TJ 34032, 5 août 2025, RG 24/00643

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE BEZIERS
[Adresse 1]
[Localité 1]

Références :
N° RG 24/00643 - N° Portalis DBYA-W-B7I-E3QUP

MINUTE N°2025/ 391

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ
du 05 Août 2025

[B] [W] [M] [D]

c/

[L] [P] [H], [R] [P]

Copie délivrée à
Me Rachid LEMOUDAA

Copie exécutoire délivrée à
Me DEBRUYNE

Le

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Juge des contentieux de la protection

DEMANDEUR :

Monsieur [B] [W] [M] [D]
né le 11 Juillet 1977 à [Localité 2]
[Adresse 2]
[Localité 3]

Représenté par Me Asif ARIF, avocat au barreau de PARIS et Me DEBRUYNE, avocat au barreau de BEZIERS

DÉFENDEURS :

Monsieur [L] [P] [H]
né le 1er janvier 1978 à [Localité 4] (Maroc)
[Adresse 3]
[Localité 1]

Représenté par Me Rachid LEMOUDAA, avocat au barreau de BEZIERS

Madame [R] [P]
[Adresse 4]
[Adresse 4]
[Localité 1]

non comparante ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats en audience publique et du prononcé :

Président : Régis DUFAUT, Magistrat à titre temporaire, chargé des contentieux de la protection
Greffière : Emeline DUNAS,

ORDONNANCE :

réputée contradictoire, et en premier ressort,

A l’audience publique des référés du Tribunal Judiciaire, tenue le 17 juin 2025, l’affaire a été régulièrement appelée et après mise en délibéré, l’ordonnance suivante a été rendue où il a été statué comme suit :

RAPPEL DES FAITS

Par contrat en date du 5 août 2018 , Madame [A] [F] a donné à bail à Monsieur [P] [H] et Madame [P] [R] un bien à usage d’habitation sis [Adresse 4] pour un loyer initial mensuel de 550 €, outre 30 € de provision sur charges.

Selon acte notarié en date du 15 septembre 2022, monsieur [D] [B] a fait l’acquisition du bien loué.

Des loyers étant demeurés impayés, Monsieur [D] [B] , selon acte de commissaire de justice en date du 11 juin 2024 a fait signifier à Monsieur [P] [H] et Madame [P] [R] un commandement de payer visant la clause résolutoire, pour un arriéré locatif d'un montant de 1604,39€.

Ce commandement de payer a été dénoncé à la CCAPEX le 12 juin 2024 .

Par acte de commissaire de justice en date du 9 décembre 2024 , auquel il est référé pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions, Monsieur [D] [B] a assigné Monsieur [P] [H] et Madame [P] [R] devant le Juge des contentieux de la protection de [Localité 1] statuant en référé aux fins de voir :

*constater la résiliation de plein droit du bail , et en conséquence, voir ordonner l'expulsion de Monsieur [P] [H] et Madame [P] [R] ainsi que celle de tout occupant de leur chef, si besoin est, avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

*condamner solidairement et à titre provisionnel Monsieur [P] [H] et Madame [P] [R] au paiement de la somme de 1213,29 euros à valoir sur l'arriéré des loyers et des charges impayés arrêtés au 5 novembre 2024, en outre au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges, jusqu'à la libération définitive des lieux, ainsi que de la somme de 800 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance .

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience, lequel révèle que Monsieur [P] [H] et Madame [P] [R] n’ont pas répondu aux convocations du travailleur social.

A l’audience du 17 juin 2025 , Monsieur [D] [B] , non comparant en personne mais représenté par son avocat, précise que Monsieur [P] [H] et Madame [P] [R] ont quitté les lieux et rendu les clés le 31 janvier 2025. Il se désiste en conséquence de sa demande d’expulsion mais maintient ses autres demandes . Il actualise la dette due à hauteur de 1525,97€, somme arrêtée au 13 janvier 2025.

Représenté à l’audience par son conseil , Monsieur [P] [H] dépose un dossier. Il confirme avoir quitté les lieux le 31 janvier 2025 ainsi que son épouse Madame [P] [R] mais contestent le montant de la dette locative. Il invoque l’état de délabrement de l’appartement et allègue une augmentation abusive des charges locatives qui serait due à l’existence d’un seul compteur électrique pour les parties privatives et les parties communes de l’immeuble alors que d’autres occupants se sont installés . Il en conclue que l’affaire ne relève pas du juge des référés mais des juridictions du fond . A titre subsidiaire , et en cas de condamnation , il sollicite des délais de paiement.

Madame [P] [R], bien que régulièrement citée selon l’article 658 du code de procédure civile, n’a pas comparu ni personne pour elle.

L'affaire a été mise en délibéré au 5 août 2025 pour y être rendue la présente décision par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l'article 472 du Code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait toutefois droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de la saisine en référé

L’article 834 du Code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article suivant précise qu’il peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence d’une obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, Monsieur [P] [H] et Madame [P] [R] contestent le montant de la dette locative. Ils invoquent l’état de délabrement de l’appartement et joignent des photos qui en attesteraient, mais rien ne prouve que ces photos ont été prises à l’intérieur du bien loué . Ils joignent également une copie de l’état des lieux de sortie qui conclut que l’appartement est « en état d’usage » mais faute de comparaison avec l’état des lieux d’entrée , il est impossible de savoir si le bien loué était déjà dans cet état à la date d’entrée dans les lieux. En tout état de cause les défendeurs ne justifient d’aucune démarche auprès des services d’hygiène compétents visant à faire reconnaître l’état d’indécence de leur logement , pas plus qu’à l’égard de leur bailleur pour réclamer des travaux de remise en état. Quant à l’ augmentation des charges locatives contestée , qui serait due à l’existence d’un seul compteur électrique pour les parties privatives et les parties communes de l’immeuble et à l’arrivée de nouveaux occupants , possiblement des squatteurs , force est de constater là encore que Monsieur [P] [H] et Madame [P] [R] ne produisent aucune pièce qui justifierait d’une augmentation de leur facture d’électricité ou de l’arrivée de squatteurs dans l’immeuble.

En l’absence , par conséquent, de toute contestation sérieuse , l’action en référé est recevable.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail et ses conséquences

1°) Sur la recevabilité de l'action :

Une copie de l'assignation a été notifiée à la préfecture de l'Hérault par mail reçu le 9 décembre 2024, soit plus de six semaines avant l'audience, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, l'action diligentée par Monsieur [D] [B] apparaît recevable.

2°) Sur l'acquisition des effets de la clause résolutoire :

L'article 24 issu de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 applicable au 29 juillet 2023, modifiant la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, d’application immédiate pour les contrats en cours, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Toutefois, conformément à l'avis rendu par la Cour de cassation le 13 juin 2024, ces dispositions n'ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l'entrée en vigueur de la loi.

Ainsi, elles n'ont vocation à s'appliquer qu'aux contrats conclus postérieurement à la loi du 27 juillet 2023 ainsi qu'à ceux conclus antérieurement dont la clause résolutoire ne préciserait aucun délai.
En l'espèce, le bail conclu le 5 août 2018 contient une clause résolutoire (n° XI) prévoyant un délai de deux mois et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le  11 juin 2024 pour la somme en principal de  1604,39 €.

Conformément au décompte produit, ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois , de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 12 août 2024.

3°) Sur la condamnation au paiement de l'arriéré locatif :

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle de la locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l'article 07, a) de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Monsieur [D] [B] produit un décompte démontrant que monsieur [P] [H] et Madame [P] [R] restent lui devoir, déduction faite des frais de poursuite , la somme de 1525,97 € à la date du 13 janvier 2025 .

Monsieur [P] [H] et Madame [P] [R] , représentés à l’audience, contestent le montant de la dette mais ne versent au dossier aucune pièce qui attesterait d’une augmentation anormale des charges , consécutive à une surconsommation d’électricité.

En conséquence, Monsieur [P] [H] et Madame [P] [R] seront condamnés à titre provisionnel au paiement de la somme de 1525,97€ au titre de l’arriéré des loyers, charges et indemnités d'occupation éventuelles.

4°) Sur les délais de paiement :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 précitée dispose que le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement au locataire à la condition qu'il soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, dans la limite de trois années. Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il apparaît que le versement des loyers et des charges n’a pas repris dans son intégralité.
En l’absence , par ailleurs , de tout renseignement sur la situation économique et sociale du couple , notamment sur ses revenus et ses charges , hormis le montant des allocations versées par la CAF, il n’est pas possible de se prononcer sur la capacité des défendeurs à régler la dette en plusieurs mensualités.

Il n’est dès lors pas possible de leur accorder des délais de paiement.

5°) Sur les conséquences de l’acquisition de la clause résolutoire

Par suite du départ de Monsieur [P] [H] et Madame [P] [R] , le 31 janvier 2025 , il n’y a plus lieu de statuer sur leur expulsion.

Monsieur [P] [H] et Madame [P] [R] seront en revanche condamnés solidairement au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 12 août 2024 au 31 janvier 2025, date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité sera fixée au montant du loyer et des charges tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, ce afin de réparer le préjudice découlant pour Monsieur [D] [B] de l'occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer durant la période précitée.

Sur la solidarité

En application des dispositions de l'article 1310 du code civil, la solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas.

En l'espèce, conformément à la clause prévue au contrat de bail, la solidarité sera ordonnée pour la somme de 1525,97 euros correspondant à l'arriéré des loyers dus .

En revanche, s'agissant des sommes dues au titre des indemnités d'occupation, la solidarité sera exclue, la clause de solidarité précitée ne visant que les obligations contractuelles issues du bail, ce qui exclut par nature l’indemnité d’occupation, par essence délictuelle.

Sur les dépens

L’article 491 du Code de procédure civile dispose que le juge des référés statue sur les dépens. Il le fait conformément aux dispositions de l’article 696 du Code de procédure civile, selon lesquelles la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

Monsieur [P] [H] et Madame [P] [R] , parties perdantes, seront donc condamnés solidairement aux entiers dépens de la présente instance.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, l’équité commande de condamner solidairement et à ce titre, Monsieur [P] [H] et Madame [P] [R] à payer à Monsieur [D] [B] la somme de 300 €.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514-1 du Code de procédure civile, le juge statuant en référé ne peut écarter l’exécution provisoire qui est, aux termes de l’article précédent, de droit pour les décisions de première instance.

PAR CES MOTIFS,