TJ 74281, 2 sept. 2025, RG 23/02203

MINUTE DU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE THONON LES BAINS

JUGEMENT DU 02 SEPTEMBRE 2025

Minute : 25/00122
N° RG 23/02203 - N° Portalis DB2S-W-B7H-E2PO

Président : Monsieur François BOURIAUD
Greffière : Madame Isabelle POUYET

Débats : En audience publique le 28 Janvier 2025
Prononcé : le 02 Septembre 2025 par mise à disposition au greffe

DEMANDERESSE

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble “[N]” situé [Adresse 1] à [Localité 1], représenté par son syndic en exercice, la SAS FONCIA LEMANIQUE, ayant son siège [Adresse 2],
représentée par Maître Damien MEROTTO de la SELARL CABINET MEROTTO, avocat au barreau de THONON-LES-BAINS,

DEFENDERESSE

[N] [Q], demeurant [Adresse 1]
représentée par Me Isabelle DELAVENNAT, avocat au barreau de THONON-LES-BAINS,

Le 2/9/2025
Titre à Me MEROTTO
Expédition à Me DELAVENNAT
1 copie dossier

EXPOSE DU LITIGE :

Madame [N] [Q] est propriétaire des lots 233 et 296 au sein de l'immeuble « [N] » situé [Adresse 1] à [Localité 1].

Par acte d'huissier en date du 26 septembre 2023, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble a fait assigner madame [N] [Q] devant le président du tribunal judiciaire de Thonon-les-Bains, statuant selon la procédure accélérée au fond, afin d'obtenir sa condamnation au paiement des charges de copropriété.

Dans ses conclusions déposées à l'audience du 28 janvier 2025, le syndicat des copropriétaires demande au juge, de débouter madame [N] [Q] de l’ensemble de ses prétentions et de la condamner à lui payer :

la somme de 3 031,19 euros au titre des charges de copropriété impayées au 31 mai 2024,la somme correspondant au montant des autres appels de fonds non encore échus mais qui deviendront exigibles à la date de l'audience de plaidoirie,la somme de 1 332,38 euros au titre des frais de recouvrement,les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 25 octobre 2022 sur la somme de 7 293,25 euros et du jugement à intervenir pour le surplus, avec capitalisation des intérêts,la somme de 1 000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,la somme de 1 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Dans ses conclusions soutenues à l'audience, madame [N] [Q] demande au juge :

à titre principal, de débouter le syndicat des copropriétaires de l'ensemble de ses prétentions,à titre subsidiaire de ramener le montant de la créance à de plus justes proportions et de lui accorder des délais de paiement d’une durée de 24 mois,en tout état de cause de déclarer nul le commandement de payer délivré le 25 octobre 2022,de condamner le syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 1 000 euros à titre de dommages et intérêts,de condamner le syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,d’ordonner la distraction des dépens au profit de maître Isabelle DELAVENNAT.
Il est renvoyé aux conclusions respectives des parties, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé des moyens soulevés au soutien de leurs prétentions.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur les demandes du syndicat des copropriétaires :

Vu les articles 10, 10-1, 14-1, 14-2 et 19-2 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut des immeubles bâtis et 1353, 1231-6 et 1343-2 du code civil ;

Il ressort du dernier décompte et des bilans annuels des charges versés aux débats par le syndicat des copropriétaires que madame [N] [Q] serait redevable au titre de s charges dues pour la période allant du 1er mai 2018 au 30 juin 2024 de la somme de 3 031,19 euros et au titre des frais de recouvrement de la somme de 1 332,38 euros.
Le syndicat des copropriétaires ne réclame aucune somme antérieurement au 1er mai 2018 ni aucune somme pour la période postérieure au 30 juin 2024, indiquant dans ses écritures que les sommes dues au titre de ces deux périodes ont toutes été réglées. Contrairement à ce qu’affirme la défenderesse dans ses conclusions, le syndicat des copropriétaires ne réclame aucunement le paiement anticipé des provisions non encore échues du budget prévisionnel et des cotisations du fonds travaux de l’exercice en cours.

Il apparaît à la lecture des procès-verbaux d'assemblée générale versés aux débats que les comptes de la copropriété pour les exercices clos les 30 juin 2019, 30 juin 2020, 30 juin 2021, 30 juin 2022, 30 juin 2023 et 30 juin 2024 ont été approuvés par l'assemblée générale des copropriétaires et que les travaux de changement des ballons d’eau chaude, financés au moyen d’un appel de fonds devant intervenir le 1er mai 2018, que les travaux d’installation d’un panneau d’affichage, d’installation d’uneporte extérieure ascenseur et de condamnation du vide-ordures, financés au moyen d’appels de fonds devant intervenir le 1er avril 2019 et que les travaux d’installation d’un appoint d’eau automatique, et de remplacement d’un circulateur et d’un brûleur, financés au moyen d’appels de fonds devant intervenir le 1er avril 2021, ont tous été approuvés, tant dans leur principe que dans leurs modalités de financement, par cette même assemblée.

Toutes les sommes imputées au débit du compte de madame [N] [Q] au cours de la période précitée sont donc bien justifiées par des décisions prises par l'assemblée générale dont il n’est ni allégué ni démontré qu’elles auraient été annulées par décision de justice. Ces décisions de l'assemblée générale suffisent à établir l’exigibilité des sommes mentionnées au débit du compte individuel de la défenderesse sans que le syndicat des copropriétaires n’ait en outre à justifier de l’envoi des appels de fonds Les sommes sollicitées par le syndicat des copropriétaires correspondant en outre toutes à des exercices annuels dont les comptes ont été approuvés par l'assemblée générale, il n’y a pas lieu de prendre en considération les budgets prévisionnels.

Si l'approbation des comptes de la copropriété par l'assemblée générale des copropriétaires n'emporte pas approbation de la répartition des charges entre les copropriétaires effectuée par le syndic et n’interdit donc pas à un copropriétaire de contester les sommes qui lui sont réclamées par le syndicat des copropriétaires, et si le paiement d'une somme ne saurait s'analyser en une renonciation à contester l’exigibilité de cette somme, sans quoi le mécanisme de la répétition de l'indu n'aurait aucun intérêt, force est de constater en l’espèce que madame [N] [Q] ne produit aucun élément de nature à démontrer que les clés utilisées par le syndic pour répartir entre les copropriétaires les charges de copropriété ne correspondraient pas à celles fixées par la loi et le règlement de copropriété ou encore à établir le caractère indu d’un paiement effectué antérieurement au 1er mai 2018, si tant est qu’une telle réclamation ne se heurte pas à une quelconque prescription.

Conformément au droit commun de la preuve, il appartient à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait ayant produit l’extinction de son obligation. Or, en l’espèce, la défenderesse ne produit aucun élément de nature à démontrer l’existence de paiements qui n’auraient pas été pris en compte par le syndicat des copropriétaires, et notamment d’un règlement en espèces de 1 200 euros.

Les régularisations au crédit de la défenderesse des provisions sur charges versées au titre des exercices clos les 30 juin 2018 (312,87 euros), 30 juin 2019 (203,90 euros avec la régularisation travaux), 30 juin 2020 (315,79 euros), 30 juin 2021 (496,40 avec la régularisation travaux) sont bien mentionnées dans le décompte, de même que le règlement d’un montant de 1 465,99 euros effectué le 3 juillet 2019, le règlement d’un montant de 1 500 euros effectué début mai 2021, le règlement d’un montant de 500 euros effectué début juin 2021, le règlement d’un montant de 700 euros effectué le 12 octobre 2021 et les règlements d’un montant de 5 400 euros, 350 euros et 630,28 euros respectivement effectués les 13 novembre 2023, 12 décembre 2023 et 9 avril 2024.

Doivent également être intégrés au décompte les régularisations des provisions sur charges versées par la défenderesse au titre des exercices clos les 30 juin 2022 (214,67 euros en débit avec la régularisation travaux), 30 juin 2023 (220,53 euros en crédit) et 2024 (178,51 en crédit).

Madame [N] [Q] est donc bien redevable, au titre des charges de copropriété dues pour la période allant du 1er mai 2018 au 30 juin 2024, régularisation des charges des exercices clos les 30 juin 2022, 30 juin 2023 et 30 juin 2024 incluse, de la somme de 3 031,19 euros.

S’agissant des frais de recouvrement, les seuls actes dont il est justifié dans le cadre de la présente instance sont la lettre de mise en demeure du 2 août 2022, la lettre de relance du 9 septembre 2022 et le commandement de payer du 25 octobre 2022. L’irrégularité de ce dernier acte n’est aucunement démontré dès lors que lors de l'assemblée générale des copropriétaires du 25 juin 2023, il a été décidé de désigner la société FONCIA LEMANIQUE en qualité de syndic, du 1er janvier 2022 au 31 mars 2024, que cette résolution n’a pas été annulée par décision de justice, qu’un contrat de syndic portant sur cette période a par la suite été signé, que cette résolution emporte en conséquence ratification des actes accomplis par la société FONCIA LEMANIQUE en qualité de syndic depuis le 1er janvier 2022. Il y a donc lieu de retenir, au titre des frais de recouvrement, les sommes de 66 et 52 euros correspondant au coût de la lettre de mise en demeure et de la lettre de relance précitées, tel que prévu par le contrat de syndic, et la somme de 164,38 euros correspondant au coût du commandement de payer. Il ne peut en effet être affirmé que ces actes étaient inutiles alors que le solde du compte individuel de la défenderesse était débiteur qu’ils ont été délivrés. Le coût de ces actes est en outre particulièrement raisonnable et proportionné au regard du montant de la dette à la date à laquelle ils ont été délivrés. Toutes les autres sommes mentionnées au décompte au titre des frais de recouvrement seront rejetées, la preuve que les actes auxquels ces sommes se rapportent ont bien été effectués n’étant pas rapportée.

Les frais de de constitution de dossier avocat ou huissier ne peuvent enfin être considérés comme exclus du forfait prévu dans le contrat de syndic, facturés spécifiquement par le syndic au syndicat des copropriétaires et imputés exclusivement au copropriétaire défendeur dès lors qu'il n'est justifié d'aucune diligence exceptionnelle pour obtenir le recouvrement des sommes dues. Les nombreux échanges de conclusions et la production de nombreuses pièces effectués dans le cadre de la présente instance ne peuvent en effet constituer des diligences exceptionnelles justifiant la facturation spécifique de frais de suivi de contentieux avant l’introduction de l’instance. Les frais engagés par le syndicat des copropriétaires pour les besoins de l’instance donnent lieu à indemnisation ou remboursement au titre des dépens ou des frais irrépétibles.

Madame [N] [Q] est redevable, au titre des frais de recouvrement exposés par le syndicat des copropriétaires au cours de la période allant du 1er mai 2018 au 30 juin 2024, de la somme de 282,38 euros.

Il conviendra donc de condamner madame [N] [Q] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 3 313,57 euros assortie des intérêts au taux légal à compter du jugement.

La capitalisation des intérêts dus pour une année entière sera ordonnée.

Le syndicat des copropriétaires ne caractérise pas la mauvaise foi de la défenderesse, laquelle ne saurait résulter uniquement du retard dans le paiement des charges de copropriété, et ce d’autant que la gestion des comptes de la copropriété n’a pas été particulièrement transparente et compréhensible pendant plusieurs années (approbation des comptes de trois exercices lors de la même assemblée générale du 2 décembre 2024) et que madame [N] [Q] a effectué d’importants règlements au cours de l'instance. Le syndicat des copropriétaires sera donc débouté de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les demandes reconventionnelles de madame [N] [Q] :

Vu les articles 1231-1 et 1231-5 du code civil ;

Madame [N] [Q] justifie d’une situation financière difficile mais également d’efforts réels pour s’acquitter de ses obligations. Elle a ainsi effectué d’importants règlements en cours d’instance et il n’est pas contesté que depuis le 1er juillet 2024, elle s’acquitte des provisions et cotisations à leur date d’exigibilité.

Il lui sera accordé des délais de paiement dans les conditions fixées au dispositif du jugement.

Le fait pour le syndicat des copropriétaires d’avoir engagé une procédure en recouvrement de charges, quand bien même les montants sollicités ont pu varier au cours de la procédure, ne saurait constituer une faute dès lors que la défenderesse était bien redevable de certaines sommes au titre des charges de copropriété.

Madame [N] [Q] sera donc déboutée de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires :

Vu les articles 696 et 700 du code de procédure civile ;

Madame [N] [Q] succombant, elle sera condamnée aux entiers dépens de l’instance et déboutée de sa demande au titre des frais irrépétibles.

L’équité commande de rejeter la demande formée par le syndicat des copropriétaires au titre des frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS :