TJ 34172, 24 juin 2025, RG 22/03782

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER
[Adresse 1]
[Localité 1]
-Pôle Civil section 2 -

TOTAL COPIES
4
COPIE REVÊTUE
Formule Exécutoire
Avocat
1
COPIE CERTIFIÉE
CONFORME :
Avocat

2 COPIE EXPERT

COPIE DOSSIER 1 A.J.

Numéro du répertoire général : N° RG 22/03782 - N° Portalis DBYB-W-B7G-NZZ7

DATE : 24 Juin 2025
ORDONNANCE

Après débats à l’audience du 10 avril 2025

Nous, Cécilia FINA-ARSON, juge, Juge de la mise en état, assistée de Philippe LE CORRE greffier lors des débats et de Linda LEFRANC-BENAMMAR, Greffier; lors de la mise à disposition avons rendu l’ordonnance dont la teneur suit le 24 Juin 2025,

DEMANDERESSE

S.C.I. PRUNUS, immatriculée au RCS de Montpellier sous len° 822276135, dont le siège social est sis [Adresse 2] prise en la personne de son représentant légal domicilicié en cette qualité audit siège,

représentée par Me Laurent EPAILLY, avocat au barreau de MONTPELLIER

DEFENDERESSE

S.A.S. HUMAN IMMOBILIER, immatriculée au RCS de Bordeaux sous le n° 414854216, dont le siège social est sis [Adresse 3]
prise en son établissement secondaire sis à [Localité 2] , pris en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège.,

représentée par Me Fabien GONZALEZ, avocat postulant au barreau de MONTPELLIER
et Me Catherine LATAPIE-SAYO, avocat plaidant au barreau de BORDEAUX

EXPOSE DU LITIGE

Selon acte notarié du 03 octobre 2016, la SCI PRUNUS a acquis auprès de Madame [K] [R] un ensemble immobilier situé [Adresse 2] et un terrain situé [Adresse 4] (34) pour un montant de 275.000 euros.

La SAS BOURSE DE L’IMMOBILIER, désormais nommée la SAS HUMAN IMMOBILIER, a assuré la mise en relation des parties.

Par courrier recommandé du 23 mars 2021, la SCI PRUNUS a proposé à la SAS BOURSE DE L’IMMOBILIER une discussion amiable.

Par courrier officiel du 16 avril 2021, la proposition a été renouvelée.

***

Par acte de commissaire de justice délivré le 23 août 2022, la SCI PRUNUS a fait assigner la SAS HUMAN IMMOBILIER devant le Tribunal judiciaire de Montpellier en responsabilité.

Aux termes de ses dernières conclusions d’incident notifiées par voie électronique le 12 février 2025, la SAS HUMAN IMMOBILIER sollicite du juge de la mise en état qu’il :
- déboute la SCI de ses demandes,
- déclare irrecevable comme étant prescrite son action à son encontre,
- la condamne aux dépens et à lui payer 2.500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Aux termes de ses dernières conclusions d’incident notifiées par voie électronique le 11 décembre 2024, la SCI PRUNUS sollicite quant à elle du juge de la mise en état qu’il :
- à titre principal, renvoie l’examen de la prescription éventuelle au fond,
- à titre subsidiaire, juge que son action n’est pas prescrite,
- condamne la SAS aux dépens de l’instance et à lui payer la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Conformément à l'article 455 du Code de procédure civile, il convient de se référer aux conclusions des parties déposées à l'audience pour un plus ample exposé de leurs moyens.

***

A l’audience d’incidents du 10 avril 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 12 juin 2025. Le délibéré a été prorogé au 24 juin 2025.

MOTIFS

Sur la fin de non-recevoir tirée de la prescription

L’article 789 du Code de procédure civile, dans sa version applicable depuis le 1er septembre 2024, dispose que le juge de la mise en état est, à compter de sa désignation et, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, notamment pour statuer sur les fins de non-recevoir.

L’article 122 du Code de procédure civile dispose que constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir, tel le défaut de qualité, le défaut d'intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

L’article 2224 du Code civil dispose que les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer.

Les causes d’interruption de la prescription sont prévues par les articles 2240 et suivants du même code.

En l’espèce, l’acte notarié du 03 octobre 2016 stipule en sa page 19, dans la clause intitulée « DISPOSITIONS RELATIVES A L’URBANISME – URBANISME – Enonciation des documents obtenus », concernant le « Certificat d’urbanisme d’information » : « Un certificat d’urbanisme d’information dont l’original est annexé a été délivré le 27 juin 2016, sous le numéro CU 034 204 16 00021. Le contenu de ce certificat, dont le détail a été intégralement porté à la connaissance des PARTIES, ce qu’elles reconnaissent […]. Il en résulte notamment ce qui suit littéralement retranscrit : « Cette zone est impactée par les servitudes surfaciques et contrainte surfacique :
- DPU
- l6 (périmètre de mines et carrières)
- BCE (Espace Boisé Classé) uniquement sur la parcelle C[Cadastre 1] ».
L’acquéreur :
- fait son affaire personnelle de l’exécution des charges et prescriptions et du respect des servitudes publiques pouvant être mentionnées dans ce document au caractère purement informatif et dont elles déclarent avoir pris connaissance
- reconnait que le notaire lui a fourni tous éclaircissements complémentaires sur la portée de ce certificat d’urbanisme,
- déclare qu’il n’a jamais fait de l’obtention d’un certificat d’urbanisme pré-opérationnel et de la possibilité d’exécuter des travaux nécessitant l’obtention préalable d’un permis de construire une condition des présentes ».

Le certificat d’urbanisme cité est versé aux débats dans son intégralité et comporte bien la mention reprise dans l’acte notarié.

Bien que l’annonce initiale publiée par la défenderesse faisait état d’un « terrain constructible arboré de 800m² », il résulte de l’acte notarié qui lui est postérieur, que la SCI PRUNUS a été informée, dès sa signature, du fait que la parcelle C [Cadastre 1] fait l’objet d’un classement en espace boisé classé. Elle a par ailleurs reconnu en signant cet acte avoir été informée par le notaire de la portée de ce certificat d’urbanisme.

Les mises en demeure ne sont pas susceptibles d’interrompre la prescription, le code civil n’accordant cet effet pour l’essentiel qu’aux actions en justice. Au surplus, les courriers adressés les 23 mars et 16 avril 2021 ne sont pas des mises en demeure mais des propositions de règlement amiable.

Par conséquent, la SCI PRUNUS a connu du caractère inconstructible de la parcelle C[Cadastre 1] dès la signature de l’acte authentique d’acquisition, le 03 octobre 2016, point de départ de la prescription. L’assignation ayant été délivrée le 23 août 2022, les demandes de la SCI PRUNUS seront donc déclarées irrecevables comme étant prescrites.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

L’article 790 du Code de procédure civile dispose que le juge de la mise en état peut statuer sur les dépens et les demandes formées en application de l’article 700.

Les dépens sont les frais de justice. L’article 695 du même code fixe la liste de ces frais : il s’agit notamment de la rémunération des techniciens, l’indemnisation des témoins, et les émoluments des officiers publics ou ministériels. L’article suivant prévoit que le juge condamne la partie perdante à payer ces dépens, à moins qu’il ne décide, par une décision motivée, d’en mettre une partie ou la totalité à la charge d’une autre partie au procès.

En l’espèce, la SCI PRUNUS, partie perdante, sera donc condamnée aux dépens.

Sur les frais irrépétibles

L’article 790 du Code de procédure civile dispose que le juge de la mise en état peut statuer sur les dépens et les demandes formées en application de l’article 700.

Aux termes de l’article 700 du même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l'espèce, condamnée aux dépens, la SCI PRUNUS sera condamnée à payer à la SAS HUMAN IMMOBILIER la somme de 2.000 euros sur ce fondement et verra sa propre demande rejetée.

Sur l’exécution provisoire

L’article 514 du Code de procédure civile dispose que, pour les instances introduites à compter du 1e janvier 2020, les décisions de première instance sont, de droit, exécutoires à titre provisoire, à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. L’article 514-1 du même code permet au juge d’écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue alors d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, l’exécution provisoire n’est pas incompatible avec la nature de l’affaire et il sera donc rappelé qu’elle est de droit.

PAR CES MOTIFS