TJ 34172, 4 sept. 2025, RG 24/00893

N°Minute:25/01839
N° RG 24/00893 - N° Portalis DBYB-W-B7I-O7SA

LE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER
[Adresse 1]

JUGEMENT DU 04 Septembre 2025

DEMANDEUR:

Monsieur [Z] [F], demeurant [Adresse 2]

représenté par Me Séverine LE BIGOT, avocat au barreau de MONTPELLIER

DEFENDEUR:

Madame [P] [R], demeurant [Adresse 3]

représentée par Me Olivia ROUGEOT, avocat au barreau de MONTPELLIER

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Emmanuelle SERRE, Juge des contentieux de la protection au Tribunal Judiciaire de Montpellier
Greffier : Clémence BOUTAUD

DEBATS:

Audience publique du : 19 Juin 2025
Affaire mise en deliberé au 04 Septembre 2025

JUGEMENT :

Rendu par mise à disposition de la décision au greffe le 04 Septembre 2025 par
Emmanuelle SERRE, Président
assistée de Clémence BOUTAUD, greffier

Copie exécutoire délivrée à : Me Séverine LE BIGOT
Me Olivia ROUGEOT
Copie certifiée delivrée à :
Le 04 Septembre 2025

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 09 novembre 2019 ayant pris effet le 15 novembre 2019, Monsieur [Z] [F] a donné à bail à Madame [P] [R] un logement meublé à usage d’habitation situé [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel initial à hauteur de 710 euros, outre une provision sur charges mensuelle initiale à hauteur de 80 euros et un dépôt de garantie à hauteur de 1 420 euros.

Un état des lieux d’entrée contradictoire a été effectué en date 09 novembre 2019.

Des loyers et charges demeurant impayés, Monsieur [Z] [F] a, par acte de commissaire de justice en date du 17 février 2023, fait délivrer à Madame [P] [R] un commandement de payer la somme principale de 2 503,74 euros correspondant aux loyers et charges impayés arrêtés au 30 janvier 2023, mensualité de février 2023 comprise, et visant la clause résolutoire prévue au contrat de bail.

Par acte de commissaire de justice en date du 13 mars 2023, Monsieur [Z] [F] a, par la suite, mis en demeure Madame [P] [R] d’avoir à justifier l’occupation du logement loué dans un délai d’un mois.

Par acte de commissaire de justice en date du 26 mai 2023, Monsieur [Z] [F] a fait assigner Madame [P] [R] devant le Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Montpellier, statuant en référé, et sollicite notamment le constat de la résiliation du contrat de bail par l’acquisition de la clause résolutoire, l’expulsion de la locataire, la fixation d’une indemnité mensuelle d’occupation et la condamnation de la locataire à cette dernière ou encore la condamnation de la locataire au paiement de la somme de 4 172 euros à titre de provision correspondant aux loyers et charges impayés.

Madame [P] [R] a quitté le logement et a restitué les clés par l’intermédiaire de son avocat en date du 19 juin 2023. Un procès-verbal de constat d’état des lieux de sortie a été dressé contradictoirement en date du 03 juillet 2023 par un commissaire de justice.

Par ordonnance en date du 28 février 2024, le Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Montpellier, statuant en référé, a notamment, après avoir relevé l’existence d’une contestation sérieuse, dit n’y avoir lieu à référé et débouté Monsieur [Z] [F] de ses demandes.

Par acte de commissaire de justice en date du 15 mai 2024, Monsieur [Z] [F] a fait assigner Madame [P] [R] devant le Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Montpellier, aux fins de la voir condamner au paiement des sommes suivantes :
7 511,22 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayées arrêtées au 01 septembre 2023,
1 420 euros au titre des frais de remise en état du logement, correspondant au montant du dépôt de garantie,
1 910 euros au titre des frais de peinture,
5 000 euros au titre du préjudice moral,
2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,
les dépens, en ce compris le coût du commandement de payer.

Après la mise en place d’un calendrier procédural et plusieurs renvois à la demande des parties, l’affaire a finalement été évoquée à l’audience du 19 juin 2025.

A cette audience, Monsieur [Z] [F], représenté par son avocat qui a déposé son dossier, a sollicité :

Vu les articles 1728 du Code civil, 7 et 14 de la Loi du 6 juillet 1989, 834 et 835 du CPC,
Vu l’article 1754 du Code civil,
2288 et 2298 du Code civil,

Déclarer recevables les demandes de Monsieur [F]
Débouter Madame [R] de l’intégralité de ses demandes et prétentions
Condamner Madame [R] à payer à Monsieur [F] pour loyers, charges et indemnité d’occupation arrêtés au 1er septembre 2023 la somme de 7 511,22 euros
Condamner Madame [R] à payer à Monsieur pour la remise en état de son logement la somme de 1420 euros correspondant au montant du dépôt de garantie
Condamner Madame [R] à payer à Monsieur [F] la somme de 1910 euros au titre des frais de peinture
Condamner Madame [R] à payer à Monsieur [F] la somme de 5000 euros au titre de son préjudice moral
Condamner Madame [R] à payer à Monsieur [F] la somme de 2000 € selon l’article 700 du CPC et dépens qui comprendront le coût du commandement de payer.

En défense, Madame [P] [R], également représentée par son avocat qui a déposé son dossier, a demandé :

Vu l'article 1219 du code civil
Vu les articles 1719 et suivants du code civil,
Vu l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989
VU l'article 22 de la loi du 6juillet 1989,
Vu la jurisprudence
Vu les pièces

Sur les demandes au titre des loyers impayés et indemnités d’occupation
JUGER l'absence de délivrance d'un logement décent depuis la prise à bail en novembre 2019
JUGER que l'absence de paiement du loyer correspond à une exception d'inexécution tenant l'absence de délivrance conforme du bailleur
En conséquence
DEBOUTER Monsieur [F] de ses demandes infondées
Sur le dépôt de garantie
JUGER que l'état du logement est lié à sa non décence depuis 2019
JUGER que la nécessité de remise en l'état du logement n'est pas lié à un défaut d'entretien mais à une absence de décence du logement
DEBOUTER Monsieur [F] de ses demandes au titre de la conservation du dépôt de garantie et de condamnation à des sommes pour remise en état des lieux et subsidiairement appliquer un coefficient de vétusté tenant la période d'occupation
CONDAMNER à titre reconventionnel Monsieur [F] à régler à Madame [R] :
- 1420 € au titre du montant du dép6t de garantie non restitué
- Depuis le mois de juin 2020 jusqu'en septembre 2024 : 51 mois x 74,50 € (10% montant du loyer HC soit 744,58 €) soit 3799,50 €, somme à actualiser au jour de la décision à intervenir.
Sur l’indemnisation du préjudice de Madame [R]
JUGER l'indécence du logement pris à bail
CONDAMNER Monsieur [F] à régler à Madame [R] la somme de 29.208,60 € au titre de son préjudice financier au titre des loyers réglés depuis le début du bail alors que le logement était indécent
CONDAMNER Monsieur [F] à régler à Madame [R] la somme de 3000 € au titre du préjudice de santé subi par son enfant tenant l'indécence du logement
CONDAMNER Monsieur [F] à régler à Madame [R] la somme de 3000 € au titre de son préjudice moral tenant l'indécence du logement.
ORDONNER la compensation des créances et le cas échéant CONDAMNER Monsieur [F] pour le surplus

A titre infiniment subsidiaire
JUGER que les clés du logement ont été restituées le 20 juin 2023 et en conséquence
DEBOUTER Monsieur [F] de sa condamnation à titre d'indemnité d'occupation postérieurement au 20 juin 2023
ACCORDER à Madame [R] les plus larges délais de paiement pour apurer sa prétendue dette
ORDONNER la compensation des créances

En tout état de cause
DEBOUTER Monsieur [F] de l'intégralité de ses demandes, fins et prétentions
CONDAMNER Monsieur [F] à régler à Madame [R] la somme de 3000 € au titre de l'article 700 du CPC outre aux entiers dépens.
DEBOUTER Monsieur [F] de l'intégralité de ses demandes, fins et prétentions

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il convient de se référer aux conclusions des parties pour un plus ample exposé de leurs moyens.

A l’issue de l’audience, la décision a été mise en délibéré au 04 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l'article 446-2 alinéa 2 du code de procédure civile, le tribunal ne doit statuer que sur les prétentions énoncées au dispositif.

A titre liminaire, il convient de rappeler que les demandes tendant simplement à voir « dire et juger », « rappeler » ou « constater » ne constituent pas des demandes en justice visant à ce qu'il soit tranché sur un point litigieux mais des moyens, de sorte que le Tribunal n'y répondra pas dans le dispositif du présent jugement.

Sur les sommes dues par Madame [P] [R] à Monsieur [Z] [F]

Sur l’arriéré locatif

Sur les loyers et charges impayés

Conformément aux dispositions de l’article 1728 du code civil et de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, à laquelle le contrat est soumis, le locataire est tenu d’une obligation essentielle, qui consiste au paiement du loyer et charges récupérables aux termes convenus au bail, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués.

Aux termes de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

En l’espèce, Madame [P] [R] reconnait avoir cessé le paiement des loyers à compter du mois de décembre 2022. En défense, elle soutient d’une part avoir délivré congé et quitté le logement au mois de janvier 2023 et d’autre part pouvoir se prévaloir d’une exception d’inexécution liée à la présence d’humidité et de moisissures au sein du logement et à la non-conformité de ce dernier.

S’agissant du départ des lieux à compter du mois de janvier 2023, la locataire ne justifie aucunement avoir délivré congé pour le mois de janvier 2023, le justificatif d’envoi recommandé n’étant nullement accompagné du courrier délivrant congé. En tout état de cause, la locataire reconnait que les clés du logement n’ont été restituées, par l’intermédiaire de son avocat, qu’en date du 19 juin 2023. Elle disposait donc de la jouissance du logement jusqu’au 19 juin 2023.

S’agissant de l’exécution d’inexécution, la locataire ne produit aucun arrêté préfectoral l’autorisant à ne pas s’acquitter des loyers.

Au regard de ses éléments, la locataire était ainsi tenue des loyers pour la période du 15 novembre 2019, date d’entrée dans les lieux, au 19 juin 2023, date de restitution des clés.

Madame [P] [R] est donc redevable de la somme de 5 536,05 euros envers Monsieur [Z] [F] au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtées au 19 juin 2023, date de restitution des clés par la locataire.

Il convient néanmoins de débouter le bailleur de sa demande portant sur la période du 20 juin 2023, date de restitution des clés, au mois de septembre 2023. Il ne justifie en outre aucunement que l’absence de location du logement pour la période antérieure à septembre 2023 est imputable à la locataire sortante.

Sur les réparations locatives

En application de l’article 1730 du code civil, s'il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu'il l'a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure.

L’article 7 c) de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire doit répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles aient eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement.

En outre, l’article 7 d) de la même loi précise que le locataire doit prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues, ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’État, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

En application de l’article 1353 du Code civil, il appartient à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et en matière de réparations locatives, il appartient en premier lieu au bailleur de prouver que les réparations dont il sollicite l’indemnisation sont imputables au locataire.

L’existence de dégradations locatives s’apprécie par comparaison entre les états des lieux d’entrée et de sortie.

En fonction de la durée d'occupation, les travaux de réfection peuvent être considérés comme inhérents à l'usure des lieux et de leurs équipements, et à ce titre, être supportés par le bailleur en tout ou partie. Dans l'appréciation de la vétusté alléguée, il y a lieu ainsi de prendre en compte, selon la durée de l'occupation, le fait que les peintures, revêtements de sol et équipements n'étaient pas neufs lors de l'entrée dans les lieux du locataire.

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, Monsieur [Z] [F] sollicite la condamnation de Madame [P] [R] à lui verser la somme de 1 420 euros au titre des réparations locatives, correspondant au montant du dépôt de garantie, outre 1 910 euros au titre des frais de peinture, soit un total de 3 300 euros.

S’agissant des dégradations locatives, le bailleur fait état dans ses écritures d’un manque d’entretien et de dégradations locatives imputables à la locataire, et notamment le nettoyage intérieur et extérieur, le ponçage et la récupération des portes ou encore la remise en état du jardin. Il ne produit cependant ni devis, ni facture permettant de chiffrer le coût des réparations ayant dû être réalisées. Le procès-verbal d’état des lieux de sortie établi contradictoirement par le commissaire de justice en date du 03 juillet 2023 fait état de la salissure du logement. Il convient donc de chiffrer forfaitairement à 300 euros le montant des sommes dues à ce titre.

S’agissant ensuite des frais de peinture, le bailleur verse aux débats une facture de la société MULDER PEINTURE en date du 09 août 2023 pour un montant total de 1 910 euros, dont 1 700 euros pour la protection des pièces, l’isolation et le traitement des taches d’humidité et la fourniture et la pose de la peinture des murs et plafonds du logement, 160 euros pour la mise en peinture des portes et 50 euros pour les frais de déplacement.

Le procès-verbal d’état des lieux de sortie établi contradictoirement par le commissaire de justice en date du 03 juillet 2023 fait état d’une peinture ancienne non entretenue sur le portillon, sur la porte en bois du jardin ou encore sur la porte du cabanon.

Il note également la présence de peintures sales et en mauvais état d’entretien, avec des traces de saleté ou encore des « traces de vie » sur les murs de l’ensemble du logement, sur le plafond du dégagement, ou la porte de la chambre, mais également de nombreux impacts et éclats dans la salle d’eau. Il souligne aussi la présence d’importantes traces de moisissures sur les murs de l’espace bureau, dans la salle d’eau, dans la chambre ou encore dans le séjour.

L’état des lieux d’entrée établi contradictoirement en date du 19 novembre 2019 indique quant à lui des murs en état moyen et des plafonds en bon état dans l’ensemble du logement. Il mentionne également l’absence de ventilation dans certaines pièces, et des ventilations « à vérifier » dans d’autres.

Il ressort ainsi de la comparaison entre les deux états des lieux l’apparition de moisissures dans l’ensemble du logement entre l’entrée dans les lieux de la locataire et son départ.

En défense, Madame [P] [R] soutient que les traces de moisissures ne sont pas liées à un défaut d’entretien de sa part mais sont exclusivement imputables à l’absence de ventilation dans le logement et la non-conformité de celui-ci.

Elle verse aux débats un courrier de l’organisme URBANIS en date du 20 septembre 2022, lequel indique avoir constaté « apparition d’une fissure en dessous de l’encadrement de la fenêtre de la chambre parentale, menuiseries non étanches à l’eau dans le salon et la chambre parentale, absence de ventilation dans les pièces humides ».

Elle produit également un procès-verbal de constat dressé par un commissaire de justice en date du 28 novembre 2022, lequel constate l’installation par la locataire d’un absorbeur d’humidité de chantier électrique afin d’absorber l’humidité du logement, et l’absence d’air dans certaines ventilations.

Les photographies versées aux débats par le bailleur, montrant les volets de la maison fermés, ne permettent en outre nullement de démontrer que la locataire n’aère jamais le logement puisqu’elles ont été prises à un moment donné, et principalement sur les plages horaires de travail classiques. Il est en effet raisonnablement admis que la locataire puisse aérer le matin et le soir, et que, le logement étant en rez-de-chaussée, elle laisse les volets fermés en journée afin d’éviter toute tentative d’effraction.

Les dégradations des peintures ainsi étaient liées d’une part à l’usage normal (traces de vie) et, d’autre part, à l’humidité anormale dues à l’absence de ventilation au sein du logement (traces de moisissures), les réparations ne peuvent en aucun cas être imputées à la locataire sortante.

Le bailleur sera donc débouté de sa demande au titre des réparations locatives.

En définitive, Madame [P] [R] est par conséquent uniquement redevable envers Monsieur [Z] [F] des sommes de 5836.05 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation et dégradations arrêtées au 19 juin 2023.

Il convient néanmoins de déduire de cette somme la somme de 1 420 euros versée lors de son entrée dans les lieux par la locataire au titre du dépôt de garantie et conservée par le bailleur.

Madame [P] [R] sera ainsi condamnée à payer à Monsieur [Z] [F] la somme de 4416.05 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtées au 19 juin 2023, après déduction du dépôt de garantie.

Elle sera de surcroit déboutée de ses demandes de restitution du dépôt de garantie et de majoration de 10% du loyer pour retard dans la restitution du dépôt de garantie.

Sur le préjudice moral

En application de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce, Monsieur [Z] [F] sollicite la condamnation de Madame [P] [R] à lui verser la somme de 5000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral.

Il ne produit néanmoins aucun document justifiant l’existence d’un préjudice moral et sera donc débouté de sa demande à ce titre.

Sur les sommes dues par Monsieur [Z] [F] à Madame [P] [R]

Sur le préjudice de jouissance

En application de l’article 1719 du Code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière :
1° De délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d'habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l'expulsion de l'occupant ;
2° D'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée ;
3° D'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;
4° D'assurer également la permanence et la qualité des plantations.

L'article 6 de la loi d'ordre public du 6 juillet 1989 dispose que, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale, défini par un seuil maximal de consommation d'énergie finale par mètre carré et par an, et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation. Un décret en Conseil d'Etat définit le critère de performance énergétique minimale à respecter et un calendrier de mise en œuvre échelonnée.
Les caractéristiques correspondantes sont définies par décret en Conseil d'Etat pour les locaux à usage de résidence principale ou à usage mixte mentionnés au deuxième alinéa de l'article 2 et les locaux visés aux 1° à 3° du même article, à l'exception des logements-foyers et des logements destinés aux travailleurs agricoles qui sont soumis à des règlements spécifiques.
Le bailleur est obligé :
a) De délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas ;
b) D'assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l'article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l'état des lieux, auraient fait l'objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;
c) D'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués.

Il incombe donc au bailleur de délivrer au locataire un logement en bon état d'usage, de réparation et qui réponde aux normes de décence prescrites par les articles 1 et 2 du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent, étant rappelé que cette obligation a un caractère d'ordre public. Ce décret prescrit que le logement doit assurer le clos et le couvert et que le gros œuvre du logement protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d'eau et qu'à cet égard les revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires ; il prévoit que les équipements de chauffage soient en bon état d'usage et de fonctionnement, que les dispositifs d'ouverture et de ventilation des logements permettent un renouvellement de l'air adapté aux besoins d'une occupation normale.

L’obligation du bailleur d’assurer la jouissance paisible du bien loué ne cesse qu’en cas de force majeure. En effet, il importe peu qu'il ne soit pas lui-même à l'origine des désordres en cause, dans la mesure où il doit à sa locataire, par application de la disposition suscitée, la délivrance et l'entretien des biens donnés à bail.

Le bailleur est tenu de s'y soumettre même en l'absence de demande de travaux émanant du locataire et la circonstance que le preneur ait accepté le logement ne décharge pas davantage le bailleur de son obligation de délivrer un logement décent. En effet, les règles rappelées ci-dessus sont d’ordre public et le bailleur ne peut s’exonérer de ses obligations en arguant que la convention de bail a été conclue entre deux personnes libres de donner leur consentement.

L'inexécution par le bailleur de son obligation d'entretien ne peut ouvrir droit à des dommages et intérêts que s'il a été mis en demeure. En revanche, l'indemnisation du trouble de jouissance subi en l'absence de délivrance d'un logement décent n'est pas soumise à une mise en demeure préalable.

En l’espèce, Madame [P] [R] sollicite la condamnation de Monsieur [Z] [F] à indemniser son préjudice de jouissance à hauteur du montant des loyers acquittés, soit la somme de 29 208,60 euros pour la période de novembre 2019 à novembre 2022. Elle soutient que le logement délivré par le bailleur n’était pas conforme en raison d’infiltration d’eau, d’humidité et de moisissures.

Sur l’existence du préjudice de jouissance

Madame [P] [R] verse aux débats un courrier de l’organisme URBANIS en date du 20 septembre 2022, lequel indique avoir constaté « les défectuosités suivantes : présence de moisissures dans toutes les pièces du logement, apparition d’une fissure en dessous de l’encadrement de la fenêtre de la chambre parentale, menuiseries non étanches à l’eau dans le salon et la chambre parentale, absence de ventilation dans les pièces humides [et] disjonction général non accessible à la locataire ».

Elle produit également un procès-verbal de constat dressé par un commissaire de justice en date du 28 novembre 2022, lequel relève la présence d’importantes moisissures dans l’ensemble des pièces du logement, tant sur les revêtements des murs et plafonds que sur les objets, et note la présence d’une importante dégradation des revêtements muraux sous les fenêtres des chambres ainsi que de moisissures sur les châssis en bois intérieur des fenêtres, à la jonction avec le vitrage et sur le double vitrage.

Dans un courrier en date du 14 juillet 2023, la SARL FERM’BAIE, mandatée par le bailleur, indique également avoir « constaté une accumulation notable d’humidité ainsi favorisant le développement de champignons en partie basse des fenêtres [du] logement, plus précisément sur les allèges de maçonnerie de celles-ci ».

En défense, Monsieur [Z] [F] soutient que la locataire est à l’origine de la présence de moisissures en ce qu’elle n’aère jamais le logement. Les photographies versées aux débats, qui figent un moment précis, ne permettent néanmoins nullement de démontrer que Madame [P] [R] n’aère pas le logement, et ce d’autant plus qu’elles ont été prises sur les plages horaires de travail classiques ce qui justifie que les volets soient fermés en l’absence de la locataire afin d’éviter toute tentative d’effraction.

Le courrier de la SARL FERM’BAIE en date du 14 juillet 2023, lequel indique, « il semble évident que [les champignons] proviennent d’un manque évident de ventilations régulier de part les ouvertures et ne sont pas d’origine de l’étanchéité des appuis maçonnés extérieures et de l’étanchéité des appuis de fenêtre », ne peut en outre suffire à imputer les désordres à la locataire, et ce notamment puisque le procès-verbal de constat en date du 28 novembre 2022 relève quant à lui que la locataire a installé un absorbeur d’humidité de chantier électrique afin d’absorber l’humidité du logement.

Madame [P] [R] n’est donc pas à l’origine des désordres.

La présence de moisissures et d’humidité au sein du logement étant démontrée, et non imputable à la locataire, le trouble de jouissance est ainsi constitué.

Les désordres affectant le cumulus et l’infiltration d’eau à la suite du déplacement d’une tuile ne seront néanmoins pas pris en compte dans l’appréciation du préjudice de jouissance puisque le bailleur est intervenu rapidement pour effectuer les réparations.

Sur la période d’indemnisation du préjudice de jouissance

Madame [P] [R] ne justifie aucunement de la présence de moisissures au sein du logement avant le 14 septembre 2022, date de la visite de l’organisme URBANIS. L’état des lieux d’entrée ne relève en outre nullement la présence d’humidité ou de moisissures. Le diagnostic technique global en date du 13 mars 2017 indique quant à lui une ventilation en bon état, avec un risque zéro, précise que le système de ventilation consiste en l’ouverture des fenêtres et classe le logement en catégorie C au niveau de la classe énergétique thermique.

Les photographies versées par la locataire, qu’elle indique comme montrant le logement lors de l’état des lieux, ne sont en outre pas localisées.

Il convient ainsi de prendre comme point de départ d’indemnisation du préjudice de jouissance subi par Madame [P] [R] au titre de l’humidité et de la moisissure la date du 22 septembre 2022.

Il ressort par ailleurs des pièces versées aux débats que Monsieur [Z] [F] a été réactif à la suite du courrier d’URBANIS en achetant une ventilation mécanisme et en proposant une installation à la locataire dès le 28 octobre 2022, puis les 17 et 18 novembre 2022, sur la période du 9 au 13 janvier 2023 ou encore sur la période du 30 janvier au 3 février 2023.

Il ressort néanmoins des échanges produits que Madame [P] [R] n’a pu se rendre disponible aux dates proposées par le bailleur pour l’installation de la ventilation, qui aurait permis de mettre fin au préjudice, ou n’a pas répondu aux propositions, et n’a pas permis l’intervention en son absence.

Le bailleur verse en outre un courriel de l’organisme URBANIS en date du 21 décembre 2021, envoyé à la locataire, lequel précise « Depuis une première intervention, vous faites obstruction à la bonne réalisation [des travaux]. Mr [F] vous a proposé plusieurs rendez-vous à des dates différentes, que vous avez soit refusé, soit omis de répondre, ou encore en répondant la veille au soir de l’intervention en sachant que cette intervention du fait de votre réponse plus que tardive n’a pu être maintenue. Sachez que je devais moi-même (ou un de mes collègues) être présente lors de cette intervention pour essayer de temporiser la situation ». Ledit courrier souligne également que Madame [P] [R] a refusé la médiation mis en place avec l’assistante sociale de cette dernière afin que les travaux se déroulent de manière sereine.

La locataire ayant aggravé son propre préjudice en ne se rendant pas disponible pour permettre au bailleur de mettre fins aux désordres, il convient ainsi de prendre comme point de fin d’indemnisation du préjudice de jouissance subi par Madame [P] [R] au titre de l’humidité et de la moisissure la date du 28 octobre 2022, première date proposée par Monsieur [Z] [F].

Monsieur [Z] [F] sera ainsi condamné à indemniser Madame [P] [R] du préjudice de jouissance subi en raison de l’humidité et de la moisissure dans le logement à hauteur de 500 euros, soit environ 30 % du logement pour les mois de septembre et octobre 2022.

Sur le préjudice physique

En application de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce, Madame [P] [R] sollicite la condamnation de Monsieur [Z] [F] à indemniser le préjudice de santé de son enfant à hauteur de 3 000 euros.

Elle verse aux débats les certificats médicaux du Dr [M] en date des 28 novembre 2022 et 20 septembre 2023, lesquels certifient « que l’état de santé de [H] [R] [A] […] nécessité un environnement sain sans trop d'humidité » et que l’enfant « n’a plus présenté de manifestation asthmatique depuis le mois d’avril 2023 ».

Monsieur [Z] [F] sera par conséquent condamné à payer à Madame [P] [R] la somme de 150 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice physique.

Sur le préjudice moral

En application de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce, Madame [P] [R] sollicite la condamnation de Monsieur [Z] [F] à indemniser son préjudice moral à hauteur de 3 000 euros tenant l’indécence du logement.

Elle ne produit néanmoins aucun document justifiant l’existence d’un tel préjudice. Elle ne justifie en outre aucunement que le départ du logement loué par Monsieur [Z] [F], et ainsi selon elle l’abandon d’une reprise d’étude, l’augmentation du temps de trajet pour se rendre à l’école de son fils ou encore l’abandon des activités extrascolaires de son fils, sont imputables à l’état du logement.

Madame [P] [R] sera par conséquent déboutée de sa demande à ce titre.

Sur la compensation des créances

Madame [P] [R] sollicite que soit ordonnée la compensation des créances entre les différents postes de condamnation.

La condamnation des créances au bénéfice de Monsieur [Z] [F] et au bénéfice de Madame [P] [R] sera par conséquent ordonnée.

Après compensation des créances, Madame [P] [R] sera ainsi condamnée à payer à Monsieur [Z] [F] la somme de 3 766.05 euros.

Sur la demande de délais de paiement

En application de l’article 1345-3 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, Madame [P] [R] sollicite que des délais de paiement lui soient accordés afin d’apurer la dette. Il ressort des pièces versées aux débats que la défenderesse bénéficie d’un logement social et a un enfant à charge.

Dans ses conditions, il y a lieu de lui accorder des délais de paiement suivant les modalités décrites dans le dispositif.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

Madame [P] [R], partie perdante, sera condamnée aux dépens.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile

En application de l'article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation.

Condamnée aux dépens, Madame [P] [R] sera condamnée à payer à Monsieur [Z] [F] la somme de 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Il convient de rappeler que l'exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS