TJ 75056, 20 oct. 2025, RG 23/11759

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 32] [1]

[1] Expéditions exécutoires

délivrées le :

■

2ème chambre 2ème section

N° RG 23/11759
N° Portalis 352J-W-B7H-C2MPS

N° MINUTE :

Assignation du :
01 Septembre 2023

JUGEMENT
rendu le 20 Octobre 2025
DEMANDEURS

Monsieur [J] [T]
[Adresse 10]
[Localité 21]

Madame [A] [B] épouse [T]
[Adresse 10]
[Localité 21]

représentée par Me Selviye CERRAHOGLU, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #D0807

DÉFENDEURS

[Adresse 35] [Adresse 27]
représenté par le cabinet Compagnie de Gestion Foncière - COGEFO, société par actions simplifiée, immatriculée au RCS de [Localité 36] sous le n° 679 804 625, dont le siège social est situé [Adresse 4]), prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège
[Adresse 8]
[Localité 21]

représentée par Me Norbert NAMIECH, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #E0020

Monsieur [Z] [S]
[Adresse 24]
[Adresse 6]
[Localité 15]

représenté par Me Anne STRAPELIAS, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #E0584

Madame [W] [K]
[Adresse 18] [Adresse 5]
[Adresse 28]
[Localité 22]

représentée par Me Gladys BLEUNVEN, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #C0301

Cabinet COMPAGNIE DE GESTION FINANCIERE
[Adresse 20]
[Localité 23]

Non représenté

Mutuelle AREAS ASSURANCES
[Adresse 16]
[Localité 19]

représentée par Maître Séverine CARDONEL de la SELEURL SELARLU Séverine CARDONEL AVOCAT, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #D1172

S.A.R.L. AUXILIS
[Adresse 17]
[Localité 21]

représentée par Me Anne LEFEVRE, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #C1192

S.A.S. AGENCE DE L’HOTEL DE VILLE [G] [U] [F]
[Adresse 3]
[Localité 22]

Non représentée

INTERVENANT VOLONTAIRE

La MAAF ASSURANCES
représentée par Me Stéphanie MOISSON , avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #C406

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Mme Claire BERGER, 1èreVice-présidente adjointe
[P] [E], juge
Caroline ROSIO, Vice-président

assistée de Madame Diane FARIN, Greffière, lors des débats, et de Fabienne CLODINE-FLORENT, Greffière, lors de la mise à disposition.
Décision du 20 Octobre 2025
2ème chambre 2ème section
N° RG 23/11759 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2MPS

DEBATS

A l’audience collégiale du 19 Juin 2025 tenue publiquement, Claire BERGER a présidé et fait lecture du rapport, en application de l’article 804 du code de procédure civile.

Après clôture des débats, avis a été donné aux conseils des parties que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 04 Septembre 2025, puis prorogé au 20 octobre 2025.

JUGEMENT

Réputé contradictoire
En premier ressort
Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

EXPOSE DU LITIGE

M. [J] [T] et Mme [A] [B] épouse [T], ci-après les époux [T], ont acquis le 25 octobre 2018 au prix de 315 000 euros de M. [Z] [S] et Mme [W] [K] les lots de copropriété numéros 75 (appartement), 207 (cave) et 339 (emplacement de parking) dépendant de l’ensemble immobilier, [Adresse 33], sis [Adresse 12].
Cette vente est intervenue après compromis de vente en date du 17 juillet 2018.

Le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 33], sise [Adresse 7]) est assuré auprès de la société AREAS DOMMAGES et géré par son syndic, le cabinet COMPAGNIE DE GESTION FINANCIERE – COGEFO.

Par courriers recommandés avec demande d’accusé de réception en date du 7 décembre 2018, les époux [T] ont signalé notamment à leurs vendeurs et à l’agence immobilière, AGENCE DE L’HÔTEL DE VILLE ([G] [U] [F]) ayant apporté son concours à la vente, la présence de rongeurs dans l’appartement.

Par courrier recommandé avec demande d’accusé de réception en date du 17 décembre 2018, Mme [W] [K] leur a répondu qu’en ce qui la concernait ce problème avait été résolu, ayant fait le nécessaire avec le syndic avant la vente.

Le rapport de l’expert judiciaire commis suivant ordonnance de référé rendue par le président du tribunal judiciaire de Versailles le 18 juin 2019, au contradictoire de M. [Z] [S], Mme [W] [K], du syndicat des Copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 13], du cabinet COMPAGNIE DE GESTION FINANCIERE - COGEFO, de la société AREAS ASSURANCES, de la société AUXILIS et de la société AGENCE DE L’HÔTEL DE VILLE, a été rendu le 23 décembre 2022.
Décision du 20 Octobre 2025
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Par acte extrajudiciaire signifié les 17 et 25 août et 1er, 4 et 14 septembre 2023, les époux [T] ont fait assigner M. [Z] [S], Mme [W] [K], le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 13], le cabinet COMPAGNIE DE GESTION FINANCIERE - COGEFO, la société AREAS ASSURANCES, la société AUXILIS et la société AGENCE DE L’HÔTEL DE VILLE devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins essentielles de condamnation à l’indemnisation de leurs divers préjudices et frais exposés.

Par conclusions du 22 avril 2024, la société MAAF ASSURANCES est volontairement intervenue à la procédure en qualité d’assureur de la société AUXILIS.

Dans leurs dernières conclusions signifiées par voie électronique le 24 juin 2024, les époux [T] demandent au tribunal, au visa des articles 1101 et suivants, 1112-1, 1137, 1240 et suivants, 1641 et suivants et 1992 du code civil et des articles 14 et 18 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, de :
« - CONDAMNER IN SOLIDUM M. [Z] [S], Mme [W] [K], le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 11], la société AREAS ASSURANCES, le syndic de l’immeuble la société COGEFO, la société AUXILIS et la société AGENCE DE L’HÔTEL DE VILLE « [G] [U] [F] » à payer à M. et Mme [T] :
● 24.350,15 € au titre des frais de remise en état des salles de bain et d’eau,
Subsidiairement, la somme de 7.757 €,
● 2.827,20 € au titre du préjudice de jouissance,
● 20.000 € au titre de la perte de valeur de l’appartement
● 5.906,70 € au titre du surplus de taxes payées lors de la vente,
● 10.000 € au titre du préjudice moral,

- CONDAMNER la société AGENCE DE L’HÔTEL DE VILLE « [G] [U] [F] » à restituer à M. et Mme [T] la somme de 10.000 € au titre des frais d’agence payés à tort,

- CONDAMNER le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 11] à restituer à M. et Mme [T] la somme de 110,64 € au titre de leur quote-part sur les frais d’avocat de la copropriété,

- CONDAMNER IN SOLIDUM M. [Z] [S], Mme [W] [K], le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 11], la société AREAS ASSURANCES, le syndic de l’immeuble la société COGEFO, la société AUXILIS et la société AGENCE DE L’HÔTEL DE VILLE « [G] [U] [F] » à payer à M. et Mme [T] la somme de 1.392,60 € au titre des frais engagés dans le cadre des opérations d’expertise pour l’inspection caméra,

- CONDAMNER IN SOLIDUM M. [Z] [S], Mme [W] [K], le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 11], la société AREAS ASSURANCES, le syndic de l’immeuble la société COGEFO, la société AUXILIS et la société AGENCE DE L’HÔTEL DE VILLE « [G] [U] [F] » à payer à M. et

Mme [T] la somme de 10.000 € au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens, y compris les frais d’expertise et l’ensemble des frais d’huissier,

- REJETER toutes les demandes formées à l’encontre de M. et Mme [T]. ».

Dans ses dernières conclusions en réplique signifiées par voie électronique le 20 juin 2024, M. [Z] [S] demande au tribunal de : « A titre principal :

DEBOUTER purement et simplement M. et Mme [T] et tout concluant de toutes leurs demandes, fins et conclusions dirigées à l’encontre de M. [Z] [S], comme étant mal fondées.

En conséquence, mettre hors de cause M. [Z] [S].

A titre subsidiaire

CONDAMNER le syndicat des copropriétaires du [Adresse 10], le syndic COGEFO et la société AUXILIS à garantir M. [Z] [S] de toutes condamnations pouvant intervenir à son encontre.

En toute hypothèse :

CONDAMNER l’ensemble des défendeurs solidairement [à] payer à M. [Z] [S], la somme de 8 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens. ».

Dans ses conclusions en réplique signifiées par voie électronique le 30 janvier 2024, Mme [W] [K] demande au tribunal, au visa des articles 1112-1, 1130, 1137 et 1641 du code civil, de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 et de l’article 700 du code de procédure civile, de : « A titre principal

- DEBOUTER M. et Mme [T] de tous leurs moyens, fins et conclusions dirigées à l’encontre de Mme [K] ;

A titre subsidiaire

- CONDAMNER le syndicat des copropriétaires du [Adresse 10], le syndic COGEFO et la société AUXILIS à garantir Mme [K] de toutes condamnations pouvant intervenir à son encontre ;

En toute hypothèse :

- ORDONNER l’exécution provisoire de la décision à intervenir ;

- CONDAMNER les époux [T] à verser à Mme [K] la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.».

Dans ses dernières conclusions en réplique signifiées par voie électronique le 20 juin 2024, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 33], sise aux [Adresse 8] à MONTESSON (78360) demande au tribunal, au visa des articles 8,
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9, 11, 24, 25 et 26 de la loi du 10 juillet 1965 et du règlement de copropriété de l’immeuble et de ses modificatifs, de : « A titre principal,

- DEBOUTER toutes les demandes de condamnation dirigées contre le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 33] ;

A titre subsidiaire,

- CONDAMNER in solidum la société AUXILIS et son assureur, la société MAAF ASSURANCES, ainsi que M. [Z] [S] et Mme [W] [K] à garantir le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 33] de toutes les condamnations qui pourraient être prononcées contre lui ;

- CONDAMNER la compagnie AREAS DOMMAGES, en sa qualité d’assureur du syndicat des copropriétaires de la [Adresse 33], et en vertu des obligations contractuelles que prévoient le contrat les liant, à le garantir de toutes les condamnations qui pourraient être prononcées contre lui ;

En toute hypothèse,

- CONDAMNER toutes les parties perdantes à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 33] une somme de 10.000 euros au titre de l’article 700 du CPC ;

- CONDAMNER toutes les parties perdantes à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 33] les entiers dépens dont distraction au profit de Me Norbert NAMIECH sur le fondement de l’article 699 du CPC ;

- DEROGER à la règle de l’exécution provisoire, uniquement si le syndicat des copropriétaires venait à être débouté de ses demandes. ».

Dans ses conclusions en réplique signifiées par voie électronique le 6 mai 2024, la société AREAS DOMMAGES demande au tribunal, au visa des articles 1231 et suivants et 1240 et suivants du code civil et L. 124-3 du code des assurances et des pièces versées aux débats, de : « A TITRE PRINCIPAL,

- DEBOUTER les époux [T] et tout concluant de toutes demandes dirigées contre la société AREAS DOMMAGES, comme étant mal fondées, et non justifiées,

En effet,

- JUGER que la présence de rongeurs n’a jamais été constatée par l’Expert Judiciaire dans l’appartement des époux [T],

- JUGER en tout état de cause que l’origine des rongeurs dans la cause des dommages allégués par les époux [T] n’a pas été démontrée,

- JUGER en outre que le Syndicat des Copropriétaires n’a commis aucune faute, tenu par ailleurs d’une obligation de moyens dans la dératisation, ainsi que la société AUXILIS d’ailleurs, qui a procédé au traitement, et que les époux [T] ne rapportent pas la preuve

qu’une partie commune de l’immeuble serait à l’origine des dommages qu’ils allèguent, la source matérielle de déplacement des rongeurs, jamais vus en expertise, n’étant pas établie,

En conséquence,

- METTRE HORS DE CAUSE la société AREAS DOMMAGES,

A TITRE SUBSIDIAIRE,

- JUGER que le Tribunal ne saurait entrer en voie de condamnation au-delà des sommes validées par M. [O] dans son rapport,

- DEBOUTER M. et Mme [T] de leurs demandes au titre des préjudices matériels et immatériels, non justifiés et non validés par M. [O] dans son rapport,

- CONDAMNER in solidum la société AUXILIS et son assureur, la société MAAF ASSURANCES, à relever et garantir la société AREAS DOMMAGES de toutes condamnations,

- REJETER l’exécution provisoire du jugement sur les demandes de M. et Mme [T],

- DEBOUTER tout concluant de toutes autres demandes plus amples ou contraires dirigées contre la société AREAS DOMMAGES,

- JUGER la société AREAS DOMMAGES bien fondée à opposer les limites de garantie prévues à sa police que sont notamment les plafonds et franchises,

- CONDAMNER in solidum M. et Mme [T] et tout succombant à payer à la société AREAS DOMMAGES la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

- CONDAMNER les mêmes succombants sous la même solidarité en tous les dépens dont distraction au profit de Maître Séverine CARDONEL de la SELARLU Séverine CARDONEL AVOCAT et ce conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de Procédure Civile.».

Dans ses dernières conclusions en réplique signifiées par voie électronique le 25 juin 2024, la SOCIETE AUXILIS demande au tribunal de : « A titre principal,

Juger que la société AUXILIS n’a commis aucune faute contractuelle ou délictuelle et que sa responsabilité n’est pas engagée,

Débouter en conséquence purement et simplement M. et Mme [T], Mme [K], M. [S], le syndicat des copropriétaires du [Adresse 10], la société AREAS DOMMAGES de toutes demandes, fins et prétentions dirigées à l’encontre de la société AUXILIS, aussi bien à titre principal que subsidiaire, comme étant mal fondées,

Décision du 20 Octobre 2025
2ème chambre 2ème section
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A titre subsidiaire,

Débouter Mme [K], M. [S], le syndicat des copropriétaires du [Adresse 10], la société AREAS DOMMAGES de leurs demandes en relève et garantie

Juger que sur le plan indemnitaire, la société AUXILIS ne saurait être tenue qu’au titre du préjudice de jouissance sur une durée de 38 mois,

A titre encore plus subsidiaire,

Condamner in solidum Mme [K], M. [S], le syndicat des copropriétaires du [Adresse 10] et la société AREAS DOMMAGES à garantir la société AUXILIS de toute condamnation qui serait prononcée à son encontre,

En tout état de cause,

Condamner les époux [T] ou tout succombant à verser à la société AUXILIS la somme de 3.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens par application des dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile.».

Dans ses conclusions d’intervention volontaire signifiées par voie électronique les 22 avril et 1er mai 2024, la société MAAF ASSURANCES demande au tribunal de : « Donner Acte à la MAAF ASSURANCES de son intervention volontaire, et l’y déclarer recevable;

Juger que la société AUXILIS n’a commis aucune faute de nature à engager sa responsabilité dans le cadre de ses contrats de dératisation;

Mettre la société AUXILIS purement et simplement hors de cause ;

REJETER toutes les demandes formées à son encontre ;

Subsidiairement,

LIMITER la garantie de la MAAF aux dommages occasionnés par la prolifération des rongeurs après traitement de la société AUXILIS, soit le nettoyage et désinfection retenue à hauteur de 869 €.

Condamner tout succombant à payer à la MAAF ASSURANCE une somme de 2.000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du NCPC, ainsi qu’aux entiers dépens, distraits à Me Stéphanie MOISSON, Avocat, conformément aux dispositions de l’article 699 du NCPC.».

Le cabinet COMPAGNIE DE GESTION FINANCIERE - COGEFO et la société AGENCE DE L’HÔTEL DE VILLE, bien que régulièrement assignés, n’ont pas constitué avocat.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé aux conclusions des parties pour l’exposé plus ample des moyens de fait et de droit développés au soutien de ces prétentions, lesquels sont présentés succinctement dans les motifs.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 3 septembre 2024 et l’audience de plaidoiries a été fixée au 19 juin 2025.

A l’issue des débats, les parties ont été informées que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 25 septembre 2025, puis après prorogation le 20 octobre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les demandes indemnitaires des époux [T]
Les demandeurs sollicitent la condamnation in solidum des vendeurs, du syndicat des copropriétaires et son assureur, AREAS DOMMAGES, du syndic de copropriété, de la société AUXILIS, de la société AGENCE DE L’HOTEL DE VILLE, à les indemniser des préjudices résultant de l’infestation de leur appartement par des rongeurs, à savoir :
du coût des travaux à prévoir pour le nettoyage, la désinfection des lieux et la remise en état des salles de bain et de douche, du préjudice de jouissance causé, de la perte de valeur du bien résultant de la simple connaissance de cette problématique nonobstant les travaux réalisés, de la perte de chance d’avoir pu payer des taxes plus faibles si la situation avait été connue de leur préjudice moral et,des frais engagés en cours d’expertise, des dépens et autres frais de procédure.

1.1 Sur la responsabilité des vendeurs et la garantie des vices cachés

Les demandeurs sollicitent la condamnation in solidum des vendeurs à leur verser des dommages et intérêts sur plusieurs fondements, à savoir le manquement à l’obligation précontractuelle d’information et le dol, mais également sur le fondement de la garantie du vice caché.

1.1.1 Sur le manquement à l’obligation précontractuelle d’information des vendeurs

Les époux [T] fondent tout d’abord leur action en responsabilité sur les dispositions de l’article 1112-1 du code civil, estimant que M. [S] et Mme [K] ont manqué à leur obligation précontractuelle d’information par dissimulation de l’infestation de rongeurs affectant l’appartement.
Ils font valoir à cet égard que :
- M. [S] et Mme [K] avaient connaissance de la présence récurrente et hautement problématique de rongeurs ainsi qu’il ressort, d’une part, de la teneur et des qualificatifs employés par cette dernière dans ses échanges avec les conseil syndical et syndic de copropriété intervenus entre la signature de l’avant-contrat et celle de l’acte de vente, et d’autre part, des cinq interventions curatives réalisées en trois mois de la société AUXILIS dont quatre entre la signature de l’avant-contrat et celle de l’acte de vente ;
- la jurisprudence de la cour d’appel de [Localité 26] citée par Mme [K] n’est pas applicable au cas d’espèce, deux années s’étant écoulées dans l’affaire jugée en appel entre l’intervention du dératiseur et la vente ;
Décision du 20 Octobre 2025
2ème chambre 2ème section
N° RG 23/11759 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2MPS

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- M. [S] et Mme [K] ne pouvaient ignorer que le problème ne pouvait être considéré comme résolu au jour de la vente dans la mesure où le bon d’intervention de la société AUXILIS daté de l’avant-veille de la signature de l’acte définitif relevait que l’intégralité des appâts avait été emportée par les souris dont la présence était dès lors à nouveau attestée ;
- par suite, Mme [K] ne peut de bonne foi indiquer, dans sa correspondance du 17 décembre 2018, avoir pensé que le nécessaire avait été fait et qu’il s’agissait probablement d’une nouvelle infestation ni, dans ses conclusions, qu’aucune infestation n’avait jamais été constatée depuis 2007 avant août 2018 ;
- exerçant alors la profession d’agent immobilier, Mme [K] ne pouvait ignorer son obligation précontractuelle d’information et le caractère déterminant de cette information pour un potentiel acquéreur du bien, a fortiori parent d’un enfant en bas âge, à l’aune de l’ampleur des troubles de jouissance dont elle s’est elle-même plainte auprès du syndic et risques sanitaires engendrés, ainsi que le sous-entend également la société AUXILIS dans ses conclusions ;
- ils ignoraient, quant à eux, légitimement cette information en l’absence de toute mention aux documents de la copropriété à l’exception du carnet d’entretien se bornant à mentionner un contrat de dératisation conclu en 2016.
En réponse à l’argument de M. [Z] [S] suivant lequel il était séparé de son épouse et n’a pas participé à la commercialisation de l’appartement, les époux [T] entendent maintenir leur demande de condamnation in solidum dans la mesure où les vendeurs étaient encore mariés à l’époque de la vente et ont tous deux fait preuve de négligence dans la gestion de leur appartement à tel point qu’une procédure de saisie immobilière a été votée à leur encontre en 2018.

Pour s’opposer aux demandes introduites à son encontre quel qu’en soit le fondement, M. [Z] [S] fait essentiellement valoir en réplique que :
- ayant quitté l’appartement depuis juillet 2016 dans le cadre d’une procédure de divorce conflictuelle en conséquence de laquelle Mme [K] a été autorisée à vendre seule le bien, il n’a jamais participé au processus de commercialisation ni connu de présence de rongeurs dans l’appartement, découverte par son épouse ; il n’a pas non plus participé au compromis de vente, ni même à l’acte authentique de vente chez le notaire.
- le problème, limité à une forme de pollution sonore, leur paraissait tellement mineur et anodin qu’ils n’en ont pas spécialement averti les acquéreurs
- les époux [S] ont régulièrement averti le syndic de copropriété;
- s’agissant d’un simple problème d’entretien, il devait être facilement réglé par le syndic dans le cadre des mesures d’entretien ;
- les rongeurs n’ont pas été introduits dans les trappes de visite de la douche ou de la baignoire par les époux [S], lesquels n’ont donc aucun pouvoir sur l’événement, mais ont voyagé au travers des gaines d’aération, des tuyaux, impactant d’ailleurs très probablement d’autres appartements.

Mme [W] [K], pour s’opposer à ces demandes, fait valoir que :
- dès qu’elle a constaté la présence de rongeurs dans sa salle de bain et sa salle d’eau au mois d’août 2018, elle a contacté le syndicat des copropriétaires pour qu’il soit procédé à une dératisation qui a été mise en œuvre avec succès, les rongeurs ayant disparu selon elle au mois d’octobre 2018 ;
- elle a pu légitimement considérer que cette intervention, réalisée dans les règles de l’art, avait mis fin à l’infestation ;
- lors de la visite réalisée le 24 octobre 2018, les acquéreurs sont longuement restés dans la salle de bain et n’ont constaté aucune odeur ou nuisance, de sorte qu’elle a pu considérer de bonne foi que la question avait été réglée et qu’il était inutile de les prévenir.

Sur ce,

L’article 1112-1 du code civil dispose que « [Localité 25] des parties qui connaît une information dont l'importance est déterminante pour le consentement de l'autre doit l'en informer dès lors que, légitimement, cette dernière ignore cette information ou fait confiance à son cocontractant. Néanmoins, ce devoir d'information ne porte pas sur l'estimation de la valeur de la prestation. Ont une importance déterminante les informations qui ont un lien direct et nécessaire avec le contenu du contrat ou la qualité des parties. Il incombe à celui qui prétend qu'une information lui était due de prouver que l'autre partie la lui devait, à charge pour cette autre partie de prouver qu'elle l'a fournie. Les parties ne peuvent ni limiter, ni exclure ce devoir. Outre la responsabilité de celui qui en était tenu, le manquement à ce devoir d'information peut entraîner l'annulation du contrat dans les conditions prévues aux articles 1130 et suivants. ».

L’obligation d’information entre cocontractants s’impose ainsi à tous les vendeurs qui en sont les débiteurs, au bénéfice des acheteurs qui en sont créanciers.

* Sur la responsabilité de Mme [W] [K]

En l’espèce, il est établi par les pièces versées aux débats que dès le 7 décembre 2018, les époux [T] se sont plaints, auprès des consorts [S] [K] et de leur agence immobilière, de la présence de rongeurs dans l’appartement qu’ils venaient d’acquérir, leur reprochant de ne pas les avoir informés préalablement à la vente de l’infestation préexistante affectant le bien vendu.
Si Mme [W] [K] reconnait que l’appartement a subi une infestation de rongeurs au mois d’août 2018, soit entre la signature du compromis de vente et la réitération de la vente par acte authentique du 25 octobre 2018, elle estime qu’ayant fait le nécessaire en alertant le syndicat des copropriétaires et alors que les mesures de dératisation ont été menées dans les règles de l’art, elle ne pouvait se douter de la persistance de l’infestation et n’avait donc pas l’obligation d’en informer les acquéreurs.
Toutefois, il ressort de son courriel adressé le 27 août 2018 à 21h48 au syndic de copropriété que l’infestation des salles d’eau de son appartement était une problématique récurrente, à tout le moins depuis le mois de mars 2018, générant des désagréments particulièrement importants puisqu’elle écrivait « le 28 mars [X] [N] (voisin du rdc) est venu m’aider car sous le lavabo il y avait des crottes souris ou rat. Le 29 mars mon fils en a informé le gardien puis en avril nous avons passé des nuits d’enfer et Mr [Y] en a informé également et la société de dératisation est intervenue le 2 mai puis une période de calme. En juin on commence à sentir des odeurs pestilentielles, et à nouveau en août des bruits de grattage et les odeurs toujours là. (…) ».
Elle soulignait encore l’importance des désagréments générés par l’infestation dans un mail du même jour envoyé à 00h26 à M. [C] [Y] en ces termes « voici plusieurs jours que de nouveau on entend souris ou rat dans la salle d’eau. On entend gratter toute la nuit.
Décision du 20 Octobre 2025
2ème chambre 2ème section
N° RG 23/11759 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2MPS

Allez-vous faire quelque chose de pérenne que ce soit pour ce gros problème ou pour les odeurs insupportables ? ».
S’il est établi que des actions de dératisation ont été menées avant la réitération de la vente, les 7 et 18 septembre et les 16 et 23 octobre 2018, ainsi qu’il ressort des bons d’intervention de la société AUXILIS versés aux débats, il apparait néanmoins que les interventions curatives des 7 et 18 septembre et du 16 octobre 2018 n’ont pas permis de mettre fin à l’infestation puisque le technicien précise dans ses bons que « tous les appâts ont été emportés par les souris », ce qui caractérise leur présence sur les lieux, en particulier dans les salles d’eau et salle de bain de l’appartement vendu.
A supposer même que Mme [W] [S] ait pu penser que ces quatre interventions étaient suffisantes à éradiquer la présence des rongeurs dans les lieux, ce qui n’a pas été le cas en l’espèce puisqu’un dernier bon d’intervention en date du 6 novembre 2018, postérieur à la vente, précise également que tous les appâts déposés le 23 octobre ont été emportés par les souris, il lui appartenait en toute hypothèse, en sa qualité de venderesse, compte tenu de la récurrence de cette problématique et de l’importance des désagréments en résultant, d’informer les futurs acquéreurs de l’existence de cette infestation, de sa récurrence depuis le mois de mars 2018 et des opérations de dératisation en cours, une telle information étant nécessairement déterminante de leur consentement au regard de l’intensité des nuisances générées par les rongeurs s’agissant d’un bien vendu à usage d’habitation.
Le fait que les acquéreurs n’aient pas constaté la présence de rongeurs dans la salle de bain lors de leur visite du 24 octobre 2018 est indifférente à cet égard et ne saurait être suffisante à la dispenser de son obligation d’information.

Ainsi, en n’informant pas les époux [T] de l’infestation des salles de bain de l’appartement par des rongeurs, Mme [W] [K] a manqué à son obligation précontractuelle d’information.

Sans qu’il ne soit nécessaire d’examiner la caractérisation d’un dol également allégué dès lors que les demandes indemnitaires formées par les demandeurs sont identiques quelques soient les fondements invoqués, elle sera par conséquent condamnée à indemniser les époux [T] des dommages résultant de l’absence d’information relative à l’infestation de l’appartement par des rongeurs dans les conditions précisées ci-après.

* Sur la responsabilité de M. [Z] [S]

En l’espèce, il est établi par le compromis de vente du 17 juillet 2018 et l’acte authentique de vente du 25 octobre 2025 que M. [Z] [S], propriétaire en indivision du bien immobilier objet de la vente, a été représenté à la vente par Mme [W] [K], spécialement habilitée à cet effet par jugement du tribunal judiciaire de Versailles en date du 22 février 2018. Il est en outre indiqué à ces actes qu’il réside à [Localité 34], contrairement à son épouse qui a déclaré demeurer [Adresse 14], adresse du bien immobilier litigieux. Ainsi, ces actes permettent de démontrer qu’il était en instance de divorce avec Mme [W] [K], qu’il ne résidait plus dans l’appartement litigieux et qu’il n’a pas participé à la mise en vente de ce dernier. En outre, le tribunal constate que Mme [W] [K] ne conteste pas le fait que M. [Z] [S] ne vivait plus dans l’appartement objet de la vente depuis 2016.
Dans ces conditions, alors qu’aucun élément versé aux débats ne permet de prouver que M. [Z] [S] avait connaissance de l’infestation de rongeurs infectant l’appartement objet de la vente dans lequel il ne vivait plus, il n’est pas démontré qu’il aurait manqué à son obligation précontractuelle d’information sur ce point.

A fortiori, sa responsabilité ne saurait être engagée sur le fondement de la réticence dolosive.

En conséquence, le tribunal retient que seule la responsabilité de Mme [W] [K] est engagée sur le fondement du manquement à son obligation précontractuelle d’information.

1.1.2 Sur la garantie des vices cachés

Sur le fondement des articles 1641, 1644 et 1645 du code civil, les époux [T] sollicitent également la condamnation des vendeurs au titre de la garantie des vices cachés, faisant valoir à cet égard que :
l’antériorité à la vente de l’existence du vice est confirmée par le rapport d’expertise judiciaire ;le vice a été caché lors de la vente faute d’information communiquée aux acquéreurs à cet égard et de mention aux procès-verbaux d’assemblée générale de 2015 à 2018 ;le vice est d’une gravité telle qu’il rend impropre l’appartement à son usage ou est de nature à diminuer sa valeur, soulignant qu’étant parents d’un jeune enfant, ils n’auraient pas acheté ce bien s’ils avaient eu connaissance de l’infestation par les rongeurs compte tenu des conséquences engendrées (bruit, odeurs, risques de transmission de maladies confirmés par le rapport d’expertise judiciaire ;l’argument développé dans ses conclusions par Mme [W] [K] selon lequel le vice ne présenterait pas une gravité suffisante pour rendre la chose impropre à son usage est contredit par la teneur-même de ses échanges avec les conseil syndical et syndic de copropriété ainsi que le relève d’ailleurs l’expert judiciaire dans son rapport ;la connaissance du vice par les vendeurs empêche l’application de la clause d’exclusion de la garantie des vices cachés stipulée à l’acte de vente.
En défense, M. [S] fait valoir que ce problème de rongeurs, banal, ne peut être considéré comme affectant la solidité de l’immeuble, les rongeurs demeurant captifs et ne pouvant se promener dans l’appartement, ni son usage.

Mme [K] fait valoir en réplique au surplus des arguments précédemment développés que :
en présence de rongeurs dans un immeuble, la jurisprudence rejette les actions intentées sur ce fondement lorsque la gravité du vice n’est pas suffisante ; - elle n’avait pas connaissance des éventuels vices pouvant affecter son ancien appartement, ayant de bonne foi estimé que les interventions du dératieur avaient mis fin à la présence des rongeurs ;
la gravité du vice n’est pas démontrée, seule la salle de douche ayant en l’espèce été rendue impropre à son usage pour une période s’étendant de la vente jusqu’à l’ultime réunion d’expertise judiciaire le 15 septembre 2022 comme indiqué au Décision du 20 Octobre 2025
2ème chambre 2ème section
N° RG 23/11759 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2MPS

courrier du conseil des demandeurs en page 70 du rapport d’expertise, lesquels y ont d’eux-mêmes évalué cette impropriété à 2 768,30 euros soit 0,89% du prix d’acquisition du bien.

Sur ce,

Selon les dispositions des articles 1641 et 1643 du code civil, le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage, que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus. Il est tenu des vices cachés quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n’ait stipulé qu’il ne sera obligé à aucune garantie.

Par ailleurs, selon les dispositions de l’article 1642 du même code, le vendeur n’est pas tenu des vices apparents ou dont l’acheteur a pu se convaincre lui-même.

Aux termes de l’article 1645 du code civil, si le vendeur connaissait les vices de la chose, il est tenu, outre la restitution du prix qu'il en a reçu, de tous les dommages et intérêts envers l'acheteur.

Il est constant que l’action en garantie des vices cachés n’est pas exclusive de l’action en responsabilité délictuelle pour réticence dolosive ou défaut d’information précontractuelle d’information.

En l’espèce, il résulte des développements précédents que l’infestation par des souris dans les gaines techniques des salles de bains de l’appartement vendu était connue de Mme [W] [K] et antérieure à la vente, ainsi que le démontrent les courriels qu’elle a adressés au syndic de la copropriété le 27 août 2018, dans lesquels elle se plaint des « nuits d’enfer » subies en raison de la présence des rongeurs et des odeurs pestilentielles en résultant, évoquant de précédents épisodes à compter du mois de mars 2018.
Il est également démontré que les époux [T] n’ont pas eu connaissance de cette infestation de l’appartement vendu par des rongeurs avant la conclusion tant de la promesse de vente que de l’acte authentique de vente, Mme [W] [K] n’ayant pas contesté ne pas les avoir informés de la difficulté et ayant souligné que lors de la visite effectuée par ces derniers le 24 octobre 2018, aucune présence de rongeurs n’avait été constatée.
S’il résulte des constatations de l’expert judiciaire que l’infestation des rongeurs est localisée au niveau des gaines techniques des deux salles de bains de l’appartement vendu et qu’elle n’a pas affecté le reste de l’appartement, il conclut néanmoins, en pages 68 et 69 de son rapport, que « l’habitabilité est affectée dans la mesure où :
- la présence d’appâts a été rendue nécessaire durant toute la durée des opérations d’expertise.
- les rongeurs ont été présents depuis l’entrée dans les lieux des époux [T], c’est-à-dire au dernier trimestre 2018 jusqu’au mois de décembre 2021. Cela représente 1157 jours.
- la présence des rongeurs a été naturellement stressante est incommodante par les odeurs d’urine.
- elle a pu se révéler dangereuse compte tenu du risque lié à la transmission de la leptospirose à l’homme. (…) ».
Il précise en page 49 de son rapport qu’« on peut donc dire et confirmer de façon certaine, que les conditions de vie sont entachées de sérieuses inquiétudes et de stress dans de telles conditions. »
L’importance de l’infestation des lieux par les rongeurs, quand bien même a-t-elle été circonscrite aux salles d’eau de l’appartement, qui a généré d’importantes nuisances sonores et olfactives et a affecté son habitabilité à défaut de traitement efficace, caractérise pour les époux [T] un vice caché antérieur à la vente de nature à rendre le bien immobilier impropre à sa destination ou à en diminuer tellement l’usage qu’ils n’en auraient donné qu’un moindre prix s’ils avaient été informés de la situation, dans la mesure où ils devraient exposer d’importants frais de dératisation et souffrir d’un préjudice de jouissance durant les opérations de dératisation jusqu’à disparition définitive des rongeurs, outre la perte de valeur du bien résultant d’un risque récurrent d’infestation par des rongeurs.

L’acte notarié du 25 octobre 2018 stipule dans une clause relative à l’état du bien que « l’acquéreur prend le bien dans l’état où il se trouve au jour de l’entrée en jouissance, sans recours contre le vendeur pour quelque cause que ce soit notamment en raison :
- des vices apparents,
- des vices cachés.
S’agissant des vices cachés, il est précisé que cette exonération de garantie ne s’applique pas :
- si le vendeur a la qualité de professionnel de l’immobilier ou de la construction, ou s’il est réputé ou s’est comporté comme tel,
- s’il est prouvé par l’acquéreur dans les délais légaux que les vices cachés étaient en réalité connus du vendeur. »

Au cas présent, il résulte des développements relatifs à la responsabilité extracontractuelle des vendeurs que les époux [T] n’ont rapporté la preuve de la connaissance par les vendeurs des vices cachés affectant le bien vendu qu’à l’égard de Mme [W] [K], les éléments produits ne permettant pas d’établir que M. [Z] [S] était informé de l’infestation de l’appartement par des rongeurs. En application de la stipulation précitée, les demandeurs sont donc mal fondés à réclamer la condamnation de M. [Z] [S] à les indemniser de leurs préjudices sur le fondement de la garantie des vices cachés. La demande dirigée contre celui-ci au titre des vices cachés sera donc rejetée.

En revanche, les époux [T] sont bien fondés en leur action en garantie des vices cachés exercée à l’encontre de Mme [W] [K], qui n’ignorait pas l’infestation par les rongeurs, et qui sera donc tenue à réparation des préjudices en résultant sur le fondement des dispositions de l’article 1645 du code civil dans les conditions précisées ci-après.

1.2 Sur la responsabilité de l’agent immobilier

Sur le fondement de l’article 1991 du code civil, les époux [T] demandent la condamnation in solidum de la société AGENCE DE L’HÔTEL DE VILLE, celle-ci ayant selon eux failli en sa qualité de mandataire à son obligation d’information, de conseil et de mise en garde, à les indemniser à hauteur du coût des travaux à prévoir pour le nettoyage, la désinfection des lieux et la remise en état des salles de bain et de douche, du préjudice de jouissance causé, de la perte de valeur du bien résultant de la simple connaissance de cette problématique nonobstant les travaux réalisés, la perte de chance d’avoir pu payer des taxes plus faibles si la situation avait été connue et des frais engagés en cours d’expertise, des dépens et autres frais de procédure.
Décision du 20 Octobre 2025
2ème chambre 2ème section
N° RG 23/11759 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2MPS

Ils font valoir à cet égard qu’aucune vérification n’a été effectuée par l’agent immobilier pour s’assurer que le bien était habitable.
Ils réclament également le remboursement des frais d’agence, estimant que l’agent immobilier a gravement manqué à ses obligations professionnelles.

Sur ce,

Le premier alinéa de l’article 1992 du code civil dispose que : « Le mandataire répond non seulement du dol, mais encore des fautes qu’il commet dans sa gestion. ».

Il est constant que manque à son devoir de conseil l’agent immobilier qui omet d’informer l’acheteur sur l’existence de désordres apparents affectant l’immeuble vendu et qu’en sa qualité de professionnel de l’immobilier il ne peut ignorer mais non sur l’existence de désordres non apparents si n’est pas rapportée la preuve qu’il en avait connaissance.

En l’espèce, il n’est justifié par aucun élément produit en demande que l’agence immobilière [G] [U] aurait eu connaissance de l’infestation affectant le bien vendu, de sorte qu’il ne peut lui être reproché de ne pas avoir informé les futurs acquéreurs de cette difficulté.

Dès lors, les époux [T] ne pourront qu’être déboutés de leurs demandes indemnitaires formées à son encontre ainsi que de leur demande de remboursement de la somme de 10 000 euros au titre des frais d’agence acquittés lors de la vente.

1.3 Sur la responsabilité du syndicat des copropriétaires de la [Adresse 33], sise aux [Adresse 8] à [Localité 31]

Pour rechercher la responsabilité sans faute du syndicat des copropriétaires sur le fondement du dernier alinéa de l’article 14 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, in solidum avec son assureur, la société AREAS DOMMAGES, les époux [T] font valoir que :
la présence des rongeurs s’explique par l’absence d’entretien par le syndicat des copropriétaires des parties communes qui aurait dû faire poser des grilles et vérifier régulièrement leur état et maintenir en bon état les gaines et conduits de l’immeuble pour éviter qu’ils ne deviennent vétustes ;à cet égard, l’expertise judiciaire a permis d’établir que les rongeurs ont pu, sans intervention des demandeurs, accéder à l’appartement par les parties communes ; l’expert a pu relever un défaut d’étanchéité entre les gaines destinées aux réseaux d’évacuation des eaux usées et eaux vannes et le conduit de ventilation, la vétusté des gaines techniques maçonnées et l’absence d’entretien, fixation ou réparation des grilles inférieures des conduits de ventilation, de sorte que les rongeurs s’y réintroduiront très probablement dès cessation de l’effet des produits rodenticides ;le syndicat des copropriétaires ainsi que son assureur ne sauraient se prévaloir d’un cas de force majeure au motif de la présence d’un nombre notable de rongeurs malgré la souscription d’un contrat de dératisation due à leur accoutumance aux rodenticides ;contrairement à ce que soutient le syndicat des copropriétaires, ils ne sont pas restés inactifs entre janvier 2019 et décembre 2021, les échanges entre les parties à l’acte de vente étant intervenus dès la fin de l’année 2018 pour aboutir à un constat d’huissier en mars 2019 et à la désignation de l’expert judiciaire en juin 2019 dont la mission impliquait l’absence de travaux ou autres interventions avant son terme, d’autant que dans le cas contraire les défendeurs auraient pu se prévaloir d’une absence de respect du contradictoire et de l’impossibilité de disposer d’éléments de preuve opposables ;quant à l’argument avancé par le syndicat d’une origine de l’infestation du bien tenant à la potentielle fracturation de la cloison, partie privative, qui aurait ainsi pu permettre le passage des rongeurs, il ne saurait exonérer le syndicat des copropriétaires de sa responsabilité, étant souligné que dans la mesure où les derniers propriétaires ont déclaré ne pas avoir effectué de travaux, cette fracturation pourrait être la conséquence d’un grignotage par les rongeurs de la cloison en plâtre.Soutenant que le syndicat des copropriétaires devra être intégralement garanti par son assureur, les demandeurs, en réponse aux arguments de la société AERAS, font valoir que :
les bruits et vibrations générés lors des visites en cours d’expertise judiciaire par la dizaine de personnes présentes expliquent le fait que la présence des rongeurs n’ait pu être constatée lors des opérations d’expertise ;la présence des rongeurs n’est pas contestable, tel qu’il ressort tant des constatations de la venderesse qui s’en est plainte au printemps et à l’été 2018, que par l’Huissier de Justice intervenu en mars 2019 et l’expert judiciaire, que des appâts régulièrement emportés ;il ressort des opérations d’expertise que les rongeurs n’ont pu accéder à l’appartement que par un unique endroit identifié par l’expert judiciaire, depuis les parties communes, sans introduction par les demandeurs ni circulation par une cloison donnant sur l’appartement d’un autre copropriétaire qui aurait introduit les rongeurs. 
Mme [W] [K] recherche également la responsabilité du syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic aux motifs, d’une part, qu’elle n’est selon elle pas responsable de l’absence d’efficacité des traitements mis en œuvre par l’entreprise de dératisation et que le passage des rongeurs trouve sa cause dans un défaut de conception et d’entretien des parties communes tel que le conclut l’expert judiciaire et, d’autre part, que si le syndicat et le syndic avaient été diligents dans un délai réduit, le nombre de rongeurs n’aurait pas tant augmenté.

Pour s’opposer à cette demande, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 33], sise aux [Adresse 8] à [Adresse 29] [Localité 2] objecte que :
l’éventuelle présence de déjections de rongeurs dans les canalisations communes ne permet pas de déduire un manque d’entretien ;les photographies de grilles de ventilation inférieures du sous-sol détériorées figurant en pages 20-21 des dernières écritures des demandeurs ne sont ni localisées ni certifiées au contraire de Décision du 20 Octobre 2025
2ème chambre 2ème section
N° RG 23/11759 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2MPS

celles des grilles de ventilation supérieures reprises au rapport d’expertise judiciaire ;
l’ancienneté de la gaine d’aération n’a pas de lien avec la circulation de rongeurs.
La société AREAS DOMMAGES argue quant à elle que :
la présence même des rongeurs n’est pas établie au motif qu’ils n’ont pu être observés lors des réunions d’expertise ;la voie d’accès des rongeurs à l’appartement demeure inconnue et il n’est pas établi de manière certaine que les rongeurs auraient emprunté les parties communes, seule étant révélée une anomalie constructive consistant en une ouverture anormale mettant en communication une gaine technique hydraulique et un conduit d’amenée d’air frais ;le syndicat n’a pas commis de faute ou de négligence de nature à engager sa responsabilité, dès lors qu’il a souscrit un contrat de dératisation avec la société AUXILIS en 2016 puis un second prévoyant davantage d’interventions en 2019 et fait intervenir celle-ci dès sa connaissance de la supposée présence de rongeurs, dont les diligences ont permis de régler le problème en avril 2022 voire décembre 2021 - n’étant pas démontré que l’éradication postérieurement à la pose des pièges de second type ne résulte pas des effets des premiers ;la société AUXILIS, mandatée par le syndicat des copropriétaires, n’était elle-même tenue que d’une obligation de moyen, non de résultat ;dans sa version applicable au litige, l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 impose de démontrer, pour que la responsabilité du syndicat des copropriétaires soit engagée, que les dommages causés ont leur origine dans les parties communes, ce qui n’est pas le cas en l’espèce, dès lors que l’expert judiciaire n’a pu que procéder par hypothèse et qu’il y aurait lieu de démontrer, non que les rongeurs ont pu transiter par les parties communes, mais que les parties communes seraient à l’origine du passage des rongeurs ;
A titre subsidiaire, la société AREAS oppose les limites de garantie que constituent notamment les plafonds et franchises prévues par la police d’assurance.

Sur ce,

Le dernier alinéa de l’article 14 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, dans sa rédaction applicable à la présente espèce, dispose que le syndicat des copropriétaires « a pour objet la conservation de l'immeuble et l'administration des parties communes. Il est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d'entretien des parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires. ».

Il est constant que la responsabilité objective du syndicat des copropriétaires est engagée, en application des dispositions du dernier alinéa de l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965, dès lors que le siège du dommage se situe dans les parties communes, la démonstration d'un désordre ayant pour origine les parties communes étant la condition nécessaire mais suffisante pour justifier l’engagement de la responsabilité du syndicat des copropriétaires sur ce fondement.
Le syndicat des copropriétaires est donc responsable des désordres ayant pour origine les parties communes, sans qu'il ne soit nécessaire de démontrer l'existence d'un comportement fautif, donc même si aucun défaut d'entretien ne peut lui être reproché (Civ. 3ème, 28 mars 1990, n° 88-15.364 ; 17 décembre 2015, n° 14-16.372), la référence au défaut d'entretien des parties communes ayant au surplus été supprimée de l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965 par l'ordonnance n° 2019-1101 du 30 octobre 2019.

Le syndicat ne pourra s'exonérer par la preuve de son absence de faute (Civ. 3ème, 21 janvier 2004, n° 02-16.386). 

Aux termes de l’article L.124-3 du code des assurances, le tiers lésé dispose d'un droit d'action directe à l'encontre de l'assureur garantissant la responsabilité civile de la personne responsable.

En l’espèce, il est établi par l’expertise judiciaire, le procès-verbal de constat établi par huissier de justice le 20 mars 2019 mais également par les courriels de Mme [W] [K] au mois d’août 2018, la présence de rongeurs dans les gaines techniques des salles de bain de l’appartement des époux [T], ce depuis la date d’acquisition du bien immobilier par ces derniers. Cette présence est démontrée notamment, par la forte odeur d’urine animale régnant dans la salle de douche constatée par huissier de justice, lequel a également relevé la présence de déjections de rongeurs dans la trappe de visite de la baignoire, ainsi que par la découverte en cours d’expertise judiciaire de déjections de rongeurs dès ouverture après démolition partielle de la gaine maçonnée dans les salles de bains et d’eau des demandeurs lors de l’inspection par caméra à l’accédit du 9 février 2021.

Aux termes de son expertise, l’expert judiciaire conclut en outre que les époux [T] ne sont pas à l’ori