TJ 34032, 1 sept. 2025, RG 24/01286

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE BEZIERS

MINUTE N° 25/397

AFFAIRE : N° RG 24/01286 - N° Portalis DBYA-W-B7I-E3KJG

Jugement Rendu le 01 Septembre 2025

DEMANDERESSE :

Madame [B] [E] [G] [Z]
née le 16 Octobre 1978 à [Localité 1]
[Adresse 1]
[Localité 2]
Représentée par Maître Vincent RIEU de la SCP DORIA AVOCATS, avocats au barreau de MONTPELLIER

DÉFENDEURS :

Madame [A] [C] [L] [I] épouse [R]
née le 09 Janvier 1939 à [Localité 3]
[Adresse 2]
[Localité 4]
Représentée par Maître Tonin ALRANQ de la SELARL ATA, avocats au barreau de BEZIERS

Monsieur [T] [H] [V] [R]
né le 05 Décembre 1956 à [Localité 5]
[Adresse 3]
[Localité 6]
Représenté par Maître Tonin ALRANQ de la SELARL ATA, avocats au barreau de BEZIERS

Madame [S] [W] [X] [R] épouse [N]
née le 08 Août 1960 à [Localité 7]
[Adresse 4]
[Localité 3]
2 copie(s) exécutoire(s) aux conseils des parties

2 copie(s) conforme(s) aux conseils des parties

1 copie dossier

le

Représentée par Maître Tonin ALRANQ de la SELARL ATA, avocats au barreau de BEZIERS

Madame [D] [U] [R] épouse [M]
née le 17 Novembre 1965 à [Localité 8]
[Adresse 5]
[Localité 4]
Représentée par Maître Tonin ALRANQ de la SELARL ATA, avocats au barreau de BEZIERS

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats en audience publique :

Sarah DOS SANTOS, Juge,
Violaine MOTA, Greffier

En présence de [Q] [F], auditrice de justice,

Magistrat ayant délibéré :

Sarah DOS SANTOS, Juge, statuant à juge unique conformément aux dispositions des articles 812 et suivants du Code de Procédure Civile ;

DÉBATS :

Vu l’ordonnance de clôture en date du 03 Avril 2025 ayant fixé l’audience de plaidoirie au 02 Juin 2025 où l’affaire a été mise en délibéré au 01 Septembre 2025 ;

Les conseils des parties ont déposé leurs dossiers de plaidoirie ;

JUGEMENT :

Prononcé par mise à disposition du jugement au greffe par Sarah DOS SANTOS, Juge, assisté de Violaine MOTA, Greffier, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

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EXPOSE DU LITIGE

Madame [A] [R] née [I], Monsieur [T] [R], Madame [S] [N] née [R] et Madame [D] [M] née [R] sont propriétaires d’un immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 4] constitué à l’étage d’un logement et au rez-de chaussée d’un local commercial.

Suivant acte notarié en date du 9 mai 2005, Madame [B] [Z] a acquis le fonds artisanal de salon de coiffure mixte exploité dans le local propriété des consorts [R].

Le droit au bail compris dans le fonds vendu résulte d’un acte en date du 6 décembre 1994 reçu par Maître [O] [K], notaire à [Localité 9], renouvelé le 28 mai 2004. Le bail a été tacitement reconduit à partir du 1er décembre 2012.

Par courrier en date du 26 novembre 2021, Madame [A] [R] a, par l'intermédiaire de son notaire, délivré un congé à Madame [B] [Z] accompagné d'une offre de renouvellement avec effet au 1er décembre 2021.

Le 19 janvier 2022, Madame [B] [Z] a accepté le renouvellement du bail aux mêmes charges et conditions que le bail initial.

Le 20 septembre 2022, Madame [A] [R] a, par l'intermédiaire de son conseil, mis en demeure Madame [B] [Z] de payer la somme de 408,09 euros au titre de la révision du loyer.

Le 22 mars 2023, Madame [A] [R] a fait signifier à Madame [Z] un commandement de payer la somme de 458, 44 euros, de procéder à des remises en état dans le local et de cesser d'utiliser l'adresse du local à des fins différentes que la destination du bail. Le commandement rappelait la clause résolutoire insérée au bail.

Par actes du 21 avril 2023, Madame [B] [Z] a fait assigner Madame [A] [R], Monsieur [T] [R], Madame [S] [N] née [R] et Madame [D] [M] née [R] devant le Tribunal judiciaire de MONTPELLIER.

Par ordonnance du juge de la mise en état en date du 25 avril 2024, le Tribunal judiciaire de MONTPELLIER a décliné sa compétence au profit du Tribunal judiciaire de BEZIERS.

Dans ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 1er avril 2025, auxquelles il convient de se référer pour plus ample exposé des moyens conformément à l’article 455 du Code de procédure civile, Madame [B] [Z] demande au Tribunal de :

A titre principal :
DEBOUTER Madame [A] [R], Monsieur [T] [R], Madame [S] [N] et Madame [D] [M] de leur demande en paiement de retard sur augmentation de loyers et de la facture d’eau en date du 23 novembre 2022, JUGER que Madame [B] [Z] est à jour dans le paiement de ses mensualités de loyer, JUGER que la demande de retrait du moteur de la climatisation est prescrite, et subsidiairement que l’ajout du moteur a été autorisée par la bailleresse, JUGER que l’utilisation de l’adresse des lieux loués a été autorisée pour l’immatriculation de la SCI de Madame [B] [Z] par Madame [A] [R],
En conséquence,
DEBOUTER Madame [A] [R], Monsieur [T] [R], Madame [S] [N] et Madame [D] [M] de toutes leurs demandes,
A titre subsidiaire :
SUSPENDRE l’exécution de la clause résolutoire, ACCORDER des délais de paiement de vingt-quatre mois à Madame [B] [Z], REJETER les demandes tendant au paiement du reliquat de loyer dont le fait générateur est supérieur à 5 ans comme étant prescrites, REJETER la demande d’astreinte de Madame [A] [R], Monsieur [T] [R], Madame [S] [N] et Madame [D] [M], DEBOUTER Madame [A] [R], Monsieur [T] [R], Madame [S] [N] et Madame [D] [M] de leur demande tendant à l’expulsion de Madame [Z]. JUGER le montant de la clause pénale comme excessif et le REDUIRE à de plus justes proportions, REJETER la demande de condamnation de versement d’une indemnité d’occupation par Madame [B] [Z], En tout état de cause :
CONDAMNER Madame [A] [R], Monsieur [T] [R], Madame [S] [N] et Madame [D] [M] à payer à Madame [B] [Z] la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700, CONDAMNER Madame [A] [R], Monsieur [T] [R], Madame [S] [N] et Madame [D] [M] aux entiers dépens.
Dans leurs dernières conclusions notifiées par RPVA le 5 février 2025, auxquelles il convient de se référer pour plus ample exposé des moyens conformément à l’article 455 du Code de procédure civile, Madame [A] [R] née [I], Monsieur [T] [R], Madame [S] [N] née [R] et Madame [D] [M] née [R] demandent au Tribunal de :

DEBOUTER Madame [B] [Z] de l’ensemble de ses demandes,
Reconventionnellement,
CONSTATER l'acquisition de la clause résolutoire par l'effet du commandement signifié le 22 mars 2023 et demeuré infructueux dans le délai de la loi, ORDONNER en conséquence l'expulsion de : Madame [B] [Z], née le 16 octobre 1978 à [Localité 1], domiciliée [Adresse 1], de nationalité française, ORDONNER l'expulsion de tout occupant introduit de son chef, avec, au besoin, l'assistance de la force publique et d'un serrurier, ORDONNER l'enlèvement des biens et facultés mobilières se trouvant dans les lieux en un lieu approprié aux frais, risques et périls du défendeur qui disposera d'un délai d'un mois pour les retirer à compter de la sommation qui sera délivrée par l'huissier chargé de l'exécution, ASSORTIR l'obligation de quitter les lieux d'une astreinte d'un montant de 200 euros par jour de retard à compter du prononcé de la décision à intervenir et ce jusqu'au jour de complète libération des lieux et de remise des clés CONDAMNER Madame [B] [Z] à payer à Madame [A] [R] née [I], Monsieur [T], [H], [V] [R], Madame [S], Page 15 sur 16 [W], [X] [N], née [R], Madame [D], [U] [M], née [R] la somme de 440, 12 euros (405, 38 euros au titre du commandement et 34,74 euros au titre du mois d’Avril 2023) au titre des loyers dus au 22 avril 2023, correspondant à la date d’acquisition de la clause résolutoire visée au commandement délivré en date du 22 Mars 2023, CONDAMNER Madame [B] [Z] à payer à Madame [A] [R] née [I], Monsieur [T], [H], [V] [R], Madame [S], [W], [X] [N], née [R], Madame [D], [U] [M], née [R] une indemnité d’occupation qui ne saurait être inférieure au montant du loyer, et s’élevant, pour la période postérieure au 22 Avril 2023, à la somme de 223, 39 euros, somme à parfaire au jour de la décision à intervenir, DIRE que cette indemnité d'occupation sera indexée selon les dispositions du contrat ayant lié les parties, CONDAMNER Madame [B] [Z] à payer à Madame [A] [R] née [I], Monsieur [T], [H], [V] [R], Madame [S], [W], [X] [N], née [R], Madame [D], [U] [M], née [R] la somme de 1482, 42 euros en application de la clause pénale contenue au bail du fait de l’acquisition de la clause résolutoire, CONDAMNER Madame [B] [Z] à payer à Madame [A] [R] née [I], Monsieur [T], [H], [V] [R], Madame [S], [W], [X] [N], née [R], Madame [D], [U] [M], née [R] la somme de 105, 28 euros au titre des consommations d’eau impayées (53, 08 euros facturés en date du 23 Novembre 2022 et 52, 20 euros à titre de solde de factures de consommations d’eau pour l’année 2023),
En toutes hypothèses,
CONDAMNER Madame [B] [Z] à payer la somme de 600 euros à Madame [A] [R] née [I], sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, CONDAMNER Madame [B] [Z] à payer la somme de 600 euros à Monsieur [T], [H], [V] [R], sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, CONDAMNER à Madame [B] [Z] à payer la somme de 600 euros à Madame [S], [W], [X] [N], née [R], sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, CONDAMNER à Madame [B] [Z] à payer la somme de 600 euros à Madame [D], [U] [M], née [R] sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, CONDAMNER Madame [B] [Z] aux entiers dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer délivré le 22 mars 2023.
La clôture de l’instruction est intervenue le 3 avril 2025 par ordonnance rendue le même jour par le juge de la mise en état.

L’affaire a été fixée pour plaidoirie à l’audience du 2 juin 2025, date à laquelle elle a été mise en délibéré au 1er septembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la contestation des causes du commandement de payer du 22 mars 2023

Sur le paiement du retard de l’augmentation des loyers

Il est constant qu’à compter du 1er décembre 2018, Madame [B] [Z] a réglé un loyer mensuel de 373.35 euros.

Or, les consorts [R] soutiennent qu’en application de la clause d’indexation automatique figurant au bail commercial, Madame [Z] aurait dû s’acquitter de la somme de 380.75 euros eu 1er décembre 2018 au 30 novembre 2021 puis de 408,09 euros du 1er décembre 2021 au 30 novembre 2024.

Il résulte des termes du bail litigieux que « REVISION DU LOYER – le loyer sera révisé à l’expiration de chaque période triennale en fonction de la variation de l’indice national du cout de la construction (…) le nouveau montant du loyer sera exigible dès la première échéance qui suivra la date de révision, sans qu’il ne soit besoin d’une notification préalable ».

Il est constant qu’une clause d’indexation, ou clause d’échelle mobile, se caractérise par son automaticité alors qu’une clause de révision ne s’appliquera pas automatiquement mais selon une procédure définie par l’article L145-38 du Code de commerce et à la fin de chaque période triennale.

Au cas présent, il se déduit de la formulation de la clause susvisée, notamment de l’emploi du futur et non du conditionnel, que l’indexation du loyer interviendra de manière automatique à la fin de chaque période triennale sans formalité spécifique.

Il apparait ainsi que la clause litigieuse a été improprement qualifiée de clause de « révision » et doit en réalité s’analyser comme une clause d’échelle mobile.

En conséquence, Madame [B] [Z] reste redevable auprès des bailleurs, au titre de l’indexation du loyer dû au titre du bail commercial litigieux et en respectant le délai de prescription quinquennale, de la somme de 162,80 euros.

Sur le paiement des factures d’eau

Au soutien de leur demande en paiement au titre des consommations d’eau, les consorts [R] produisent au débat deux « factures » manuscrites rédigées de la main de Madame [A] [R].

Or, et tel que le souligne à juste titre la demanderesse, les consorts [R] ne produisent aucune facture provenant d’un fournisseur d’eau, ni même aucun élément permettant d’établir que Madame [Z] serait débitrice des sommes réclamées.

En outre, Madame [B] [Z] justifie par la production d’un procès-verbal de constat établi par commissaire de justice le 24 mars 2023, n’avoir aucun accès au compteur divisionnaire.

Au surplus, le seul fait que Madame [Z] ait, par le passé, réglé les sommes réclamées par la bailleresse « sans opposition » ne peut suffire à justifier les sommes réclamées.

Sur la remise en état des lieux loués

Il résulte du bail liant les parties que, s’agissant des éventuelles modifications matérielles des lieux loués, « le preneur n’aura pas la possibilité d’effectuer des travaux affectant les structures internes ou externes des locaux, sauf agrément exprès et écrit du bailleur ».

Les consorts [R] ont fait commandement à Madame [B] [Z] de remettre en l’état d’origine « la façade de l’immeuble et donc de déposer la climatisation placée sans autorisation des bailleurs » ainsi que « la cloison ayant été percée sans autorisation des bailleurs et dont le percement a endommagé l’entrée du domicile de Madame [R] ».

Toutefois, force est de relever que les bailleurs ne produisent aux débats aucun élément permettant de constater les modifications invoquées.

Sur la cessation d’utilisation de l’adresse des lieux loués

Il résulte des clauses du contrat de bail litigieux que « les biens loués seront affectés uniquement à l’exploitation d’un salon de coiffure mixte ».

Madame [A] [R] a fait commandement à Madame [B] [Z] de cesser d’utiliser l’adresse des lieux loués pour autre chose que la destination prévue au bail. Elle reproche, à ce titre, à la demanderesse d’avoir immatriculé la SCI CLOS SAINT FRANCOIS à l’adresse du local loué, soit le [Adresse 2], ce qui contreviendrait à l’activité prévue dans les statuts à savoir « l’exploitation d’un salon de coiffure mixte ».

Toutefois, il résulte des pièces produites au débat par Madame [B] [Z] que Madame [A] [R] a, selon attestation en date du 29 mai 2019, donné l’autorisation à sa preneuse, pour que le siège social de la SCI CLOS SAINT FRANCOIS soit fixé au [Adresse 2].

En défense, Madame [A] [R] se contente de contester avoir signé cette autorisation sans pour autant produire le moindre élément au soutien de sa contestation.

***

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que les causes du commandement de payer délivré le 22 mars 2023 par Madame [A] [R] née [I], Monsieur [T] [R], Madame [S] [N] née [R] et Madame [D] [M] née [R] à Madame [B] [Z] relatives au paiement des factures d’eau, de la remise en état des lieux loués et à la cessation d’utilisation de l’adresse des lieux loués sont infondées. Les consorts [R] seront, en conséquence, déboutés de leur demande en paiement au titre des factures d’eau.

En revanche, Madame [B] [Z] sera condamnée à payer à Madame [A] [R] née [I], Monsieur [T] [R], Madame [S] [N] née [R] et Madame [D] [M] née [R] la somme de 162,80 euros au titre des loyers indexés demeurant impayés.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la demande de délais de paiement

Aux termes de l’article « CLAUSE RESOLUTOIRE » du contrat de bail litigieux, il est expressément prévu qu’à défaut de paiement d’un seul terme à son échéance exacte ou d’inexécution d’une seule des clauses, et un mois après un simple commandement de payer ou une sommation d’exécuter, rappelant la présente clause et resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit, sans qu’il soit besoin de former une demande en justice.

Aux termes de l’article L145-41 du Code de commerce, « Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge. »

Il résulte de l’article 1343-5 du Code civil que, « le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues (…) ».

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré le 22 mars 2023 par les consorts [R] à leur preneur, Madame [B] [Z].

Il est constant que Madame [B] [Z] n’a justifié d’aucun paiement dans le délai d’un mois imparti.

Il a, par ailleurs, été précédemment jugé que les causes du commandement relatives aux arriérés de loyers sont fondées.

Cependant, force est de constater que les sommes impayées par la preneuse, outre leur faible montant, ne portent que sur l’indexation du loyer et non sur le loyer au principal, ce dernier ayant toujours été réglé dans les conditions du bail par Madame [Z].

En conséquence, et eu égard à la bonne foi de Madame [B] [Z], il y a lieu de lui accorder des délais de paiement dans les conditions et modalités fixées au dispositif du présent jugement et, par conséquent, la suspension des effets de la clause résolutoire tel qu’il en sera disposé ci-après.

A défaut de paiement de toute mensualité, qu’elle soit due au titre de l’arriéré ci-avant fixé, du loyer courant ou des charges afférentes, dans un délai de 8 jours après la réception d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception, le solde de la dette deviendra immédiatement exigible en intégralité et la clause résolutoire produira son plein effet.

Dans ce cas, il conviendra de constater l’acquisition de la clause résolutoire avec effet à compter du 23 avril 2023 et d’ordonner l’expulsion de Madame [B] [Z] selon les modalités précisées au dispositif de la présente décision.

Les bailleurs ne justifient pas de circonstances particulières laissant craindre une résistance à la libération des lieux par les preneurs, de sorte qu’ils seront déboutés de leur demande d’astreinte.

Madame [B] [Z] sera, en outre, condamnée à payer une indemnité d’occupation jusqu’à la libération intégrale des lieux égale au montant du loyer en cours.

Enfin, le bail litigieux mentionne expressément qu’en cas d’acquisition de la clause résolutoire, la résiliation « donnerait ouverture au profit du bailleur à une indemnité égale à trois mois de loyer ».

Les consorts [R] sollicitent à ce titre la condamnation de Madame [B] [Z] à la somme de 1 482.42 euros.

Toutefois, il convient de modérer d’office le montant de la clause pénale en application de l’article 1231-5 du code civil en considérant que son montant est manifestement excessif.

Madame [B] [Z] devra ainsi verser au titre de la clause pénale insérée au bail commercial une somme qui sera fixée à 500 euros.

Sur les autres demandes,

Sur les dépens,

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

En l’espèce, il y a lieu de condamner Madame [B] [Z] aux dépens.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile,

L’article 700 du Code de procédure civile prévoit que la partie condamnée aux dépens ou qui perd son procès peut être condamnée à payer à l’autre partie une somme destinée à compenser les frais exposés pour le procès et non compris dans les dépens.

Dans ce cadre, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique des parties.

Au cas présent, il ne paraît pas inéquitable de laisser à la charge de chaque partie, les sommes avancées par elle et non comprises dans les dépens. Les demandes fondées sur l’article 700 du Code de procédure civile seront rejetées.

Sur l'exécution provisoire

Il convient de rappeler que la présente instance est soumise aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile aux termes duquel les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire.

L'article 514-1 dispose que le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Tel n'est pas le cas en l'espèce, l'exécution provisoire sera prononcée.

PAR CES MOTIFS,