TJ 34172, 15 sept. 2025, RG 25/00314

N°Minute:25/01908
N° RG 25/00314 - N° Portalis DBYB-W-B7J-POF4

LE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER
[Adresse 1]

JUGEMENT DU 15 Septembre 2025

DEMANDEUR:

S.A. -VILOGIA, SA D'HLM, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Me Cyrille CAMILLERAPP, avocat au barreau de MONTPELLIER

DEFENDEUR:

Monsieur [H] [W], demeurant Chez M. [R] [X] - [Adresse 3]

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Franck VERMEULEN, Magistrat à Titre Temporaire, statuant en qualité de juge des contentieux de la protection au Tribunal Judiciaire de Montpellier
Greffier : Clémence BOUTAUD

DEBATS:

Audience publique du : 19 Mai 2025
Affaire mise en deliberé au 21 juillet 2025, prorogé au15 Septembre 2025

JUGEMENT :

Rendu par mise à disposition de la décision au greffe le 15 Septembre 2025 par
Franck VERMEULEN, Président
assisté de Clémence BOUTAUD, greffier

Copie exécutoire délivrée à :
Copie certifiée delivrée à : Me Cyrille CAMILLERAPP
M. [H] [W]

Le 15 Septembre 2025

EXPOSE DU LITIGE

Selon bail sous seing privé à [Localité 1] en date du 10.04.2015 et ayant pris effet le 13.05.2015, la SA VILOGIA D’HLM a donné en location un logement à usage d'habitation principale situé au [Adresse 4] à [Localité 1] à M. [H] [W] demeurant chez M. [X] [R] [Adresse 5] à [Localité 2].

En date du 28.01.2022, un état des lieux de sortie contradictoire de ce logement a été effectué. Lors de cet état des lieux, un important rafraichissement au niveau de la peinture a été relevé.

Une facture de remise en état du logement, passant par une réfection totale de la peinture, a été émise le 28.02.2022 par la SAS Multi Services Entretien, pour un montant total de 2720,72 euros.

Prenant en compte la durée de la location, la société requérante a décidé d’imputer à M. [H] [W] qu'une partie de cette facture, soit la somme de 1000,00 euros.

Une lettre de mise en demeure a été envoyée par lettre recommandée avec demande d'avis de réception le 21.03.2023, elle est revenue signée par M. [H] [W].

En date du 14.01.2025, et après les dernières régularisations de charges, il apparait que M. [H] [W] reste redevable de la somme de 943.28 euros.

Conformément aux dispositions de l'article 750-1 du Code des procédures civiles d'exécution, la société requérante a procédé à la saisine d'un conciliateur de justice en date du 15.01.2025, afin de tenter de trouver une solution amiable à ce litige.

Par acte de commissaire de justice en date du 27 janvier 2025, signifié article 659 du CPC, la SA VILOGIA D’HLM sise [Adresse 6] à VILLENEUVE D’ASCQ a assigné M. [H] [W] demeurant chez M. [X] [R] [Adresse 5] à CHAMONIX MONT BLANC devant le tribunal judiciaire de Montpellier, à l'audience du 19 mai 2025, aux fins de :

CONDAMNER M. [H] [W] au paiement de la somme de 943.28 euros au visa de l'article 7 c) de la loi du 6 juillet 1989, outre les intérêts au taux légal à compter du 21.03.2023, date de la première mise en demeure, en application des dispositions de l'article 1231-6 du Code civil,

CONDAMNER M. [H] [W] au paiement de la somme de 500,00 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, outre les intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir, au visa de l'article 1231-7 du Code civil,

CONDAMNER M. [H] [W] au paiement des entiers dépens, conformément à l'article 696 du Code de Procédure Civile, comprendront notamment le coût du commandement de payer et du présent acte.

L’affaire est appelée à l’audience du 19 mai 2025, à cette audience, la SA VILOGIA D’HLM, représentée par son conseil, a maintenu ses demandes telles que formée dans son acte introductif d'instance auquel il convient de se référer pour un plus ample exposé de ses motifs conformément à l'article 455 du code de procédure civile.

En défense, M. [H] [W] n’a pas comparu ni n’a été représenté.

A l'issue de l'audience, l'affaire a été mise en délibéré au 21 juillet 2025 et prorogé au 15 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

L'article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les frais de remise en état du logement :

L'article 7 b de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé d'user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location.

L’article 7c de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire doit répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement ;

L’article 7d de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire doit prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d'Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. Les modalités de prise en compte de la vétusté de la chose louée sont déterminées par décret en Conseil d'Etat, après avis de la Commission nationale de concertation. Lorsque les organismes bailleurs mentionnés à l'article L. 411-2 du code de la construction et de l'habitation ont conclu avec les représentants de leurs locataires des accords locaux portant sur les modalités de prise en compte de la vétusté et établissant des grilles de vétusté applicables lors de l'état des lieux, le locataire peut demander à ce que les stipulations prévues par lesdits accords soient appliquées.
L’article 1 du décret n°87-712 du 26 août 1987 dispose que sont des réparations locatives les travaux d'entretien courant, et de menues réparations, y compris les remplacements d'éléments assimilables auxdites réparations, consécutifs à l'usage normal des locaux et équipements à usage privatif.
Ont notamment le caractère de réparations locatives les réparations énumérées en annexe au présent décret.

La liste de réparation ayant le caractère de réparations locatives à la charge du locataire prévue par l’annexe du décret n°87-712 du 26 août 1987 dispose que :

I. - Parties extérieures dont le locataire a l'usage exclusif.
a) Jardins privatifs :
Entretien courant, notamment des allées, pelouses, massifs, bassins et piscines ; taille, élagage, échenillage des arbres et arbustes ;
Remplacement des arbustes ; réparation et remplacement des installations mobiles d'arrosage.
b) Auvents, terrasses et marquises :
Enlèvement de la mousse et des autres végétaux.
c) Descentes d'eaux pluviales, chéneaux et gouttières :
Dégorgement des conduits.
II. - Ouvertures intérieures et extérieures.
a) Sections ouvrantes telles que portes et fenêtres :
Graissage des gonds, paumelles et charnières ;
Menues réparations des boutons et poignées de portes, des gonds, crémones et espagnolettes ; remplacement notamment de boulons, clavettes et targettes.
b) Vitrages :
Réfection des mastics ;
Remplacement des vitres détériorées.
c) Dispositifs d'occultation de la lumière tels que stores et jalousies :
Graissage ;
Remplacement notamment de cordes, poulies ou de quelques lames.
d) Serrures et verrous de sécurité :
Graissage ;
Remplacement de petites pièces ainsi que des clés égarées ou détériorées.
e) Grilles :
Nettoyage et graissage ;
Remplacement notamment de boulons, clavettes, targettes.
III. - Parties intérieures.
a) Plafonds, murs intérieurs et cloisons :
Maintien en état de propreté ;
Menus raccords de peintures et tapisseries ; remise en place ou remplacement de quelques éléments des matériaux de revêtement tels que faïence, mosaïque, matière plastique ; rebouchage des trous rendu assimilable à une réparation par le nombre, la dimension et l'emplacement de ceux-ci.
b) Parquets, moquettes et autres revêtements de sol :
Encaustiquage et entretien courant de la vitrification ;
Remplacement de quelques lames de parquets et remise en état, pose de raccords de moquettes et autres revêtements de sol, notamment en cas de taches et de trous.
c) Placards et menuiseries telles que plinthes, baguettes et moulures :
Remplacement des tablettes et tasseaux de placard et réparation de leur dispositif de fermeture ; fixation de raccords et remplacement de pointes de menuiseries.
IV. - Installations de plomberie.
a) Canalisations d'eau :
Dégorgement :
Remplacement notamment de joints et de colliers.
b) Canalisations de gaz :
Entretien courant des robinets, siphons et ouvertures d'aération ;
Remplacement périodique des tuyaux souples de raccordement.
c) Fosses septiques, puisards et fosses d'aisance :
Vidange.
d) Chauffage, production d'eau chaude et robinetterie :
Remplacement des bilames, pistons, membranes, boîtes à eau, allumage piézo-électrique, clapets et joints des appareils à gaz ;
Rinçage et nettoyage des corps de chauffe et tuyauteries ;
Remplacement des joints, clapets et presse-étoupes des robinets ;
Remplacement des joints, flotteurs et joints cloches des chasses d'eau.
e) Eviers et appareils sanitaires :
Nettoyage des dépôts de calcaire, remplacement des tuyaux flexibles de douches.
V. - Equipements d'installations d'électricité.
Remplacement des interrupteurs, prises de courant, coupe-circuits et fusibles, des ampoules, tubes lumineux ; réparation ou remplacement des baguettes ou gaines de protection.
VI. - Autres équipements mentionnés au contrat de location.
a) Entretien courant et menues réparations des appareils tels que réfrigérateurs, machines à laver le linge et la vaisselle, sèche-linge, hottes aspirantes, adoucisseurs, capteurs solaires, pompes à chaleur, appareils de conditionnement d'air, antennes individuelles de radiodiffusion et de télévision, meubles scellés, cheminées, glaces et miroirs ;
b) Menues réparations nécessitées par la dépose des bourrelets ;
c) Graissage et remplacement des joints des vidoirs ;
d) Ramonage des conduits d'évacuation des fumées et des gaz et conduits de ventilation.

A la lecture des états des lieux établis le 15 mai 2015 et le 28 janvier 2022 entre les parties, il a été signalé à la sortie
:
- manivelle volet chambre à reprendre ;
- une remise en état de la peinture complète du logement ;
- demande à repeindre le garde-corps ;
- infiltrations dans les trois pièces ;
- forfait de remise en état du logement 1000è à la charge locative ;
- voir pour découper les dalles sur plats.

A chaque signalement il est ajouté entre parenthèses « VILOGIA » ce qui laisse supposer que la personne qui a établi les états des lieux d’entrée et de sortie pensent que c’est la SA VILOGIA qui doit se charger des travaux de remise en état.

En l’espèce, l’annexe du décret n°87-712 du 26 août 1987 dispose que le locataire doit maintenir l’appartement en état de propreté, il n’est nullement signalé dans l’état des lieux que l’appartement est sale.
Ce décret précise aussi que le locataire doit assurer des menus raccords de peintures et de tapisserie mais en aucun cas il ne doit prendre à sa charge la réfection totale des peintures.

Par ailleurs, le locataire a occupé ce logement durant sept années et il est précisé dans l’état des lieux de sortie qu’il y a des infiltrations dans les trois pièces, le requérant ne démontre pas dans ses écritures que la réfection de la peinture est due au locataire ou à un manque d’entretien de ce dernier.

En revanche après 7 années de location, cela ressort plus de la vétusté comme précisé au terme de l’article 7d de la loi du 6 juillet 1989.

En conséquence, la SA VILODIA D’HLM sera déboutée de sa demande en paiement de la somme de 943,28 euros.

Sur les demandes accessoires :

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 alinéa 1 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mettre la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie.

En l’espèce, la SA VILODIA D’HLM, partie qui succombe, sera condamnée aux dépens.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

En application de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :
1° A l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens
2° Et, le cas échéant, à l'avocat du bénéficiaire de l'aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l'aide aurait exposés s'il n'avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l'article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.
Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a

pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s'il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l'Etat.

Condamné aux dépens, il ne sera pas fait droit à la demande de la SA VILODIA D’HLM sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l'exécution provisoire

Aux termes de l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Il convient de rappeler que l'exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS,