TJ 34032, 29 août 2025, RG 25/00254

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BEZIERS

Ordonnance du : 29 Août 2025

N° RG 25/00254 - N° Portalis DBYA-W-B7J-E3UUN

N° Minute : 25/504

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ENTRE

Madame [W] [H]
[Adresse 1]
[Localité 1]

Monsieur [P] [C]
[Adresse 1]
[Localité 1]

DEMANDEURS
Représentés par Me Diane PHILLIPS de la SELARL LES CYSTES - SELARL D’AVOCATS, avocats au barreau de MONTPELLIER

D'UNE PART

ET

Monsieur [Q] [E]
[Adresse 2]
[Localité 2]

Représenté par Me Estelle FERNANDEZ, avocat au barreau de BEZIERS

Madame [U] [G]
[Adresse 3]
[Localité 3]

Représentée par Me Patricia PIJOT de la SCP PIJOT POMPIER MERCEY, avocats au barreau de BEZIERS

DÉFENDEURS

D'AUTRE PART

COMPOSITION:

Lors des débats en audience publique:
Monsieur Jean-Bastien RISSON, Président
Madame Béatrice MONBARBUT, Greffier

Magistrat ayant délibéré:
Monsieur Jean-Bastien RISSON, Président

Après que les parties ou leurs conseils aient été entendus en leurs explications et plaidoirie à l'audience Publique du 15 Juillet 2025 et qu'il en ait été délibéré, l'ordonnance suivante a été rendue ce jour.

Vu l’article 835 du Code de procédure civile,
Vu l’assignation en référé par acte de commissaire de justice, devant le président du tribunal judiciaire de BEZIERS, à la demande de Madame [W] [H] et Monsieur [P] [C], en date des 14 et 15 janvier 2025, de Monsieur [Q] [E] et Madame [U] [G] tendant à les voir condamner in solidum au paiement de la somme de 87.306,34 €, de la somme de 7.200,00 € au titre des dommages et intérêts, outre la somme de 10.000,00 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens, en ce compris, les frais du référé-expertise et de l’expertise judiciaire,
Vu la décision ordonnant la radiation de l’affaire en date du 18 mars 2025,
Vu la demande de réinscription au rôle des affaires en cours reçue le 14 avril 2025 et la réinscription du dossier avec avis aux avocats constitués, en date du 14 avril 2025, pour l’audience du 20 mai 2025 à 09h00,
Vu les audiences du 20 mai 2025 et du 17 juin 2025 où les parties ont sollicité le renvoi de l’examen de l’affaire à une audience ultérieure,
Vu les conclusions déposées aux intérêts de Monsieur [Q] [E], qui a souhaité voir débouter Madame [W] [H] et Monsieur [P] [C] de leurs demandes et, en tout état de cause, les voir condamner au paiement de la somme de 3.000,00 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens,
Vu les conclusions déposées aux intérêts de Madame [U] [G], qui a demandé de voir débouter Madame [W] [H] et Monsieur [P] [C] de l’ensemble de leurs demandes et, en tout état de cause, les voir condamner au paiement de la somme de 4.000,00 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens,
Vu les conclusions complétives déposées aux intérêts de Madame [W] [H] et Monsieur [P] [C], qui ont modifiés leurs demandes et sollicitent désormais de voir condamner in solidum Monsieur [Q] [E] et Madame [U] [G] au paiement de la somme de 94.636,34 € au titre de la réduction du prix de vente, de la somme de 7.200,00 € à titre de dommages et intérêts, la somme de 3.000,00 € au titre du préjudice moral subi par Madame [W] [H] et la somme de 1.500,00 € au titre du préjudice moral subi par Monsieur [P] [C], outre la somme de 10.000,00 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens, en ce compris, les frais du référé-expertise et de l’expertise judiciaire,

Vu l’audience du 15 juillet 2025 lors de laquelle les demandes des parties ont été reprises,

Conformément aux articles 446-1 et 455 du Code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l'assignation introductive d’instance ainsi qu’aux conclusions déposées à l’audience,

MOTIFS

Sur la demande provisionnelle

Conformément à l’article 835 alinéa 2 du Code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier ou ordonner l'exécution d'une obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.
La contestation sérieuse doit s’entendre comme celle qui laisse planer un doute quant à l’obligation elle-même, sa précise étendue, le montant précis des sommes sollicitées.
Le président est, en pareille matière, le juge de l’évidence, que si celle-ci n’existe pas, la contestation est alors sérieuse et le débouté ne peut être que prononcé.
Il incombe au demandeur à l’action de rapporter la preuve de l’existence de la créance et au défendeur de prouver que cette créance est sérieusement contestable.
Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée. Le juge des référés fixe discrétionnairement à l’intérieur de cette limite la somme qu’il convient d’allouer au requérant.

En l’occurrence, Madame [W] [H] et Monsieur [P] [C] exposent avoir acquis le 6 décembre 2021 une maison d’habitation sur les parcelles cadastrées section A n°[Cadastre 1] et n°[Cadastre 2] à [Localité 4] auprès de Monsieur [Q] [E] et Madame [U] [G].
Ils indiquent qu’après avoir constaté divers désordres, une expertise judiciaire a été mise en œuvre et le rapport d’expertise conclu à l’existence, notamment, d’infiltrations d’eau dans la suite parentale et au niveau de la porte d’entrée et de la chambre ainsi qu’à un décollement de la terrasse extérieure, ce dernier désordre s’étant aggravé par l’effondrement partiel de leur bien sur la voie publique. Les demandeurs sollicitent alors la réduction du prix de vente et l’octroi de dommages et intérêts pour leur préjudice de jouissance et leur préjudice moral.

Sur la réduction du prix de vente

Conformément aux dispositions de l’article 1641 du Code civil, « Le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus. »
L’article suivant ajoute que « Le vendeur n'est pas tenu des vices apparents et dont l'acheteur a pu se convaincre lui-même. »
L’article 1644 du même code dispose que « Dans le cas des articles 1641 et 1643, l'acheteur a le choix de rendre la chose et de se faire restituer le prix, ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix. »

En l’espèce, Madame [W] [H] et Monsieur [P] [C] font valoir que Monsieur [Q] [E] s’est comporté comme un professionnel de la construction en procédant à la réfection complète de la toiture et que les vices étaient connus des vendeurs, de sorte que la clause d’exclusion des vices cachés contenue dans l’acte authentique de vente doit être écartée.

A ce titre, ils arguent que les infiltrations existent depuis l’achèvement des travaux, que les vendeurs ont indiqué avoir masqué les infiltrations et que la gravité du désordre lié au décollement de la terrasse était occultée.
Pour faire échec à cette demande, Madame [U] [G] soutient que l’expert judiciaire a exclu le désordre relatif au décollement de la terrasse en raison de son caractère apparent lors de la vente. Elle conteste également le rapport d’expertise s’agissant des infiltrations dénoncées en l’absence d’investigations supplémentaires et de preuve matérielle des désordres. Par ailleurs, elle indique qu’il n’appartient pas au juge des référés de se prononcer sur l’application d’une clause limitative de responsabilité. Enfin, elle fait valoir que Monsieur [P] [C] est un acquéreur professionnel et est présumé avoir connaissance des vices compte tenu de sa qualité d’agent immobilier. Elle ajoute que ce dernier a visité le bien accompagné de professionnels de la construction et que les vices étaient apparents lors de la vente.
Pour faire échec à la demande de réduction du prix de vente, Monsieur [Q] [E] conteste les conclusions du rapport d’expertise judiciaire dès lors que la matérialité des désordres n’est pas établie. Il soutient également que les désordres étaient parfaitement visibles lors de la vente, de sorte que la clause d’exonération de responsabilité ne peut être écartée sans interprétation, ce qui ne relève pas de l’office du juge des référés.

Tout d’abord, il convient de relever que l’acte notarié de vente en date du 6 décembre 2021 stipule que « L’ACQUEREUR prend le BIEN dans l’état où il se trouve au jour de l’entrée en jouissance, sans recours contre le VENDEUR pour quelque cause que ce soit notamment en raison : des vices apparents, des vices cachés. S’agissant des vices cachés, il est précisé que cette exonération de garantie ne s’applique pas : si le VENDEUR a la qualité de professionnel de l’immobilier ou de la construction, sauf si l’ACQUEREUR a également cette qualité, ou s’il est prouvé par l’ACQUEREUR dans les délais légaux, que les vices cachés étaient en réalité connus du VENDEUR ».
Par ailleurs, aux termes du rapport d’expertise en date du 4 octobre 2023, l’expert judiciaire retient, s’agissant des infiltrations d’eau dans la suite parentale, que les infiltrations proviennent de la mauvaise étanchéité de la toiture réalisée par Monsieur [Q] [E] au cours de l’année 2005, de sorte qu’elles étaient activées à compter de cette date, soit avant la vente du 6 décembre 2021. Il indique que le désordre rend l’ouvrage impropre à sa destination et que le vendeur était susceptible de connaître l’existence de ce vice. Cependant, il précise à ce titre que si la terrasse est inaccessible en l’absence d’escalier, celle-ci est accessible par une échelle.
Concernant les infiltrations d’eau à l’endroit de la porte d’entrée et de la chambre, l’expert judiciaire constate que le désordre résulte d’un défaut d’entretien des deux fenêtres et d’un glissement généralisé des tuiles de la toiture. Il ajoute que ce vice était susceptible d’être connu du vendeur lors de la vente. Néanmoins, en réponse au dire de Monsieur [Q] [E] et Madame [U] [G] en date du 18 août 2023, l’expert indique que ladite toiture n’est pas fuyarde, l’essai d’arrosage s’étant révélé négatif.
En l’état des éléments versés aux débats, il existe donc un doute quant à la matérialité du désordre, lequel constitue une contestation sérieuse qu’il n’appartient pas au juge des référés de trancher.
S’agissant du désordre relatif au décollement de la terrasse extérieure, l’expert judiciaire indique que ce dernier trouve son origine dans la vétusté de la voûte maintenant la terrasse, laquelle est soutenue par 4 étais mis en place avant la vente du bien, de sorte que le vice était connu des vendeurs et des acquéreurs. Ainsi, la présence d’étais lors de la vente suggère que le désordre était apparent, de sorte que la clause d’exonération de responsabilité serait applicable. Il s’agit dès lors d’une contestation sérieuse au sens des dispositions de l’article 835 alinéa 2 du Code de procédure civile.
En outre, bien que Monsieur [P] [C] conteste avoir effectivement exercé une activité d’agent immobilier, il résulte des pièces versées aux débats qu’il a créé une entreprise individuelle le 1er janvier 2020 spécialisée dans le secteur d’activité des agences immobilières, laquelle était en activité le 6 décembre 2021 au jour de la vente litigieuse. Dès lors, il existe un doute sur la qualité de professionnel de l’immobilier de l’acheteur et, partant, sur l’étendue de l’obligation invoquée.
Ainsi, compte tenu de ces éléments, il convient de dire que Madame [W] [H] et Monsieur [P] [C] échouent à démontrer l’existence d’une créance non sérieusement contestable. En conséquence, en l’absence d’obligation non sérieusement contestable, il convient de rejeter la demande de Madame [W] [H] et Monsieur [P] [C] en réduction du prix de vente.

Sur les préjudices

Aux termes de l’article 1645 du Code civil, « Si le vendeur connaissait les vices de la chose, il est tenu, outre la restitution du prix qu'il en a reçu, de tous les dommages et intérêts envers l'acheteur. »

En l’espèce, les demandeurs exposent que Monsieur [Q] [E] et Madame [U] [G] avaient connaissance de l’existence des vices relatifs aux infiltrations et aux désordres sur les toitures, lesquels créent un préjudice de jouissance en empêchant l’occupation normale des pièces touchées par les infiltrations. Ils indiquent également que l’apparition des désordres a créé un préjudice moral important pour Madame [W] [H] puisqu’ils ont affecté sa vie quotidienne, sa vie de couple, sa santé et sa situation financière. Ils ajoutent que Monsieur [P] [C] subit aussi des répercussions sur sa vie de couple et sa santé.
Pour faire échec à cette demande, Madame [U] [G] soutient que l’expert judiciaire ne retient aucun préjudice de jouissance, qu’aucun élément probant ne permet de justifier des sommes réclamées et qu’elle ne doit être tenue d’une indemnisation de 36 mois compte tenu de l’inaction des demandeurs. Par ailleurs, elle fait valoir que les demandes relatives aux préjudices moraux sont irrecevables en l’absence de démonstration de leur réalité.
Pour faire également échec à cette demande, Monsieur [Q] [E] argue que le préjudice de jouissance n’a pas été retenu par l’expert, que les demandeurs ne justifient pas des sommes réclamées et qu’il ne peut être tenu de l’inaction des demandeurs.

Il résulte du rapport d’expertise judiciaire en date du 4 octobre 2023, qu’aucun préjudice de jouissance n’a été identifié par l’expert. En outre, les annonces immobilières produites aux débats sont insuffisantes à justifier de la valeur locative du bien litigieux dès lors que les biens proposés ne présentent pas de localisation, surface, nombre de pièces et équipements comparables.
Ainsi, l’obligation d’indemnisation du préjudice n’apparaît pas, en l’état, évidente.
En outre, les certificats médicaux versés aux débats enseignent que Madame [W] [H] et Monsieur [P] [C] ont rencontré des difficultés psychologiques principalement à compter de l’année 2024. Or, il ressort des explications transmises que les désordres sont apparus peu après la vente du bien le 6 décembre 2021 et que les opérations d’expertise ont eu lieu au début de l’année 2023, de sorte qu’il s’agit d’une contestation sérieuse au sens des dispositions de l’article 835 alinéa 2 du Code de procédure civile.

En tout état de cause, compte tenu des éléments développés ci-avant, il convient de rappeler qu’il existe un doute sur l’existence et l’étendue de l’obligation principale en garantie des vices cachés des vendeurs, de sorte que l’obligation subséquente d’indemnisation des préjudices est nécessairement contestable.
En conséquence, en l’absence d’obligation non sérieusement contestable, il convient de rejeter la demande de Madame [W] [H] et Monsieur [P] [C] de ce chef.

Sur les mesures accessoires

L’article 491 alinéa 2 du Code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. Il s’agit d’une obligation, de sorte que toute demande tendant à “réserver” les dépens doit être rejetée. L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.
Madame [W] [H] et Monsieur [P] [C], qui succombent, supporteront la charge des dépens.

L’article 700 du Code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, 2° et, le cas échéant, à l'avocat du bénéficiaire de l'aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l'aide aurait exposés s'il n'avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l'article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.
Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s'il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l'Etat.
Aucun élément tiré de l’équité ou de la situation économique de Madame [W] [H] et Monsieur [P] [C] ne permet d’écarter les demandes de Monsieur [Q] [E] et Madame [U] [G] formées sur le fondement des dispositions susvisées. Celle-ci seront cependant évaluées à la somme de 1.500,00 € pour Monsieur [Q] [E] et à la somme de 1.500,00 € pour Madame [U] [G] en l’absence d’éléments de calcul plus explicites versés aux débats.

PAR CES MOTIFS