TJ 74281, 26 août 2025, RG 25/00184

MINUTE DU TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 4]

ORDONNANCE DE REFERE DU 26 AOUT 2025

Minute : 25/00336
N° RG 25/00184 - N° Portalis DB2S-W-B7J-FEBX

Président : Monsieur François BOURIAUD
Greffière lors des débats : Madame Sandrine VALOUR
Greffière lors du délibéré : Madame Isabelle POUYET

Débats : En audience publique le 29 Avril 2025
Prononcé : le 26 Août 2025 par mise à disposition au greffe

DEMANDERESSE

[I], [G] [K]
née le 20 Décembre 1932 à [Localité 3] (74), demeurant [Adresse 2]
représentée par Me Lionel FALCONNET, avocat au barreau de THONON-LES-BAINS,

DEFENDERESSE

Société MUTUELLE DES ARCHITECTES FRANÇAIS (MAF), dont le siège social est sis [Adresse 1], prise en sa qualité d’Assureur Responsabilité Professionnelle, de la SARL IMMOEXPERTS, placée en Liquidation judiciaire

DEFENDEUR
représentée par Maître Marie-Luce BALME de la SELARL MLB AVOCATS, avocat au barreau de CHAMBERY,

le 29/08/2025
Expédition à Me FALCONNET et Me BALME
1 copie dossier

EXPOSE DU LITIGE :

Dans le cadre d'une procédure opposant notamment madame [V] [F] à monsieur [N] [B] et à madame [C] [U] épouse [B] en raison d’un certain nombre de désordres affectant l’appartement acquis par la première auprès des seconds, une expertise judiciaire a été ordonnée par le juge des référés le 9 avril 2024 et confiée à madame [T] [L], expert près la cour d'appel de Chambéry.

Par ordonnance en date du 21 janvier 2025, les opérations d’expertise ont été déclarées communes et opposables à madame [I] [K].

Par acte d'huissier en date du 4 avril 2025, madame [I] [K] a fait assigner la société d’assurance mutuelle MUTUELLE DES ARCHITECTES FRANCAIS, assureur de responsabilité de la société à responsabilité limitée IMMOEXPERTS, devant le président du tribunal judiciaire de Thonon-les-Bains afin que les opérations d'expertise lui soient déclarées communes et opposables.

A l'audience du 29 avril 2025, madame [I] [K] a réitéré sa demande.

Dans ses conclusions déposées à l’audience, la société d’assurance mutuelle MUTUELLE DES ARCHITECTES FRANCAIS, assureur de responsabilité de la société à responsabilité limitée IMMOEXPERTS, a demandé au juge de débouter madame [I] [K] de sa demande et à défaut, de lui donner acte de ses protestations et réserves d’usage.

Il est renvoyé à l’assignation et aux conclusions, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé des moyens soulevés au soutien de leurs prétentions.

MOTIFS DE LA DECISION :

Vu les articles 169 et 145 du code de procédure civile ;

Il ne saurait y avoir de motif légitime à appeler un tiers à des opérations d’expertise ordonnées par le juge des référés avant tout procès si l’action qui pourrait ensuite être exercée contre ce tiers est manifestement vouée à l’échec si bien que le juge du fond pourra la rejeter sans avoir aucunement besoin de se référer au rapport d’expertise.

En l’espèce, l’action que pourrait engager madame [I] [K] à l’encontre de l’assureur de responsabilité de la société à responsabilité limitée IMMOEXPERTS, aujourd’hui en liquidation judiciaire, à raison d’un éventuel manquement de cette société aux obligations lui incombant dans le cadre de la mission de diagnostic de l’installation électrique de l’appartement litigieux qui lui a été confiée pour les besoins de la vente de cet appartement par madame [I] [K] et son fils à monsieur [N] [B] et madame [C] [U] épouse [B] intervenue le 5 décembre 2018 est manifestement vouée à l’échec.

Il convient en effet de rappeler, comme cela a déjà été fait dans l’ordonnance du 21 janvier 2025 qu'en matière de vente immobilière, une clause de non-garantie des vices cachés est systématiquement stipulée et qu’aucun élément ne permet d’affirmer que l’un quelconque des propriétaires successifs du bien immobilier serait ou aurait été un professionnel de l’immobilier ou de la construction.

Dès lors, trois hypothèses sont envisageables :

soit les désordres affectant l’installation électrique étaient particulièrement apparents lors de la vente conclue entre madame [I] [K] et son fils d’une part, monsieur [N] [B] et madame [C] [U] épouse [B] d’autre part, auquel cas ils ne peuvent constituer des vices cachés et donner lieu à une quelconque responsabilité de la part de madame [I] [K] et son fils ; la question d'un éventuel recours contre le professionnel ayant effectué le diagnostic de l’installation électrique est dès lors sans d'objet ;soit les désordres dénoncés n'étaient pas suffisamment apparents pour un non-professionnel de la construction ou de l'immobilier mais l'étaient suffisamment pour un diagnostiqueur professionnel, si bien que ce dernier a manqué à ses obligations en ne décelant pas les désordres et en n'en informant ni les vendeurs ni les futurs acquéreurs, auquel cas madame [I] [K] et son fils, qui ont été tenus dans l'ignorance de l'existence de ces désordres ne seront tenus à aucune garantie envers monsieur [N] [B] et madame [C] [U] épouse [B] ; la question d'un éventuel recours contre le professionnel ayant effectué le diagnostic de l’installation électrique est dès lors sans d'objet ;soit les désordres étaient connus des vendeurs qui n'en ont pas informé les acquéreurs et dans ce cas madame [I] [K] et son fils seront tenus de la garantie des vices cachés (si les autres conditions de cette garantie sont réunies) mais ne disposeront d'aucun recours contre le diagnostiqueur, quand bien même celui-ci aurait dû déceler les désordres, dès lors que ce manquement n’aura eu aucune conséquence sur la parfaite connaissance par les vendeurs de la situation.
Dans les deux dernières hypothèses, seuls les acquéreurs pourraient rechercher la responsabilité du diagnostiqueur afin d’obtenir réparation des éventuels préjudices causés par les manquements du professionnel à ses obligations. Monsieur [N] [B] et madame [C] [U] épouse [B], qui ont revendu l’appartement à madame [V] [F] le 27 septembre 2022, ne peuvent cependant subir un préjudice du fait du manquement de la société à responsabilité limitée IMMOEXPERTS à ses obligations que dans l’hypothèse où leur propre responsabilité serait retenue à l’égard de madame [V] [F] sur le fondement de la garantie des vices cachés.

Or, cette responsabilité ne peut être retenue que s’il est démontré que monsieur [N] [B] et madame [C] [U] épouse [B] avaient connaissance, lors de la vente, d’informations quant à l’état de l’installation électrique qu’ils ont dissimulées à madame [V] [F]. Dans cette hypothèse, monsieur [N] [B] et madame [C] [U] épouse [B] ne sauraient reprocher à la société à responsabilité limitée IMMOEXPERTS d’avoir établi un diagnostic erroné de l’état de l’installation électrique, lorsqu’ils ont eux-mêmes acquis le bien, et de ne pas leur avoir permis de connaître précisément l’état de cette installation.

Par ailleurs, il ressort de la note d’expertise n°2 que le diagnostic établi par la société DIAGMANTER à l’occasion de la vente du bien immobilier par monsieur [N] [B] et madame [C] [U] épouse [B] à madame [V] [F] mentionne toutes les anomalies de l’installation électrique qui ont été constatées lors des opérations d’expertise, que ces anomalies ont été portées à la connaissance de madame [V] [F] lorsqu’elle a acquis l’appartement, qu’à cette occasion vendeurs et acquéreur avaient la même information quant à l’état de l’installation électrique et que cet état ne peut constituer un vice caché donnant lieu à garantie de monsieur [N] [B] et madame [C] [U] épouse [B] à l’égard de madame [V] [F] et à un quelconque recours de monsieur [N] [B] et madame [C] [U] épouse [B] à l’égard de leurs propres vendeurs ou du professionnel ayant établi le diagnostic lorsqu’ils ont acquis l’appartement.

La participation de l’assureur de responsabilité de la société à responsabilité limitée IMMOEXPERTS aux opérations d’expertise étant dépourvue de toute utilité, la demande en ce sens sera rejetée.

Vu l’article 696 du code de procédure civile ;

Madame [I] [K] succombant, elle sera condamnée aux dépens de l’instance.

PAR CES MOTIFS :