TJ 34032, 13 juin 2025, RG 25/00083

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 9]

MINUTE N° 2025/558

AFFAIRE : N° RG 25/00083 - N° Portalis DBYA-W-B7J-E3SS3

Copie à :
Maître Michel-pierre RAYNAUD-BARDON
prefecture

Copie exécutoire à :
Me Bibiana DIAZ VALLAT

Le :

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BEZIERS
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
JUGEMENT DU 13 Juin 2025

DEMANDEURS :

Monsieur [P] [R]
né le 24 Septembre 1977 à [Localité 14]
[Adresse 2]
[Localité 6]

Madame [N] [L] épouse [R]
née le 18 Février 1980 à [Localité 12]
[Adresse 2]
[Localité 6]

Représentés par Me Bibiana DIAZ VALLAT, avocat au barreau de MONTPELLIER

DÉFENDEUR :

Monsieur [A] [V]
né le 07 Juin 1980 à [Localité 8]
[Adresse 13] [Adresse 7]
[Adresse 3]
[Localité 5]

Représenté par Maître Michel-pierre RAYNAUD-BARDON de la SCP RAYNAUD-BARDON BANCE, avocats au barreau de BEZIERS

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats en audience publique :

Présidente : Céline ASTIER-TRIA, juge des contentieux de la protection
Greffière : Emeline DUNAS,

en présence de Mme [O], magistrate stagiaire

Magistrat ayant délibéré : Céline ASTIER-TRIA, juge des contentieux de la protection

DÉBATS :

Audience publique du 09 Mai 2025
DECISION :

contradictoire, et en premier ressort, prononcée par mise à disposition au greffe le 13 Juin 2025 par Céline ASTIER-TRIA, Juge des contentieux de la protection au tribunal judiciaire de Béziers, assistée de Emeline DUNAS, Greffiere,

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat de bail en date du 30 septembre 2024 à effet au 01er octobre 2024 Monsieur [P] [R] et Madame [N] [L] épouse [R] ont donné à bail à Monsieur [A] [V] un appartement situé au [Adresse 4] à [Adresse 10] [Localité 1], pour un loyer mensuel de 486,50 euros provision sur charges.

Des loyers étant restés impayés, Monsieur [P] [R] et Madame [N] [L] épouse [R] ont fait délivrer, par acte de commissaire de justice du 08 octobre 2025, un commandement de payer la somme principale de 989,80 euros.

Se prévalant de nombreuses dégradations provenant de Monsieur [A] [V], Madame [N] [L] épouse [R] et Monsieur [P] [R] ont fait procéder à des constats par actes de commissaire de justice en date des 31 décembre 2024 et 07 janvier 2025.

Par acte de commissaire de justice du 07 février 2025, auquel il est référé pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions en application de l’article 455 du code de procédure civile, Monsieur [P] [R] et Madame [N] [L] épouse [R] ont fait assigner Monsieur [A] [V] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de céans aux fins de :

prononcer la résiliation du bail pour manquement grave du locataire à ses obligations essentielles d’usage paisible des lieux, d’entretien et de réparations et de paiement des loyers et charges ; déclarer Monsieur [A] [V] occupant sans droit ni titre depuis la date de résiliation du bail ; ordonner qu’à partir de la signification de la décision à intervenir, le locataire et de tous les occupants de son chef des lieux occupés, pourront être expulsés avec le concours de la force publique si besoin est ;juger que tous délais prévus par la loi pour l’expulsion sont écartés y compris en matière de trêve hivernale ; assortir la mesure d’une astreinte d’un montant de 100 euros par jour de retard pendant lequel Monsieur [A] [V] ou tout autre occupant de son chef se maintiendrait dans les lieux ; condamner Monsieur [A] [V] au paiement de :la somme de 486,50 euros, au titre des loyers et charges impayés ;une indemnité d’occupation mensuelle égale à au moins trois fois le montant du dernier loyer et des charges dus à compter de la résiliation et jusqu’au départ effectif des lieux, avec indexation ; 1476,30 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 04 février 2025 ;de tous frais et honoraires de recouvrement ;2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, en ce compris les frais des constats en dates des 31 décembre 2024 et 07 janvier 2025 ; entendre réserver les droits de Monsieur [P] [D] et Madame [N] [L] épouse [R] pour leur créance éventuelle quant à la remise en état des lieux ou tout autre cause ; rappeler que l’exécution provisoire est de droit.
À l’audience du 09 mai 2025, Monsieur [P] [R] et Madame [N] [L] épouse [R], régulièrement représentés par leur avocat, maintiennent l’intégralité de leurs demandes. Ils précisent que la dette locative s’élève désormais à 2885,30 euros.

Ils font valoir que le locataire a dégradé le bien, qu’il a manqué gravement à son obligation d’usage, d’entretien et de réparation des lieux loués et qu’il est à l’origine de graves troubles mettant en péril la sécurité des occupants de l’immeuble ainsi que la salubrité et la solidité de l’immeuble. Ils indiquent également que la résiliation du bail peut être prononcée pour non paiement des loyers ou du paiement avec retard. Ils expliquent que la mauvaise foi du locataire et le danger qu’il représente dans les lieux justifient le prononcé d’une astreinte pour quitter le logement.

Monsieur [A] [V], représenté par son avocat, sollicite de :

statuer ce que de droit sur la résiliation judiciaire du contrat de bail du 30 septembre 2024,débouter Monsieur [P] [R] et Madame [N] [L] épouse [R] de leur demande relative à la fixation d’une astreinte,statuer ce que de droit sur les dépens, et en toute hypothèse, ramener les demandes des époux [R] au titre de l’article 700 du code de procédure civile à de plus justes proportions.
Il expose que les dégradations commises au sein du logement ne peuvent être remises en question. Il indique avoir été condamné par le tribunal correctionnel de Béziers le 07 avril 2025 pour des faits de dégradation commis entre le 1er décembre 2024 et le 13 février 2025 et au nombre de ces dégradations, celles perpétrées à l’intérieur du bien loué. Il précise que depuis le 13 février 2025, il est au surplus détenu au centre pénitentiaire de [Localité 9], que le jugement du 07 avril 2025 lui fait interdiction de paraître à la résidence pour une durée de trois années et qu’un maintien du contrat de bail du 20 septembre 2024 est donc inutile. Il soutient que l’astreinte est inutile car il est détenu. Il ajoute que la réserve des droits des bailleurs est déjà effective concernant leur éventuelle créance quant à la remise en état des lieux loués, du fait du renvoi sur intérêts civils suite à l’audience correctionnelle du 07 avril 2025.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 13 juin 2025, pour y être rendue par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

SUR LA DEMANDE DE RÉSILIATION DU BAIL ET L'EXPULSION

La résiliation du bail peut être prononcée à la demande du bailleur en cas de violations graves ou renouvelées de ses obligations par le preneur.

Par ailleurs l'article 1224 du code civil dispose que « la résolution résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice ».

Conformément aux dispositions de l'article 1728 du Code Civil applicable au contrat de location liant les parties, le preneur est tenu, outre le paiement du prix aux termes convenus, d'une obligation essentielle consistant à user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail.

L'article 7b de la loi du 6 juillet 1989 dispose notamment que « le locataire est obligé d'user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location».

Il en résulte que les locataires doivent s'abstenir de causer tout trouble anormal de voisinage dans le cadre de l'exécution de leur contrat de bail et il convient donc que le bailleur qui se prévaut de cette disposition démontre le trouble en question, ainsi que son caractère anormal et le lien entre ce trouble et l'exécution du contrat de bail.

L'article 6-1 de la loi du 6 juillet 1989 ajoute par ailleurs que « après mise en demeure dûment motivée, les propriétaires des locaux à usage d'habitation doivent, sauf motif légitime, utiliser les droits dont ils disposent en propre afin de faire cesser les troubles de voisinage causés à des tiers par les personnes qui occupent ces locaux. »

Ainsi, le bailleur est dans l'obligation de faire cesser le trouble dont il peut rapporter la preuve.

En cas de demande de résiliation judiciaire, en vertu de l'article 1228 du code civil, le juge peut selon les circonstances constater ou prononcer la résiliation ou ordonner l'exécution du contrat en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

La date de la résiliation est celle fixée par le juge ou à défaut celle de l'assignation en justice en vertu de l'article 1229 du code civil.

En l'espèce, l’obligation de jouissance paisible des lieux est rappelée à l’article 1 et 3 du bail signé entre les parties.

Au soutien de leurs prétentions, Monsieur [P] [R] et Madame [N] [L] épouse [R] produisent deux procès-verbaux de constat de commissaire de justice en date des 31 décembre 2024 et 07 janvier 2025 faisant état de nombreuses dégradations dans les parties communes de la résidence ainsi que dans le logement litigieux, le dépôt de plainte du 31 décembre 2024 de la représentante légale de la société par actions simplifiée OPALEO contre Monsieur [A] [V] pour des faits de dégradations ou détérioration d’un bien appartenant à autrui le 31 décembre 2024 ainsi que la main courante déposée le 07 janvier 2025 par Monsieur [P] [R].

Monsieur [A] [V] reconnaît les dégradations pour lesquelles il a été condamné par le tribunal correctionnel de Béziers le 07 avril 2025 et ne s’oppose pas à la résiliation du contrat de bail.

Au regard des éléments communiqués, sans qu’il y ait lieu pour le tribunal d'examiner l’autre moyen de résiliation invoqué par la demanderesse pour défaut de paiement des loyers, Monsieur [P] [R] et Madame [N] [L] épouse [R] rapportent donc la preuve de la violation grave de ses obligations par le preneur justifiant la résiliation judiciaire du bail aux torts exclusifs du locataire.

En conséquence, la résiliation du bail sera prononcée à compter de la présente décision ainsi que l'expulsion de Monsieur [A] [V], avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin.

SUR LA DEMANDE DE SUPPRESSION DU DÉLAI DE L’ARTICLE 412-1 DU CPCE POUR QUITTER LES LIEUX

En application de l’article 412-1 du code des procédure civile d’exécution, si l'expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7. (...) Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s'applique pas lorsque le juge qui ordonne l'expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l'expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l'aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

En l’espèce, Monsieur [P] [R] et Madame [N] [L] épouse [R] sollicitent la suppression du délai de deux mois eu égard à la gravité de la situation et à la dangerosité du comportement de Monsieur [A] [V].

A ce titre, l’urgence ou le danger de la situation ne font pas partie des conditions énumérées, de manière limitative, aux termes de l’article susmentionné permettant la suppression de ce délai.

Pour autant, l'expulsion de Monsieur [A] [V] découle de facto de l'interdiction pour celui-ci de paraître à la résidence pour une durée de trois années, cette interdiction ayant été prononcée par tribunal correctionnel le 07 avril 2025, soit un mois auparavant l’audience.

Or sachant qu'il a interdiction de venir dans son logement, Monsieur [A] [V] ne démontre pas avoir recherché un autre logement par l'intermédiaire de proches.

Par ailleurs, les manquements particulièrement graves de Monsieur [A] [V] à l'obligation de jouissance paisible des lieux sont constitutifs de mauvaise foi, en eux-mêmes.

En conséquence, le délai de deux mois de l'article susvisé sera supprimé.

Compte tenu de la situation en détention de Monsieur [A] [V], de son interdiction de paraître à la résidence pour une durée de trois années, de la possibilité de prononcer l’expulsion au besoin avec le concours de la force public et de la suppression du délai de deux mois de l’article 412-1 du CPCE, Monsieur [P] [R] et Madame [N] [L] épouse [R] seront déboutés de leurs demandes d’astreinte afin de rendre la mesure d’expulsion effective.

SUR LA CONDAMNATION AU PAIEMENT DE L’ARRIERE LOCATIF

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l'article 07, a) de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En l’espèce, Monsieur [P] [R] et Madame [N] [L] épouse [R] produisent un décompte actualisé à l’audience indiquant qu’au 06 mai 2025, Monsieur [A] [V] lui devait la somme de 2895,30 euros (mensualité du mois de mai 2025 incluse).

Monsieur [A] [V] n'apporte aucun élément de nature à contester tant le principe que le montant de la dette.

Au regard des obligations contenues dans le contrat et du décompte versé aux débats, il sera fait droit à la demande en paiement. Il y a donc lieu de condamner Monsieur [A] [V] à hauteur de 2895,30 euros, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

SUR LA DEMANDE D'INDEMNITÉ D'OCCUPATION

La résiliation ayant pour effet de déchoir le locataire de tout droit d'occupation du local donné à bail, Monsieur [A] [V] sera également condamné au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation pour la période courant depuis la résiliation du bail et ce afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l'occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

Cette indemnité mensuelle d'occupation sera fixée au montant résultant du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, soit la somme de 486,50 €, à compter de la présente décision et jusqu'à la date de libération effective des lieux.

Monsieur [P] [R] et Madame [N] [L] épouse [R] seront déboutés du surplus de leur demande.

SUR LA CREANCE EVENTUELLE QUANT A LA REMISE EN ETAT DES LIEUX

En l’absence d’éléments à ce stade, les droits de Monsieur [P] [D] et Madame [N] [L] épouse [R] pour leur créance éventuelle quant à la remise en état des lieux ou tout autre cause seront réservés.

SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Monsieur [A] [V], partie perdante, supportera la charge des dépens.

Compte tenu des démarches judiciaires qu'a dû engager Monsieur [P] [R] et Madame [N] [L] épouse [R] et la situation financière de Monsieur [A] [V], celui-ci sera condamné à lui verser la somme de 150 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

En revanche, il n'y a pas lieu de dire que le coût des actes d'exécution forcée éventuels restera à la charge du défendeur en plus de l'application de l'article 700 du code de procédure civile, cette demande n'ayant pas lieu d'être tranchée à ce stade de la procédure, étant rappelé qu'en tout état de cause, frais du paiement sont à la charge du débiteur conformément à l'article 1342-7 du code civil.

Monsieur [P] [R] et Madame [N] [L] épouse [R] seront déboutés de leur demande de condamner Monsieur [A] [V] à leur rembourser tous frais et honoraires de recouvrement.

Le jugement est de plein droit assorti de l'exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS