TJ 11069, 2 sept. 2025, RG 24/00006

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CARCASSONNE
[Adresse 1]
[Adresse 1]
[Adresse 1]

N° RG 24/00006 - N° Portalis DBWW-W-B7I-DNBN

JUGEMENT DU 02 Septembre 2025

AFFAIRE : Société AXA BANQUE, S.A.S. FONDS COMMUN DE TITRISATION RECOVERY EUR C/ S.A.R.L. [Adresse 2], S.C.I. [Adresse 2], Société CEP LOIRE CENTRE

PROCÉDURES CIVILES D’EXÉCUTION

JUGEMENT D’ORIENTATION

ENTRE :

Société AXA BANQUE, dont le siège social est sis [Adresse 3]
représentée par Maître Sabine PEPIN de la SELAS CHOPIN-PEPIN & ASSOCIES, demeurant [Adresse 4], avocat postulant au barreau de CARCASSONNE, et Me Sebastien MENDES-GIL, demeurant [Adresse 5], avocat plaidant inscrit au barreau de PARIS

S.A.S. FONDS COMMUN DE TITRISATION RECOVERY EUR, dont le siège social est sis [Adresse 3]
représentée par Maître Sabine PEPIN de la SELAS CHOPIN-PEPIN & ASSOCIES, demeurant [Adresse 4], avocat postulant inscrit au barreau de CARCASSONNE, et Maître Frédéric PUGET de la SELARL PUGET LEOPOLD COUTURIER, avocat plaidant inscrit au barreau de PARIS

CRÉANCIERS POURSUIVANTS
D'une part,

ET :

S.A.R.L. [Adresse 2], venant aux droits de la SCI [Adresse 2], dont le siège social est sis [Adresse 6]
représentée par Me [T] [A], demeurant [Adresse 7], avocat postulant inscrit au barreau de CARCASSONNE, et Maître [G] [I], demeurant [Adresse 8], avocat plaidant inscrit au barreau de Toulouse

DÉBITEUR SAISI
D'autre part,

EN PRÉSENCE DE :

S.C.I. [Adresse 2], domiciliée : chez Maître [T] [N] Notaire, dont le siège social est sis [Adresse 9]
représentée par Me [T] [A], demeurant [Adresse 7], avocat postulant inscrit au barreau de CARCASSONNE, et Maître [G] [I], demeurant [Adresse 8], avocat plaidant inscrit au barreau de Toulouse

CEP LOIRE CENTRE, domiciliée : chez Maître [T] [N] Notaire, dont le siège social est sis [Adresse 9]
non comparante

CRÉANCIERS INSCRITS

APRES DÉBATS EN AUDIENCE PUBLIQUE LE : 02 Septembre 2025 par devant Géraldine WAGNER, Vice-Présidente, agissant en qualité de Juge de l’Exécution, assistée de Sophie LESURQUES, Greffière,

JUGEMENT : statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le 02 Septembre 2025 par Géraldine WAGNER, Vice-Présidente, agissant en qualité de Juge de l’Exécution, assistée de Sophie LESURQUES, qui a signé avec la Greffière.

LE JUGE DE L’EXÉCUTION DU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CARCASSONNE a rendu le jugement dont la teneur suit :

EXPOSE DU LITIGE

Par actes reçus au rang des minutes de Me [K] [M], notaire à [Localité 1] le 17 novembre 2016, la SA Axa Banque a consenti à la SARL HPA Holding deux prêts distincts :
un prêt de trésorerie de diversification d'un montant de 3 100 000 €, avec intérêts par référence au taux Euribor, pour une durée de cinq ans, le remboursement du prêt étant stipulé in fine et la périodicité des échéances d'intérêts trimestrielle à terme échu, la première échéance d'intérêts intervenant le 17 février 2017, et le remboursement du capital in fine le 17 novembre 2021et un prêt de trésorerie de 6 000 000 €, avec intérêts par référence au taux Euribor, remboursable en six ans, la périodicité des échéances en capital étant annuelle à terme échu, à hauteur de 500 000 € en 2017, 1 000 000 € en 2018, 2019, 2020 et 2021 et 1 500 000 € en 2022, les intérêts étant prélevés pour la première fois trois mois après la date de déblocage des fonds.
Aux termes de ces mêmes actes notariés, la SCI [Adresse 2] s'est portée garante hypothécaire du remboursement des crédits consentis à la SARL HPA Holding.

À la suite de la défaillance de celle-ci et après l'envoi de deux mises en demeure du 26 mars 2021 pour le prêt de 6 000 000 €, et en date du 28 juillet 2021 s'agissant du prêt de 3 100 000 €, restées infructueuses, le prêteur a prononcé la déchéance du terme le 28 juillet 2021 pour le prêt de 6 000 000 € et le 10 septembre 2021 pour le prêt de 3 100 000 €.

Par courriers du 28 mars 2023, la SCI [Adresse 2] a été mise en demeure, en tant que garante hypothécaire, de payer à la société Axa Banque les sommes devenues exigibles en exécution des deux prêts.

En l'absence de règlement des sommes dues, la SA Axa Banque a fait délivrer le 14 novembre 2023 à la SARL [Adresse 2], venant aux droits de la SCI [Adresse 2] un commandement de payer valant saisie immobilière portant sur un bien situé commune de [Adresse 10], cadastré section [Cadastre 1] et [Cadastre 2], formant les lots n°14 et 18 d'un ensemble immobilier dénommé « [Adresse 2] 1 » et cadastré section [Cadastre 3], [Cadastre 4], [Cadastre 5], [Cadastre 6], [Cadastre 7], [Cadastre 8] et [Cadastre 9], formant les lots n°1 et 5 d'un ensemble immobilier dénommé « [Adresse 2] 2 » pour obtenir le paiement d'une somme de 6 455 223,41 €.

Le commandement de payer valant saisie immobilière a été publié le 15 janvier 2024 par le service de la publicité foncière de Carcassonne sous les références volume 2024 S n°4.

Le procès-verbal descriptif a été établi le 15 janvier 2024.

Par acte du 12 mars 2024, la SA Axa Banque a fait assigner la SARL [Adresse 2] venant aux droits de la SCI [Adresse 2], à l’audience d’orientation du Juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Carcassonne devant se tenir le 4 juin 2024, en la sommant de prendre connaissance du cahier des conditions de vente, lequel a été déposé au greffe du tribunal le 14 mars 2024.

Par actes du 12 mars 2024, le commandement de payer valant saisie immobilière a été dénoncé à la SARL [Adresse 2] et au CEP Loire Centre, lesquels n'ont pas déclaré leurs créances.

Suivant bordereau de cession de créances du 27 juin 2024, la SA Axa Banque a cédé la créance qu'elle détenait à l'encontre de la société HPA Holding au fonds commun de titrisation Fct Recovery Eur.

Après renvois, l'affaire a été retenue à l'audience du 1er juillet 2025 à l'issue de laquelle elle a été mise en délibéré au 2 septembre 2025.

Par conclusions notifiées par RPVA le 31 janvier 2025, le créancier poursuivant demande, au visa des articles L. 311-2, L. 311-4, L,311-6, R. 322-15, R. 322-18 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, de :
Dire recevable l’intervention volontaire du Fct Recovery Eur ayant pour société de gestion la société France titrisation et pour recouvreur la société Axa Banque, venant aux droits de la société Axa Banque,constater que la créancière poursuivante est titulaire d’une créance liquide et exigible et agit en vertu de titres exécutoires comme il est dit aux articles L311-2 et L311-4 du code des procédures civiles d’exécution ;constater que la saisie pratiquée porte sur des droits saisissables au sens de l’article L311-6 du code précité ;statuer sur les éventuelles contestations et demandes incidentes ;déterminer les modalités de poursuite de la procédure ;retenir pour la créance d’Axa Banque la somme de 6.455.223,41 €, arrêtée au 28 juillet 2023, outre les frais, intérêts et autres accessoires jusqu’au règlement définitif de ladite créance, sous réserve d’actualisation lors de l’audience ;ordonner la vente forcée des biens et droits immobiliers saisies et fixer l’audience à laquelle il y sera procéder ;fixer la mise à prix de la manière suivante :Lot n°14 - Appartement n°7 - Section A n°[Cadastre 10] / A n°[Cadastre 11] : mise à prix de 26.250 €Lot n°18 - Appartement n°[Cadastre 12] - Section A n°[Cadastre 10] / A n°[Cadastre 11] : mise à prix de 26.250 €Lot n°1 - Appartement n°[Cadastre 13] - Section A n°[Cadastre 14] / A n°[Cadastre 15] / A n°[Cadastre 16] / A n°[Cadastre 17] / A n°[Cadastre 18] / A n°[Cadastre 19] / [Cadastre 9] : mise à prix de 41.250 €Lot n°5 - Appartement n°16 - Section A n°[Cadastre 14] / A n°[Cadastre 15] / [Cadastre 5]/ A n°[Cadastre 17] / A n°[Cadastre 18] / [Cadastre 6] / [Cadastre 9] : mise à prix de 41.250 €
dire que le débiteur saisi ou tout occupant de son chef sera tenu de laisser visiter les lieux et que le poursuivant pourra faire assurer la visite des biens mis en vente, par la SCP AJC, commissaires de justice à Carcassonne, avec une faculté de substitution en cas d’empêchement de sa part, avec l’assistance d’un serrurier le cas échéant et conformément aux dispositions de l’article L.142-1 du code des procédures civiles d’exécution, au besoin avec le concours de la force publique ;dire que la date de visite sera fixée par le créancier poursuivant dans les 15 jours précédant la date de vente ;ordonner que les dépens doivent être passés en frais privilégiés de vente.
Suivant conclusions notifiées par RPVA le 2 décembre 2024, la SARL [Adresse 2], venant aux droits de la SCI [Adresse 2], demande :
Au principal,
de surseoir à statuer dans l’attente de la procédure engagée devant le tribunal de commerce de Créteil,À titre subsidiaire,
de juger que la société La Redorte n’a pas formellement consenti aux hypothèques conventionnelles visées aux actes de prêts du 17 novembre 2016,d'annuler le commandement de saisie immobilière et tous actes de poursuites subséquents, d'ordonner la radiation des hypothèques conventionnelles prises sur les biens de la société propriété interiors à la requête d’Axa Banque,de condamner la société Axa Banque au paiement de la somme de 3.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de la présente procédure.
Le CEP Loire Centre n'a pas constitué avocat.

Il sera fait référence aux conclusions des parties pour un plus ample exposé des faits et moyens sur le fondement de l'article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, les demandes des parties tendant à voir le tribunal « constater » ou « dire et juger » ne constituant pas des prétentions au sens des articles 4, 5, 31 du code de procédure civile mais des moyens ou arguments au soutien des véritables prétentions, il n'y a pas lieu de statuer sur celles-ci.

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, « si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée ».

Sur l'intervention volontaire du fonds commun de titrisation Fct Recovery Eur

Selon l'article 66 du code de procédure civile, constitue une intervention la demande dont l'objet est de rendre un tiers partie au procès engagé entre les parties originaires. Lorsque la demande émane du tiers, l'intervention est volontaire.

En l'espèce, il résulte de la procédure que la société Axa Banque a cédé au Fct Recovery Eur un ensemble de créances dont celle qu'elle détenait à l'encontre de la société HPA Holding. Le créancier poursuivant produit à ce titre l'acte de cession de créances du 27 juin 2024 ainsi que les courriers d'information du 15 juillet 2024 qui ont été adressés tant à la société HPA Holding qu'à la société Château de La Redorte en sa qualité de garante des prêts.
Elle justifie ainsi de sa qualité à agir, l'acquisition ou la cession de créances par un organisme de financement s'effectuant par la seule remise d'un bordereau conformément à l'article L. 214-169 du code monétaire et financier dans sa rédaction issue de la loi n°2019-486 du 22 mai 2019, et que le bordereau produit par le créancier permettant d'individualiser la créance cédée.

Le Fct Recovery Eur est donc fondé à se prévaloir des actes notariés contenant prêts des 17 novembre 2016 et il y a lieu de recevoir son intervention volontaire.

Sur la demande de sursis à statuer

A l'appui de sa demande de sursis à statuer, la société [Adresse 2] explique qu'elle a assigné, avec la société HPA Holding, la société Axa Banque devant le tribunal de commerce de Créteil aux fins notamment de voir prononcer la nullité des garanties consenties aux termes des actes notariés du 17 novembre 2016 et fait valoir que la décision à venir est susceptible d'avoir une influence sur la présente procédure de saisie immobilière.

Le créancier poursuivant s'oppose à la demande en considérant, au visa de l’article L. 213-6 du code de l'organisation judiciaire, que les demandes en nullité des garanties contenues dans les actes notariés relèvent de la compétence du juge de l'exécution.

Selon l'article L. 213-6 du code de l'organisation judiciaire, « Le juge de l’exécution connaît de manière exclusive des difficultés relatives aux titres exécutoires et des contestations qui s’élèvent à l'occasion de l’exécution forcée, même si elles portent sur le fond du droit à moins qu’elles n’échappent à la compétence des juridictions de l’ordre judiciaire (…) Le juge de l’exécution connaît, sous la même réserve, de la procédure de saisie immobilière, des contestations qui s’élèvent à l’occasion de celle-ci et des demandes nées de cette procédure ou s’y rapportant directement, même si elles portent sur le fond du droit ainsi que de la procédure de distribution qui en découle ».

En l'espèce, pour se prononcer sur le bien fondé de la procédure de saisie immobilière, il appartient à la présente juridiction de se prononcer sur la régularité des garanties hypothécaire accordées par la société [Adresse 2], peu important qu'une autre juridiction ait été saisie de cette même demande, le juge de l'exécution étant seul compétent pour connaître de toutes les contestations nées de la procédure de saisie immobilière.

Au cas présent, outre le fait qu'aucun élément ne permet de connaître précisément l'état d'avancement de la procédure, il convient de relever, en tout état de cause, que l'assignation devant le tribunal de commerce de Créteil a été délivrée postérieurement à celle devant le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Carcassonne, devenu seul compétent pour connaître de l'ensemble des contestations se rapportant à la saisie.

Tenant ce qui précède, la demande de sursis à statuer sera rejetée.

Sur la procédure de saisie immobilière

L’article R.322-15 du code des procédures civiles d’exécution dispose qu’à l’audience d’orientation, le juge de l’exécution vérifie que les conditions des articles L.311-2, L.311-4 et L.311-6 sont réunies, statue sur les éventuelles contestations et demandes incidentes et détermine les modalités de poursuite de procédure en autorisant la vente amiable à la demande du débiteur ou en ordonnant la vente forcée.

L’article R.322-18 de ce même code prévoit que le jugement d’orientation mentionne le montant retenu pour la créance du poursuivant en principal, frais, intérêts, et autres accessoires.

Selon l'article L. 311-2 du code des procédures civiles d'exécution, tout créancier muni d'un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible peut procéder à une saisie immobilière.

En vertu de l'article L.111-3, 4° du même code constituent des titres exécutoires les actes notariés revêtus de la formule exécutoire.

Pour s'opposer à la procédure de saisie immobilière, la société Château de La Redorte soutient que les hypothèques conventionnelles qui ont été inscrites sur son bien sont irrégulières faute d'engagement formel de sa part.

Le créancier poursuivant réplique que les hypothèques conventionnelles ont été prises en vertu des deux actes authentiques du 17 novembre 2016, aux termes desquels la société [Adresse 2] est intervenue en qualité de constituant, représentée par son gérant, M. [O], spécialement habilité par délibération des associés en date du 30 juin 2016 dont copie certifiée conforme a été annexée à l'acte.

- S'agissant du prêt de 6 000 000 €

En l'espèce, l'acte authentique du 17 novembre 2016 contenant prêt de 6 000 000 €, auquel est intervenue en qualité de constituant la société [Adresse 2], représentée par sa gérante, la société HPA Holding, elle-même représentée par son gérant M. [Z] [O], stipule en page 8 que le prêteur s'oblige à obtenir de la SCI [Adresse 2] une hypothèque sur un bien situé à [Adresse 11], qui sera reçu par l'étude SCP [K] [M] notaire à Paris, (..) à hauteur de 290 180 € dont 263 800 € en principal et 26 380 € en intérêts, frais et accessoires.

De plus, l'acte indique que M. [O] a été spécialement habilité en vertu d'une délibération de l'assemblée générale ordinaire du 30 juin 2016, dont une copie certifiée conforme est annexée à l'acte.

En page 11 de l'acte notarié, il est indiqué que la SCI [Adresse 2] affecte à la sûreté et garantie du crédit consenti à la société HPA Holding, et ce en capital et intérêts, frais, indemnités et autres accessoires, et de l’exécution de toutes les obligations résultant du présent contrat, un bien situé à [Adresse 11], à hauteur de 290 180 € dont 263 800 € en principal et 26 380 € en intérêts, frais et accessoires, l'acte indiquant très précisément que « le prêteur a fait de chacune des sûretés énumérées au titre du présent article une condition essentielle à l'octroi du crédit, sans laquelle l'emprunteur n'aurait pas pu bénéficier d'un financement de la part du prêteur dans les termes et conditions prévues par la présente convention. »

Enfin, l'acte comporte les références cadastrales des biens sur lesquels les inscriptions ont été consenties (pages 22 et 23 de l'acte).

- S'agissant du prêt de 3 100 000 €

L'acte authentique du 17 novembre 2016 contenant prêt de 3 100 000 €, auquel est intervenue en qualité de constituant la société [Adresse 2], représentée par sa gérante, la société HPA Holding, elle-même représentée par son gérant M. [Z] [O], spécialement habilité en vertu d'une délibération de l'assemblée générale ordinaire du 30 juin 2016, dont une copie certifiée conforme est annexée à l'acte, stipule en page 7 que le prêteur s'oblige à obtenir de la SCI Château de La Redorte une hypothèque sur un bien situé à [Adresse 11], qui sera reçu par l'étude SCP [K] [M] notaire à Paris, (..) à hauteur de 149 930 € dont 136 300 € en principal et 13 630 € en intérêts, frais et accessoires.
En page 10 du même acte, il est indiqué que la SCI [Adresse 2] affecte à la sûreté et garantie du crédit consenti à la société HPA Holding, et ce en capital et intérêts, frais, indemnités et autres accessoires, et de l’exécution de toutes les obligations résultant du présent contrat, un bien situé à [Adresse 11], à hauteur de 149 930 € dont 136 300 € en principal et 13 630 € en intérêts, frais et accessoires, l'acte stipulant très précisément que « le prêteur a fait de chacune des sûretés énumérées au titre du présent article une condition essentielle à l'octroi du crédit, sans laquelle l'emprunteur n'aurait pas pu bénéficier d'un financement de la part du prêteur dans les termes et conditions prévues par la présente convention. »

Enfin, l'acte comporte les références cadastrales des biens sur lesquels les inscriptions ont été consenties (pages 21 à 23 de l'acte).

Tenant ce qui précède, et contrairement à ce que soutient la société Château de La Redorte, les inscriptions conventionnelles grevant le bien immobilier dont elle est propriétaire ont été régulièrement prises en vertu des deux actes authentiques reçus au rang des minutes de Me [M], notaire à [Localité 1], de sorte que le créancier poursuivant justifie d'un titre exécutoire au sens de l'article L. 111-3 du code des procédures civiles d'exécution.

La créance dont le paiement est poursuivi est liquide au sens des dispositions de l’article L.111-6 du code des procédures civiles d’exécution en ce que le titre contient tous les éléments permettant son évaluation.

Elle est au demeurant exigible compte tenu de la défaillance de l'emprunteur dans le remboursement des prêts qui lui ont été accordés, ainsi que l'établissent les courriers de mise en demeure, de déchéance du terme et d'information adressés à la société [Adresse 2] par le prêteur, versés en procédure.

Le bien saisi est saisissable en ce qu’il constitue un immeuble appartenant au débiteur non frappé d’insaisissabilité en application des dispositions de l’article L.112-2 du code des procédures civiles d’exécution.

La société [Adresse 2] sera donc déboutée de ses contestations et demandes, et la procédure de saisie immobilière sera déclarée régulière.

Sur la créance du créancier poursuivant

Au cas présent, il résulte des actes notariés que la société [Adresse 2] a consenti une sûreté réelle pour garantir la dette de la société HPA Holding à hauteur de 290 180 € et 149 930 €.

Les engagements au titre desquels le créancier poursuivant poursuit la saisie immobilière ne sont donc pas des cautionnements constitutifs de sûretés personnelles portant gage sur l'ensemble du patrimoine de la société [Adresse 2], mais des sûretés réelles portant sur les seuls biens hypothéqués à concurrence de leur valeur, de sorte que la créance du fonds commun de titrisation Fct Recovery Eur doit être cantonnée à la seule somme de 440 110 €, et non à la somme de 6.455.223,41 € qui correspond au montant total de la créance qu'il détient à l'égard de la société HPA Holding, emprunteur.

Sur l’orientation de la procédure

Aucune demande de vente amiable n'ayant été formulée, il convient de faire droit à la demande en vente forcée formée par le créancier saisissant et l'affaire sera renvoyée à l'audience d'adjudication du 2 décembre 2025.

La fixation de la mise à prix des différents lots relève de la seule prérogative du créancier poursuivant et n'appelle aucun arbitrage du juge de l'exécution dès lors qu'aucune contestation n'est formulée par le débiteur saisi, comme c'est le cas en l'espèce.

Il n'y a donc pas lieu de statuer sur cette demande.

Les dépens seront compris dans les frais de vente soumis à taxe.

PAR CES MOTIFS