubrité et de reloger ses occupants.
Par procès-verbal de reprise des lieux en date du 13 octobre 2023, il a été constaté que Madame [A] [C] a libéré le logement et a rendu les clés au commissaire de justice.

Par acte de commissaire de justice en date du 4 juillet 2024, Madame [A] [C] a fait assigner Madame [R] [I] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Montpellier aux fins d’obtenir des dommages et intérêts pour trouble de jouissance durant sa location, sur la période du mois de janvier 2020 au mois d’octobre 2023.

L’audience de plaidoirie s’est tenue le 20 mai 2025 et l’affaire a été mise en délibéré au 29 juillet 2025.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

A l’audience, représentée par son avocat se référant à ses conclusions, Madame [A] [C] sollicite du tribunal de :
- DIRE ET JUGER que le bailleur engage sa responsabilité pour avoir méconnu son obligation d’assurer aux preneurs la jouissance paisible du logement ;
- CONDAMNER Madame [R] [I] à lui payer la somme de 250 euros par mois de carence à titre de dommages et intérêts pour trouble de jouissance, soit depuis le mois de janvier 2020 au mois d’octobre 2023, la somme de 11 250 euros ;
- la DEBOUTER de l’intégralité de ses demandes reconventionnelles ;
- la CONDAMNER aux entiers dépens ;
- la CONDAMNER au paiement d’une somme de 2 400 euros au visa des articles 37 et 75 de la loi du 10 juillet 1991 dont Maitre Nicolas GALLON, avocat, pourra poursuivre personnellement le recouvrement en renonçant à la part contributive de l’Etat en application des dispositions de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991.

Au soutien de sa demande de dommages et intérêts pour trouble de jouissance, Madame [A] [C] expose, au visa de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 et à l’appui du rapport de l’ARS et des deux arrêtés d’insalubrité de mai et juin 2023, que le logement était affecté de graves désordres dont la plupart était de nature structurelle et donc présents depuis l’entrée dans les lieux en janvier 2020. Elle estime que la bailleresse a fait preuve d’une négligence fautive, l’obligeant à demeurer dans des lieux dangereux pour sa santé, ayant par ailleurs développé de l’asthme. N’ayant pas été relogée par Madame [R] [I], Madame [A] [C] a été contrainte de déménager du logement à ses frais. Elle précise également qu’en raison de l’état déplorable du logement, elle a perdu une partie de ses effets personnels. Elle ajoute qu’elle a déposé plainte à l’encontre de Madame [R] [I] et de son fils qui se sont montrés agressifs et véhéments à son égard, provoquant un retentissement psychologique lui occasionnant 5 jours puis 10 jours d’ITT, précisant qu’elle est en situation d’invalidité.

En réponse à la demande reconventionnelle de la défenderesse tendant au versement d’une indemnité d’occupation, Madame [A] [C] réplique, au visa de l’article 1219 du code civil, que la dette locative réclamée au titre des mois de mars, avril et mai 2023 a été incluse dans son dossier de surendettement pour une mesure de rétablissement personnel sans liquidation. Elle ajoute qu’antérieurement aux arrêtés d’insalubrité du 3 mai et du 16 juin 2023, le logement qu’elle occupait était déjà indécent et insalubre, ce qui justifie l’exception d’inexécution dont elle se prévaut.

A l’audience, représentée par son avocat se référant à ses conclusions, Madame [R] [I] demande au tribunal de :

A titre principal :
- DEBOUTER Madame [A] [C] de l’intégralité de ses demandes, fins et prétentions,
- CONDAMNER Madame [A] [C] à lui payer la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
A titre reconventionnel :
- CONDAMNER Madame [A] [C] à lui payer la somme de 1 530 euros au titre de l’indemnité d’occupation due, déduction faite des APL, pour la période de mars à mai 2023 inclus.
A titre subsidiaire :
- REDUIRE l’indemnisation du préjudice de jouissance subi par Madame [A] [C] à de plus justes proportions et en tous cas à une somme qui ne saurait excéder la somme totale due à Madame [R] [I] au titre des loyers et indemnités d’occupation non réglés antérieurement à l’arrêté d’insalubrité du 3 mai 2023 ;
- PRONONCER la compensation légale de l’indemnité allouée à Madame [A] [C] avec la somme de 4 886 euros due par elle à Madame [R] [I] ;
A titre plus subsidiaire, ECARTER l’exécution provisoire ;
A titre infiniment subsidiaire, ORDONNER la constitution d’une garantie réelle ou personnelle suffisante pour répondre de toutes restitutions à intervenir ou ORDONNER la consignation des indemnités pouvant être allouées à un compte séquestre.

Au soutien de sa demande principale, Madame [R] [I] rappelle l’ordonnance rendue par le juge des contentieux de la protection en date du 8 mars 2023 ayant prononcé la résiliation du bail. Pour s’opposer aux demandes de Madame [A] [C], elle distingue deux périodes d’occupation du bien. Elle estime d’abord que cette dernière, sur la période du mois de mai 2022 à octobre 2023, s’est maintenue illégalement dans les lieux, ce qui exclut tout manquement contractuel du bailleur à défaut de contrat de bail. Sur les manquements invoqués par la demanderesse antérieurement au mois de mai 2022, Madame [R] [I] estime que cette dernière ne démontre aucun préjudice des désordres qu’elle invoque, que la procédure d’insalubrité est postérieure à la résiliation du bail et qu’elle ne justifie ni de l’antériorité des désordres à son entrée dans les lieux ni d’avoir alerté d’une quelconque faute ou manquement en qualité de bailleur.

Pour faire valoir sa demande reconventionnelle tendant au versement d’une indemnité d’occupation, Madame [R] [I] indique, au visa de l’article L. 521-2 du code de la construction et de l’habitation, que Madame [A] [C] n’a réglé aucun loyer ni provision sur charges depuis le mois de février 2022 et qu’elle reste débitrice des loyers et charges des mois de mars, avril et mai 2023.

Pour motiver sa demande subsidiaire, Madame [R] [I] explique que si le préjudice de jouissance invoquée par Madame [A] [C] est effectivement caractérisé, il ne peut être supérieur à la dette locative antérieure à l’arrêté d’insalubrité. Elle estime ainsi qu’une compensation légale doit être opérée entre l’indemnisation du préjudice de jouissance de Madame [A] [C] et le montant des loyers qu’elle lui doit.

Pour justifier sa demande d’exécution provisoire, Madame [R] [I] explique qu’elle redoute le risque d’irrécouvrabilité des sommes demandées dans la mesure où Madame [A] [C] se trouve dans une situation financière difficile.

Elle n’invoque aucun moyen s’agissant de sa demande formulée à titre infiniment subsidiaire.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, il convient de rappeler que les demandes des parties de « constat », « donner acte» ainsi que celles tendant à «dire et juger», qui n’ont pas de portée juridique, ne sont pas des prétentions au sens de l'article 4 du code de procédure civile, de sorte qu’il n’y a pas lieu de statuer sur celles-ci.

Sur la demande de dommages et intérêts

L'article 1719 du Code civil dispose : « Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière :
1° De délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d'habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l'expulsion de l'occupant ;
2° D'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée ;
3° D'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;
4° D'assurer également la permanence et la qualité des plantations. »

L'article 6 de la loi d'ordre public du 6 juillet 1989 dispose que « Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale, défini par un seuil maximal de consommation d'énergie finale par mètre carré et par an, et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation. Un décret en Conseil d'Etat définit le critère de performance énergétique minimale à respecter et un calendrier de mise en œuvre échelonnée.
Les caractéristiques correspondantes sont définies par décret en Conseil d'Etat pour les locaux à usage de résidence principale ou à usage mixte mentionnés au deuxième alinéa de l'article 2 et les locaux visés aux 1° à 3° du même article, à l'exception des logements-foyers et des logements destinés aux travailleurs agricoles qui sont soumis à des règlements spécifiques.
Le bailleur est obligé :
a) De délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas ;
b) D'assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l'article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l'état des lieux, auraient fait l'objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;
c) D'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués ; »

Il incombe donc au bailleur de délivrer au locataire un logement en bon état d'usage, de réparation et qui réponde aux normes décentes prescrites par les articles 1 et 2 du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 relatifs aux caractéristiques du logement décent, étant rappelé que cette obligation a un caractère d'ordre public. Ce décret prescrit que le logement doit assurer le clos et le couvert et que le gros œuvre du logement protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d'eau et qu'à cet égard les revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires ; il prévoit que les équipements de chauffage soient en bon état d'usage et de fonctionnement, que les dispositifs d'ouverture et de ventilation des logements permettent un renouvellement de l'air adapté aux besoins d'une occupation normale.

L’obligation du bailleur d’assurer la jouissance paisible du bien loué est une obligation de résultat et ne cesse qu’en cas de force majeure. Il importe peu qu'il ne soit pas lui-même à l'origine des désordres en cause, dans la mesure où il doit à son locataire, par application de la disposition susvisée, la délivrance et l'entretien des biens donnés à bail.

Le bailleur est tenu de s'y soumettre même en l'absence de demande de travaux émanant du locataire et la circonstance que le preneur ait accepté le logement ne décharge pas davantage le bailleur de son obligation de délivrer un logement décent. En effet, les règles rappelées ci-dessus sont d’ordre public et le bailleur ne peut s’exonérer de ses obligations en arguant que la convention de bail a été conclue entre deux personnes libres de donner leur consentement.

En l’espèce, Madame [A] [C] estime que de graves désordres existent dans le logement depuis son entrée dans les lieux en janvier 2020, ce qui justifie le versement d’une indemnité pour trouble de jouissance.

A titre liminaire, il convient de noter que si l’état des lieux d’entrée a été effectué le 6 janvier 2020, la date de prise d’effet du contrat de location est bien fixée au 1er février 2020.

En conséquence, il convient de statuer sur l’éventuel octroi d’une indemnité pour trouble de jouissance sur deux périodes distinctes :

- Sur la période allant de la prise d’effet du bail jusqu’à sa résiliation, soit du 1er février 2020 au 2 mai 2022 :

Madame [A] [C] soutient qu’en raison d’une humidité constante du logement, une moisissure prégnante s’est incrustée durablement sur les murs.

A l’appui de sa demande en dommages et intérêts pour trouble de jouissance elle produit :
des photos non datées qui ne permettent pas d’identifier l’appartement loué en l’absence de procès-verbal de constat établi par un commissaire de justice, deux certificats médicaux établis par le Docteur [L] dont l’un en date du 17 mars 2022 qui constate que Mme [C] est suivie pour de l’asthme sans toutefois établir de lien causalité avec l’état de son appartement.
En défense, Mme [I] fait valoir que dans l’état des lieux d’entrée les mentions d’état concernant les plafonds, murs, sols et menuiseries sont toutes cochées dans un état « TB », outre un éclat de carrelage dans le séjour. Il n’est aucunement mentionné de problèmes d’humidité, effritement de peinture ou début de moisissures dans le logement au 6 janvier 2020. Au surplus, elle ne justifie pas, et ce malgré une relation conflictuelle avec la bailleresse, d’une quelconque information ou demande durant son occupation légale du logement indiquant à cette dernière ces graves désordres auxquels elle aurait dû remédier.

Néanmoins il ressort du rapport d’état d’insalubrité établie le 30 mars 2023 :
« […]
4. Présence de certains ouvrants vétustes, dégradés non étanches à l’eau et à l’air entrainant des entrées d’air parasites notamment dans la salle de bain : la fenêtre de gauche a les gonds cassés et la fenêtre de droite ne ferme pas, la porte-fenêtre est dégradée et non étanche dans la salle à manger : l’eau pénètre dans le logement par temps de pluie ;5. Présence de grilles d’extraction d’air dans les pièces de services (notamment dans le WC et cuisine) mais aucun tirage n’a été constaté ; absence d’entrée d’air dans l’ensemble des pièces principales du logement ; absence de grilles d’extraction dans la salle d’eau […] 7. Présence d’une isolation insuffisante dans le logement au regard des caractéristiques des murs périphériques pleins et non isolés du logement ne permettant de garantir un chauffage suffisant dans le logement ; […] »
Si le rapport d’insalubrité a effectivement été établi postérieurement à la période examinée, il n’en demeure pas moins que les éléments constatés ci-dessus sont forcément préexistants et ont dès lors occasionné un trouble de jouissance qu’il convient d’indemniser à hauteur de 1530 euros sur la période d’occupation légale du 1er février 2020 au 2 mai 2022, celle-ci ne justifiant d’aucun préjudice.

- Sur la période allant de la résiliation du bail jusqu’à la libération des lieux, soit du 2 mai 2022 au 13 octobre 2023 :

Il convient de rappeler qu’en vertu de l’ordonnance de référé rendue en date du 8 mars 2023, Madame [A] [C] n’aurait pas dû se maintenir dans les lieux, le bail ayant été résilié le 2 mai 2022. En restant, malgré cette décision, dans ce logement elle en est donc devenue occupante sans droit ni titre et ce durant près de 17 mois, ayant effectivement quitté les lieux le 13 octobre 2023. Il est constant que l’arrêté postérieur à la résiliation du bail est sans effet sur la situation de l’occupant devenu sans droit ni titre qui ne peut, par conséquent, revendiquer une obligation au relogement. 

Par conséquent, il y a lieu de débouter Mme [C] de sa demande de dommages et intérêts pour trouble de jouissance sur la période du 2 mai 2022 au 13 octobre 2023, celle-ci s’étant maintenue illégalement dans le logement.

Sur la demande reconventionnelle d’indemnité d’occupation

Selon l’article L. 1331-22 du code de la santé publique, « Tout local, installation, bien immeuble ou groupe de locaux, d'installations ou de biens immeubles, vacant ou non, qui constitue, soit par lui-même, soit par les conditions dans lesquelles il est occupé, exploité ou utilisé, un danger ou risque pour la santé ou la sécurité physique des personnes est insalubre ».

En application de l’alinéa 2 de l’article L. 521-2 du code de la construction et de l’habitation, pour les locaux visés par un arrêté de mise en sécurité ou de traitement de l'insalubrité, le loyer cesse d'être dû à compter du premier jour du mois qui suit l'envoi de la notification de l'arrêté ou de son affichage à la mairie et sur la façade de l'immeuble.

Selon l’article 1219 du code civil, « Une partie peut refuser d'exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l'autre n'exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave ».

En l’espèce, l’arrêt n° 111-112 en date du 3 mai 2023 indique que le logement litigieux est frappé d’insalubrité, notification faite par affichage sur la façade de l’immeuble et en mairie. Il a été également notifié à la bailleresse par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 14 juin 2023.

Les pièces versées aux débats ne font aucun doute sur l’état d’insalubrité du logement. Les photos produites par la demanderesse, les courriers de celle-ci adressés à la bailleresse, restés infructueux, ainsi que les deux arrêtés préfectoraux sus-évoqués sont incontestables.

De ce fait, hormis l’état d’occupante sans droit ni titre de Madame [A] [C] depuis le 2 mai 2022, les loyers ne sont plus dus à compter du 1er juin 2023 en vertu de l’arrêté susvisé dûment notifié.

Si, comme expliqué précédemment, Madame [A] [C] n’avait pas à occuper le logement depuis la résiliation du bail, il y a lieu de considérer, eu égard à la notification de l’arrêté susvisé, qu’elle doit une indemnité d’occupation sur les mois de mars à mai 2023 inclus. Elle ne peut donc valablement se prévaloir de l’exception d’inexécution qu’elle invoque.

De surcroit, si, conformément à la décision rendue par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Montpellier en date du 19 juillet 2022, la commission de surendettement a déclaré le dossier de surendettement de Madame [A] [C] recevable, celle-ci ne produit pas de justificatifs incluant cette dette locative au titre de la mesure de rétablissement personnel sans liquidation. En outre, elle reste redevable de ses charges courantes.

Dès lors, eu égard à l’ensemble de ces éléments, Madame [A] [C] est redevable à l’égard de Madame [R] [I] des loyers des mois de mars, avril et mai 2023, soit la somme totale de 1 530 euros, au titre de l’indemnité d’occupation.

Il convient d’ordonner la compensation judiciaire de cette somme avec celle dont est redevable Mme [I] à l’égard de Mme [C] pour un montant équivalent.

En conséquence, aucune condamnation ne sera prononcée à l’encontre des parties.

Sur les autres demandes

Sur les dépens
Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

Madame [A] [C] et Madame [R] [I], seront condamnées chacune, à la moitié des dépens.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile
Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :
1° A l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;
2° Et, le cas échéant, à l'avocat du bénéficiaire de l'aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l'aide aurait exposés s'il n'avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l'article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu'elles demandent. La somme allouée au titre du 2° ne peut être inférieure à la part contributive de l'Etat majorée de 50 %.

L’issue du litige et la situation économique des parties et l’équité commandent de ne pas faire application des dispositions des articles 700 du code de procédure civile et 37 et 75 de la loi du 10 juillet 1991, les parties justifiant que Madame [A] [C] bénéficie d’une procédure de surendettement en cours.

Il convient dès lors de rejeter la demande de Madame [A] [C] formulée au titre de la loi du 10 juillet 1991 et la demande de Madame [R] [I] formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire
Aux termes de l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. Le juge peut donc écarter l’exécution provisoire s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire.

En l’espèce, il convient de rappeler que l'exécution provisoire est de droit et qu’aucun élément de ce litige ne justifie d’y déroger.

Par conséquent, Mme [I] sera déboutée de sa demande d’écarter l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS