TJ 13108, 16 juin 2025, RG 25/00152

MINUTE N° 25/00182

DOSSIER : N° RG 25/00152 - N° Portalis DBW4-W-B7J-DOLS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TARASCON JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 16 JUIN 2025

DEMANDERESSE :

Société 13 HABITAT
80 Rue Albe
13004 MARSEILLE

représentée par Me Michel PEZET, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE :

Madame [Q] [S]
née le 14 Mai 1993 à CHATEAU GONTIER (53200)
5 Rue Jules Guesde
13230 PORT SAINT LOUIS DU RHONE
comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Francis SELLIER
Greffier lors des débats et du prononcé: Sophie LALANDE

PROCÉDURE

L’affaire a été appelée à l’audience publique du 12 mai 2025
Date de délibéré indiqué par le Président : 16 JUIN 2025
les parties ont été avisées que la décision serait prononcée par sa mise à disposition au greffe de la juridiction le 16 JUIN 2025

Notification le 16.06.2025
à Me PEZET, Mme [S], S.S.PREFECTURE13

EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 26 février 2025, 13 HABITAT , Etablissement Public Industriel et Commercial dont le siège est 80 rue Albe BP 31 à Marseille (13234), a assigné en référé devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Tarascon Madame [S] [Q] pour les motifs suivants tels qu'ils résultent de son acte introductif d'instance.

13 HABITAT a donné à bail le 24 août 2020 à Madame [S] [Q] un logement à usage d'habitation situé Bât D -Escalier 5-Appt 37- 5 rue Jules Guesdes Port Saint Louis du Rhône (13230 ) moyennant un loyer mensuel de 216,55 € outre les charges.

Madame [S] [Q] n'a plus réglé les loyers régulièrement.

Par acte de commissaire de justice du 26 novembre 2024, 13 HABITAT a fait délivrer à Madame [S] [Q] un commandement de payer les loyers et charges visant la clause résolutoire.

Madame [S] [Q] n'a pas régularisé la situation.

Lors de l'audience du 12 mai 2025, 13 HABITAT a soutenu ses demandes telles qu'elles résultent de l'assignation sous le visa de la loi du 6 juillet 1989 afin de:
o constater la résiliation du bail de plein droit,
o constater l'acquisition de la clause résolutoire au profit de la société requérante quant au bail consenti à Madame [S] [Q].
o ordonner l'expulsion immédiate de la partie défenderesse, et celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l'assistance de la force publique,
o autoriser la séquestration des biens se trouvant sur place, dans les conditions des articles L 433-1 et suivants et R 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution,
o la condamner à payer à la société requérante le montant des loyers et charges dus actualisé selon le décompte du 7 mai 2025, représentant la somme de 89,88 €,
o la condamner à payer le loyers et charges dus depuis cette date et jusqu'à la résiliation du bail,
o la condamner à payer une somme mensuelle égale au loyer actuel, à titre d'indemnité d'occupation, jusqu'à la libération des lieux et remise des clefs à la société demanderesse,
o la condamner au paiement d'une somme de 500 € en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
o la condamner au paiement des dépens.
Maintien la demande d'expulsion malgré le montant de la créance et s'en rapporte quand aux délais

Monsieur le représentant de l'État dans le département, n' a pas adressé au tribunal le rapport de situation sociale de la locataire.

Lors de l'audience du 12 mai 2025, Madame [S] [Q] déclare :
- avoir une fille à charge,
- Versement de l'APL bloqué- S'il n'y a pas de versement, je ne peux pas payer le loyer
- Avoir repris une formation pour être auxiliaire de vie

Pour un exposé complet des faits et de la procédure, il est expressément renvoyé aux écritures des parties ainsi que cela est prescrit à l'article 455 du code de procédure civile.

Citée par acte de commissaire de justice délivré à étude, Madame [S] [Q] a comparu à l'audience. La présente décision, rendue en premier ressort, sera contradictoire, conformément à l'article 473 du code de procédure civile.

M O T I F S

Attendu que l'article 1315 du Code civil énonce, par ailleurs, que celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver ;
Que l'article 9 du Code de procédure civile précise également qu'il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

- Sur la recevabilité de l'assignation :

Il résulte des dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, applicables aux actions tendant à obtenir le prononcé de la résiliation du bail d'habitation, que le bailleur doit, à peine d'irrecevabilité de la demande, justifier de la saisine de la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) ou Caisse d'Allocations Familiales six semaines au moins avant de délivrer l'assignation et notifier six semaines avant l'audience, l'assignation au représentant de l'Etat dans le département.

En l'espèce 13 HABITAT justifie avoir :

- saisi la C.A.F des Bouches du Rhône le 9 janvier 2023 ;
- notifié la dite assignation au représentant de l'Etat le 27 février 2025, soit plus de 6 semaines avant l'audience.

Il y a donc lieu de déclarer l'action recevable.

Sur la résiliation du bail et l'expulsion de Madame [S] [Q] :

Il ressort des justificatifs produits et des explications que les loyers et charges de Madame [S] [Q] n'ont pas été régulièrement, et intégralement payés depuis le mois de septembre 2023.

Ce manquement s'est perpétué pendant plus de deux mois à compter du commandement de payer signifié le 26 novembre 2024 à Madame [S] [Q] , reproduisant la clause résolutoire insérée au bail ainsi que toutes les dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans leur rédaction issue de la loi du 29 juillet 1998, avec celles des deux premiers alinéas de l'article 6 de la loi du 31 mai 1990 modifiés par la loi du 13 août 2004, ainsi que celles du troisième alinéas du même article remplacées par la loi du 24 mars 2014.

Toutefois, la créance, au jour de l'audience s'élève à la somme de 89,38 €. Si on retire les frais de procédures de 149,45 €, Madame [S] est créditrice par rapport à son Bailleur.
13 HABITAT a précisé qu'il maintenait sa demande au titre de la clause résolutoire compte tenu des impayés fréquents.

Conformément aux dispositions des articles 1728, 1134 du code civil, de l'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, à laquelle le contrat est soumis, le locataire est tenu d'une obligation essentielle, qui consiste au paiement du loyer aux termes convenus au bail, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués.
Madame [S] [Q], qui ne conteste pas ses problèmes d'impayés antérieurs dit avoir stabilisé sa vie personnelle et professionnelle et régularisé la totalité de la dette locative. Elle a repris le paiement régulier de ses loyers.

Il appartient au juge d'apprécier souverainement si les manquements imputés sont d'une gravité suffisante pour justifier la résiliation du contrat de bail par l'application de la clause résolutoire.
Rien ne permet de douter que Madame [S] [Q] honorera désormais ses paiements de loyers.

Si le bailleur est donc recevable et fondé, en l'espèce, à se prévaloir de la clause résolutoire emportant résiliation du bail, le paiement intégral de la dette avant l'audience ne permet pas l'octroi de délais de paiement suspendant les effets de la clause résolutoire.

Néanmoins, l'expulsion de la locataire ne saurait être ordonnée dans la mesure où le paiement intégral de sa dette de loyer par un locataire placerait ce dernier dans une situation plus défavorable que celle du locataire qui n'a pas réglé intégralement sa dette de loyer et obtient la suspension de la clause résolutoire et des délais de paiement.

Par conséquent, il appartient au juge de restituer à la loi le sens exact que le législateur a voulu lui donner, et de dire que la clause résolutoire est réputée ne pas avoir joué puisque l'intégralité du montant de la dette a été réglée avant l'audience.

13 HABITAT sera donc déboutée de sa demande d'expulsion à l'encontre de Madame [S] [Q] et de ses demandes annexes notamment de paiement d'une indemnité d'occupation.

13 HABITAT sera déboutée du surplus de ses demandes.

Sur les dépens et sur l'article 700 du Code de procédure civile :

Aucune considération tirée de l'équité ou de la situation économique des parties ne justifie qu'il soit accordé une indemnité au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

La partie demanderesse, qui succombe sera tenue aux dépens.

P A R C E S M O T I F S

Nous juge des contentieux de la protection statuant en référé après débats publics, par ordonnance contradictoire, en premier ressort et exécutoire de plein droit par provision, par mise à disposition au greffe;

Dit n'y avoir lieu à constat de l'acquisition de la clause résolutoire ;

Déboute 13 HABITAT de sa demande de constat de l'acquisition de la clause résolutoire du bail signé avec Madame [S] [Q] et de ses demandes annexes.

Dit n'y avoir lieu à l'application de l'article 700 du CPC ;

Déboute 13 HABITAT du surplus de ses demandes.

Rappelons que la présente ordonnance est de droit exécutoire à titre provisoire.

Le greffier Le juge