TJ 34032, 15 sept. 2025, RG 23/02450

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE BEZIERS

N° Minute : 25/415

N° RG 23/02450 - N° Portalis DBYA-W-B7H-E3C5E

Jugement rendu le 15 Septembre 2025

DEMANDERESSE :

S.C.I. OTTIMO
Prise en la personne de son représentant légal en exercice
Immatriculée au RCS DE BEZIERS 910134113
Ayant son siège social
44, rue de la Montagne
34320 ROUJAN

Représentée par : Me Julien CARMINATI, avocat au barreau de MONTPELLIER

DÉFENDEURS :

Madame [V] [E]
née le 09 Octobre 1969 à GRENOBLE
700, Boulevard des Républicains Espagnols
38110 FRONTIGNAN

Représentée par: Me Romain BOULET, avocat au barreau de MONTPELLIER

S.A. ALLIANZ IARD
Prise en la personne de son représentant légal en exercice
Immatriculée au RCS DE NANTERRE 542110291
Ayant son siège social
1, cours Michelet - CS 30051
92076 PARIS LA DEFENSE

Représentée par : Maître Christian CAUSSE de la SELARL ELEOM BEZIERS-SETE, avocats au barreau de BEZIERS

S.C.I. LES GARRIGUES DE MAURY
Prise en la personne de son représentant légal en exercice
Immatriculée au RCS DE BEZIERS 484811195
Ayant son siège social
5 rue du Temple
34600 BÉDARIEUX

5 copie(s) exécutoire(s) aux conseils des parties

5 copie(s) conforme(s) aux conseils des parties

1 copie dossier

le 15/092025

Représentée par : Me Aziza BATAL-GROSCLAUDE, avocat au barreau de BEZIERS

Monsieur [L] [B]
né le 14 Septembre 1956 à PAU
5 rue du Temple
34600 BÉDARIEUX

Représentée par : Me Aziza BATAL-GROSCLAUDE, avocat au barreau de BEZIERS

Madame [W] [G]
née le 04 Juin 1947 à PARIS
5 rue du Temple
34600 BÉDARIEUX

Représentée par : Me Aziza BATAL-GROSCLAUDE, avocat au barreau de BEZIERS

S.A.R.L. SYLFLO
Prise en la personne de son représentant légal en exercice
Immatriculée au RCS DE BEZIERS 751748674
Ayant son siège social
180, avenue de BEZIERS
34370 MARAUSSAN

Représentée par: Maître Tonin ALRANQ de la SELARL ATA, avocats au barreau de BEZIERS

Madame [I] [F] [T] [P]
née le 01 Février 1978 à PARIS
5 rue du Temple
34600 BÉDARIEUX

Représentée par : Me Aziza BATAL-GROSCLAUDE, avocat au barreau de BEZIERS

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats en audience publique :

Joël CATHALA, Vice-Président,
Julie LUDGER, Vice-Présidente,
Sarah DOS SANTOS, Juge,
Sylvia LUCAS, Greffier,

Magistrats ayant délibéré :

Joël CATHALA, Vice-Président,
Julie LUDGER, Vice-Présidente,
Sarah DOS SANTOS, Juge,

DÉBATS :

Vu l'ordonnance de clôture en date du 16 Janvier 2025 différée dans ses effets au 05 Mai 2025 ayant fixé l'audience de plaidoiries au 19 Mai 2025 où l'affaire a été plaidée et mise en délibéré au 15 Septembre 2025 ;

Vu le rapport fait par le Président d’audience ;

Les conseils des parties ont été entendus en leurs plaidoiries ;

JUGEMENT :

Rédigé par Julie LUDGER Vice-Présidente et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe par Joël CATHALA, Vice-Président, assisté de Sylvia LUCAS, Greffier, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

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EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 22 juin 2006, la Société Civile Immobilière (SCI) LES GARRIGUES DE MAURY a acquis une maison d’habitation sise 44 rue de la Montagne 34320 ROUJAN. Le bien était assuré auprès de la Société Anonyme (SA) ALLIANZ IARD au titre de la garantie multirisque habitation.

Monsieur [L] [B], Madame [Y] [C] et Madame [I] [F] [T] [P] sont associés au sein de la SCI LES GARRIGUES DE MAURY.

Monsieur [L] [B] a réalisé des travaux dans l’immeuble acquis par ladite SCI.

Un devis a été établi par la Société par Actions Simplifiée Unipersonnelle (SASU) [H] précisant les travaux à réaliser pour finaliser la rénovation entreprise par la SCI LES GARRIGUES DE MAURY.

Par acte du 13 septembre 2021, Madame [V] [E] a acquis la maison sise 44 rue de la Montagne 34320 ROUJAN auprès de la SCI LES GARRIGUES DE MAURY.

Selon mandat du 7 octobre 2021, Madame [E] a donné mandat exclusif à la Société A Responsabilité Limitée (SARL) SYLFLO, agence immobilière exerçant sous l’enseigne GC IMMOBILIER, pour la mise en vente du bien.

La SASU [H] a établi un nouveau devis le 1er octobre 2021 afférent au montant des travaux de rénovation.

Par acte du 28 février 2022, la SCI OTTIMO a acquis ce bien auprès de Madame [V] [E].

La SCI OTTIMO affirme avoir subi d’importantes infiltrations les 11 et 12 mars 2022.

Un procès-verbal de constat a été dressé le 14 mars 2022 par un commissaire de justice.

Par ordonnance de référé du 22 juillet 2022, une expertise judiciaire a été ordonnée, Monsieur [U] [N] ayant été désigné en qualité d’expert. Les mises hors de cause de la SARL SYLFLO et de son assureur, la compagnies ALLIANZ IARD, ont été ordonnées.

Par arrêt du 23 mars 2023, la cour d’appel de MONTPELLIER a réformé l’ordonnance du 22 juillet 2022 en ordonnant la poursuite de l’expertise judiciaire au contradictoire de la SARL SYLFLO et de la société ALLIANZ IARD.

Par ordonnance de référé du 2 décembre 2022, l’ordonnance du 22 juillet 2022 a été rendue commune et les opérations d’expertise judiciaire opposables à la SASU [H] et à la SCI LES GARRIGUES DE MAURY.

Par ordonnance de référé du 16 mars 2023, l’ordonnance du 22 juillet 2022 a été rendue commune et les opérations d’expertise judiciaire opposables à la SCI LES GARRIGUES DE MAURY et ses associés, Monsieur [L] [B], Madame [Y] [C] et Madame [I] [F] [T] [P].

Le rapport d’expertise judiciaire définitif a été déposé le 1er septembre 2023.
***
Par actes des 19, 27 et 28 septembre 2023, la SCI OTTIMO a assigné Madame [V] [E], la SARL SYLFLO, la SA ALLIANZ IARD, la SCI LES GARRIGUES DE MAURY, Monsieur [L] [B], Madame [Y] [C] et Madame [I] [F] [T] [P], devant le tribunal judiciaire de BEZIERS, sur le fondement des articles 1134, 1112-1, 1240, 1310, 1641, 1643, 1644, 1792, 1792-1, 1792-6, 1857, 2239 et 2241 du code civil, des articles L.124-3, L.241-1 et L.241-2 du code des assurances, ainsi que des articles 9, 15, 696 et 700 du code de procédure civile, aux fins de :

A titre principal,
Condamner in solidum Madame [V] [E], la SCI LES GARRIGUES DE MAURY, Monsieur [L] [B], Madame [Y] [C], Madame [I] [F] [A] [P], la SARL SYLFLO et la compagnie d'assurance ALLIANZ IARD à lui payer la somme de 562.682,55 euros à titre de dommages et intérêts, au titre des travaux réparatoires, somme augmentée de l’indexation sur l’indice BT01 de la construction depuis septembre 2023, date du dépôt du rapport,
A titre subsidiaire,
Condamner la SCI LES GARRIGUES DE MAURY, Monsieur [L] [B], Madame [Y] [C], Madame [I] [F] [T] à lui payer la somme de 290.000 euros à titre de dommages et intérêts,Condamner Madame [V] [E] à lui payer la somme de 300.000 euros à titre de dommages et intérêts,

Dans tous les cas,
Condamner in solidum la SCI LES GARRIGUES DE MAURY, Monsieur [L] [B], Madame [Y] [C], Madame [I] [F] [T] [P], la SARL SYLFLO et la compagnie ALLIANZ IARD à lui payer la somme de 562.682,55 euros à titre de dommages et intérêts, au titre des travaux réparatoires, somme augmentée de l’indexation sur l’indice BT01 de la construction depuis septembre 2023, date du dépôt du rapport,
Condamner in solidum Madame [V] [E], la SCI LES GARRIGUES DE MAURY, Monsieur [L] [B], Madame [Y] [C], Madame [I] [F] [T] [P], la SARL SYLFLO et la compagnie ALLIANZ IARD à lui payer la somme de 43.310,67 euros, sauf à parfaire, en indemnisation de son préjudice financier,
Condamner in solidum Madame [V] [E], la SCI LES GARRIGUES DE MAURY, Monsieur [L] [B], Madame [Y] [C], Madame [I] [F] [T] [P], la SARL SYLFLO et la compagnie ALLIANZ IARD à lui payer la somme de 15.000 euros au titre des frais irrépétibles,
Condamner in solidum Madame [V] [E], la SCI LES GARRIGUES DE MAURY, Monsieur [L] [B], Madame [Y] [C], Madame [I] [F] [T] [P], la SARL SYLFLO et la compagnie ALLIANZ IARD aux entiers dépens, en ce compris les dépens de référé, d’appel et les frais d’expertise,
Rejeter toutes demandes formulées à son encontre.
Par conclusions notifiées par RPVA Le 29 août 2024, la SCI OTTIMO demande au tribunal, sur le fondement des articles 1134, 1112-1, 1240, 1310, 1641, 1643, 1644, 1792, 1792-1, 1792-6, 1857, 2239 et 2241 du code civil, des articles L.124-3, L.241-1 et L.241-2 du code des assurances, ainsi que des articles 9, 15, 696 et 700 du code de procédure civile, de :

A titre principal,
Condamner in solidum Madame [V] [E], la SCI LES GARRIGUES DE MAURY, Monsieur [L] [B], Madame [Y] [C], Madame [I] [F] [A] [P], la SARL SYLFLO et la compagnie d'assurance ALLIANZ IARD à lui payer la somme de 562.682,55 euros à titre de dommages et intérêts, au titre des travaux réparatoires, somme augmentée de l’indexation sur l’indice BT01 de la construction depuis septembre 2023, date du dépôt du rapport,

A titre subsidiaire,
Condamner la SCI LES GARRIGUES DE MAURY, Monsieur [L] [B], Madame [Y] [C], Madame [I] [F] [T] à lui payer la somme de 290.000 euros à titre de dommages et intérêts,
Condamner Madame [V] [E] à lui payer la somme de 300.000 euros à titre de dommages et intérêts,
Sur les préjudices immatériels,

Condamner in solidum Madame [V] [E], la SCI LES GARRIGUES DE MAURY, Monsieur [L] [B], Madame [Y] [C], Madame [I] [F] [T] [P], la SARL SYLFLO et la compagnie ALLIANZ IARD à lui payer la somme de 46.910,67 euros, sauf à parfaire, en indemnisation de son préjudice financier,
Condamner in solidum Madame [V] [E], la SCI LES GARRIGUES DE MAURY, Monsieur [L] [B], Madame [Y] [C], Madame [I] [F] [T] [P], la SARL SYLFLO et la compagnie ALLIANZ IARD à lui payer la somme de 15.000 euros au titre des frais irrépétibles,
Condamner in solidum Madame [V] [E], la SCI LES GARRIGUES DE MAURY, Monsieur [L] [B], Madame [Y] [C], Madame [I] [F] [T] [P], la SARL SYLFLO et la compagnie ALLIANZ IARD aux entiers dépens, en ce compris les dépens de référé, d’appel et les frais d’expertise,
Rejeter toutes demandes formulées à son encontre ainsi que toutes les demandes des parties défenderesses.
Par conclusions notifiées par RPVA le 19 septembre 2024, Madame [V] [E] demande au tribunal, sur le fondement des articles 276, 700, 779 et 884 du code de procédure civile, des articles 1112-1, 1128, 1178, 1641 et suivants, 1645, 1991, 1992 du code civil, et de l’article 30 alinéa 5 du décret n°55-22 du 4 janvier 1955 portant réforme de la publicité foncière, de :

In limine litis et avant toute défense au fond,

Prononcer la nullité du rapport d’expertise de Monsieur [N] pour violation du principe du contradictoire,

A titre principal,
Rejeter l’ensemble des demandes de la SCI OTTIMO,
Prononcer sa mise hors de cause,
A titre subsidiaire,
Condamner la SARL SYLFLO et son assureur, la société ALLIANZ IARD, à la garantir de toutes les condamnations susceptibles d’être prononcées à son encontre,

Condamner la SCI LES GARRIGUES DE MAURY à la garantir de toutes les condamnations susceptibles d’être prononcées à son encontre,
A titre très subsidiaire,
Prononcer la résolution de la vente passée entre la SCI LES GARRIGUES DE MAURY et elle le 13 septembre 2021 et publiée le 27 septembre 2021, volume 2021 P n°18410,

Et par voie de conséquence,
Prononcer la nullité de la vente passée entre la SCI LES GARRIGUES DE MAURY et elle le 13 septembre 2021 et publiée le 27 septembre 2021, volume 2021 P n°18410, Renvoyer l’affaire à la mise en état pour que les parties puissent se prononcer sur les restitutions éventuelles,
A titre infiniment subsidiaire,
Limiter le montant de sa condamnation au titre de la prise en charge des travaux de reprise sur le mur enterré au montant maximum de 150.000 euros,
Rejeter toutes les autres demandes indemnitaires formulées par la SCI OTTIMO,
En tout état de cause,
Condamner la SCI OTTIMO au paiement de la somme de 15.000 euros pour procédure abusive,
Condamner la SCI OTTIMO au paiement de la somme de 8.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens,

Ne pas assortir les condamnations éventuelles à son encontre de l’exécution provisoire.
Par conclusions notifiées par RPVA le 12 juin 2024, la SA ALLIANZ IARD demande au tribunal, sur le fondement des articles 14, 15 et 16 du code de procédure civile, ainsi que des articles 145, 1240 et suivants du code civil, de :

A titre principal,
Prononcer la nullité du rapport d’expertise judiciaire,
Débouter la SCI OTTIMO et toute autre partie de toutes leurs demandes, fins et conclusions à son encontre,
A titre subsidiaire,
Rapporter les préjudices allégués à de plus justes proportions,
Dire que sa condamnation hypothétique ne pourra s’entendre que dans les limites des garanties du contrat (exclusions, plafonds et franchise) opposables à toutes les parties,
En tout état de cause,
Ecarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir,
Condamner tout succombant à lui payer une somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
Condamner tout succombant au paiement des entiers dépens, dont distraction au profit de Maître BORIE conformément à l’article 699 du code de procédure civile.
Par conclusions, notifiées par RPVA le 15 janvier 2025, la SCI LES GARRIGUES DE MAURY, Monsieur [L] [B] et Madame [Y] [C] et Madame [I] [F] [T] [P] demandent au tribunal, de :
Sur les demandes de la SCI OTTIMO,

A titre principal, sur le fondement des articles 16, 22, 175, 176, 237, 238, 244 et 276 du code de procédure civile,

Prononcer la nullité du rapport d’expertise judiciaire,

Débouter la SCI OTTIMO de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions à leur encontre,
Subsidiairement,
Déclarer la SCI OTTIMO forclose en son action en responsabilité civile décennale ainsi qu’en son action en responsabilité civile contractuelle, pour les désordres et non conformités ne relevant pas de l’article 1792 du code civil dirigées à l’encontre de la SCI LES GARRIGUES DE MAURY et de Monsieur [L] [B],
Déclarer prescrite l’action en garantie des vices cachés dirigées à l’encontre de la SCI LES GARRIGUES DE MAURY,
Débouter la SCI OTTIMO de sa demande en garantie des vices cachés dès lors que la cause du désordre réside dans l’absence d’étanchéité du mur enterré ouvrage bâti depuis plus d’un siècle, ce qui constitue un vice apparent,
Débouter la SCI OTTIMO de son action en responsabilité contractuelle dirigée à l’encontre de Monsieur [B] sur le fondement de l’article 1134 du code civil,
Débouter la SCI OTTIMO de sa demande dirigée à l’encontre des associés de la SCI LES GARRIGUES DE MAURY sur le fondement de l’article 1857 du code civil,
Sur les demandes de Madame [V] [E],
Déclarer prescrite l’action en garantie des vices cachés dirigée à l’encontre de la SCI LES GARRIGUES DE MAURY et ses associés,
Débouter Madame [V] [E] de sa demande de résolution de la vente passée entre elle et la SCI LES GARRIGUES DE MAURY,
En tout état de cause,
Ecarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir,
Condamner la SCI OTTIMO au paiement de la somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.
Par conclusions notifiées par RPVA le 16 janvier 2025, la SARL SYLFLO demande au tribunal, sur le fondement de l’article 1240, 1991 et 1992 du code civil, de :

In limine litis et avant toute défense au fond
Prononcer la nullité du rapport d’expertise judiciaire en date du 1er septembre 2023 pour violation du principe du contradictoire,
Débouter la SCI OTTIMO de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions formées à son encontre,
A titre principal,
Débouter la SCI OTTIMO de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions formées à son encontre comme injustes te mal fondées,
Prononcer sa mise hors de cause,
Subsidiairement,
Débouter Madame [V] [E] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions formées à son encontre comme injustes et mal fondées,
En toutes hypothèses,
Débouter la SCI OTTIMO, la SCI LES GARRIGUES DE MAURY, Monsieur [L] [B], Madame [Y] [C], Madame [I] [F] [T] [P], Madame [V] [E] et la société ALLIAN IARD de l’ensemble de leurs demandes fins et conclusions à son encontre,
Ne pas assortir les condamnations éventuelles à son encontre de l’exécution provisoire,
Condamner la SCI OTTIMO à lui payer la somme de 5.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,
Condamner la SCI OTTIMO aux entiers dépens.
Pour chacune des parties, il est fait renvoi aux écritures susvisées pour un plus ample exposé des éléments de la cause, des moyens et prétentions, conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.

***

L’ordonnance du juge de la mise en état du 16 janvier 2025 a fixé la clôture au 5 mai 2025.

L'affaire a été fixée à l'audience collégiale de plaidoirie du 19 mai 2025.

La décision a été mise en délibéré au 15 septembre 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

Sur la nullité du rapport d’expertise judiciaire

Aux termes de l’article 16 du code de procédure civile « le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction.
Il ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d'en débattre contradictoirement.
Il ne peut fonder sa décision sur les moyens de droit qu'il a relevés d'office sans avoir au préalable invité les parties à présenter leurs observations ».

L’article 233 alinéa 1er du même code dispose que « le technicien, investi de ses pouvoirs par le juge en raison de sa qualification, doit remplir personnellement la mission qui lui est confiée ».

L’article 237 du même code ajoute que « le technicien commis doit accomplir sa mission avec conscience, objectivité et impartialité ».

L’article 238 du même code précise que « le technicien doit donner son avis sur les points pour l'examen desquels il a été commis.
Il ne peut répondre à d'autres questions, sauf accord écrit des parties.
Il ne doit jamais porter d'appréciations d'ordre juridique ».

L’article 276 du même code dispose que « l'expert doit prendre en considération les observations ou réclamations des parties, et, lorsqu'elles sont écrites, les joindre à son avis si les parties le demandent.
Toutefois, lorsque l'expert a fixé aux parties un délai pour formuler leurs observations ou réclamations, il n'est pas tenu de prendre en compte celles qui auraient été faites après l'expiration de ce délai, à moins qu'il n'existe une cause grave et dûment justifiée, auquel cas il en fait rapport au juge.
Lorsqu'elles sont écrites, les dernières observations ou réclamations des parties doivent rappeler sommairement le contenu de celles qu'elles ont présentées antérieurement. A défaut, elles sont réputées abandonnées par les parties.
L'expert doit faire mention, dans son avis, de la suite qu'il aura donnée aux observations ou réclamations présentées ».

En l’espèce, les parties défenderesses sollicitent la nullité du rapport d’expertise judiciaire du 1er septembre 2023 sur plusieurs fondements.

D’une part, il est fait état d’une réunion d’expertise avec les sociétés, sollicitées par la SCI OTTIMO dans le cadre des travaux réparatoires, sans que les autres parties ne puissent également bénéficier d’une telle réunion. A cet égard, il résulte du rapport d’expertise judiciaire qu’un accedit a eu lieu en présence des entreprises sollicités par la société demanderesse afin de pouvoir évaluer les travaux réparatoires. L’expert mentionne expressément que « les entreprises présentes sur site nous ont indiqué qu’elles nous formuleraient ces devis sous deux semaines et il a été convenu que nous donnerions 4 semaines supplémentaires pour production d’autres devis par les parties défenderesses ». Cette mention est confirmée par les échanges entre le conseil de Madame [E] et l’expert judiciaire dans le courant du mois d’août 2023.

Dans ces conditions, il est établi que l’expert judiciaire a laissé un délai suffisamment long aux autres parties à l’instance pour produire de nouveaux devis. Le seul fait de ne pas organiser de nouvel accedit sur ce point est insuffisant à constituer une violation du principe du contradictoire en ce que l’expert peut utilement se prononcer sur de nouveaux devis sans être sur place, d’autant qu’il n’est pas contesté que dans le présent litige, aucun devis n’a été produit dans le délai imparti.

D’autre part, il est mis en exergue une absence d’objectivité et d’impartialité de l’expert judiciaire quant à sa reprise des faits concernant les travaux réalisés par Monsieur [L] [B]. La lecture du rapport établi que plusieurs versions sont relatées, l’expert ayant indiqué en gras et de manière soulignée la reprise des différentes versions. A cet égard, cette mise en avant ne constitue pas une interprétation subjective mais traduit une volonté d’attirer l’attention du tribunal sur un point contesté.

Aussi, il est discuté le recours à l’outil numérique Google Street View. A cet égard, il convient de rappeler que l’expert judiciaire peut avoir recours aux outils qu’il estime nécessaire et auxquels il a accès pour confirmer ou non ses premières constatations et analyses. Les parties sont ensuite libres de remettre en cause les résultats ainsi obtenus par la voie de dires et par l’intermédiaire de leurs écritures au fond permettant ainsi un débat contradictoire.

Dans le même sens, il est mis en exergue l’absence de contradictoire du procès-verbal de constat du 14 juin 2023 dressé par Maître [Z]. Sur ce point, il résulte de la lecture du rapport d’expertise judiciaire que cette pièce n’a pas permis de fonder les conclusions mais uniquement de les confirmer. Les parties ont pu discuter du bien-fondé de ce procès-verbal par l’intermédiaire de dires, de sorte que le contradictoire a été respecté.

Enfin, il est fait état de l’absence de réponse de l’expert judiciaire quant à l’application du Document Technique Unifié (DTU) 20.1 relatif aux « ouvrages en maçonnerie de petits éléments – Parois et murs » pour déterminer le niveau d’étanchéité acceptable des murs.

La lecture de la note aux parties n°3 ainsi que le rapport d’expertise judiciaire (page 40) se réfèrent expressément à l’application de ce DTU. Or, le DTU 20.1 stipule en page 5 que « les DTU ne sont généralement pas en mesure de proposer des dispositions techniques pour la réalisation de travaux sur des bâtiments construits avec des techniques anciennes. L’établissement des clauses techniques pour les marchés de ce type relève d’une réflexion des acteurs responsables de la conception et de l’exécution des ouvrages, basée, lorsque cela s’avère pertinent, sur le contenu des DTU, mais aussi sur l’ensemble des connaissances acquises par la pratique de ces techniques anciennes ».

Dans le présent litige, le bien litigieux est une ancienne cave viticole dont la construction remonte à 1921.

Le conseil de Madame [V] [E] justifie avoir rédigé un dire, daté du 31 mars 2023, faisant état de sa contestation de l’application du DTU concerné.
Or, aucune réponse n’a été apportée audit dire.

Pourtant, les conclusions expertales découlent de l’application du DTU 20.1 par référence à la détermination du niveau d’étanchéité acceptable du mur enterré.

La nullité est donc encourue de ce chef.

S’agissant des parties à l’instance, par arrêt du 23 mars 2023 de la cour d’appel de MONTPELLIER, les opérations d’expertise ont été déclarées communes et opposables à la SA ALLIANZ IARD notamment. Or, selon les échanges de courriel du mois de mai 2023, l’expert judiciaire a été informé de l’absence de convocation de la SA ALLIANZ IARD pour les opérations d’expertise du 27 avril 2023. S’il a été demandé une nouvelle réunion de ce chef, l’expert judiciaire a émis un refus alors même que la SA ALLIANZ IARD était partie aux opérations en cours.

La nullité est donc également encourue de ce chef.

Dès lors, il est caractérisé plusieurs manquements au principe du contradictoire.

En conséquence, compte tenu de l’ensemble de ces éléments, il conviendra de prononcer la nullité du rapport d’expertise judiciaire du 1er septembre 2023.

Néanmoins, il convient de préciser que cette nullité n’emporte pas nécessairement annihilation du rapport qui demeure un élément de fait, pouvant revêtir une force probante s’il est corroboré par d’autres éléments.

Sur les désordres

Le rapport d’expertise judiciaire ainsi que le procès-verbal de constat du 14 mars 2022 font état de plusieurs désordres et notamment :

Infiltrations d’eau par le mur arrière de la maison litigieuse ;Migration d’eau au travers du dallage rez-de-chaussée ;Infiltration d’eau par menuiserie au rez-de-chaussée salon ; Infiltration d’eau par toiture.
Sur les responsabilités

Sur la responsabilité civile décennale et contractuelle de la SCI LES GARRIGUES DE MAURY

Aux termes de l’article 1792-4-3 du code civil « en dehors des actions régies par les articles 1792-3, 1792-4-1 et 1792-4-2, les actions en responsabilité dirigées contre les constructeurs désignés aux articles 1792 et 1792-1 et leurs sous-traitants se prescrivent par dix ans à compter de la réception des travaux ».

En l’espèce, la SCI OTTIMO se prévaut de travaux réalisés par la SCI LES GARRIGUES DE MAURY en 2014 et plus précisément des travaux de transformation au rez-de-chaussée ayant induit une modification de la destination de l’ouvrage.

Sur ce point, la société demanderesse se fonde sur le rapport d’expertise judiciaire pour affirmer que des travaux auraient été achevés en 2014. Or, d’une part, si l’expert judiciaire relève l’existence de 3 versions différentes quant à la réalisation des travaux par la SCI LES GARRIGUES DE MAURY au sein de l’immeuble litigieux, et plus précisément par Monsieur [L] [B], il se réfère, pour asseoir sa version, à des images issues de Google Street View. Or, cet outil virtuel ne peut revêtir une force probante certaine en ce qu’il est indiqué sur le site Google Maps que « les images Street View montrent ce que nos caméras ont pu capturer le jour où elles sont passée par lelieu en question.
Le processus de traitement prend ensuite plusieurs mois. Par conséquent, les contenus que vous voyez peuvent dater de plusieurs mois à plusieurs années ».

D’autre part, il convient de souligner que le rapport d’expertise judiciaire est nul, sans qu’aucune autre pièce objective ne permette de dater les travaux réalisés, de sorte qu’il n’est pas démontré qu’un ouvrage ait été réalisé dans les 10 dernières années. A cet égard, le tribunal relève que l’acte de vente du 13 septembre 2021 faisait état de l’absence de construction ou rénovation effectué dans les 10 dernières années.

Dès lors, la forclusion est encourue.

En conséquence, les demandes de la SCI OTTIMO seront déclarées irrecevables de ce chef.

Sur la garantie des vices cachés
L’article 1641 du code civil dispose que : « le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus ».

L’applicabilité de ce régime de responsabilité est ainsi conditionnée à la réunion de quatre conditions cumulatives : en premier lieu la chose doit avoir un défaut, en deuxième lieu ce défaut doit être caché, en troisième lieu il doit être antérieur ou concomitant à la vente, et en dernier lieu il doit rendre la chose impropre à l’usage auquel elle est en principe destinée, ou en diminuer son usage, de sorte que l'acheteur ne l'aurait pas acquise ou en aurait donné un moindre prix.

Il résulte en outre des dispositions de l’article 1643 du code civil que le vendeur est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que dans ce cas, il n’ait stipulé qu’il ne sera obligé à aucune garantie.

Aux termes de l’article 1170 du code civil « toute clause qui prive de sa substance l'obligation essentielle du débiteur est réputée non écrite ».

Enfin, l’article 1644 du même code dispose que dans ce cadre, l'acheteur a le choix de rendre la chose et de se faire restituer le prix, ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix.

L’article 1648 du même code précise que « l'action résultant des vices rédhibitoires doit être intentée par l'acquéreur dans un délai de deux ans à compter de la découverte du vice.

Dans le cas prévu par l’article 1642-1, l'action doit être introduite, à peine de forclusion, dans l'année qui suit la date à laquelle le vendeur peut être déchargé des vices ou des défauts de conformité apparents ».

En l’espèce, la SCI LES GARRIGUES DE MAURY se prévaut de la prescription de l’action de la SCI OTTIMO.

En application de l’article 1648 du code civil susvisé, cette action doit intervenir dans un délai de 2 ans à compter de la découverte du vice.

Sur ce point, il convient de relever que les désordres se sont manifestés les 11 et 12 mars 2022 à l’égard de la société demanderesse. Son assignation est datée des 19, 27 et 28 septembre 2023, de sorte qu’aucune prescription n’est acquise.

Sur le fond, la SCI OTTIMO se prévaut de la mauvaise foi de la SCI LES GARRIGUES DE MAURY pour voir écarter la clause élusive de la garantie des vices cachés. Pour ce faire, elle se fonde sur le rapport d’expertise judiciaire concluant à la présence d’infiltrations par le mur enterré et de migration d’eau via le dallage, antérieurement à la vente, ainsi que d’infiltrations par la menuiserie du rez-de-chaussée depuis la pose de cette dernière.

La société demanderesse met également en exergue le rapport d’expertise de Monsieur [O] MAURY, expert près la cour d’appel de MONTPELLIER, du 28 mars 2022 et de sa note en date du 1er avril 2022.

Il convient de relever que l’article 2 des statuts de la SCI OTTIMO stipule que « la société a pour objet : l’acquisition, en état futur d’achèvement ou achevés, l’apport, la propriété, la mise en valeur, la transformation, la construction, l’aménagement, l’administration, la location et la vente (exceptionnelle) de tous biens et droits immobiliers, ainsi que tous biens et droits pouvant constituer, l’annexe ou le complément des biens et droits immobiliers en question ». En la matière il convient de se référer à l’activité effective de ladite société afin de déterminer le caractère ponctuel de la vente litigieuse ou son inscription dans une activité commerciale ou spéculative. La SCI OTTIMO justifie de l’activité de ses gérants uniquement par la production de profils professionnels sans que ne puisse être déterminé le caractère habituel ou ponctuel d’un tel achat.

En tout état de cause, il ne peut être contesté que l’achat en question s’inscrit dans le cadre de l’objet social de la SCI.

De plus, Madame [V] [E] produit aux débats un extrait du site REMAX, relatif à Madame [X] [Q], mettant en exergue la gestion de plusieurs biens immobiliers.

Dans ces conditions, la qualité de professionnelle de la construction et de l’immobilier de la SCI OTTIMO peut être retenue.
Aussi et sur ce point, la SCI OTTIMO reconnaît a minima trois visites du bien litigieux. Les échanges SMS avec Madame [V] [E] tendent à démontrer que deux de ces visites ont été réalisées en présence d’entrepreneurs afin d’évaluer les travaux à réaliser.

La SCI OTTIMO ne pouvait ignorer que le bien nécessitait des travaux en ce que l’annonce immobilière précisait que le bien litigieux était à rénover.

Il résulte des relevés de pluviométrie, produits contradictoirement aux débats, que la visite du 16 novembre a eu lieu après un important épisode pluvieux et que celle du 23 novembre était un jour de pluie.

Ces éléments tendent donc à remettre en cause le caractère caché des désordres allégués.

Parallèlement, la société demanderesse se prévaut de la nécessaire connaissance des désordres par la SCI LES GARRIGUES DE MAURY ainsi que par Madame [V] [E]. Or, aucune pièce ne permet d’établir la réalisation de travaux de dissimulation, ni même de déclaration de sinistre durant la période de propriété de ces dernières.

Dans le même sens, pour caractériser la connaissance des infiltrations par Madame [V] [E], l’expert judiciaire s’est fondé sur le site infoclimat pour établir qu’un épisode pluvieux avait eu lieu le 24 novembre 2021 ayant donné lieu à une intensité de pluie identique, voire supérieure, aux épisodes pluvieux des 11 et 12 mars 2022. Or, les données de ce site sont purement informatives en ce qu’il est mentionné que les séries de données ne sont pas forcément complètes ou exemptes d’erreurs. Il est précisé que les données ne sont données qu’à « titre informatif, elles ne se substituent pas aux données officielles ». Cette information est confirmée par le fait qu’au mois de novembre 2011, alors que la commune a été placée en état de catastrophe naturelle en raison de pluies importantes, la station météo de la ville, qui a servi de base à l’analyse de l’expert judiciaire, a enregistré des volumes de pluie dérisoires, selon les relevés produits par Madame [V] [E].

De plus, le rapport de Madame [R], expert judiciaire hydrologue, indique que « l’évènement pluvieux survenu à Roujan du 11 au 13 mars 2022 était tout à fait exceptionnel de par sa durée (48h) et cumul de pluie (183 mm). Cet évènement a généré 3 fois plus de volume de pluie en plus que l’évènement pluvieux du 23 au 24 novembre 2021 qui ne peut donc être qualifié de comparable. Il apparait donc tout à fait cohérent que des infiltrations telles qu’observées suite à l’épisode du 11 au 13 mars 2022 n’avait pas été constatées suite à l’épisode u 23 et 24 novembre 2021 ».

En tout état de cause, il est établi que la SCI OTTIMO a modifié la situation du bien après son acquisition. Si la société demanderesse se prévaut d’une coupe des arbres, postérieure aux infiltrations du mois de mars 2022, il n’est pas contesté qu’une gouttière au niveau du côté Sud de la toiture a été supprimée. Nonobstant le caractère légal ou non de cette gouttière, le rapport de Madame [R] établi un lien de causalité direct avec le ruissellement des eaux arrivant sur l’habitation concernée lors d’importantes pluies.

Dès lors, la SCI OTTIMO ne démontre pas le caractère caché des désordres allégués eu égard à sa qualité de professionnelle de la construction, ni même de la connaissance de ces vices par la SCI LES GARRIGUES DE MAURY et Madame [V] [E].

En conséquence, la SCI OTTIMO sera déboutée de ses demandes de ce chef.

Sur l’obligation d’information de Madame [V] [E]

Aux termes de l’article 1112-1 du code civil « celle des parties qui connaît une information dont l'importance est déterminante pour le consentement de l'autre doit l'en informer dès lors que, légitimement, cette dernière ignore cette information ou fait confiance à son cocontractant.
Néanmoins, ce devoir d'information ne porte pas sur l'estimation de la valeur de la prestation.
Ont une importance déterminante les informations qui ont un lien direct et nécessaire avec le contenu du contrat ou la qualité des parties.
Il incombe à celui qui prétend qu'une information lui était due de prouver que l'autre partie la lui devait, à charge pour cette autre partie de prouver qu'elle l'a fournie.
Les parties ne peuvent ni limiter, ni exclure ce devoir.

Outre la responsabilité de celui qui en était tenu, le manquement à ce devoir d'information peut entraîner l'annulation du contrat dans les conditions prévues aux articles 1130 et suivants ».

Le manquement à l’obligation d’information n’est caractérisé que s’il est démontré la connaissance de l’information par le débiteur de l’obligation, son ignorance par le créancier, ainsi que l’importance déterminante de ladite information pour le consentement de l’autre partie.

En l’espèce, il a été développé qu’aucun élément ne permettait d’établir une connaissance par Madame [V] [E] des désordres allégués, de sorte qu’aucun manquement à son obligation d’information ne peut lui être imputée.

En conséquence, la SCI OTTIMO sera déboutée de ses demandes de ce chef.

Sur la responsabilité de l’agence immobilière

Aux termes de l’article 1240 du code civil « tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ».

Le tiers à un contrat peut invoquer, sur le fondement de la responsabilité délictuelle, un manquement contractuel, dès lors que ce manquement lui a causé un dommage.

L’agent immobilier, négociateur professionnel, spécialiste de l’immobilier est tenu d’une obligation d’information générale et de conseil du tiers acquéreur et doit, pour remplir ce devoir, vérifier l’état du bien à vendre et de procéder à un minimum d’investigations. Cette obligation s’exerce en fonction de ses connaissances en sa qualité de professionnel de la vente et de l’immobilier, et non en la qualité d’un professionnel de la construction et du bâtiment. Ainsi, s’il doit s’informer précisément sur les caractéristiques du bien vendu qu’il doit avoir visité, il ne lui appartient pas de se livrer à des investigations techniques qui n’entrent pas dans ses compétences. Sa responsabilité ne peut donc pas être engagée dès lors que les désordres ne sont pas apparents et qu’il n’est pas démontré par les acquéreurs qu’il en avait connaissance.

En l’espèce, il convient de rappeler que la SARL SYFLO n’est pas un professionnel de la construction, contrairement à la SCI OTTIMO qui revêt des compétences en la matière.

Il n’est pas démontré que les désordres revêtaient un caractère apparent, d’autant que dans le cas contraire, il convient de rappeler que la SCI OTTIMO a réalisé plusieurs visites du bien dont certaines en présence d’entrepreneurs.

En outre, la SARL SYFLO démontre avoir publié une annonce qualifiant le bien d’ancien bâtiment à rénover. Elle affirme que les devis des 8 avril et 1er octobre 2021 ont été remis à la SCI OTTIMO. Si la SCI OTTIMO se prévaut de l’absence de communication du devis du 1er octobre 2021, la société SYFLO démontre que ce devis a été produit par la SCI elle-même lors de son assignation en référé expertise.

En outre, il résulte du témoignage de Monsieur [M] [H] que ce dernier a été contacté par la gérante de la SCI OTTIMO, Madame [Q], afin d’établir un nouveau devis, précision faite que cette dernière était en possession des anciens devis.

En tout état de cause, il n’est pas établi de lien de causalité entre les travaux, objet du devis du 1er octobre 2021 et les travaux d’étanchéité afférent au mur litigieux.
Dès lors, aucun manquement à l’obligation de conseil et d’information de la SARL SYFLO n’est démontré.

En conséquence, il conviendra de débouter la SCI OTTIMO de ses demandes de ce chef.

Sur les dommages et intérêts pour procédure abusive

En application de l'article 1240 du code civil, des dommages et intérêts pour résistance abusive peuvent être alloués si l'existence d'un abus dans l'exercice du droit de résister est caractérisé ainsi qu'un préjudice subi en conséquence de cet abus.

En l’espèce, Madame [V] [E] sollicite des dommages et intérêts à l’encontre de la SCI OTTIMO pour procédure abusive. Or, s'il n'est pas fait droit aux demandes principales de la société demanderesse, son action en justice n'est pas manifestement abusive en ce qu'elle est fondée sur des problèmes juridiques discutés dont la résolution n'a pu se faire qu'après l'observation et l'étude approfondie des pièces produites contradictoirement aux débats.

Dès lors, aucune faute de la part de la SCI OTTIMO ne peut être caractérisée.

En conséquence, il conviendra de débouter Madame [V] [E] de ce chef de demande.

Sur les mesures accessoires

En application de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens de l'instance.

En l'espèce, la SCI OTTIMO succombe à la présente instance. Il lui appartiendra donc de supporter la charge des entiers dépens avec distraction au profit de Maître Borie conformément à l’article 699 du code de procédure civile s’agissant de la SA ALLIANZ IARD.

En outre, en vertu de l'article 700 du code de procédure civile, le juge peut, si l'équité le commande, condamner la partie perdante au paiement des frais irrépétibles exposés.

En l'espèce, la SCI OTTIMO étant condamnée aux dépens, il conviendra de la condamner à verser 600 euros à chacun des défendeurs, à savoir, Madame [V] [E], la SA ALLIANZ IARD, la SCI LES GARRIGUES DE MAURY, Monsieur [L] [B], Madame [Y] [C], Madame [I] [F] [T] [P], et la SARL SYFLO au titre de frais irrépétibles.

Le décret du 11 décembre 2019 réformant la procédure civile instaure en son article 3 le principe de l’exécution provisoire. Ainsi, l’article 514 du code de procédure civile dispose : “les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement”. Cet article précise que le juge peut écarter l’exécution provisoire par une décision motivée, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire.

Selon l’article 55 de ce même décret, par dérogation, les dispositions de l’article 3 s’appliquent aux instances “introduites” (et non “en cours”) devant les juridictions du 1er degré à compter du 1er janvier 2020.

En l’espèce, il y aura lieu de rappeler que l’exécution provisoire est de droit, aucun motif ne justifiant de l’écarter.

PAR CES MOTIFS