TJ 34032, 17 juin 2025, RG 24/00361

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE BEZIERS
[Adresse 1]
[Localité 1]

Références :
N° RG 24/00361 - N° Portalis DBYA-W-B7I-E3LHC

MINUTE N°2025/ 299

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ
du 17 Juin 2025

S.C.I. ONE

c/

[D] [K],
[B] [X]

Copie délivrée à
Monsieur [D] [K]
Maître ANDUJAR
prefecture

Copie exécutoire délivrée à
Maître Tonin ALRANQ

Le

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Juge des contentieux de la protection

DEMANDERESSE :

S.C.I. ONE
(RCS : 394 530 521)
prise en la personne de son représentant légal en exercice
[Adresse 2]
[Localité 2]

Représentée par Maître Tonin ALRANQ de la SELARL ATA, avocats au barreau de BEZIERS

DÉFENDEURS :

Monsieur [D] [K]
[Adresse 3]
[Localité 3]

comparant en personne

Madame [B] [X]
née le 12 mars 1953 à [Localité 4]
[Adresse 4]
[Localité 5]

Représentée par Maître ANDUJAR de la SCP 2A 2C, avocats au barreau de BEZIERS

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats en audience publique et du prononcé :

Président : Régis DUFAUT, Magistrat à titre temporaire, chargé des contentieux de la protection
Greffière : Emeline DUNAS,

ORDONNANCE :

contradictoire, et en premier ressort,

A l’audience publique des référés du Tribunal Judiciaire, tenue le 29 avril 2025, l’affaire a été régulièrement appelée et après mise en délibéré, l’ordonnance suivante a été rendue où il a été statué comme suit :

RAPPEL DES FAITS

Par contrat en date du 20 avril 2019 , à effet au 29 avril 2019 , la SCI ONE a donné à bail à Madame [X] [B] un bien à usage d’habitation sis [Adresse 4] à [Localité 5] pour un loyer initial mensuel de 370€, outre 20€ de provision sur charges.

Le 20 avril 2019, monsieur [D] [K] a signé un acte de caution solidaire .

Des loyers étant demeurés impayés, la SCI ONE , selon acte de commissaire de justice en date du 19 septembre 2023 a fait signifier à Madame [X] [B] un commandement de payer visant la clause résolutoire, pour un arriéré locatif d'un montant de 1704,56 €.

Ce commandement a été dénoncé à monsieur [D] [K] , caution solidaire , le 25 septembre 2023.

Selon acte de commissaire de justice en date du 4 mars 2024, la SCI ONE a fait signifier à Madame [X] [B] un second commandement de payer visant la clause résolutoire, pour un arriéré locatif d'un montant de 1883,27€.

Ce commandement de payer a été dénoncé à monsieur [D] [K] , caution solidaire , le 7 mars 2024.

Ce commandement de payer a été dénoncé à la CCAPEX le 5 mars 2024 .

Par acte de commissaire de justice en date du 12 juin 2024 , auquel il est référé pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions, la SCI ONE a assigné Madame [X] [B] devant le Juge des contentieux de la protection de BEZIERS statuant en référé aux fins de voir :

*constater la résiliation de plein droit du bail, et en conséquence, voir ordonner l'expulsion de Madame [X] [B] ainsi que celle de tout occupant de son chef, si besoin est, avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

*condamner à titre provisionnel Madame [X] [B] au paiement de la somme de 3012,38 euros à valoir sur l'arriéré des loyers et des charges impayés arrêtés au 8 mai 2024, en outre au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges, soit la somme de 437,39€, jusqu'à la libération définitive des lieux, ainsi que de la somme de 500 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance .

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience, lequel révèle que les impayés de loyer sont dus à des problèmes de santé et à une situation de surendettement. Un dossier de surendettement a été déposé le 27 juin 2024 incluant la dette locative . Madame aurait repris le paiement du loyer . Depuis le 22 avril 2024, madame bénéficie d’une mesure de sauvegarde de justice en attendant une ordonnance de curatelle. Le mandataire de justice aurait mis en place un plan d’apurement à hauteur de 100 euros par mois afin de solder la dette locative. Madame touche une pension de retraite de 1199 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 12 juin 2024 , auquel il est référé pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions, la SCI ONE a assigné monsieur [D] [K] devant le Juge des contentieux de la protection de BEZIERS statuant en référé aux fins de voir :

*constater la résiliation de plein droit du bail, et en conséquence, voir ordonner l'expulsion de monsieur [D] [K] ainsi que celle de tout occupant de son chef, si besoin est, avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

*condamner solidairement , à titre provisionnel , Madame [X] [B] et monsieur [D] [K] au paiement de la somme de 3012,38 euros à valoir sur l'arriéré des loyers et des charges impayés arrêtés au 8 mai 2024, en outre au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges, soit la somme de 437,39€, jusqu'à la libération définitive des lieux, ainsi que de la somme de 500 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance .

A l’audience de renvoi du 29 avril 2025 , la SCI ONE représentée par son avocat, dépose un dossier . Aux termes de ses dernières conclusions , elle sollicite la jonction des dossiers de l’instance N°24.00361 qui concerne Madame [X] [B] et de l’instance N°24.00362 qui concerne monsieur [D] [K] , caution solidaire, maintient l’intégralité de ses demandes et actualise la dette due à hauteur de 2753,58 euros , somme arrêtée au 23 avril 2024.

Non comparante mais représentée à l’audience par son conseil , Madame [X] [B], dépose en dossier. Elle soulève l’incompétence du juge des contentieux de la protection à statuer en référé en raison de l’existence d’une sérieuse contestation sur le montant de la dette . A titre subsidiaire , elle demande à ce que la dette locative ne s’élève pas au-delà de 2264,89 euros et sollicite de pouvoir s’en acquitter à raison de 100 euros par mois pendant 22 mois, ou 30 mois si l’intégralité de la somme demandée est retenue par la juridiction. Elle conclut au rejet de toutes les prétentions adverses et demande la condamnation de la SCI ON aux dépens.

Comparant en personne, monsieur [D] [K] conteste lui aussi le montant de la dette et indique qu’un plan d’apurement est en cours.

L'affaire a été mise en délibéré au 17 juin 2025 pour y être rendue la présente décision par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la jonction des deux instances :

Selon l’article 367 du code de procédure civile , le juge peut , à la demande des parties ou d’office ordonner la jonction de plusieurs instances pendantes devant lui s’il existe entre les litiges un lien tel qu’il soit de l’intérêt d’une bonne justice de les faire instruire ou juger ensemble.

En l’espèce , il est évident que l’assignation de Madame [X] [B], locataire défaillante et celle de monsieur [D] [K] , caution solidaire de Madame [X] [B] , sont étroitement liées .

Il y a lieu en conséquence d’ordonner la jonction de l’instance N°24.00361 et de l’instance N°24.00362 et de les regrouper sous le N°24.00361 .

Sur la recevabilité de la saisine en référé

Aux termes de l'article 472 du Code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait toutefois droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

L’article 834 du Code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article suivant précise qu’il peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence d’une obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce , Madame [X] [B] conteste le montant de la dette locative au motif que la SCI ONE ne lui aurait jamais adressé de décompte annuel de régularisation des charges et que certains frais ne sont pas justifiés , s’agissant notamment de frais de rejet de prélèvement , de frais de relance , ou encore de frais d’assignation , de commandement de bail ou de dénonce à caution qui se confondent avec les dépens ou avec les sommes demandées au titre de l’article 700.

En dépit de cette contestation , l’occupation sans droit ni titre d’un immeuble, qui peut résulter du constat de la résiliation du bail du fait d’impayés, constitue un trouble manifestement illicite que le juge des référés se doit de faire cesser si elle est avérée.

L’action en référé est donc recevable.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail et ses conséquences

1°) Sur la recevabilité de l'action :

Une copie de l'assignation a été notifiée à la préfecture de l'Hérault par mail reçu le 13 juin 2024 soit plus de six semaines avant l'audience, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, l'action diligentée par la SCI ONE apparaît recevable.

2°) Sur l'acquisition des effets de la clause résolutoire :

L'article 24 issu de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 applicable au 29 juillet 2023, modifiant la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, d’application immédiate pour les contrats en cours, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Toutefois, conformément à l'avis rendu par la Cour de cassation le 13 juin 2024, ces dispositions n'ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l'entrée en vigueur de la loi.

Ainsi, elles n'ont vocation à s'appliquer qu'aux contrats conclus postérieurement à la loi du 27 juillet 2023 ainsi qu'à ceux conclus antérieurement dont la clause résolutoire ne préciserait aucun délai.

En l'espèce, le bail conclu le  20 avril 2019 , à effet au 29 avril 2019 , contient une clause résolutoire prévoyant un délai de deux mois et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 4 mars 2024 pour la somme en principal de 1883,27 €.

Conformément au décompte produit, ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois , de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du  5 mai 2024.

3°) Sur la condamnation au paiement de l'arriéré locatif :

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle de la locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l'article 07, a) de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

La SCI ONE produit un décompte démontrant que Madame [X] [B] reste lui devoir la somme de 2753,58 € à la date du 23 avril 2025 .

Mais après déduction des frais d’impayés ( 90 euros ) , d’assignations (511,84 euros) , de commandement de bail (72,28 euros ) , de dénonce à la CCAPEX (25,61 euros ) , et de dénonce à la caution (72,28 euros ) , qui constituent des dépens , la dette locative se monte en réalité à 1981,57 euros.

Madame [X] [B] reconnaissait dans ses conclusions devoir au maximum la somme de 2264,89 euros .

En conséquence, Madame [X] [B] et monsieur [D] [K] caution seront condamnés solidairement et à titre provisionnel au paiement de la somme de 1981,57 € au titre de l’arriéré des loyers, charges et indemnités d'occupation éventuelles.

4°) Sur les délais de paiement :

L'article 24 V de la loi n 89-462 du 06 juillet 1989 modifié le 27 juillet 2023 dispose que "le juge peut, même d'office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, (...) au locataire en situation de régler sa dette locative et qui a repris le versement intégral du loyer courant (...) Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. (...) Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet".

Compte tenu de la reprise des paiements du loyer courant , du versement par Madame [X] [B] , depuis le mois de septembre 2024 , de 100 euros par mois en sus du loyer pour apurer sa dette , de ses revenus ( 1232,26 euros de pension de retraite ) et de l’assistance d’un mandataire judiciaire , Madame [X] [B] sera autorisée à se libérer du montant de sa dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, des délais de paiement d’autre part, justifiera la condamnation solidaire de Madame [X] [B] et de monsieur [D] [K] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle.

V. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Sur les dépens :

L’article 491 du code de procédure civile dispose que le juge des référés statue sur les dépens. Il le fait conformément à l’article 696 du code de procédure civile selon lequel la partie perdante est condamnée aux dépens (…).

Madame [X] [B] et monsieur [D] [K] , parties perdantes , supporteront donc solidairement la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la sous-préfecture.

Sur les frais irrépétibles :

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile , le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine , au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas , le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée .Il peut , même d’office , pour des raisons tirées des mêmes considérations , dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce , compte tenu de la situation économique de Madame [X] [B] qui touche une petite retraite et des délais qui lui sont accordés pour apurer sa dette , la SCI ONE sera déboutée de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire :

Aux termes de l’article 514-1 du code de procédure civile , le juge statuant en référé ne peut écarter l’exécution provisoire qui est de droit pour les décisions de première instance.

La présente décision est donc exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,