TJ 11069, 2 mai 2025, RG 24/01330

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

MINUTE :

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CARCASSONNE

NUMERO RG : 24/01330

DATE DU JUGEMENT : 02 Mai 2025

DEBATS PUBLICS : 03 Mars 2025

ACTE DE SAISINE : 11 Juillet 2024

COMPOSITION DU TRIBUNAL:

PRÉSIDENT : Emilie QUINTANE, Juge des contentieux de la protection

GREFFIER : Amira BOUSROUD, lors des débats et du prononcé

DEMANDEUR

Madame [K] [Z],
demeurant 126 Chemin de Larramet - 31170 TOURNEFEUILLE

Représentée par Maître Jacques SAMUEL, avocat au barreau de TOULOUSE

DÉFENDEURS

Association Protection Juridique et Accompagnement Social Des Majeurs,
dont le siège social est sis 9 Rue Bourrerie - BP 84 - 11304 LIMOUX CÉDEX

Monsieur [L] [D],
demeurant 1 rue de la République - Appt 3 1er etage - 11000 CARCASSONNE

Représentés par Maître Philippe GROS, avocat au barreau de CARCASSONNE

EXPOSE DU LITIGE :

Par contrat de location du 15 avril 2013, Madame [K] [Z] a loué un local à usage d'habitation situé au 1 rue de la République appartement 3- 1 er étage à CARCASSONNE (AUDE) à Monsieur [L] [D], sous mesure de curatelle renforcée, pour un loyer mensuel de 340.00 euros.

Madame [K] [Z] est destinataire de plaintes des locataires de l'immeuble suite à des troubles de voisinage.

Par acte de commissaire de justice en date du 16 juillet 2024, Madame [K] [Z] a fait assigner Monsieur [L] [D] devant le juge du contentieux de la protection aux fins de :
*A titre principal
-constater l'existence de troubles de voisinage constituant un manquement par Monsieur [L] [D] à son obligation d'user paisiblement des lieux loués ;
-constater la résolution du bail d'habitation liant Madame [K] [Z] et Monsieur [L] [D] par le jeu de la clause résolutoire avec effet au jour du prononcé de la décision ;
*A titre subsidiaire
-voir prononcer la résiliation judiciaire du bail aux torts exclusifs du locataire avec effet au jour du prononcé de la décision ;
*En tout état de cause
-ordonner l'expulsion de Monsieur [L] [D] ainsi que celle de tout occupant de son chef, sous astreinte de 100 euros par jour à compter de la signification de la présente décision jusqu'à libération du local par remise des clés en main propre, au besoin avec le concours de la force publique et l'aide d'un serrurier ;
-autoriser le bailleur à faire procéder ou faire procéder à l'enlèvement et au déménagement des objets mobiliers garnissant les lieux, soit dans l'immeuble soit dans un garde meuble au choix du demandeur et aux frais risques et périls du locataire ;
-fixer l'indemnité d'occupation mensuelle due par Monsieur [L] [C] à la somme de 409, 610 euros par mois ;
-condamner Monsieur [L] [C] à payer à Madame [K] [Z] l'indemnité d'occupation, tous mois commencé étant dû, et ce jusqu'au jour de la récupération en main propre des clés des lieux loués ;
- condamner Monsieur [L] [C] à payer à Madame [K] [Z] la somme de 340,00 euros au titre du dépôt de garantie ;
- condamner Monsieur [L] [C] à payer à Madame [K] [Z] la somme de 2.000,00 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens de l'instance;

Après deux renvois à l'initiative des parties, l'affaire a été appelée à l'audience du 3 mars 2025.

Madame [K] [Z], représentée par son conseil, s'en est remise à son acte introductif d'instance.

Monsieur [L] [D], représentée par son avocat, a sollicité aux termes des conclusions déposées à l'audience de :
-Rejeter la demande tendant à voir condamner au paiement de la somme de 340,00 euros au titre du dépot de garantie ;
-Accorder un délai de six mois à compter du jugement à intervenir pour libérer les lieux ;
-Dire et juger que l'équité ne commande pas de faire application aux dispositions de l'article 700 du code de procedure civile ;

Il y a lieu de renvoyer aux conclusions des parties pour un exposé plus ample des moyens de fait et de droit des parties en application de l'article 455 du code de procédure civile.

Les débats clos, l'affaire a été mise en délibéré au 2 mai 2025.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur la demande de résolution du contrat de location :

L'article 1728, 1° du code civil et l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs prévoit que le locataire est tenu d'une obligation d'user paisiblement des lieux loués suivant la destination fixée au contrat de bail.

Cela consiste pour le preneur à user du bien loué raisonnablement c'est à dire en respectant à la fois la destination des liens ainsi que la tranquillité de son voisinage.

L'article 1229 de ce même code précise que " la résolution prend effet, selon les cas, soit dans les conditions prévues par la clause résolutoire, soit à la date de la réception par le débiteur de la notification faite par le créancier, soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l'assignation en justice "

En l'espèce, il ressort du contrat de location conclu entre les parties, dans son article 2.3.9, que " le locataire devra jouir des lieux en bon père de famille, ne commettre aucun abus de jouissance susceptible de nuire soit à la solidité ou à la bonne tenue de l'immeuble, soit d'engager la responsabilité du bailleur envers les autres occupants de l'immeuble ou envers le voisinage ".

De plus, l'article 2.11 intitulé " Clause résolutoire " précise que le présent contrat sera résilié immédiatement sans qu'il ne soit procédé à une résiliation en justice " dès lors qu'une décision de justice sera passée en force de chose jugée et constituera le non-respect d'user paisiblement des locaux loués ".

Il ressort des pièces du dossier et plus particulièrement des échanges SMS des résidents de l'immeuble situé au 1 rue de la République à Carcassonne de nombreux incidents nocturnes avec intervention de la police ; un dépôt de plainte a été effectué pour des faits de menace de mort réitérées le 11 avril 2024 ; ce qui a donné lieux à des résiliations de baux pour certains locataires de Madame [Z] et à des pétitions.

Monsieur [L] [D] ne conteste pas être l'auteur de troubles de voisinage.
Il y a lieu de constater l'existence de troubles du voisinage en ce que Monsieur [L] [D] a manqué à son obligation contractuelle de jouir paisiblement des lieux ; comportement susceptible d'engager la responsabilité de son bailleur envers les autres occupants de l'immeuble et le voisinage.

En conséquence, il y a lieu de constater la résolution judiciaire du contrat de location conclu le 15 avril 2013 concernant le local à usage d'habitation situé au 1 rue de la République appartement 3- 1 er étage à CARCASSONNE (AUDE), à compter du présent jugement.

Ainsi, il y a lieu d'ordonner l'expulsion du locataire et de tout autre occupant, dans un délai de quatre mois à compter du présent jugement, afin de permettre à Monsieur [L] [D], en situation de précarité, de déménager et de trouver un nouveau logement.

Il convient de préciser qu'à compter de la résolution du contrat de location, Monsieur [L] [C] est redevable envers Madame [K] [Z] du paiement d' une indemnité d'occupation, tous mois commencé étant dû, et ce jusqu'au jour de la récupération en main propre des clés des lieux loués, correspondant au montant du loyers et des charges courantes.

Sur le versement du dépôt de garantie :

En l'espèce, Madame [Z] sollicite le versement par le locataire du dépôt de garantie soit la somme de 340,00 euros sur le fondement du contrat de location.

Il apparait dans l'article 2.12.2 du contrat de location, qu' " en cas de résiliation du présent contrat du fait du locataire en application des clauses résolutoires ci-dessus, le dépôt de garantie prévu aux présentes demeurera acquis au bailleur de plein droit, à titre de clause pénale, en réparation du préjudice subi".

Or il y a lieu de constater que Madame [K] [Z] est bailleresse suite à une cession de l'immeuble opérée postérieurement à la conclusion du contrat de location ; que le dépot de garantie est, en principe, versé lors de la prise des lieux ; que Monsieur [L] [D] indique, dans ses écritures, avoir versé le dépôt de ganarie à l'ancien bailleur de sorte que celui-ci, aurait du être transféré à Madame [K] [Z] ; qu'en outre Madame [K] [Z] ne démontre pas le non-respect de cette obligation.

Par conséquent, il y a lieu de débouter Madame [K] [Z] de sa demande de versement du dépôt de garantie.

Sur les dépens:

Aux termes de l'article 696 du code procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens à moins que le juge par décision motivée n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une partie.

Monsieur [L] [D], qui succombe, à l'instance sera condamné aux entiers dépens.

Sur les frais irrépétibles

Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations.

Monsieur [L] [D], étant partie succombante, sera condamné à payer à Madame [K] [Z] la somme de 800.00 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Il y a lieu de rappeler que le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire en application de l'article 514 du code de procedure civile.

PAR CES MOTIFS