TJ 76351, 15 sept. 2025, RG 24/01198

MINISTÈRE DE LA JUSTICE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DU HAVRE

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 15 SEPTEMBRE 2025

Minute :
N° RG 24/01198 - N° Portalis DB2V-W-B7I-GWON
NAC : 5AA Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

DEMANDEURS :

Monsieur [S] [T]
né le 27 Juillet 1951 à FORT DE FRANCE (97200), demeurant 185 rue de la Libération - 76700 GAINNEVILLE

Représenté par Me Renaud COURBON, Avocat au barreau du HAVRE

Madame [Y] [B] épouse [T]
née le 30 Mai 1954 à SAINT CLAUDE, demeurant 185 rue de la Libération - 76700 GAINNEVILLE

Représentée par Me Renaud COURBON, Avocat au barreau du HAVRE

DÉFENDEUR :

Monsieur [N] [M]
né le 05 Décembre 1969 à GONFREVILLE L'ORCHER (76700), demeurant 4 rue Bellot - Bellarmato - Porte C13 - 76600 LE HAVRE

Non comparant ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats et du délibéré :

PRÉSIDENT : Danielle LE MOIGNE, Vice-Présidente, Juge au Tribunal Judiciaire du HAVRE chargée des contentieux de la protection

GREFFIER : Isabelle MAHIER

DÉBATS : en audience publique le 05 Mai 2025

JUGEMENT : réputé contradictoire

en premier ressort

par mise à disposition au Greffe, les parties présentes en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au 2ème alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

SIGNÉ PAR : Danielle LE MOIGNE, Vice-Présidente, Juge au Tribunal Judiciaire du HAVRE chargée des contentieux de la protection et Isabelle MAHIER, Greffier au siège de ce Tribunal, 133 Boulevard de Strasbourg - 76600 LE HAVRE

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé conclu en la forme électronique prenant effet au 18 septembre 2020, Monsieur [S] [T] et Madame [Y] [T] née [B] ont donné à bail à Monsieur [N] [M] un logement situé Bellarmato, 4 rue Bellot, 1er étage, porte C13, au HAVRE (76600), moyennant un loyer mensuel initial de 862 €, outre une provision sur charges de 60 €.

Se prévalant de loyers impayés aux échéances convenues, Monsieur et Madame [T] ont fait délivrer au locataire, le 12 août 2024, un commandement de payer la somme de 3 392,61€, arrêtée au 6 août 2024, au titre d’un arriéré de loyers et charges, visant la clause résolutoire insérée au bail. Le délai d’acquisition de la clause résolutoire étant parvenu à expiration sans que les causes dudit commandement n’aient été intégralement apurées, par acte du 21 novembre 2024, Monsieur et Madame [T] ont fait assigner Monsieur [M] devant le juge des contentieux de la protection. Ils lui demandent, aux termes de leur assignation, de :

- constater le jeu de la clause résolutoire, et ainsi constater la résiliation du bail d’habitation principale passé entre les parties,
- ordonner l’expulsion du défendeur, corps et biens et celle de tout bien et de toute personne introduite par lui dans le logement, avec le concours de la force publique si besoin est,
- condamner le défendeur au paiement de la somme de 2 457,90 euros représentant les loyers et les charges suivant situation arrêtée au 18 novembre 2024, déduction faite des acomptes perçus à la date sus énoncée,
- condamner, à compter du jour suivant la date à laquelle l’arriéré de loyers et charges sera fixé, le défendeur, au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle, dont le montant correspondra au loyer et charges mensuels à échoir, tels qu’ils auraient été dus si le bail s’était poursuivi, avec revalorisation possible et sans plafonnement forfaitaire, et ce jusqu’au jour de la libération effective du logement,
- condamner le défendeur au paiement de la somme de 450 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
- condamner le défendeur aux dépens, lesquels comprendront le coût du commandement, du procès-verbal de saisie conservatoire et de l’assignation ainsi que des actes de procédure qui en suivront,
- ordonner l’exécution provisoire de la décision à venir, nonobstant l’exercice de toutes voies de recours, cette créance n’étant pas définitive et pour éviter qu’elle ne prenne des proportions trop importantes, et ne devienne, par la même, irrécouvrable.

A l’audience du 5 mai 2025, lors de laquelle l’affaire est évoquée, Monsieur et Madame [T] étaient représentés par Maître [F], qui a indiqué que Monsieur [M] avait soldé la dette et bénéficiait d’un solde positif de 348 € au 23 avril 2025 et a déposé son dossier.

Il convient de se reporter à l’acte introductif d’instance pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des demandeurs.

Monsieur [M], cité par procès-verbal de remise à étude, n’a pas comparu à l’audience.

La décision a été mise en délibéré au 15 septembre 2025.

MOTIFS

Sur la demande de prononcé de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

Monsieur et Madame [T] justifient avoir notifié l’assignation au représentant de l’Etat dans le département le 21 novembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience.

Leur demande est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur le fond

Aux termes de l’article 24, I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de l’ordonnance n° 2014-1543 du 19 décembre 2014 applicable au litige, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer visant les dispositions légales et la clause résolutoire contenue au bail pour un montant de 3 392,61 euros a été signifié à Monsieur [M] le 12 août 2024.

Il résulte des débats que Monsieur [M] a soldé la dette. Il bénéficiait d’un solde créditeur de 348€ selon le décompte arrêté à la date du 23 avril 2025. Certes, le défendeur n'a pas réglé les causes du commandement de payer dans le délai de deux mois, mais il s’est acquitté de l'intégralité de la dette locative.

Or en application des dispositions des alinéas 3 et suivants de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 relative aux baux d'habitation et mixtes, dans sa rédaction issue de la loi du 29 juillet 1998 relative à l'exclusion, les effets de la clause résolutoire du bail sont suspendus pendant le cours des délais accordés au locataire en situation de régler sa dette locative.

Cette situation se caractérise par la capacité du locataire défaillant non seulement à apurer l'arriéré constitué mais également à reprendre le paiement des échéances normales de loyer.

En l'espèce, le paiement intégral à la fois de l'arriéré visé au commandement de payer, et des loyers en cours jusqu'à la date de l'audience, établit que le défendeur était en mesure de satisfaire aux conditions précitées de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, il ne saurait être reproché au défendeur, sauf à transgresser le sens de la loi précitée, à pénaliser encore davantage inutilement les bailleurs et à traiter les locataires qui régularisent leur situation comme ceux qui ne règlent pas, de s'être abstenus d'apurer la totalité de la dette et de l'avoir réglée avant que le juge des contentieux de la protection n'accorde les délais de paiement et n'ordonne la suspension de la clause résolutoire.

Dans cette circonstance, il appartient au juge des contentieux de la protection de restituer, à la loi, le sens exact que le législateur a voulu lui donner, et en conséquence de constater que la clause de résiliation est réputée ne pas avoir joué.

Il convient en conséquence de débouter Monsieur et Madame [T] de leur demande de constat de résiliation du contrat de bail et de leurs demandes annexes.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie.

Monsieur [M] est condamné aux dépens de la présente instance.

L’article 700 du code de procédure civile prévoit que le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou à défaut la partie qui succombe, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens et qu’il tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

En l’espèce, l’équité commande de condamner Monsieur [M] à verser à Monsieur et Madame [T] la somme de 300 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS