TJ 34032, 4 juill. 2025, RG 25/00059

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BEZIERS

Ordonnance du : 04 Juillet 2025

N° RG 25/00059 - N° Portalis DBYA-W-B7J-E3SE7

N° Minute : 25/405

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ENTRE

Monsieur [K] [T], [L], [M], [J] [R]
[Adresse 1]
[Localité 1]

Madame [B] [I], [H], [P] [R]
[Adresse 2]
[Localité 2]

Madame [O] [U] [R] épouse [E]
[Adresse 3]
[Localité 3]

DEMANDEURS
Représentés par Me Katia FISCHER de la SELARL FISCHER ET ASSOCIES, avocats au barreau de BEZIERS substituée par Me Sylvain FOURNIER, avocat,

D'UNE PART

ET

S.A.S. PARTMEDIA ’‘LA PIEUVRE DU MIDI’‘ prise en la personne de son représentant légal en exercice
[Adresse 4]
[Localité 4]

Représentée par Me Olivier BANCE, avocat au barreau de BEZIERS

DÉFENDEUR

D'AUTRE PART

COMPOSITION:

Lors des débats en audience publique:
Monsieur Jean-Bastien RISSON, Président
Madame Béatrice MONBARBUT, Greffier

Magistrat ayant délibéré:
Monsieur Jean-Bastien RISSON, Président

Après que les parties ou leurs conseils aient été entendus en leurs explications et plaidoirie à l'audience Publique du 17 Juin 2025 et qu'il en ait été délibéré, l'ordonnance suivante a été rendue ce jour.

Vu les articles 834 et 835 du code de procédure civile,
Vu l’assignation en référé par acte de commissaire de justice, en date du 28 janvier 2025, devant le président du tribunal judiciaire de BÉZIERS à la demande de Monsieur [K] [R], de Madame [B] [R] et de Madame [O] [R] épouse [E], propriétaires de locaux commerciaux sis [Adresse 4] à BEZIERS (34500), donnés à bail à la société par action simplifiée PARTMEDIA, prise en la personne de son représentant légal en exercice, (ci-après dénommée SAS PARTMEDIA), pour faire constater la résolution dudit bail par l’effet d’une clause résolutoire à la suite du défaut de paiement des loyers, obtenir son expulsion et sa condamnation à lui payer une provision de 9.606,39 € à valoir sur les loyers et charges impayés, une indemnité d’occupation correspondant au montant actuel des loyers soit 678,29 € et une somme de 600,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, en ce compris le coût du commandent délivré par commissaire de justice,

Vu la décision en date du 23 mai 2025 ordonnant la réouverture des débats à l’audience du 17 juin 2025, afin que Monsieur [K] [R], Madame [B] [R] et Madame [O] [R] épouse [E], puissent produire des éléments probatoires objectifs permettant de démontrer qu’ils sont propriétaires indivis du local commercial sis [Adresse 4] à [Localité 4] et qu’ils ont donc intérêt et qualité à agir contre la société par action simplifiée PARTMEDIA au titre de la reprise du bail,
Vu les conclusions déposées aux intérêts de la SAS PARTMEDIA, qui sollicite le débouté de l’intégralité des demandes adverses, de juger que le commandement de payer délivré le 03 décembre 2024 à la SAS PARTMEDIA est nul, enfin de voir condamner les consorts [R] à lui payer une somme de 1.500,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance,
Vu les conclusions complétives déposées aux intérêts de Monsieur [K] [R], de Madame [B] [R] et de Madame [O] [R] épouse [E], qui à titre principal, sollicitent le débouté de l’intégralité des demandes de la SAS PARTMEDIA, en outre de constater la résolution dudit bail par l’effet d’une clause résolutoire à la suite du défaut de paiement des loyers, d’obtenir son expulsion et sa condamnation à lui payer une provision de 11.113,59 € à valoir sur les loyers et charges impayés, ainsi qu’une indemnité d’occupation correspondant au montant actuel des loyers soit 678,29 €, qui à titre subsidiaire, souhaitent voir constater que la SAS PARTMEDIA est occupant sans droit ni titre du local commercial sis [Adresse 4] à [Localité 4], d’obtenir son expulsion et sa condamnation à lui payer une provision de 11.113,59 € à valoir sur les loyers et charges impayés, ainsi qu’une indemnité d’occupation correspondant au montant actuel des loyers soit 678,29 € et qui en tout état de cause, sollicitent la condamnation de la SAS PARTMEDIA à leur payer une somme de 2.500,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance,
Vu l’audience du 17 juin 2025, où les demandes et prétentions des parties ont été reprises,
Conformément aux articles 446-1 et 455 du Code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l'assignation introductive d’instance ainsi qu’aux conclusions déposées à l’audience,

MOTIFS

1. Sur la résiliation du bail

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.
La juridiction des référés n'est toutefois pas tenue de caractériser l'urgence, au sens de l'article 834 du code de procédure civile, pour constater l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d'un bail.
L’article L.145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Le bailleur, au titre d'un bail commercial, demandant la constatation de l'acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.
Aux termes de l’article 835, alinéa 1er du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite.
Le juge des référés doit constater la résiliation de plein droit du bail au titre de la clause résolutoire s’il n’existe aucune contestation sérieuse sur la nature et l’étendue de l’obligation du bail que le preneur n’a pas respectée, sur le contenu de la clause résolutoire en elle-même, et sur la façon dont le bailleur la met en œuvre. Il est par conséquent nécessaire que le bailleur soit en situation d'invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause, que la clause résolutoire soit dénuée d'ambiguïté et ne nécessite pas interprétation, que les obligations du bail dont la violation desquelles la clause résolutoire est la sanction ne soient l’objet d’aucune contestation sérieuse du preneur quant à leur charge et à leur étendue.

En l’espèce, les consorts [R] justifient, par l’acte de notoriété du 13 février 2024, par l’attestation immobilière notarié du 24 juillet 2024, par la production du bail en date du 22 février 2016, du commandement de payer en date du 03 décembre 2024, et du décompte arrêté au 03 mars 2025, que leur locataire a cessé de payer ses loyers et reste lui devoir une somme correspondant à des loyers impayés.
Le bail stipule que le loyer annuel hors taxes est de 6.600,00 € payable en douze fractions égales de 550,00 €.
La somme impayée est calculée de la manière suivante :
Reliquat de loyer juillet 2024 : - 153,16 € ;
Loyer aout 2024 : 678,29 € ;
Arriérés loyer et charges aout 2024 : - 4.684,82 € ;
Frais de commissaire de justice aout 2024 : - 467,85 € ;
Majoration clause pénale aout 2024 : - 20,00 € ;
Loyer septembre 2024 : - 678,29 € ;
Loyer octobre 2024 : - 678,29 € ;
Majoration clause pénale octobre 2024 : - 19,99 € ;
Loyer novembre 2024 : - 678,29 € ;
Loyer décembre 2024 : - 678,29 € ;
Majoration clause pénale décembre 2024 : 19,99 € ;
Loyer janvier 2025 : - 678,29 € ;
Frais de commissaire de justice janvier 2025 : - 170,84 € ;
Loyer février 2025 : - 678,29 € ;
Loyer mars 2025 : - 698,84 € ;
Frais de commissaire de justice mars 2025 : - 130,07 € ;
Soit une somme impayée totale de : 11.113,59 €

Pour faire échec à la demande des consorts [R], la SAS PARTMEDIA indique que le bail versé aux débats et nul dans la mesure où cet acte n’a pas été repris par la société défenderesse en assemblée générale, ce qui entrainerait également la nullité du commandement de payer délivré le 03 décembre 2024.

Or, il ressort expressément du contrat de bail commercial que cet acte juridique a été conclu par Monsieur [M] [C], Monsieur [Z] [W] et Monsieur [F] [S], pour le compte de la SAS PARTMEDIA, société en cours de formation. Il est également stipulé que : « ultérieurement à la signature du présent bail si la société obtient son immatriculation au registre du commerce et des sociétés, les engagements pris dans le bail seront réputés avoir été souscrit dès l’origine par la société ». Il est démontré que la société défenderesse a été immatriculée au registre du commerce et des sociétés le 04 avril 2026 et que son siège social et fixé à l’adresse du local commercial sis [Adresse 4] à BEZIERS (34500). Au regard de l’ensemble de ces éléments, il est constant que la SAS PARTMEDIA a été assignée à bon droit, en qualité de preneur à bail et que le commandement de payer qui lui a été délivré par exploit de commissaire de justice est régulier. Ainsi la SAS PARTMEDIA sera déboutée de ses demandes.
Dès lors le bail stipule qu’à défaut de paiement d’un terme du loyer à son échéance, le contrat est résilié de plein droit un mois après la délivrance d’un commandement de payer demeuré infructueux.
Le commandement de payer, délivré dans les formes prévues à l’article L.145-41 du code de commerce le 03 décembre 2024, est demeuré infructueux, le bail s’est trouvé résilié de plein droit un mois après.
L’obligation de la SAS PARTMEDIA de quitter les lieux n’étant dès lors pas contestable, il convient d’accueillir la demande d’expulsion.
Le maintien dans les lieux de la SAS PARTMEDIA causant un préjudice aux consorts [R], ceux-ci sont fondés à obtenir, à titre provisionnel, une indemnité d’occupation égale au montant du loyer, augmenté des charges et taxes afférentes, qu’ils auraient perçus si le bail ne s’était pas trouvé résilié.

2. Sur la demande de provision

L’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile dispose que « Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, (le président du tribunal statuant en référé) peut toujours accorder une provision au créancier ».
Si le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée, il doit conserver un caractère provisionnel.
En l’état des éléments versés aux débats, il n’est pas sérieusement contestable que le locataire soit redevable des sommes suivantes :
Reliquat de loyer juillet 2024 : - 153,16 € ;
Loyer aout 2024 : 678,29 € ;
Arriérés loyer et charges aout 2024 : - 4.684,82 € ;
Loyer septembre 2024 : - 678,29 € ;
Loyer octobre 2024 : - 678,29 € ;
Loyer novembre 2024 : - 678,29 € ;
Loyer décembre 2024 : - 678,29 € ;
Loyer janvier 2025 : - 678,29 € ;
Loyer février 2025 : - 678,29 € ;
Loyer mars 2025 : - 698,84 € ;
Soit une somme totale de : 10.284,85 € (dix-mille-deux-cent-quatre-vingt-quatre euros et quatre-vingt-cinq centimes).
Cette somme n’étant pas sérieusement contestable, il convient d’accueillir la demande de provision à cette hauteur.
Il convient de préciser que les frais de commissaire de justice intègrent à titre définitif les dépens de l’instance, de sorte qu’ils sont soustraits de la demande provisionnelle. En outre les sommes dues au titre de la clause pénale, doivent être écartées. En effet, ces sommes peuvent faire l’objet d’une modulation par les juges du fond, sur le fondement de l’article 1231-5 du code civil, dès lors il ne peut être considéré qu’elles sont précises dans leurs montant et leurs étendues au sens de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile.

3. Sur les demandes accessoires

L’article 491, alinéa 2 du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. Il s’agit d’une obligation, de sorte que toute demande tendant à “réserver” les dépens doit être rejetée. L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.
La SAS PARTMEDIA qui succombe, doit supporter la charge des dépens, conformément aux dispositions susvisées.

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, 2° et, le cas échéant, à l'avocat du bénéficiaire de l'aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l'aide aurait exposés s'il n'avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l'article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.
Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s'il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l’État.
Aucun élément tiré de l’équité ou de la situation économique de la SAS PARTMEDIA ne permet d’écarter la demande des consorts [R] formée sur le fondement des dispositions susvisées. Celle-ci sera cependant évaluée à la somme de 1.500 euros en l’absence d’éléments de calcul plus explicites versés aux débats.

PAR CES MOTIFS