TJ 13108, 29 août 2025, RG 25/00803

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TARASCON JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

MINUTE N° 25/00089

DOSSIER : N° RG 25/00803 - N° Portalis DBW4-W-B7J-DPM2

JUGEMENT DU 29 AOUT 2025

PARTIES :

DEMANDERESSE :

Madame [I] [B] [Q] NEE [S]
née le 14 Janvier 1943 à ST ETIENNE DU GRES (13103)
Villa la Pommeraire
13150 TARASCON

représentée par Me Christophe DALMET, avocat au barreau de TARASCON substitué par Me Alexandre JAMMET, avocat au barreau de TARASCON

DEFENDEUR :

Monsieur [O] [C] [T]
Route d’ Arles batiment A1 étage 2
Le clos des romarins
13150 TARASCON

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Alain PAVILLON
Greffier lors des débats et du prononcé: Andréa LHOTE

PROCEDURE

L’affaire a été appelée à l’audience publique du 26 juin 2025
Date de délibéré indiqué par le Président : les parties ont été avisées que le jugement serait prononcé par sa mise à disposition au greffe de la juridiction le 29 août 2025

copie + copie exécutoire
délivrées le : 29/08/2025
à Me DALMET + 1 ccc à M.[T]

Affaire [S] c. [T]
EXPOSE DU LITIGE
Mme [P] [W], épouse [S], demeurant Mas Carré à Saint-Etienne-du-Grès (13103) et représentée par l’agence SOLVIMO de Tarascon, a donné à bail à M. [O] [T], né le 3 septembre 1982, un appartement à usage d’habitation au bâtiment 1 du Clos des Romarins, situé route d’Arles à Tarascon (13150), par contrat du 26 octobre 2009 prenant effet le 1er novembre suivant, moyennant un loyer mensuel de 480 euros, y compris une provision de 40 euros pour charges locatives.
Par acte de commissaire de justice déposé à étude le 8 avril 2025, Mme [I] [S], épouse [Q], demeurant villa La Pommeraie à Tarascon (13150) et venant aux droits de Mme [P] [S] par succession, a assigné M. [T] devant le Juge des contentieux de la protection près le Tribunal judiciaire de Tarascon afin de faire constater que la clause résolutoire du contrat de location était acquise de plein droit pour loyers impayés et afin d’obtenir :
- l’expulsion immédiate des lieux loués de M. [T] et de tous occupants éventuels de son chef,
- la condamnation de M. [T] à verser à Mme [S] la somme de 1 562.99 euros, arrêtée au 8 avril 2025 et représentant les loyers et charges impayés et les frais de procédure,
- la condamnation de M. [T] à payer à Mme [S] une somme égale au montant du dernier loyer, à titre d’indemnité d’occupation mensuelle, ce jusqu’à libération des lieux loués et restitution des clés,
- la condamnation de M. [T] à payer à Mme [S] la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,
- l’application de la clause pénale prévue au contrat de location,
- la condamnation de M. [T] à payer à Mme [S] la somme de 800 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,
- la condamnation de M. [T] aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement visant la clause résolutoire,
- l’exécution provisoire du jugement à intervenir.
L’affaire a été enrôlée à l’audience publique du 26 juin 2025 : Mme [S] y a été dument représentée et M. [T] absent.
A la barre, Mme [S], par l’intermédiaire de son conseil, a maintenu les termes de son exploit introductif d’instance et réitéré ses demandes et prétentions, réactualisées, le 11 juin 2025, à la somme de 165.57 euros pour la dette locative, hors frais de procédure.

Un diagnostic social et financier, diligenté par les services préfectoraux et réalisé par la Maison Départementale de la Solidarité de Territoire (MDST) Durance Alpilles de Tarascon, a été reçu au greffe avant l’audience : il indique que M. [T] est célibataire sans enfant à charge, qu’il est au chômage et qu’il perçoit le RSA. Celui-ci a déclaré que sa dette locative résultait d’un conflit ancien avec son bailleur, mais que depuis plusieurs mois, il payait de nouveau son loyer et qu’il ajoutait même 100 euros par mois depuis quelques mois pour apurer sa dette. Au jour de l’entretien, il affirme que la dette restante est de l’ordre de 200 euros et qu’ayant perçu récemment un rappel de droits, il s’engage à apurer sa dette avant l’audience du 26 juin 2025.
L’affaire est mise en délibéré au 29 août 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur la recevabilité de la demande de constatation de la résolution du bail
Sur la base de l’article 24-I de la loi du 6 juillet 1989 sur les rapports locatifs, Mme [S] a fait délivrer trois commandements de payer les loyers à M. [T], par actes de commissaire de justice, dont le dernier date du 29 novembre 2024.
Par trois courriers successifs, dont le dernier a été reçu le 3 décembre 2024, Mme [S] a signalé à la Commission de Coordination des Actions de Prévention des EXpulsions locatives (CCAPEX), la situation de loyers impayés de M. [T].
Le 8 avril 2025, Mme [S] a assigné M. [T] devant le Juge des contentieux de la protection, par acte de commissaire de justice déposé à étude.
Conformément à l’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 susvisée, l’assignation a été notifiée à la sous-préfecture d’Arles par courriel avec accusé de réception : celui-ci est daté du 9 avril 2025, soit six semaines au moins avant l’audience du 26 juin 2025.
Les différentes procédures et délais requis par la Loi ayant été respectés, la demande de Mme [S] est déclarée recevable.
Sur les loyers et charges impayés
Conformément à l’article 7 alinéa 1er de la loi du 6 juillet 1989 qui régit le présent bail, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.
En l’espèce, Mme [S] produit un état récapitulatif du compte de son locataire, arrêté au 11 juin 2025, qui confirme les déclarations de M. [T] à la MDST et qui montre que ce dernier restait devoir, hors frais de procédure, la somme de 165.57 euros de loyers et charges, échéance de juin 2025 incluse.
L’absence à l’audience de M. [T] ne permet pas de savoir s’il a tenu parole en soldant sa dette entre le 11 et le 26 juin 2025. Par conséquent, il convient de condamner celui-ci à payer cette somme à Mme [S] en deniers ou quittance.
Sur l’échelonnement de l’apurement de la dette
L’article 24 précité de la loi du 6 juillet 1989 dispose, en son chapitre V, que «le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative ».
En l’espèce, si la dette locative subsiste à la date du présent jugement, son faible montant permet d’envisager un apurement total en deux mois, voire trois mois en ajoutant les frais de procédure mis, en l’espèce, à la charge du locataire.
Sur la clause résolutoire et l’expulsion
L'article 24-I de la loi du 6 juillet 1989 précitée dispose, pour tous les contrats conclus ou reconduits depuis le 29 juillet 2023, que «tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».
En l’espèce, le bail ayant été reconduit le 26 octobre 2024, le commandement de payer délivré le 29 novembre 2024 n’a pas produit les effets escomptés à l’issue des six semaines qui ont suivi : il y a donc lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire, contenue dans le bail du 26 octobre 2009, sont réunies à la date du 10 janvier 2025 à minuit.
Néanmoins, l’article 24-VII de la loi du 6 juillet 1989 précise que « lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.
Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet ».
En l’espèce, il conviendra donc de suspendre la clause résolutoire du bail jusqu’à apurement de la dette. Le locataire devra s’acquitter de ses remboursements de la dette tout en s’acquittant de ses loyers et charges courants dans les délais contractuels.

Si les conditions requises pour l’apurement ne sont pas respectées, la résiliation du bail sera acquise et l’expulsion autorisée. En attendant la libération des lieux, une indemnité d’occupation, égale au loyer courant indexé et aux charges courantes qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, sera exigée de l’occupant à compter du 1er juillet 2025, ce jusqu’à libération des lieux et restitution des clés.
Sur la demande de dommages et intérêts
En vertu de l’article 1231-6 du Code civil, « les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.
Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d'aucune perte.
Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire ».
En l’espèce, la demanderesse n’apporte aucun élément pouvant justifier un préjudice allant au-delà du manque à gagner lié à la non-perception de sa créance d’argent.
Par ailleurs, le fait de ne pas honorer deux échéances de loyer ou de ne pas satisfaire à un commandement de payer ne suffit pas à caractériser une résistance abusive.
Mme [S] sera donc déboutée de sa demande de dommages et intérêts.
Sur l’application de la clause pénale contenue dans le bail
La loi du 24 mars 2014, dite loi ALUR, dispose que toute clause pénale prévue par un bail d’habitation est réputée non écrite. Cette nouvelle disposition s’applique aux contrats conclus, reconduits ou renouvelés postérieurement à ladite loi.
En l’espèce, le contrat de location ayant été conclu le 26 octobre 2009, la clause pénale qu’il contient doit être réputée non écrite à compter du 26 octobre 2015, date de reconduction du bail.
Mme [S] sera donc déboutée de sa demande.
Sur les dépens
Conformément au premier paragraphe de l’article 696 du Code de procédure civile, « la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.
En l’espèce, il apparaît que Mme [S] use abondamment de la procédure :
-elle a fait signifier trois commandements de payer à son locataire en quatre mois et demi et, par la même occasion, a saisi trois fois la CCAPEX,

-elle a assigné ce même locataire le 8 avril 2025, alors que celui-ci avait repris le paiement normal de ses loyers depuis le mois d’août 2024, que depuis novembre 2024, il avait pris l’initiative d’ajouter tous les mois cent euros à son loyer pour apurer se dette et qu’au 31 mars 2025, sa dette n’était plus que de 441.99 euros ; sans assignation, la dette aurait pu être soldée en cinq mois.
Pour ces raisons, les dépens de l’instance seront laissés à la charge de la demanderesse, à l’exception du commandement de payer du 9 juillet 2024 et de la saisine de la CCAPEX du 10 juillet 2024, qui pourront être réclamés au défendeur car justifiés par l’émergence de la dette à cette période.
Sur l’article 700 du Code de procédure civile
Aucune considération tirée de l’équité ne vient justifier l’application de l’article 700 du Code de procédure civile.
Sur l’exécution provisoire
En vertu de l’article 514 du Code de procédure civile, « les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement ».
En l’espèce, l’exécution provisoire de la présente décision ne nécessite pas de disposition particulière de la part du Tribunal.

PAR CES MOTIFS Le Juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe, DECLARE recevable la demande de Mme [I] [S], La RECOIT partiellement en ses demandes, CONDAMNE M. [O] [T] à payer en deniers ou quittance, à Mme [I] [S], la somme de 165.57 euros, somme assortie d’intérêts au taux légal à compter du 9 juillet 2024 si elle est toujours due au 29 août 2025, CONSTATE l’acquisition, au 11 janvier 2025, de la clause résolutoire figurant au bail du 26 octobre 2009, AUTORISE M. [O] [T], si la dette est toujours due, à s’acquitter, outre le loyer et les charges courants, de la dette de 165.57 euros d’ici la fin des trois mois suivant la signification du présent jugement, ainsi que des dépens mis à sa charge, SUSPEND l’effet de la clause résolutoire pendant le cours du délai accordé pour l’apurement de la dette,