TJ 34172, 1 août 2025, RG 25/00549

N°Minute:25/00972
N° RG 25/00549 - N° Portalis DBYB-W-B7J-PTA3

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER
[Adresse 12]

JUGEMENT DU 01 Août 2025

DEMANDEUR:

Syndicat de copropriétaires [Adresse 6], AYANT POUR SYNDIC SA NEXITY LAMY, dont le siège social est sis [Adresse 2], pris en son ets - [Adresse 4]

représentée par Maître Sandy RAMAHANDRIARIVELO de la SCP RAMAHANDRIARIVELO - DUBOIS, avocats au barreau de MONTPELLIER

DEFENDEUR:

Monsieur [I] [F], demeurant [Adresse 5]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL:

Président : Claire GUILLEMIN, Vice Présidente au tribunal judiciaire de Montpellier
Greffier : Marie-Agnès GAL

DEBATS:

Audience publique du : 24 Juin 2025
Affaire mise en deliberé au 01 Août 2025

JUGEMENT :

Rendu publiquement par mise à disposition de la décision au greffe le 01 Août 2025 par
Claire GUILLEMIN, Présidente, statuant selon la procédure accélérée au fond
assistée de Marie-Agnès GAL, greffière

Copie exécutoire délivrée à : la SCP RAMAHANDRIARIVELO - DUBOIS
Copie certifiée delivrée à :
Le 01 Août 2025

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [I] [F] est propriétaire des lots n°072 et 040 au sein de l'immeuble en copropriété, [Adresse 9] [Localité 1].

Le 8 octobre 2024, le syndicat des copropriétaires a tenté une conciliation avec Monsieur [I] [F] qui n'a pu aboutir en un accord entre les parties.

Estimant que Monsieur [I] [F] ne s'était pas acquitté du paiement de ses charges de copropriété, par acte d'huissier de justice signifié à étude le 1er avril 2025, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble, pris en la personne de son syndic, la SA NEXITY LAMY, a fait assigner Monsieur [I] [F] devant le juge des référés du Tribunal judiciaire de MONTPELLIER, selon la procédure accélérée au fond, aux fins de le voir condamner au paiement des sommes suivantes :

2 035,53 euros en principal au titre des charges échues impayées arrêtées au 7 janvier 2025 avec les intérêts de droit aux taux légal à compter de la mise en demeure du 13 mars 2024 jusqu'à parfait paiement,
1 797,99 euros au titre des derniers appels de fonds du 01/04/2025, 01/07/2024 et 01/10/2025 concernant les charges courantes de l'exercice en cours non encore échu,
à titre principal, la somme de 513,60 euros au titre des frais de recouvrement autres que dépens et frais irrépétibles. Disant et jugeant que pour cette créance ainsi justifiée seront imputables à la seule requise en application de l'article 10-1 a) de la loi du 10/07/1965 les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de relance et de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur. Et subsidiairement, la somme de 513,60 euros en réparation du préjudice financier subi par la copropriété,
en tout état de cause, la somme de 1 200 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens ; et avec application pour le tout des articles 1343-1 et 1343-2 du code civil ; disant et jugeant que toutes sommes susceptibles d'être versées par le requis sur les sommes susvisées, s'imputeront tout d'abord sur les intérêts dus si le règlement n'est pas intégral.

***

À l'audience du 24 juin 2025, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble, représenté par son conseil, a maintenu ses demandes telles que figurant dans son assignation, à laquelle il convient de se référer pour un plus ample exposé de ses moyens, conformément à l’article 455 du Code de procédure civile.

Monsieur [I] [F], bien que régulièrement assigné à comparaître, n’était ni présent, ni représenté.

La décision a été mise en délibéré au 1er août 2025.

Motifs

En vertu de l'article 472 du Code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les charges de copropriété

En application de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, dans sa version applicable au présent litige, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n'a pas contesté dans les délais prévus à l'article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 précitée, la décision de l'assemblée générale ayant approuvé les comptes, n'est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

L'article 19-2 de la même loi dispose qu'à défaut du versement à sa date d'exigibilité d'une provision due au titre de l'article 14-1 ou du I de l'article 14-2, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes, deviennent immédiatement exigibles.

L’article poursuit en indiquant que le président du tribunal judiciaire ou son délégué statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l'approbation par l'assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l'article 14-2.

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires verse aux débats :
- le relevé de propriété,
- le contrat de syndic,
- les procès-verbaux des assemblées générales du 23/05/2023 et 12/06/2024,
- les appels de fonds du 01/10/2023 au 01/01/2025,
- les justificatifs de frais,
- la mise en demeure du 13/03/2024,
- le procès-verbal de non-conciliation du 08/10/2024,
- les jugements du 08/01/2013, 07/01/2014, 27/07/2021, 23/08/2023.

Il ressort de ces documents que Monsieur [I] [F] reste devoir la somme de 1 872,91 euros à titre de charges de copropriété suivant relevé de compte arrêté du compte au 17 février 2025, comprenant les appels de charges échus du 1er trimestre 2025, somme à laquelle il sera condamné et qui produira intérêts au taux légal à compter de la mise en du 13 mars 2024.

Il est précisé qu’ont été déduits les frais pour un montant total de 513,60 euros qui seront examinés ci-après, les sommes de 122,36 euros au titre de l'installation de caméras ainsi que 40,26 euros correspondant à « liquidation astreinte SCI BENMTP », non justifiées.

Sur les charges non encore échues :

Dans son assignation, le syndicat des copropriétaires sollicitait également la condamnation du défendeur au paiement de la somme de 1797,99 euros au titre des charges non encore échues pour les périodes du 01/04/2025, 01/07/2025 et 01/10/2025.

Au soutien de sa demande, il produit uniquement le justificatif de l'appel de fonds pour la période du 01/01/2025 au 31/03/2025.

De plus, la somme correspondant à l'appel de fonds pour la période du 01/01/2025 au 31/03/2025 figure au relevé de compte du 17 février 2025 et a d'ores et déjà été pris en compte.

En conséquence, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande au titre des appels de fond non encore exigibles.
Sur les frais de recouvrement

Aux termes de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 modifiée, en sa rédaction issue de la loi n°2006-872 du 13 juillet 2006, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice.

Sur les frais de mise en demeure et de relance et de suivi pour « vacation contentieuse : suivi trimestriel »

Le syndicat des copropriétaires produit la mise en demeure en date du 13 mars 2024. Celle-ci est accompagnée de son avis de réception.

La demande en paiement au titre des frais de relance et de mise en demeure, sera par conséquent accueillie à hauteur des coûts prévus par le contrat de syndic, soit la somme de 52 euros.

Ces frais sont justifiés et constituent des frais nécessaires au sens du texte précité.

Il sera débouté pour le surplus de sa demande pour « vacation contentieuse : suivi trimestriel » d’ un montant de 144 euros non prévue par le contrat de syndic et non justifiée.

Sur les frais de constitution dossier avocat et commissaire de justice

Concernant les frais de constitution du dossier pour l’avocat ou le commissaire de justice pour le suivi du dossier, ils relèvent de l’activité du syndic relative au recouvrement des sommes dues et constituent un acte élémentaire d’administration de la copropriété.

Le fait que le contrat de syndic prévoit éventuellement une rémunération spécifique au titre d’honoraires supplémentaires n’en change pas la nature, ces frais n’étaient donc pas nécessaires au sens de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Les demandes de paiement de la somme de 117,60 euros et de 144 euros du syndicat de copropriétaires seront en conséquence, rejetées.

Sur les dépens

L’article 491 du Code de procédure civile dispose que le juge des référés statue sur les dépens. Il le fait conformément aux dispositions de l’article 696 du Code de procédure civile, selon lesquelles la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

Monsieur [I] [F], partie perdante, sera donc condamné aux dépens de l’instance.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Il paraît inéquitable de laisser le syndicat des copropriétaires de la résidence supporter la charge des frais non compris dans les dépens qu'il a pu exposer. Une indemnité de 400 euros lui sera allouée sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile..

Sur l’exécution provisoire

L'article 514 du code de procédure civile dans sa version applicable à l'espèce dispose : « Les décisions de première instance sont de droits exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement ».

Il convient de rappeler qu'en l'espèce, l'exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS