TJ 74281, 16 sept. 2025, RG 25/00750

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE THONON-LES-BAINS

LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 16 SEPTEMBRE 2025

MINUTE N° :

DOSSIER : N° RG 25/00750 - N° Portalis DB2S-W-B7J-FEIP
AFFAIRE : Société CDC HABITAT SOCIAL venant aux droits de la société PROPRIETAIRE LA SAUVEGARDE IMMOBILIERE dénommée la société SCIC HABITAT RHONE ALPES / [K] [D]

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats et du prononcé du jugement

Madame Florence BELOIN, Vice-Présidente Juge des Contentieux de la Protection
Madame Isabelle CANONICI, Greffier

DEBATS : en audience publique du 24 juin 2025, décision mise en délibéré au 16 septembre 2025

JUGEMENT prononcé par mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort, signé par Madame Florence BELOIN, Vice-Présidente en charge des contentieux de la protection et Madame Isabelle CANONICI, Greffier

DEMANDERESSE

Société CDC HABITAT SOCIAL venant aux droits de la société PROPRIETAIRE LA SAUVEGARDE IMMOBILIERE dénommée la société SCIC HABITAT RHONE ALPES, société anonyme d’habitations à loyer modéré, dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Me Natacha FRAPPIER, avocat au barreau de BONNEVILLE, avocat plaidant

DEFENDEUR

M. [K] [D], demeurant [Adresse 2]
comparant

Expédition(s) délivrée(s) le
à

Exécutoire(s) délivré(s) le
à

EXPOSÉ DU LITIGE

La société anonyme CDC HABITAT SOCIAL a, par contrat signé le 22 février 1997, donné à bail à Monsieur [K] [D] un logement n°46 situé [Adresse 3] à [Localité 1], moyennant un loyer de 925,76 francs.

Par acte de Commissaire de Justice en date du 16 janvier 2025, remis à personne, la société anonyme CDC HABITAT SOCIAL a fait assigner Monsieur [K] [D] devant le Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de THONON-LES-BAINS sur le fondement de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 afin de :
A titre principal :
-Constater la résiliation du contrat de location d’habitation du 22 février 1997 concernant les lieux loués sis [Adresse 2] au 5 novembre 2024 ;
A titre subsidiaire, dans l’hypothèse où la résiliation du contrat ne serait pas constatée :
-Prononcer la résiliation du contrat de location d’habitation du 22 février 1997 concernant les lieux loués sis [Adresse 2] au 5 novembre 2024 pour non-respect de l’obligation légale et contractuelle de paiement du loyer ;
En conséquence,
-Condamner Monsieur [D] [K] à quitter, dès le prononcé de la décision à intervenir, les lieux qu’il occuper, à en remettre les clefs, et faire les réparations locatives nécessaires ; le condamner en tant que de besoin au paiement des réparations locatives ;
-Dire qu’à défaut, la requérante sera autorisée à procéder à son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force public ;
-Juger que les meubles laissés dans les lieux seront transportés et entreposés en un lieu approprié qu’il plaira au bailleur, aux frais de l’expulsé, et dont le sort sera régi par les dispositions des articles L. 433-I à L. 433-3 et R. 433-1 à R. 433-7 du code des procédures civiles d‘exécution ;
-Condamner Monsieur [D] [K] à payer à la requérante, sauf à parfaire la somme de 1771,65 € au titre de l’arriéré de loyers et charges du logement d0 au 21 novembre 2024, outre intérêts de droit ;
-Condamner Monsieur [D] [K] à payer à la requérante une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer du logement, ainsi que des charges révisables selon les dispositions contractuelles, à compter du 22 novembre 2024 et jusqu'à son départ effectif,
-Le condamner au paiement de Ia somme de 900€ par application de l’article 700 du Code de procédure civile ;
-Le condamner aux entiers dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 4 septembre 2024 (soit la somme de 89,60 €).

Le rapport du Pôle médico-social a été adressé au Greffe, mentionnant que Monsieur [K] [D] est à la retraite et rencontre des problèmes de santé, que le bailleur a sollicité deux importantes régularisations de charge et qu’un plan d’apurement de 50 euros a été mis en place, plan qu’il honore. Le rapport indique par ailleurs que le service social du bailleur a engagé une demande de soutien financier. Monsieur [K] [D] a déclaré percevoir 1 030 euros de pension de retraite par mois.

Lors de l’audience du 24 juin 2025, la CDC HABITAT SOCIAL était présente. Elle a actualisé le montant de la dette à hauteur de 1 487,01 euros et a indiqué ne pas s’opposer à l’octroi des délais de paiement.

Monsieur [K] [D] était présent et a demandé l’octroi des délais de paiement proposant de verser la somme de 30 euros en plus du loyer chaque mois. Il a précisé qu’il vivait seul.

La décision a été mise en délibéré pour être rendue à la date du 16 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Selon l'article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L'article 24 I de ladite loi n° 89-462, dans sa version en vigueur à la date de conclusion du contrat de bail, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de payement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit d'effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

La loi n°86-1290 du 27 juillet 2023 a notamment eu pour effet de réduire le délai permettant au locataire de régler sa dette locative de deux mois à six semaines suivant la délivrance du commandement de payer. Bien que, depuis le 29 juillet 2023, date d’entrée en vigueur de ladite loi, le bail ait été tacitement reconduit, ce délai de six semaines ne s'applique pas puisqu'un bail reconduit de façon tacite ne peut être considéré comme étant un nouveau contrat et continue d'être régi par la loi en vigueur lors de sa conclusion. Le délai de deux mois mentionné dans la clause résolutoire du contrat de bail demeure donc effectif.

En l’espèce, le contrat de bail a été conclu le 22 janvier 1997. Selon la clause résolutoire du contrat (article 3), à défaut de paiement intégral à son échéance d'un seul terme de loyer, y compris les accessoires, la résiliation du contrat est en effet acquise de plein droit deux mois après un commandement de payer demeuré sans effet.

Il est justifié de la délivrance, le 4 septembre 2024, d’un commandement de payer dans le délai de 2 mois la somme de 1 122,811 euros visant la clause résolutoire du bail et comportant l’ensemble des éléments d’information prévu par l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ainsi que de la dénonciation de l’assignation au représentant de l’Etat dans le département six semaines au moins avant l’audience.

Il conviendra, par conséquent, de constater que la résiliation du contrat est acquise de plein droit au 5 novembre 2024, deux mois après la signification du commandement de payer demeuré sans effet, conformément aux dispositions contractuelles et d’ordonner à Monsieur [K] [D] de libérer les lieux, à défaut d’exécution volontaire d’autoriser son expulsion et de le condamner au paiement d’une indemnité d'occupation mensuelle égale au loyer le cas échéant indexé et aux charges qui auraient dû être payés si le bail était resté en vigueur.

Il ressort du décompte versé aux débats en date du 20 juin 2025 que la dette de loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtée à cette même date s’élevait à la somme de 1217, 42 euros après déduction des frais de contentieux (269, 59 euros) d ela somme réclamée (1487,01 euros). La justification d’un paiement libératoire de Monsieur [K] [D] n’étant pas rapportée, il y a lieu de le condamner à payer cette somme assortie des intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement et jusqu’à parfait paiement.

En vertu de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

En l’espèce, il résulte du décompte produit par le bailleur à l’audience que Monsieur [K] [D] a repris le règlement des loyers depuis le versement intégral du loyer ainsi que d’une somme supplémentaire d’environ 50 euros avant l’audience. Lors de l’audience du 24 juin 2025, ce dernier a proposé de verser la somme de 30 euros par mois, en sus de son loyer, ce que le bailleur accepte. Dès lors, compte tenu de l’accord des parties, il convient de faire droit à sa demande de délais de paiement avec le versement de la somme de 30 euros par mois, en plus du loyer et de suspension des effets de la clause résolutoire insérée dans le contrat de bail.

Dans l’hypothèse où les délais ne seraient pas respectés et où la clause résolutoire reprendrait ses effets, il y aura lieu d’autoriser l’expulsion du défendeur et de le condamner, jusqu'à libération effective des lieux, au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers le cas échéant indexés et des charges qui auraient été dus si le contrat de location était resté en vigueur.

Monsieur [K] [D], qui succombe, sera condamné aux dépens de l'instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront les frais d'assignation, les frais de signification de la présente décision ainsi que les frais de notification au représentant de l'État conformément à l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, et le coût du commandement de payer, et à payer une indemnité, en application de l’article 700 de ce même code, au titre des frais irrépétibles, dont le montant sera équitablement fixé à la somme de 50 euros.

Enfin, en vertu de l’article 514 du code de procédure civile, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit car elle est compatible avec la nature de l’affaire.

PAR CES MOTIFS