TJ 92050, 29 sept. 2025, RG 21/07737

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTERRE

■

PÔLE CIVIL

8ème chambre

JUGEMENT RENDU LE
29 Septembre 2025

N° R.G. : N° RG 21/07737 - N° Portalis DB3R-W-B7F-W332

N° Minute :

AFFAIRE

[OJ] [AH], [UH] [EX] (intervenant volontaire), en tant qu’héritier de Madame [W] [EX], [T] [XU] épouse [EX] (intervenant volontaire), en tant qu’héritier de madame [W] [EX], [OR] [EX] (intervenant volontaire), en tant qu’héritier de madame [W] [EX], [PX] [A], [NJ] [I] épouse [I], [NN] [I], [OB] [C] épouse [C], [AS] [C], [CW] [Z], [PK] [U], [YN] [BO] épouse [L], [ME] [L], [MP] [TS] épouse [K], [OV] [K], [TC] [Y], [P] [M], [HV] [DM] épouse [B], [JC] [B], [RW] [SY], [S] [OZ], [E] [ZK], [SE] [TJ], [RM] [AV] épouse [AV], [MU] [AV], [MY] [PD] épouse [PD], [CI] [H] épouse [H], [UH] [PD], [J] [EG] épouse [EG], [MA] [EG], [F] [SU], [LW] [SU], [YR] [JJ], [CC] [TN] épouse [TN], [YJ] [TN], [YN] [ZT] épouse [ZT], [V] [ZT], [RI] [H], [ZD] [JF], [LC] [FR], [T] [HB], [JG] [SI], [MP] [IL], [RM] [ZX], [N] [ZX], [BL] [UD], [OB] [IH], [KD] [IH], [IO] [D], [SP] [SA], [XP] [DJ], [KR] [DJ], [W] [EX] décédée le 28 avril 2022 à [Localité 89]., [LC] [IT], [JZ] [TW], [PO] [NX], [DP] [NX], [YN] [HS], [PT] [HS], [SE] [YF] [G], [CF] [UL], [LG] [UL], [E] [CZ], [AD] [R] [FA] épouse [AH], [AY] [ZH], [KD] [G], [YF] [O] épouse [O], [OR] [O]

C/

Société ODALYS RESIDENCE

Copies délivrées le :

DEMANDEURS

Monsieur [OJ] [AH]
[Adresse 6]
[Localité 73]

représenté par Maître Bertrand DE CAMPREDON de la SELARL GOETHE AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : B0097

Monsieur [UH] [EX] (intervenant volontaire), en tant qu’héritier de Madame [W] [EX]
[Adresse 15]
[Localité 45]

représenté par Maître Bertrand DE CAMPREDON de la SELARL GOETHE AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : B0097

Madame [T] [XU] épouse [EX] (intervenant volontaire), en tant qu’héritier de madame [W] [EX]
[Adresse 15]
[Localité 45]

représentée par Maître Bertrand DE CAMPREDON de la SELARL GOETHE AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : B0097

Monsieur [OR] [EX] (intervenant volontaire), en tant qu’héritier de madame [W] [EX]
[Adresse 40]
[Localité 45]

représenté par Maître Bertrand DE CAMPREDON de la SELARL GOETHE AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : B0097

Madame [PX] [A]
[Adresse 5]
[Localité 33]

représentée par Maître Bertrand DE CAMPREDON de la SELARL GOETHE AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : B0097

Madame [NJ] [I] épouse [I]
[Adresse 20]
[Localité 60]

représentée par Maître Bertrand DE CAMPREDON de la SELARL GOETHE AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : B0097

Monsieur [NN] [I]
[Adresse 20]
[Localité 60]

représenté par Maître Bertrand DE CAMPREDON de la SELARL GOETHE AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : B0097

Madame [OB] [C] épouse [C]
[Adresse 14]
[Localité 81]

représentée par Maître Bertrand DE CAMPREDON de la SELARL GOETHE AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : B0097

Monsieur [AS] [C]
[Adresse 14]
[Localité 81]

représenté par Maître Bertrand DE CAMPREDON de la SELARL GOETHE AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : B0097

Madame [CW] [Z]
[Adresse 37]
[Localité 54]

représentée par Maître Bertrand DE CAMPREDON de la SELARL GOETHE AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : B0097

Monsieur [PK] [U]
[Adresse 13]
[Localité 84]

représenté par Maître Bertrand DE CAMPREDON de la SELARL GOETHE AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : B0097

Madame [YN] [BO] épouse [L]
[Adresse 10]
[Localité 57]

représentée par Maître Bertrand DE CAMPREDON de la SELARL GOETHE AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : B0097

Monsieur [ME] [L]
[Adresse 10]
[Localité 57]

représenté par Maître Bertrand DE CAMPREDON de la SELARL GOETHE AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : B0097

Madame [MP] [TS] épouse [K]
[Adresse 44]
[Adresse 44]
[Localité 70]

représentée par Maître Bertrand DE CAMPREDON de la SELARL GOETHE AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : B0097

Monsieur [OV] [K]
[Adresse 44]
[Localité 70]

représenté par Maître Bertrand DE CAMPREDON de la SELARL GOETHE AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : B0097

Monsieur [TC] [Y]
[Adresse 5]
[Localité 33]

représenté par Maître Bertrand DE CAMPREDON de la SELARL GOETHE AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : B0097

Madame [P] [M]
[Adresse 59]
[Localité 58]

représentée par Maître Bertrand DE CAMPREDON de la SELARL GOETHE AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : B0097

Madame [HV] [DM] épouse [B]
[Adresse 16]
[Localité 75]

représentée par Maître Bertrand DE CAMPREDON de la SELARL GOETHE AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : B0097

Monsieur [JC] [B]
[Adresse 16]
[Localité 75]

représenté par Maître Bertrand DE CAMPREDON de la SELARL GOETHE AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : B0097

Madame [RW] [SY]
[Adresse 3]
[Localité 2]

représentée par Maître Bertrand DE CAMPREDON de la SELARL GOETHE AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : B0097

Monsieur [S] [OZ]
[Adresse 77]
[Localité 32]

représenté par Maître Bertrand DE CAMPREDON de la SELARL GOETHE AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : B0097

Monsieur [E] [ZK]
[Adresse 17]
[Localité 80]

représenté par Maître Bertrand DE CAMPREDON de la SELARL GOETHE AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : B0097

Monsieur [SE] [TJ]
[Adresse 11]
[Localité 58]

représenté par Maître Bertrand DE CAMPREDON de la SELARL GOETHE AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : B0097

Madame [RM] [AV] épouse [AV]
[Adresse 36]
[Localité 69]

représentée par Maître Bertrand DE CAMPREDON de la SELARL GOETHE AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : B0097
Monsieur [MU] [AV]
[Adresse 36]
[Localité 69]

représenté par Maître Bertrand DE CAMPREDON de la SELARL GOETHE AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : B0097

Madame [MY] [PD] épouse [PD]
[Adresse 27]
[Localité 74]

représentée par Maître Bertrand DE CAMPREDON de la SELARL GOETHE AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : B0097

Madame [CI] [H] épouse [H]
[Adresse 79]
[Localité 50]

représentée par Maître Bertrand DE CAMPREDON de la SELARL GOETHE AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : B0097

Monsieur [UH] [PD]
[Adresse 27]
[Localité 74]

représenté par Maître Bertrand DE CAMPREDON de la SELARL GOETHE AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : B0097

Madame [J] [EG] épouse [EG]
[Adresse 35]
[Localité 64]

représentée par Maître Bertrand DE CAMPREDON de la SELARL GOETHE AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : B0097

Monsieur [MA] [EG]
[Adresse 35]
[Localité 64]

représenté par Maître Bertrand DE CAMPREDON de la SELARL GOETHE AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : B0097

Monsieur [F] [SU]
[Adresse 22]
[Localité 71]

représenté par Maître Bertrand DE CAMPREDON de la SELARL GOETHE AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : B0097

Madame [LW] [SU]
[Adresse 22]
[Localité 71]

représentée par Maître Bertrand DE CAMPREDON de la SELARL GOETHE AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : B0097

Madame [YR] [JJ]
[Adresse 31]
[Localité 55]

représentée par Maître Bertrand DE CAMPREDON de la SELARL GOETHE AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : B0097
Madame [CC] [TN] épouse [TN]
[Adresse 34]
[Localité 86]

représentée par Maître Bertrand DE CAMPREDON de la SELARL GOETHE AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : B0097

Monsieur [YJ] [TN]
[Adresse 34]
[Localité 86]

représenté par Maître Bertrand DE CAMPREDON de la SELARL GOETHE AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : B0097

Madame [YN] [ZT] épouse [ZT]
[Adresse 28]
[Localité 78]

représentée par Maître Bertrand DE CAMPREDON de la SELARL GOETHE AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : B0097

Monsieur [V] [ZT]
[Adresse 28]
[Localité 78]

représenté par Maître Bertrand DE CAMPREDON de la SELARL GOETHE AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : B0097

Monsieur [RI] [H]
[Adresse 79]
[Localité 50]

représenté par Maître Bertrand DE CAMPREDON de la SELARL GOETHE AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : B0097

Madame [ZD] [JF]
[Adresse 19]
[Localité 42]

représentée par Maître Bertrand DE CAMPREDON de la SELARL GOETHE AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : B0097

Monsieur [LC] [FR]
[Adresse 19]
[Localité 42]

représenté par Maître Bertrand DE CAMPREDON de la SELARL GOETHE AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : B0097

Madame [T] [HB]
[Adresse 4]
[Localité 55]

représentée par Maître Bertrand DE CAMPREDON de la SELARL GOETHE AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : B0097

Madame [JG] [SI]
[Adresse 24]
[Localité 65]

représentée par Maître Bertrand DE CAMPREDON de la SELARL GOETHE AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : B0097
Madame [MP] [IL]
[Adresse 25]
[Localité 51]

représentée par Maître Bertrand DE CAMPREDON de la SELARL GOETHE AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : B0097

Madame [RM] [ZX]
[Adresse 8]
[Localité 1]

représentée par Maître Bertrand DE CAMPREDON de la SELARL GOETHE AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : B0097

Monsieur [N] [ZX]
[Adresse 8]
[Localité 1]

représenté par Maître Bertrand DE CAMPREDON de la SELARL GOETHE AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : B0097

Monsieur [BL] [UD]
[Adresse 41]
[Localité 61]

représenté par Maître Bertrand DE CAMPREDON de la SELARL GOETHE AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : B0097

Madame [OB] [IH]
[Adresse 48]
[Localité 68]

représentée par Maître Bertrand DE CAMPREDON de la SELARL GOETHE AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : B0097

Monsieur [KD] [IH]
[Adresse 48]
[Localité 68]

représenté par Maître Bertrand DE CAMPREDON de la SELARL GOETHE AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : B0097

Madame [IO] [D]
[Adresse 39]
[Localité 83]

représentée par Maître Bertrand DE CAMPREDON de la SELARL GOETHE AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : B0097

Monsieur [SP] [SA]
[Adresse 23]
[Localité 62]

représenté par Maître Bertrand DE CAMPREDON de la SELARL GOETHE AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : B0097

Madame [XP] [DJ]
[Adresse 43]
[Localité 52]

représentée par Maître Bertrand DE CAMPREDON de la SELARL GOETHE AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : B0097
Monsieur [KR] [DJ]
[Adresse 43]
[Localité 52]

représenté par Maître Bertrand DE CAMPREDON de la SELARL GOETHE AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : B0097

Madame [W] [EX] décédée le 28 avril 2022 à [Localité 89].
[Adresse 9]
[Localité 58]

représentée par Maître Bertrand DE CAMPREDON de la SELARL GOETHE AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : B0097

Monsieur [LC] [IT]
[Adresse 26]
[Localité 38]

représenté par Maître Bertrand DE CAMPREDON de la SELARL GOETHE AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : B0097

Madame [JZ] [TW]
[Adresse 76]
[Localité 67]

représentée par Maître Bertrand DE CAMPREDON de la SELARL GOETHE AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : B0097

Madame [PO] [NX]
[Adresse 29]
[Localité 63]

représentée par Maître Bertrand DE CAMPREDON de la SELARL GOETHE AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : B0097

Monsieur [DP] [NX]
[Adresse 29]
[Localité 63]

représenté par Maître Bertrand DE CAMPREDON de la SELARL GOETHE AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : B0097

Madame [YN] [HS]
[Adresse 49]
[Localité 63]

représentée par Maître Bertrand DE CAMPREDON de la SELARL GOETHE AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : B0097

Monsieur [PT] [HS]
[Adresse 49]
[Localité 63]

représenté par Maître Bertrand DE CAMPREDON de la SELARL GOETHE AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : B0097

Madame [SE] [YF] [G]
[Adresse 21]
[Localité 72]

représentée par Maître Bertrand DE CAMPREDON de la SELARL GOETHE AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : B0097

Madame [CF] [UL]
[Adresse 30]
[Localité 46]

représentée par Maître Bertrand DE CAMPREDON de la SELARL GOETHE AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : B0097

Monsieur [LG] [UL]
[Adresse 30]
[Localité 46]

représenté par Maître Bertrand DE CAMPREDON de la SELARL GOETHE AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : B0097

Monsieur [E] [CZ]
[Adresse 85]
[Localité 82]

représenté par Maître Bertrand DE CAMPREDON de la SELARL GOETHE AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : B0097

Madame [AD] [R] [FA] épouse [AH]
[Adresse 6]
[Localité 73]

représentée par Maître Bertrand DE CAMPREDON de la SELARL GOETHE AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : B0097

Monsieur [AY] [ZH]
[Adresse 18]
[Localité 56]

représenté par Maître Bertrand DE CAMPREDON de la SELARL GOETHE AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : B0097

Monsieur [KD] [G]
[Adresse 21]
[Localité 72]

représenté par Maître Bertrand DE CAMPREDON de la SELARL GOETHE AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : B0097

Madame [YF] [O] épouse [O]
[Adresse 47]
[Localité 66]

représentée par Maître Bertrand DE CAMPREDON de la SELARL GOETHE AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : B0097

Monsieur [OR] [O]
[Adresse 47]
[Localité 66]

représenté par Maître Bertrand DE CAMPREDON de la SELARL GOETHE AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : B0097

DEFENDERESSE

Société ODALYS RESIDENCE
[Adresse 53]
[Localité 12]

représentée par Maître Jean-pierre BLATTER de la SCP BLATTER SEYNAEVE, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : P0441

En application des dispositions des articles 871 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 08 Avril 2025 en audience publique devant :

Elisette ALVES, Vice-Président
Carole GAYET, Juge

magistrats chargés du rapport, les avocats ne s’y étant pas opposés.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries au tribunal composé de :

Elisette ALVES, Vice-Président
Anne-Laure FERCHAUD, Juge
Carole GAYET, Juge

qui en ont délibéré.

Greffier lors du prononcé : Frantz FICADIERE, Greffier.

JUGEMENT

prononcé en premier ressort, par décision contradictoire et mise à disposition au greffe du tribunal conformément à l’avis donné à l’issue des débats, prorogée au 29 septembre 2025.

EXPOSE DU LITIGE

La société ODALYS RESIDENCES exploite des résidences avec services sur l’ensemble du territoire national dans le cadre de baux commerciaux consentis par des propriétaires investisseurs qui ont acquis des biens immobiliers neufs en l'état futur d’achèvement (VEFA) en contrepartie de dispositifs d’incitation fiscale mis en place par le législateur.

La société ODALYS RESIDENCES est ainsi l’exploitant unique de la résidence de services pour étudiants dénommée « Odalys [Localité 87]-[Localité 88] », soumise au statut de la copropriété, située [Adresse 7] à [Localité 88] en vertu de différents baux commerciaux consentis en 2013 et 2014.

Lui reprochant de ne pas avoir acquitté l’intégralité des loyers et accessoires contractuels dus à l’échéance, Mme [PX] [A] et M. [TC] [Y], Mme [CI] [H] et M. [RI] [H], Mme [IO] [D], Mme [OF] [G] et M. [KD] [G], Mme [YF] [X] épouse [O] et M. [OR] [O], Mme [NJ] [I] et M. [NN] [I], Mme [OB] [C] et M. [AS] [C], Mme [CW] [Z], M. [PK] [U], Mme [MP] [TS] et M. [OV] [K], Mme [P] [ZP] épouse [M], Mme [HV] [DM] épouse [B] et M. [JC] [B], Mme [RW] [SY], M. [S] [OZ], M. [E] [ZK], Mme [SE] [TJ], Mme [RM] [AV] et M. [MU] [AV], Mme [MY] [PD] et M. [UH] [PD], M. [AY] [ZH], Mme [J] [EG] et M. [MA] [EG], Mme [LW] [SU] et M. [F] [SU], Mme [YR] [JJ], Mme [CC] [TN] et M. [YJ] [TN], Mme [YN] [ZT] et M. [V] [ZT], Mme [ZD] [JF] et M. [LC] [FR], Mme [T] [HB], Mme [JG] [SI], Mme [MP] [IL], Mme [RM] [ZX] et M. [N] [ZX], M. [BL] [UD], Mme [OB] [IH] et M. [KD] [IH], Mme [JZ] [TW], M. [SP] [SA], Mme [XP] [DJ] et M. [KR] [DJ], Mme [W] [EX] M. [LC] [IT], Mme [PO] [NX] et M. [DP] [NX], Mme [YN] [HS] et M. [PT] [HS], Mme [CF] [UL] et M. [LG] [UL], M. [E] [CZ], Mme [AD] [I] [FA] épouse [AH] et M. [OJ] [AH] ont fait assigner la société ODALYS RESIDENCES devant ce tribunal par exploit du 22 septembre 2021 aux fins essentiellement de (1) voir annuler, pour vice du consentement, l’avenant portant sur l’exercice 2020 (du 1er octobre 2019 au 30 septembre 2020) signé par M. [TC] [Y] et Mme [PX] [A], par M. [RI] [H] et Mme [CI] [H], par Mme [IO] [D], par M. [KD] [G] et Mme [OF] [G], par M. [NN] [I] et Mme [NJ] [I], par M. [PK] [U], par M. [N] [SY] et Mme [RW] [SY], par M. [S] [OZ], par M. [E] [ZK], par M. [MU] [AV] et Mme [RM] [AV], par M. [UH] [PD] et Mme [MY] [PD], par M. [AY] [ZH], par M. [MA] [EG] et Mme [J] [EG], par M. [YJ] [TN] et Mme [CC] [TN], par Mme [JG] [SI], par M. [N] [ZX] et Mme [RM] [ZX], par M. [BL] [UD], par M [JZ] [TW], par M. [SP] [SA], par M. [DP] [NX] et Mme [PO] [NX], par M. [LG] [UL] et Mme [DC] [UL] et par M. [E] [CZ] et de (2) la voir condamner au paiement, à chacun des demandeurs, de l’arriéré locatif dû outre une somme de 4.500 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive.

Mme [W] [EX] est décédée en cours d’instance, le 28 avril 2022, laissant pour lui succéder M. [UH] [EX], Mme [T] [XU] épouse [EX] et M. [OR] [EX].

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 21 septembre 2023, Mme [PX] [A] et M. [TC] [Y], Mme [CI] [H] et M. [RI] [H], Mme [IO] [D], Mme [OF] [G] et M. [KD] [G], Mme [YF] [X] épouse [O] et M. [OR] [O], Mme [NJ] [I] et M. [NN] [I], Mme [OB] [C] et M. [AS] [C], Mme [CW] [Z], M. [PK] [U], Mme [MP] [TS] et M. [OV] [K], Mme [P] [ZP] épouse [M], Mme [HV] [DM] épouse [B] et M. [JC] [B], Mme [RW] [SY], M. [S] [OZ], M. [E] [ZK], Mme [SE] [TJ], Mme [RM] [AV] et M. [MU] [AV], Mme [MY] [PD] et M. [UH] [PD], M. [AY] [ZH], Mme [J] [EG] et M. [MA] [EG], Mme [LW] [YZ] et M. [F] [SU], Mme [YR] [JJ], Mme [CC] [TN] et M. [YJ] [TN], Mme [YN] [ZT] et M. [V] [ZT], Mme [ZD] [JF] et M. [LC] [FR], Mme [T] [HB], Mme [JG] [SI], Mme [MP] [IL], Mme [RM] [ZX] et M. [N] [ZX], M. [BL] [UD], Mme [OB] [IH] et M. [KD] [IH], M. [SP] [SA], Mme [XP] [DJ] et M. [KR] [DJ], M. [LC] [IT], Mme [JZ] [TW], Mme [PO] [NX] et M. [DP] [NX], Mme [YN] [HS] et M. [PT] [HS], Mme [CF] [UL] et M. [LG] [UL], M. [E] [CZ], Mme [AD] [I] [FA] épouse [AH] et M. [OJ] [AH] demandent au tribunal, de :

DÉCLARER Monsieur [TC] [Y] et Madame [PX] [A], Monsieur et Madame [RI] et [CI] [H], Madame [IO] [D], Monsieur et Madame [KD] et [OF] [G], Monsieur et Madame [OR] et [YF] [O], Monsieur et Madame [NN] & [NJ] [I], Monsieur et Madame [AS] et [OB] [C], Madame [CW] [Z], Monsieur [PK] [U], Monsieur [OV] [K] et Madame [MP] [TS], Madame [P] [M], Madame et Monsieur [HV] et [JC] [B], Monsieur et Madame [N] et [RW] [SY], Monsieur [S] [OZ], Monsieur [E] [ZK], Madame [SE] [TJ], Monsieur et Madame [MU] et [RM] [AV], Monsieur et Madame [UH] et [MY] [PD], Monsieur [AY] [ZH], Monsieur et Madame [MA] et [J] [EG], Monsieur et Madame [F] et [LW] [SU], Madame [YR] [JJ], Monsieur et Madame [YJ] et [CC] [TN], Monsieur [V] [ZT], Monsieur [LC] [FR] et Madame [ZD] [JF], Madame [T] [HB], Madame [JG] [SI], Madame [MP] [IL], Monsieur et Madame [N] et [RM] [ZX], Monsieur [BL] [UD], Monsieur et Madame [KD] et [OB] [IH], Madame [JZ] [TW], Monsieur [SP] [SA], Monsieur et Madame [KR] et [XP] [DJ], Monsieur [LC] [IT], Monsieur et Madame [DP] et [PO] [NX], Monsieur et Madame [PT] et [YN] [HS], Monsieur et Madame [LG] et [DC] [UL], Monsieur [E] [CZ], Monsieur et Madame [OJ] et [AD] [AH], (sic)

Y faisant droit,

Sur la demande de nullité de l’avenant signé par certains requérants :

DÉCLARER que le consentement de Monsieur [TC] [Y] et Madame [PX] [A], Monsieur et Madame [RI] et [CI] [H], Madame [IO] [D], Monsieur et Madame [KD] et [OF] [G], Monsieur et Madame [NN] et [NJ] [I], Monsieur [PK] [U], Monsieur et Madame [N] et [RW] [SY], Monsieur [S] [OZ], Monsieur [E] [ZK], Monsieur et Madame [MU] et [RM] [AV], Monsieur et Madame [UH] et [MY] [PD], Monsieur [AY] [ZH], Monsieur et Madame [MA] et [J] [EG], Monsieur et Madame [YJ] et [CC] [TN], Madame [JG] [SI], Monsieur et Madame [N] et [RM] [ZX], Monsieur [BL] [UD], Madame [JZ] [TW], Monsieur [SP] [SA] , Monsieur et Madame [DP] et [PO] [NX], Monsieur et Madame [LG] et [DC] [UL], Monsieur [E] [CZ], a été vicié ;

EN CONSÉQUENCE :

PRONONCER la nullité de l’avenant portant sur l’exercice 2020 (du 1er octobre 2019 au 30 septembre 2020) conclu entre Monsieur [TC] [Y] et Madame [PX] [A], Monsieur et Madame [RI] et [CI] [H], Madame [IO] [D], Monsieur et Madame [KD] et [OF] [G], Monsieur et Madame [NN] et [NJ] [I], Monsieur [PK] [U], Monsieur et Madame [N] et [RW] [SY], Monsieur [S] [OZ], Monsieur [E] [ZK], Monsieur et Madame [MU] et [RM] [AV], Monsieur et Madame [UH] et [MY] [PD], Monsieur [AY] [ZH], Monsieur et Madame [MA] et [J] [EG], Monsieur et Madame [YJ] et [CC] [TN], Madame [JG] [SI], Monsieur et Madame [N] et [RM] [ZX], Monsieur [BL] [UD], Madame [JZ] [TW], Monsieur [SP] [SA] , Monsieur et Madame [DP] et [PO] [NX], Monsieur et Madame [LG] et [DC] [UL], Monsieur [E] [CZ] et la société ODALYS RESIDENCES pour vice du consentement ;

DÉCLARER que les baux de Monsieur [TC] [Y] et Madame [PX] [A], Monsieur et Madame [RI] et [CI] [H], Madame [IO] [D], Monsieur et Madame [KD] et [OF] [G], Monsieur et Madame [NN] et [NJ] [I], Monsieur [PK] [U], Monsieur et Madame [N] et [RW] [SY], Monsieur [S] [OZ], Monsieur [E] [ZK], Monsieur et Madame [MU] et [RM] [AV], Monsieur et Madame [UH] et [MY] [PD], Monsieur [AY] [ZH], Monsieur et Madame [MA] et [J] [EG], Monsieur et Madame [YJ] et [CC] [TN], Madame [JG] [SI], Monsieur et Madame [N] et [RM] [ZX], Monsieur [BL] [UD], Madame [JZ] [TW], Monsieur [SP] [SA] , Monsieur et Madame [DP] et [PO] [NX], Monsieur et Madame [LG] et [DC] [UL], Monsieur [E] [CZ], devront retrouver leur pleine application,

Sur la demande en paiement de l’ensemble des demandeurs :

REPUTER NON ECRITE LA CLAUSE correspondant à l’article 6 des baux commerciaux,

CONDAMNER la Société ODALYS RESIDENCES à payer à chacun des demandeurs les sommes suivantes au titre des loyers impayés, à parfaire :

- 558,89 € à Monsieur [TC] [Y] et Madame [PX] [A]
- 542,17 € à Monsieur et Madame [RI] et [CI] [H]
- 1.193,00 € à Madame [IO] [D]
- 1.206,59 € à Monsieur et Madame [KD] et [OF] [G]
- 559,93 € à Monsieur et Madame [OR] et [YF] [O]
- 565,27 € à Monsieur et Madame [NN] et [NJ] [I]
- 501,18 € à Monsieur et Madame [AS] et [OB] [C]
- 883,00 € à Madame [CW] [Z]
- 690,14 € à Monsieur [PK] [U]
- 527,58 € à Monsieur [OV] [K] et Madame [MP] [TS]
- 527,58 € à Madame [P] [M]
- 559,93 € à Madame et Monsieur [HV] et [JC] [B]
- 1.141,26 € à Monsieur et Madame [N] et [RW] [SY]
- 537,03 € à Monsieur [S] [OZ]
- 677,64 € à Monsieur [E] [ZK]
- 639,96 € à Madame [SE] [TJ]
- 552,29 € à Monsieur et Madame [MU] et [RM] [AV]
- 549,11 € à Monsieur et Madame [UH] et [MY] [PD]
- 552,29 € à Monsieur [AY] [ZH]
- 592,15 € à Monsieur et Madame [MA] et [J] [EG]
- 521,68 € à Monsieur et Madame [F] et [LW] [SU]
- 623,00 € à Madame [YR] [JJ]
- 570,63 € à Monsieur et Madame [YJ] et [CC] [TN]
- 565,27 € à Monsieur [V] [ZT]
- 581,43 € à Monsieur [LC] [FR] et Madame [ZD] [JF]
- 562,54 € à Madame [T] [HB]
- 542,17 € à Madame [JG] [SI]
- 562,54 € à Madame [MP] [IL]
- 542,17 € à Monsieur et Madame [N] et [RM] [ZX]
- 570,63 € à Monsieur [BL] [UD]
- 592,15 € à Monsieur et Madame [KD] et [OB] [IH]
- 531,92 € à Madame [JZ] [TW]
- 542,17 € à Monsieur [SP] [SA]
- 501,20 € à Monsieur et Madame [KR] et [XP] [DJ]
- 527,58 € à Monsieur [LC] [IT]
- 651,68 € à Monsieur et Madame [DP] et [PO] [NX]
- 599,89 € à Monsieur et Madame [PT] et [YN] [HS]
- 521,68 € à Monsieur et Madame [LG] et [DC] [UL]
- 559,93 € à Monsieur [E] [CZ]
- 559,93 € à Monsieur et Madame [OJ] et [AD] [AH],

DÉBOUTER la Société ODALYS RESIDENCES de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions,

CONDAMNER la Société ODALYS RESIDENCES à payer, à chacun des demandeurs, une somme qui ne saurait être inférieure à 4.500,00 euros à titre de dommages et intérêts en raison du préjudice financier et moral subis par les copropriétaires et pour résistance abusive sur le fondement des dispositions des articles 1231 et suivants du Code civil,

CONDAMNER la Société ODALYS RESIDENCES au paiement de la somme de 500 euros par demandeur sur le fondement des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile,

CONDAMNER la Société ODALYS RESIDENCES à supporter les entiers dépens,

DIRE qu’il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

Selon conclusions d’intervention volontaire notifiées par voie électronique le 03 octobre 2023, M. [UH] [EX], Mme [T] [XU] épouse [EX] et M. [OR] [EX] demandent au tribunal, de :

DECLARER Monsieur [UH] [EX], Madame [T] [EX], née [XU] et Monsieur [OR] [EX] recevables en leur intervention volontaire en qualité d’héritiers de Madame [W] [EX],

DECLARER Monsieur [UH] [EX], Madame [T] [EX], née [XU] et Monsieur [OR] [EX], recevables et bien fondés en leurs demandes, fins et prétentions,

Y faisant droit,
RÉPUTER NON ÉCRITE LA CLAUSE correspondant à l’article 6 des baux commerciaux, (sic)

CONDAMNER la société ODALYS RESIDENCES à payer à Monsieur [UH] [EX], Madame [T] [EX], née [XU] et Monsieur [OR] [EX] la somme de 537,03 euros au titre des loyers impayés, à parfaire,

DÉBOUTER la société ODALYS RESIDENCES de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions,

CONDAMNER la société ODALYS RESIDENCES à payer à Monsieur [UH] [EX], Madame [T] [EX], née [XU] et Monsieur [OR] [EX] une somme qui ne saurait être inférieure à 4.500,00 euros à titre de dommages et intérêts en raison du préjudice financier et moral subis par les copropriétaires et pour résistance abusive sur le fondement des dispositions des articles 1231 et suivants du Code civil,

CONDAMNER la société ODALYS RESIDENCES au paiement de la somme de 1.500 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile,

CONDAMNER la Société ODALYS RESIDENCES à supporter les entiers dépens,

DIRE qu’il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

Suivant dernières conclusions notifiées par voie électronique le 24 novembre 2023, la société ODALYS RESIDENCES demande au tribunal, de :

JUGER que le montant de la somme non payée à titre de loyer allégué par Mme [Z] est erroné,

JUGER Mme [A] et M. [Y], M. et Mme [H], Mme [D], M. et Mme [G], M. et Mme [I], M. [U], Mme [SY], M. [OZ], M. [ZK], M. et Mme [AV], M. et Mme [PD], M. [ZH], M. et Mme [EG], M. et Mme [TN], Mme [SI], M. et Mme [ZX], M. [UD], Mme [TW], M. [SA], M. et Mme [NX], M. et Mme [UL], M. [CZ] et M. et Mme [AH] mal fondés en leurs demandes tendant à voir constater que la société ODALYS RESIDENCES aurait usé de violences afin d’obtenir la signature du coupon-réponse, constater que leur consentement a été vicié, prononcer la nullité de l’avenant portant sur l’exercice 2020 pour vice du consentement et constater que leurs baux devront retrouver leur pleine application,

JUGER que les sommes réclamées à titre de loyers par Mme [A] et M. [Y], M. et Mme [H], Mme [D], M. et Mme [G], M. et Mme [I], M. [U], Mme [SY], M. [OZ], M. [ZK], M. et Mme [AV], M. et Mme [PD], M. [ZH], M. et Mme [EG], M. et Mme [TN], Mme [SI], M. et Mme [ZX], M. [UD], Mme [TW], M. [SA], M. et Mme [NX], M. et Mme [UL], M. [CZ] et M. et Mme [AH] ne sont pas dues dès lors qu’ils ont donné leur accord à l’application d’une franchise de 10 % sur le loyer de l’année 2020 à laquelle correspond lesdites sommes,

JUGER qu’en application l’article 6 « Condition particulière » des baux les sommes réclamées par l’ensemble des demandeurs et intervenants volontaires ne sont pas dues,

JUGER que les demandeurs et intervenants volontaires sont mal fondés en leur demande tendant à voir réputer non écrite la clause correspondant à l’article « Condition particulière » des baux,

JUGER que la société ODALYS RESIDENCES n’a commis aucune faute, résistance abusive ou abus de droit de nature à justifier sa condamnation à payer aux demandeurs et intervenants volontaires des dommages et intérêts en réparation d’un préjudice financier ou d’un préjudice moral,

DEBOUTER l’ensemble des demandeurs et intervenants volontaires de toutes leurs prétentions,

CONDAMNER in solidum Mme [PX] [A] et M. [TC] [Y], Mme [CI] [H] et M. [RI] [H], Mme [IO] [D], Mme [OF] [G] et M. [KD] [G], Mme [YF] [O] née [X] et M. [OR] [O], Mme [NJ] [I] et M. [NN] [I], Mme [OB] [C] et M. [AS] [C], Mme [CW] [Z], M. [PK] [U], Mme [MP] [TS] et M. [OV] [K], Mme [P] [M] née [ZP], Mme [HV] [B] née [DM] et M. [JC] [B], Mme [RW] [SY], M. [S] [OZ], M. [E] [ZK], Mme [SE] [TJ], Mme [RM] [AV] et M. [MU] [AV], Mme [MY] [PD] et M. [UH] [PD], M. [AY] [ZH], Mme [J] [EG] et M. [MA] [EG], Mme [LW] [YZ] et M. [F] [SU], Mme [YR] [JJ], Mme [CC] [TN] et M. [YJ] [TN], Mme [YN] [ZT] et M. [V] [ZT], Mme [ZD] [JF] et M. [LC] [FR], Mme [T] [HB], Mme [JG] [SI], Mme [MP] [IL], Mme [RM] [ZX] et M. [N] [ZX], M. [BL] [UD], Mme [OB] [IH] et M. [KD] [IH], M. [SP] [SA], Mme [XP] [DJ] et M. [KR] [DJ], M. [UH] [EX], Mme [T] [EX] née [XU] et M. [OR] [EX], M. [LC] [IT], Mme [JZ] [TW], Mme [PO] [NX] et M. [DP] [NX], Mme [YN] [HS] et M. [PT] [HS], Mme [CF] [UL] et M. [LG] [UL], M. [E] [CZ], Mme [AD] [AH] née [I] [FA] et M. [OJ] [AH] aux dépens de l’instance et à payer à la société ODALYS RESIDENCES la somme de 6 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières conclusions précitées des parties pour ce qui concerne l’exposé détaillé de leurs moyens et prétentions.

La clôture de la procédure a été prononcée le 16 mai 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire

Il sera préalablement rappelé que les demandes tendant à voir « déclarer », « déclarer bien-fondés », « juger » et « juger mal fondés » ne constituent pas des prétentions au sens de l'article 4 du code de procédure civile lorsqu'elles ne confèrent pas de droit à la partie qui les requiert, ces demandes n'étant en réalité que la redite des moyens invoqués, et non des chefs de décision devant figurer dans la partie exécutoire du jugement, sur lesquelles il n'y a donc pas lieu de statuer.

Par ailleurs, il n’y a pas lieu de statuer sur la recevabilité de l’intervention volontaire de M. [UH] [EX], de Mme [T] [XU] épouse [EX] et de M. [OR] [EX], venus aux droits de Mme [W] [EX] décédée en cours d’instance, le 28 avril 2022, celle-ci n’étant pas contestée.

Enfin, il convient de préciser que les conventions conclues avant le 1er octobre 2016, telles que les baux liant les parties (signés en 2013 et 2014), restent soumises aux dispositions du code civil dans leur rédaction antérieure à la réforme du droit des contrats résultant de l’ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016.

I- Sur l’annulation des avenants signés en juillet 2020 pour vice du consentement

M. [Y] et Mme [A], M. et Mme [H], Mme [D], M. et Mme [G], M. et Mme [I], M. [U], M. et Mme [SY], M. [OZ], M. [ZK], M. et Mme [AV], M. et Mme [PD], M. [AY] [ZH], M. et Mme [EG], M. et Mme [TN], Mme [SI], M. et Mme [ZX], M. [UD], Mme [TW], M. [SA], M. et Mme [NX], M. et Mme [UL] et M. [CZ] demandent au tribunal d’annuler l’avenant au bail adressé le 03 juillet 2020 par la société ODALYS RESIDENCES, qu’ils ont signé, arguant d’un vice du consentement. Ils se prévalent des dispositions des articles 1110, 1190 du code civil relatives aux contrats d’adhésion et à leur interprétation, ainsi que des articles 1112-1, 1128, 1130, 1132, 1140, 1142, 1143 du même code relatifs à l’information du cocontractant, à la nécessité d’un consentement libre et éclairé, exempt de tout vice, à l’erreur et à la violence susceptibles de vicier le consentement d’un cocontractant. Ils précisent que les vices du consentement peuvent être retenus comme cause de nullité d’un contrat s'ils ont été déterminants du consentement, c’est-à-dire que sans ce vice, l'une des parties n'aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions substantiellement différentes. Ils ajoutent que le caractère déterminant des vices du consentement s'apprécie in concreto, eu égard aux personnes et aux circonstances dans lesquelles le consentement a été donné.

Ils expliquent que la défenderesse a, de manière unilatérale et brutale, cessé de satisfaire à son obligation essentielle de paiement des loyers à l’échéance contractuelle à compter de mars 2020, alors que les banques ont continué d’exiger le règlement des échéances d’emprunts souscrits pour l’acquisition de leur(s) lot(s) dans les conditions conventionnellement prévues, sans égard pour les difficultés de paiement rencontrées par les bailleurs du fait de la carence de la société ODALYS RESIDENCES. Ils affirment que c’est dans ce contexte qu’ils se sont sentis contraints de signer l’avenant qui leur a été adressé le 03 juillet 2020 par celle-ci, aux termes duquel ils ont accepté une franchise de loyer à hauteur de 10% au titre de l’exercice 2020 (octobre 2019 à septembre 2020). Ils soulignent que l’ensemble des propriétaires bailleurs de la résidence sont des investisseurs profanes auxquels l’exploitant unique, professionnel, a promis une gestion de leur(s) lot(s) en bon père de famille devant leur permettre de rembourser les emprunts bancaires souscrits pour financer l’acquisition de leur(s) bien(s). Ils évoquent une relation contractuelle déséquilibrée, dès l’origine, au profit de la société ODALYS RESIDENCES qui leur a fait signer un bail-type, pré-imprimé, dont les conditions n’ont pas pu être négociées librement. Ils estiment que leur situation de dépendance économique est caractérisée par le fait que la totalité des lots ne peut être louée qu’à l’unique exploitant de l’ensemble immobilier en résidence de services pour étudiants, sous peine pour les bailleurs de ne pouvoir percevoir les fruits de leur (s)bien(s) et de devoir renoncer à l’investissement souscrit ainsi qu’à la rentabilité économique escomptée, tout en supportant les charges sur leur trésorerie personnelle durant un nombre indéterminé d’années.

Ils insistent sur leur situation de faiblesse résultant du fait que leurs lots ont été acquis au moyen d’emprunts bancaires destinés à être remboursés par les loyers perçus de l’exploitant, de sorte que l’interruption du paiement des loyers a contraint chacun des bailleurs à supporter sur sa trésorerie personnelle le remboursement des échéances de prêts. Ils ajoutent que l’avenant soumis à leur signature n’a pas fait l’objet de négociations ou de discussions préalables entre les parties, s’agissant d’un document établi unilatéralement par la société d’exploitation faisant état de difficultés de trésorerie, non étayées, et offrant pour seule contrepartie à la franchise de loyers de 10% sur l’exercice 2020 imposée, la prolongation du bail d’une année. Ils tirent également argument du fait que dans son courrier d’envoi du 03 juillet 2020, la société ODALYS RESIDENCES a déclaré qu’elle était fondée à « interrompre purement et simplement (et de manière unilatérale) le règlement des loyers » en application d’une clause particulière des baux commerciaux liant les parties et, qu’à défaut de signature du coupon-réponse, elle se réservait « le droit d’adapter les prochaines échéances de loyer à la réalité de (son) exploitation et des clauses de votre bail » voire de « faire valoir en justice les arguments de droit évoqués ci-dessus justifiant l’interruption des loyers ».

Ils considèrent qu’ils n’ont ainsi pas eu de réel choix entre rester dans l’incertitude totale quant au paiement de leurs loyers, et accepter une franchise disproportionnée mais avec une possibilité d’obtenir quelques paiements pour l’année 2020 ce, sans pouvoir de négociations, craignant de surcroît un contentieux long et coûteux. Ils en déduisent que leur consentement a été vicié par violence économique voire juridique, et/ou erreur sur les qualités essentielles et déterminantes de leur engagement, de sorte que les avenants qu’ils ont signés doivent être annulés. Ils se prévalent de jurisprudences rendues selon eux dans les mêmes circonstances, émanant du tribunal judiciaire d’AVIGNON en date du 24 mars 2022 (RG : 21/03048) qu’ils produisent en pièce n°11 et du tribunal judiciaire de CRETEIL en date du 04 juillet 2023 (RG : 21/05477) qu’ils versent en pièce n°28.

En réplique à la défenderesse, ils soutiennent essentiellement que le fait qu’elle ait repris, après plusieurs mois de retard, le paiement des loyers à la suite de la signature de l’avenant contesté est sans effet sur l’absence de libre consentement des bailleurs à la date de la signature du coupon-réponse portant franchise de loyers, de même que leur acceptation de la monovalence des locaux connue lors de la signature de chacun des baux dans le cadre d’un investissement. Ils considèrent aussi qu’elle ne peut tirer aucune conséquence du fait que certains propriétaires de lots n’ont pas signé l’avenant critiqué dans la mesure où les bailleurs, qui au demeurant ne se connaissent pas, ne sont pas une entité unique et que le vice du consentement n’a pas à s’apprécier collectivement.

La société ODALYS RESIDENCE résiste à la nullité invoquée de l’avenant en se prévalant du fait que la moitié des bailleurs n’ont pas accepté la signature de l’avenant litigieux ce qui démontre, selon elle, que tous ont été en mesure d’apprécier librement l’opportunité de le ratifier sans que leur consentement ne soit vicié. Elle fait en outre valoir que les demandeurs à la nullité ne rapportent pas la preuve, qui leur incombe, du caractère déterminant des prétendues violence et erreur qu’ils allèguent avoir subies à l’occasion de la signature de l’avenant au bail qui leur a été proposé, de nature à avoir vicié leur consentement au sens de l’article 1130 du code civil. Elle fait aussi grief à Mme [A] et M. [Y], à M. et Mme [H], à Mme [D], à M. et Mme [G], à M. et Mme [I], à M. [U], à M. et Mme [SY], à M. [OZ], à M. [ZK], à M. et Mme [AV], à M. et Mme [PD], à M. [ZH], à M. et Mme [EG], à M. et Mme [TN], à Mme [SI], à M. et Mme [ZX], à M. [UD], à Mme [TW], à M. [SA], à M. et Mme [NX], à M. et Mme [UL], à M. [CZ] et à M. et Mme [AH] de développer une argumentation commune, sans expliquer en quoi, concrètement, la situation particulière de chacun aurait été différente de celle de la moitié des autres demandeurs qui n’ont pas signé le coupon-réponse ce, alors qu’ils rappellent eux-mêmes que « le vice du consentement n’a pas à s’apprécier collectivement ».

Sur la violence, elle souligne que les demandeurs à la nullité de l’avenant ne démontrent pas qu’ils auraient signé ce dernier sous l’effet d’une violence commise par la société ODALYS RESIDENCES, la circonstance que celle-ci soit l’exploitant unique de la résidence étant insuffisante à caractériser une situation de dépendance économique, alors au surplus qu’ils ne justifient pas de leur situation financière respective, ni de ce que leur investissement dans un programme de résidence hôtelière aurait été mis en péril par la société ODALYS RESIDENCES. La société ODALYS RESIDENCES conteste avoir menacé les bailleurs d’un arrêt total du paiement des loyers, ni d’un « contentieux long, couteux et aléatoire », mais indique les avoir simplement avisés qu’à défaut d’accord elle ferait valoir ses droits en justice, la menace d’une voie de droit ne constituant pas une violence aux termes de l’article 1141 du code civil. A ce titre, elle précise que l’action évoquée reposait sur les dispositions de l’article 6 des contrats de baux permettant la suspension du paiement des loyers et qu’elle ne l’a pas mentionné pour tenter d’obtenir un avantage manifestement excessif au préjudice des bailleurs, aucune violence, ni erreur, ne pouvant, selon elle résulter de l’indication par une partie au bail qu’elle se réserve, à défaut de meilleur accord, d’invoquer une clause de ce bail prévoyant la suspension du loyer en cas de circonstances exceptionnelles et graves. La société ODALYS RESIDENCES conteste encore l’existence d’un avantage manifestement excessif lié à la conclusion de l’avenant en soulignant que ce dernier ne fixe qu’une franchise de 10% relativement faible, et qu’il prévoyait comme contrepartie un allongement d’un an de la durée des baux et le « paiement de 90% du loyer de 2020 abstraction faite de la clause condition particulière des baux ».

Sur l’erreur, la société ODALYS RESIDENCES estime que les demandeurs à la nullité de l’avenant ne rapportent pas la preuve d’une erreur sur les qualités essentielles de la prestation de la société ODALYS RESIDENCES ou sur celle de leur propre prestation au sens des articles 1132 et 1133 du code civil. Elle souligne que, contrairement aux jurisprudences invoquées par les demandeurs à la nullité, elle ne leur a jamais indiqué que les loyers de mars à juin 2020 n’auraient pas été dus en raison de la crise sanitaire, et d’une façon générale ne leur a fourni aucune fausse information pour les amener à ratifier l’avenant, de sorte qu’ils ne peuvent invoquer aucune erreur de ce chef.

Enfin, la société ODALYS RESIDENCES conteste la qualification de contrat d’adhésion donné à l’avenant litigieux par les demandeurs au motif qu’il ne comprend, selon elle, pas un ensemble de clauses non négociables au sens de l’article 1110 du code civil. Elle estime, en tout état de cause, que l’avenant ne créé par un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au sens de l’article 1171 du code civil.

Aux termes de l’article 1130 du code civil l'erreur, le dol et la violence vicient le consentement lorsqu'ils sont de telle nature que, sans eux, l'une des parties n'aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions substantiellement différentes.
Leur caractère déterminant s'apprécie eu égard aux personnes et aux circonstances dans lesquelles le consentement a été donné.

Les articles 1132 et 1133 du même code disposent que l'erreur de droit ou de fait, à moins qu'elle ne soit inexcusable, est une cause de nullité du contrat lorsqu'elle porte sur les qualités essentielles de la prestation due ou sur celles du cocontractant.
Les qualités essentielles de la prestation sont celles qui ont été expressément ou tacitement convenues et en considération desquelles les parties ont contracté.
L'erreur est une cause de nullité qu'elle porte sur la prestation de l'une ou de l'autre partie.
L'acceptation d'un aléa sur une qualité de la prestation exclut l'erreur relative à cette qualité.

Selon les articles 1140, 1141 et 1143 du même code il y a violence lorsqu'une partie s'engage sous la pression d'une contrainte qui lui inspire la crainte d'exposer sa personne, sa fortune ou celles de ses proches à un mal considérable.
La menace d'une voie de droit ne constitue pas une violence. Il en va autrement lorsque la voie de droit est détournée de son but ou lorsqu'elle est invoquée ou exercée pour obtenir un avantage manifestement excessif.
Il y a également violence lorsqu'une partie, abusant de l'état de dépendance dans lequel se trouve son cocontractant à son égard, obtient de lui un engagement qu'il n'aurait pas souscrit en l'absence d'une telle contrainte et en tire un avantage manifestement excessif.

L’article 1110 dudit code ajoute que le contrat de gré à gré est celui dont les stipulations sont négociables entre les parties.
Le contrat d'adhésion est celui qui comporte un ensemble de clauses non négociables, déterminées à l'avance par l'une des parties.

L’article 1171 du même code précise que dans un contrat d'adhésion, toute clause non négociable, déterminée à l'avance par l'une des parties, qui crée un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat est réputée non écrite.
L'appréciation du déséquilibre significatif ne porte ni sur l'objet principal du contrat ni sur l'adéquation du prix à la prestation.

En l’espèce, il est établi et non contesté que la société ODALYS RESIDENCE n’a pas procédé au paiement des loyers des premier et deuxième trimestres 2020 dus au titre des baux consentis par les différents propriétaires des lots de la résidence « Odalys [Localité 87]-[Localité 88] » et que par courrier en date du 3 juillet 2020, faisant état de difficultés financières consécutives aux conséquences de la crise sanitaire de Covid 19, elle a adressé aux différents bailleurs un courrier rédigé essentiellement comme suit :

« (…) Dans un souci de compromis équilibré et pour éviter des contentieux longs, coûteux et aléatoires pour chacun, nous vous proposons une franchise de loyer de 2,5 mois correspondant strictement à la période de fermeture des établissements ; le reste du risque étant à notre charge. Vous toucherez donc 78,1% des loyers 2020.
Avantage de cette proposition :
- Compromis équilibré vs. Contentieux
- Impact limité à la durée réelle de la fermeture administrative et non à l’année 2020
- Franchise de loyer vs. Loyer variable en fonction du CA (aléatoire)
Visibilité pour l’investisseur vs. D’éventuelles discussions avec sa banque
- Clarification de votre situation fiscale.
(…)
Nous vous demandons de nous répondre en nous donnant votre accord par mail ou par courrier (envoi du coupon ci-dessous) pour le 31 juillet au plus tard.
En cas de non-accord formel de votre part, nous nous réservons le droit d’adapter les prochaines échéances de loyer à la réalité de notre exploitation et des clauses de votre bail. »

Suite à ce courrier, Mme [A] et M. [Y], M. et Mme [H], Mme [D], M. et Mme [G], M. et Mme [I], M. [U], Mme [SY], M. [OZ], M. [ZK], M. et Mme [AV], M. et Mme [PD], M. [ZH], M. et Mme [EG], M. et Mme [TN], Mme [SI], M. et Mme [ZX], M. [UD], Mme [TW], M. [SA], M. et Mme [NX], M. et Mme [UL], M. [CZ] et M. et Mme [AH] ont signé l’avenant proposé par la société ODALYS RESIDENCES prévoyant une franchise de loyers de 10% et une prolongation de leur bail d’une durée d’un an.

Si cet avenant doit s’analyser comme un contrat d’adhésion dès lors qu’aucune de ses stipulations n’était négociable par les bailleurs destinataire de l’envoi de la société ODALYS RESIDENCES, ces derniers ne démontrent pas en quoi ils auraient été victimes d’une erreur de droit ou de fait en le ratifiant, alors même que ses clauses et son économie générale apparaissent claires.

Par ailleurs, les clauses du contrat d’adhésion créant un déséquilibre significatif entre les parties n’encourent pas la nullité mais doivent être réputées non-écrites. Les demandeurs à la nullité sont dès lors mal fondés à invoquer les dispositions de l’article 1171 à l’appui de leur demande.

S’agissant de la violence, les demandeurs à la nullité ne démontrent pas qu’ils sont placés dans un état de dépendance à l’égard de la société ODALYS RESIDENCES au sens de l’article 1143 du code civil, étant rappelé que l’acquisition de la propriété des lots de la résidence et la signature des baux commerciaux s’inscrit dans un mécanisme législatif incitatif, que les bailleurs ont pu être assistés notamment d’un notaire à l’occasion de la signature des contrats, d’une part, qu’aucun de ces demandeurs ne caractérise la dépendance alléguée à la date de la signature de l’avenant notamment par la production des emprunts souscrits par chacun pour financer son investissement locatif des justificatifs de relance des banques et de leurs revenus à la date de signature de l’avenant litigieux, d’autre part, qu’ils ne font enfin état d’aucune disposition légale leur interdisant de recours aux mécanismes juridiques habituels pour obtenir le paiement des impayés voire demander la résiliation judiciaire du bail pour manquement du preneur à son obligation essentielle.

Pour autant, le courrier du 03 juillet 2020 adressé par la société ODALYS RESIDENCES, par sa formulation qui affirme que l’avenant a vocation à éviter un contentieux « long, coûteux et aléatoire », s’analyse en une menace d’une voie de droit au sens de l’article 1140 du code civil. De plus, il ne peut être retenu de réelle contrepartie à la franchise de loyers réclamés par l’exploitant de la résidence puisqu’en l’absence de congé délivré pour l’échéance d’un bail commercial ou de demande de renouvellement, les articles L145-9 et suivant du code de commerce prévoient que le bail se poursuit par tacite prolongation.

De même, ne peut pas être considéré comme une contrepartie à la franchise de loyers concédée le fait que la société ODALYS RESIDENCES, preneuse, s’engage à régler le reste de ses loyers, ceux-ci étant contractuellement dus en exécution du bail et des dispositions légales. D’autant qu’elle n’a justifié, à la date de l’envoi de l’avenant, d’aucune difficulté financière, se bornant à évoquer les termes de l’article 6 des baux, sans aucune explication ou précision quant à son application.

Enfin, en précisant qu’à défaut de ratification de l’avenant elle se réserverait « d’adapter les prochaines échéances de loyer à la réalité de [son] exploitation » la société ODALYS REDIDENCES menaçait cette fois les bailleurs de s’exonérer de manière unilatérale de ses obligations contractuelles, et donc de continuer à ne pas acquitter les loyers qu’à cette date elle avait cessé de régler depuis deux trimestres, dans le seul but de les amener à signer l’avenant litigieux.
Il s’en déduit que ledit avenant a été présenté par la société ODALYS RESIDENCES à la signature des bailleurs en usant à leur encontre de menaces, dans le but d’obtenir un avantage sans contrepartie réelle, ce qui caractérise la violence au sens de l’article 1143 du code civil.

Cependant, pour constituer un vice du consentement, la violence doit inspirer au cocontractant qui en est victime la crainte, à défaut de contracter, d’être exposé « à un mal considérable » selon l’article 1140 du code civil. L’article 1130 du même code impose en outre pour que la nullité soit prononcée de démontrer que la violence subie a été déterminante de son consentement, le caractère déterminant s'appréciant « eu égard aux personnes et aux circonstances dans lesquelles le consentement a été donné. »

Or, les demandeurs à la nullité ne fournissent aucune précision sur leur situation personnelle au moment de la conclusion de l’avenant querellé, ni ne produisent aucune pièce permettant au t