TJ 34172, 29 juill. 2025, RG 25/00611

N°Minute:25/01744
N° RG 25/00611 - N° Portalis DBYB-W-B7J-PQH6

LE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER
[Adresse 1]

JUGEMENT DU 29 Juillet 2025

DEMANDEUR:

Monsieur [S] [C], demeurant [Adresse 2]

représenté par Me Philippe ANAHORY, avocat au barreau de MONTPELLIER

DEFENDEUR:

Madame [F] [V], demeurant [Adresse 3]

représentée par Me Sébastien NEANT, avocat au barreau de MONTPELLIER

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Claire GUILLEMIN, Juge des contentieux de la protection au Tribunal Judiciaire de Montpellier
Greffier : Philippe REDON

DEBATS:

Audience publique du : 20 Mai 2025
Affaire mise en deliberé au 29 Juillet 2025

JUGEMENT :

Rendu par mise à disposition de la décision au greffe le 29 Juillet 2025 par
Claire GUILLEMIN, Président
assisté de Philippe REDON, greffier

Copie exécutoire délivrée à : Me Philippe ANAHORY
Copie certifiée delivrée à : Me Sébastien NEANT
Le 29 Juillet 2025

EXPOSE DES FAITS

Par acte sous seing privé en date du 4 août 2022, M. [S] [C] a, par l’intermédiaire de son mandataire IMMOBILIER GESTION SERVICES (IGS), donné à bail à Mme [F] [V] un logement à usage d’habitation, avec garage n°25, situé [Adresse 4], moyennant un loyer mensuel initial de 745 euros, outre une provision sur charges mensuelles initiale de 115 euros et un dépôt de garantie de 745 euros.

Un état des lieux contradictoire a été réalisé lors de l’entrée dans le logement en date du 4 août 2022.

Mme [F] [V] a donné congé pour le 1er mars 2024.

Un état des lieux de sortie a été réalisé le 12 mars 2024 par un commissaire de justice en présence uniquement du bailleur.

Par acte de commissaire de justice en date du 12 novembre 2024, M. [S] [C] a assigné Mme [F] [V] devant le tribunal judiciaire de Montpellier, à l’audience du 11 mars 2025, sans visa de textes, aux fins de la voir condamner au paiement des sommes suivantes :
2266,50 euros au titre de sa dette locative et de remise en état de l’appartement, 500 euros au titre des dommages et intérêts, 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.
Lors de cette audience l’affaire a été fixée pour plaidoiries au 20 mai 2025.

A cette audience, M. [S] [C] était représenté par son conseil qui a sollicité le bénéfice de ses conclusions reprenant ses demandes initiales outre l’augmentation de sa demande de dommages et intérêts à la somme de 1000 euros.

Mme [F] [V] était également représentée par son conseil qui a sollicité le bénéfice de ses conclusions et a demandé :

Vu les dispositions des articles 1315 du Code civil
Vu l'article 3 -2 de la loi du 6 juillet 1989,
Vu les pièces produites aux débats,
Vu les articles 750-1 et 9 du code de procédure civile,

IN LIMINE LITIS
DÉCLARER IRRECEVABLE l’ensemble des demandes de M. [C] à défaut d’avoir procédé à une tentative de conciliation préalable ;
AU FOND ET SUBSIDIAIREMENT
RÉDUIRE les frais de peinture à la somme forfaitaire de 450 euros
RÉDUIRE les frais de constat du commissaire de justice pour l’état des lieux de sortie à la somme de 126,70 euros
DÉBOUTER M. [C] de sa demande d’allocation de dommages et intérêts et de celles formulées au titre de frais irrépétibles ainsi que des dépens de l’instance.

Oralement, à titre extrêmement subsidiaire il a été sollicité des délais de paiement.
Aucune pièce n’a été déposée dans l’intérêt de Mme [V].

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il convient de se référer aux conclusions des parties pour un plus ample exposé de leurs moyens.

A l’issue de l’audience, l’affaire a été mise en délibéré au 29 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l'article 446-2 alinéa 2 du code de procédure civile, le tribunal ne doit statuer que sur les prétentions énoncées au dispositif.

Sur la recevabilité de l’action 
En application de l’article 750-1 du code de procédure civile, rétabli par le décret du 11 mai 2023 pour une entrée en vigueur aux instances introduites à compter du 1er octobre 2023 conformément à l’article 4 du décret n° 2023-357 du 11 mai 2023 :
« à peine d'irrecevabilité que le juge peut prononcer d'office, la demande en justice est précédée, au choix des parties, d'une tentative de conciliation menée par un conciliateur de justice, d'une tentative de médiation ou d'une tentative de procédure participative, lorsqu'elle tend au paiement d'une somme n'excédant pas 5 000 euros ou lorsqu'elle est relative à l'une des actions mentionnées aux articles R. 211-3-4 et R. 211-3-8 du code de l'organisation judiciaire ou à un trouble anormal de voisinage.
Les parties sont dispensées de l'obligation mentionnée au premier alinéa dans les cas suivants :
1° Si l'une des parties au moins sollicite l'homologation d'un accord ;
2° Lorsque l'exercice d'un recours préalable est imposé auprès de l'auteur de la décision ;
3° Si l'absence de recours à l'un des modes de résolution amiable mentionnés au premier alinéa est justifiée par un motif légitime tenant soit à l'urgence manifeste, soit aux circonstances de l'espèce rendant impossible une telle tentative ou nécessitant qu'une décision soit rendue non contradictoirement, soit à l'indisponibilité de conciliateurs de justice entraînant l'organisation de la première réunion de conciliation dans un délai supérieur à trois mois à compter de la saisine d'un conciliateur ; le demandeur justifie par tout moyen de la saisine et de ses suites ;
4° Si le juge ou l'autorité administrative doit, en application d'une disposition particulière, procéder à une tentative préalable de conciliation ;
5° Si le créancier a vainement engagé une procédure simplifiée de recouvrement des petites créances, conformément à l'article L. 125-1 du code des procédures civiles d'exécution. »

En l’espèce, les demandes tendant au paiement de la somme de 2266,50 euros au titre de loyer et charges impayées, de dégradations locatives et de la somme de 1000 euros à titre de dommages et intérêts n’excèdent pas 5 000 euros.

Néanmoins, il ressort du courrier recommandé adressé par IGS à Mme [F] [V] le 23 avril 2024 que si la somme de 2266,50 euros lui était réclamée, il lui était néanmoins proposé un règlement amiable, « notamment sous la forme d’un échéancier », que IGS a relancé Mme [F] [V] par courriels des 5 et 15 avril, 6 et 24 mai 2024, que Mme [F] [V] n’a jamais répondu, qu’elle ne conteste pas devoir le loyer ni les charges, ni le coût du nettoyage de l’appartement, ni les sommes sollicitées au titre des clés du bâtiment et local à ordures, ni les deux badges manquants sans pour autant avoir adressé le règlement des sommes sollicitées.

Dès lors, compte tenu des circonstances de l’espèce il y a lieu de déclarer la présente action recevable et de débouter Mme [V] de sa demande de voir déclarer irrecevable l’action du demandeur.

Sur la demande principale
En l’espèce, M. [S] [C] sollicite la somme totale de 2 266,50 euros se décomposant ainsi selon le courrier recommandé adressé par IGS le 23 avril 2024 à Mme [F] [V] :
Solde 11 février 2024 : 886 eurosloyer de février 771 euros
provision sur charges 115 euros
GR PROPRETE (nettoyage + menus travaux) : 350,50 eurosPhilippe GALZI (remise en peinture) : 1469,60 eurosPROTEC’SUR (clefs bâtiment et local ordures) : 12 eurosForfait badges (deux badges manquants) : 40 eurosProcès-verbal état des lieux de sortie : 253,40 eurosà déduire : dépôt de garantie – 745 euros
En défense, Mme [F] [V] ne conteste pas devoir le loyer et la provision sur charges pour le mois de février 2024, la facture GR PROPRETE correspondant aux frais de nettoyage et de remplacement de l’abattant WC et de la fourniture et pose d’un détecteur de fumée, la facture PROTEC’SUR correspondant au montant des clés du bâtiment et du local à ordures, le forfait badges soit : 886 euros + 350,50 euros + 12 euros + 40 euros.

Mme [F] [V] conteste le surplus des sommes réclamées :

Sur les frais de remise en état du logement
En application de l’article 1730 du code civil, s'il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu'il l'a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure. 

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

L’article 7 c) de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire doit répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles aient eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement.

En outre, l’article 7 d) de la même loi précise que le locataire doit prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues, ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’État, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

En application de l’article 1353 du Code civil, il appartient à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et en matière de réparations locatives, il appartient en premier lieu au bailleur de prouver que les réparations dont il sollicite l’indemnisation sont imputables au locataire.

L’existence de dégradations locatives s’apprécie par comparaison entre les états des lieux d’entrée et de sortie.

Il est constant que la production de devis pour caractériser le préjudice subi par le bailleur du fait de dégradations locatives est suffisante, la production de factures n'étant pas nécessaire.

En fonction de la durée d'occupation, les travaux de réfection peuvent être considérés comme inhérents à l'usure des lieux et de leurs équipements, et à ce titre, être supportés par le bailleur en tout ou partie. Dans l'appréciation de la vétusté alléguée, il y a lieu ainsi de prendre en compte, selon la durée de l'occupation, le fait que les peintures, revêtements de sol et équipements n'étaient pas neufs lors de l'entrée dans les lieux du locataire.

En l’espèce, M. [S] [C] produit un devis établi par la SARL GALZI Philippe daté du 14 mars 2024 pour un montant total de 1469,60 euros correspondants à la peinture de deux pans de murs dans l’entrée, trois pans de murs dans le séjour, trois pans de murs dans la chambre 1, deux pans de murs dans la chambre 2 et de deux pans de murs dans le dégagement. En défense, Mme [F] [V] expose qu’elle n’a occupé les lieux que durant sept mois et sollicite la réduction des sommes dues au titre de la remise en état des peintures des murs à 400 euros.

Il résulte des éléments du dossier que Mme [F] [V] s’est maintenue 18 mois dans les lieux loués.

Il ressort de l’état des lieux d’entrée du 4 août 2022 que les murs sont tous notés en très bon état à l’exception pour l’entrée de quelques petites traces visibles en partie basse à gauche, pour le dégagement/couloir de deux traces de frottement côté droit, pour la chambre 1 et 2 d’une tapisserie repeinte blanche très bon état avec de légères démarcations, pour le séjour de trois fissures sur les murs.

Dans l’état des lieux de sortie du 12 mars 2024, le commissaire de justice note que les murs de l’entrée sont en mauvais état et relève « essentiellement en partie basse, éraflures et salissures. De part et d’autre de l’angle à gauche après la porte, important écaillage de la peinture puis arrachage sur une grande surface de la peinture en partie basse… A l’angle à droite le papier peint déchiré, lacéré mais également après sur le mur salissures en partie basse … »  ; dans la chambre 1 des salissures éparses essentiellement en partie basse ; dans la chambre 2 sur un mur, du papier peint éraflé ainsi qu’un arrachage du papier peint et une dégradation de l’enduit de son support immédiatement à l’angle à droite en entrant ; dans le séjour « spectres en partie basse, essentiellement à droite et au fond à gauche. Traces de peinture, de frottement et éraflures un peu partout. Dégradation de la peinture et de l’enduit à un angle de la porte ».

Il résulte de ces éléments que la peinture et/ou les tapisseries ont été dégradées durant l’occupation par Mme [F] [V] des lieux loués. Toutefois, afin de tenir compte de l’état des lieux d’entrée qui mentionnait certaines traces et des fissures et l’application d’un taux de vétusté il convient de dire que Mme [F] [V] est redevable de la somme de 1000 euros au titre de la réfection partielle des murs de l’appartement loué.

Sur le partage des frais d’état des lieux de sortie établi par un commissaire de justice
En application de l’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989, un état des lieux est établi selon des modalités définies par décret en Conseil d'Etat, pris après avis de la Commission nationale de concertation, dans les mêmes formes et en autant d'exemplaires que de parties lors de la remise et de la restitution des clés. Il est établi contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles et joint au contrat de location. Si l'état des lieux ne peut être établi dans les conditions prévues au premier alinéa, il est établi par un huissier de justice, sur l'initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire et à un coût fixé par décret en Conseil d'Etat. Dans ce cas, les parties en sont avisées par l'huissier au moins sept jours à l'avance, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception.

En l’espèce, M. [S] [C] sollicite la condamnation de Mme [F] [V] à lui rembourser la totalité des frais de commissaire de justice de l’état des lieux de sortie dont il justifie par la production d’une facture d’un montant de 253,40 euros. Mme [F] [V] sollicite la prise en charge de cette somme à hauteur de la moitié, soit 126,70 euros.

Un état des lieux de sortie n’ayant pu être établi contradictoirement et amiablement M. [S] [C] a demandé à Maître [M] [K], commissaire de justice membre de la SELARL LE FLOCH-[K]-BICHAT, de constater l’état des lieux de l’appartement suite au départ de Mme [F] [V].

Il ressort du procès-verbal de constat du 12 mars 2024 que Mme [F] [V] a été convoquée par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 5 mars 2024 adressée à la dernière adresse connue du locataire et que la lettre est revenue avec la mention « destinataire inconnue à l’adresse ».

Aucun élément ne justifie que Mme [F] [V] soit condamnée à la totalité des frais d’établissement de ce constat.

Dès lors, Mme [F] [V] sera condamnée à la moitié du coût du constat d’état des lieux de sortie de commissaire de justice en date du 12 mars 2024, soit la somme de 126,70 euros.

Sur la déduction du dépôt de garantie
Il n’est pas contesté que Mme [F] [V] a versé un dépôt de garantie lors de son entrée dans les lieux d’un montant de 745 euros qui doit venir en déduction des sommes dues.

Par conséquent, après compensation Mme [F] [V] sera condamnée à payer à M. [S] [C] la somme de : 886 euros + 350,50 euros + 12 euros + 40 euros + 1000 euros +126,70 euros -745 euros = 1670,20 euros.

Sur la demande de dommages et intérêts
L'article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce, M. [S] [C] sollicite initialement une somme de 500 euros puis de 1000 euros par voie de conclusions pour « diligences infructueuses ». Néanmoins, il ne justifie d’aucun préjudice distinct de celui dont il a déjà obtenu réparation.

Par conséquent, M. [S] [C] sera donc débouté de sa demande de dommages-intérêts.

Sur la demande reconventionnelle de délais de paiement
En vertu de l'article 1343-5 du Code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Mme [F] [V] sollicite par la voix de son conseil oralement à l’audience des délais de paiement mais ne produit aucune pièce justifiant de sa situation personnelle et financière. Elle a par ailleurs, de fait, bénéficier d’un délai de plus d’un an.

Dès lors, Mme [F] [V] sera déboutée de sa demande

Sur les demandes accessoires
Sur les dépens
Aux termes de l’article 696 alinéa 1 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mettre la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie.

Mme [F] [V], partie perdante, sera condamnée aux entiers dépens.

Sur l’article 700 du code de procédure civile
Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :
1° A l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;
2° Et, le cas échéant, à l'avocat du bénéficiaire de l'aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l'aide aurait exposés s'il n'avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l'article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.
Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

En l’espèce, condamnée avec dépens, Mme [F] [V] sera condamnée à payer à M. [S] [C] la somme de 600 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire
Aux termes de l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. Le juge peut donc écarter l’exécution provisoire s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire.

En l’espèce, il n’y a pas lieu à écarter l’exécution provisoire de plein droit de la décision à intervenir.

PAR CES MOTIFS