TJ 13108, 27 août 2025, RG 25/00487

Référé N° RG 25/00487 - N° Portalis DBW4-W-B7J-DQNY - Page -

Grosse et expédition à :
-Me Caroline PAYEN
-Maître Philippe BRUZZO

Délivrées le : 27/08/2025
ORDONNANCE DU : 27 AOUT 2025
DOSSIER N° : N° RG 25/00487 - N° Portalis DBW4-W-B7J-DQNY
MINUTE N° :
AFFAIRE : Société VIKTOR / [I] [G], [H] [G] épouse [D]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TARASCON

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

RENDUE LE 27 AOUT 2025

Par Mathilde LIOTARD, Vice-Présidente tenant l’audience publique des référés

Assistée de Madame Lison MAYALI, greffier au jour des débats et de Madame Aurélie DUCHON, greffier au jour de la mise à disposition de la décision

DEMANDERESSE
Société VIKTOR, société par actions simplifiée immatriculée au RCS d’Aix-En-Provence sous len°504 330 598, exerçant sus le nom commercial “ HOTEL [I]” agissant poursuites et diligences de son représentant légal,, domicilié en cette qualité audit siège, dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Maître Philippe BRUZZO de la SELAS SELAS BRUZZO DUBUCQ, avocats au barreau d’AIX-EN-PROVENCE,

DEFENDEURS
M. [I] [G]
né le 13 Janvier 1944 à [Localité 1] (ALGERIE), demeurant [Adresse 2]
représenté par Me Caroline PAYEN, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, substitué par Me Léa SIBONI, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

Mme [H] [G] épouse [D]
née le 22 Novembre 1946 à [Localité 1] (ALGERIE), demeurant [Adresse 3]
représentée par Me Caroline PAYEN, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, substitué par Me Léa SIBONI, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

DÉBATS - DÉLIBÉRÉ

Débats tenus à l’audience du 05 Août 2025, présidée par Madame LIOTARD, tenue publiquement.

Date de délibéré par mise à disposition au greffe indiquée par le Président à l’issue des débats : 27 AOUT 2025

EXPOSE DU LITIGE

Lors d’une cession de fonds de commerce, par acte sous signature privé du 29 septembre 2017, M. [I] [G] et Mme [H] [G] épouse [D] ont consenti un bail commercial à la SARL VIKTOR d’une partie d’un immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 2] pour l’exploitation d’un fonds de commerce hôtelier de 23 chambres d’une superficie de 583, 16 m² outre un appartement à usage d’habitation d’une superficie de 149 , 60 m².
Le bai lest consenti pour une durée de 9 ans à compter du 1er octobre 2019 moyennant un loyer annuel de 48 000 euros.

Des infiltrations récurrentes apparaissant, les preneurs ont adressé un courriel au preneur le 9 août 2018. Ils ont ensuite adressé plusieurs courriels pour se plaindre de la persistance des désordres entre 2021 et 2022. Les bailleurs ont diligenté plusieurs entreprises pour intervenir sur la toiture entre 2018 et 2022.

Faisant valoir que les travaux n’ont pas résolu les problèmes d’infiltrations et d’étanchéité de la toiture, la société VIKTOR a par acte de commissaire de justice du 28 novembre 2022 fait assigner en référé M. [I] [G] et Mme [H] [G] épouse [D] le président du tribunal judiciaire d’Aix-en-Provence aux fins de voir ordonner une expertise judiciaire et une provision.
Par ordonnance du 3 décembre 2024, le juge des référés du tribunal judiciaire d’Aix-en-Provence a ordonné une expertise judiciaire.

Par ordonnance de remplacement d’expert du 23 janvier 2025, M. [B] [T] a été désigné en qualité d’expert judiciaire.

Suite à une visite du 26 mars 2025, l’expert judiciaire a souligné l’instabilité et le risque d’effondrement de pannes de charpentes. Ainsi, le 27 mars 2025, il a invité les parties « à faire évacuer l’ensemble de l’aile du bâtiment côté rue en y incluant le passage qui dessert l’entrée de l’hôtel et de se mettre en conformité avec la réglementation applicable aux ERP ».

Suite à l’assignation des consorts [G], le juge des référés du tribunal judiciaire d’Aix-en-Provence a par ordonnance du 25 avril 2025 :
- déclaré commune et opposable à la société LEYDET JULIEN CONSTRUCTION, à la compagnie d’assurance AXA France IARD pris en sa qualité d’assureur responsabilité civile décennale de la société LEYDET JULIEN CONSTRUCTION et d’assureur multirisque de la société VIKTOR, à la compagnie d’assurances MAAF ASSURANCES, à la SCP BR ASSOCIES prise en sa qualité de liquidateur de la société DURANCE TOITURE, à la société TGH, à la compagnie d’assurance MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES, les ordonnances de référé du 3 décembre 2024 (RG 24/1352) et de changmeent d’expert du 23 janvier 2025 (RG/1352),
- dit que l’expert judiciaire devra poursuivre sa mission en présence de ces parties et les mettre en mesure de présenter leurs observations sur les opérations auxquelles il a déjà procédé,
- rejeté la demande de provision formée par Mme [G] épouse [D] [H] et M. [G] [I] du fait de contestations sérieuses,
- enjoint à la SELARL SPAGNOLO STEPHAN à communiquer une attestation d’assurance valide à la date des travaux effectués sur la toiture litigieuse concernant la société DURANCE TOITURE,
- enjoint à la SCP BR ASSOCIES à communiquer une attestation d’assurance valide à la date des travaux effectués sur la toiture litigieuse concernant la société MGFR.

Par nouvelle assignation des consorts [G], le juge des référés du tribunal judiciaire d’Aix-en-Provence a par ordonnance du 25 juillet 2025 :
- déclaré recevable l’intervention volontaire à la présente instance de la SA PROTECT en sa qualité d’assureur de la SAS MG FRANCE RENOVATION,
- rejeté le demande de la SAS ENTORIA tendant à être mise hors de cause,
- déclaré commun et opposables à la SAS ENTORIA en sa qualité d’assureur de la SAS MG FRANCE RENOVATION, à la SA PROTECT en sa qualité d’assureur de la SA MG FRANCE RENOVATION et à la compagnie d’assurances MIC INSURANCE COMPANY en qualité d’assureur de la SAS DURANCE TOITURE l’ordonnance de référé du 3 décembre 2024 (RG 24/1352),
- dit que l’expert devra poursuivre ses opérations en présence de ces parties et les mettre en mesure de présenter leurs observations sur les opérations auxquelles il a déjà procédé,
- dit que les dépens de la présente instance seront supportés par Mme [G] épouse [D] [H] et M. [G] [I], sauf décision différente ultérieure,
- rappelé l’exécution provisoire.

Par ordonnance du 24 juillet 2025 du président du tribunal judiciaire de Tarascon, la SAS VIKTOR a été autorisée à faire assigner M. [I] [G] et Mme [H] [G] épouse [D].

Par actes de commissaire de justice des 25 et 28 juillet 2025, la SAS VIKTOR a fait respectivement assigner Mme [H] [G] épouse [D] et M. [I] [G] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Tarascon au visa des articles 835, 834, 700 du code de procédure civil et des articles 606, 1103, 1719 et 1720 du code civil aux fins de voir :
- RECEVOIR l’intégralité des moyens et prétention de la SAS VIKTOR,
- AUTORISER la SAS VIKTOR à suspendre l’exécution de son obligation de payer les loyers, rétroactivement depuis le 1er avril 2025 et jusqu’à réception sans réserve par la SAS VIKTOR des travaux relatifs aux réparations des désordres structurels de l’immeuble à bail,
- CONDAMNER en conséquence, M. [I] [G] et Mme [H] [G] épouse [D] in solidum à restituer à la SAS VIKTOR les loyers versés depuis le 1er avril 2025,
- CONDAMNER M. [I] [G] et Mme [H] [G] in solidum à payer à la SAS VIKTOR la somme de 23 894, 29 euros à titre de provision à valoir sur les dommages et intérêts liés à son préjudice d’exploitation relatif à la fermeture de 8 des 23 chambres d’hôtel,
- DEBOUTER M. [I] [G] et Mme [H] [G] épouse [D] de touts leurs demandes, fins et conclusions,
- CONDAMNER M. [I] [G] et Mme [H] [G] épouse [D] à payer à la SAS VIKTOR la somme de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,
- CONDAMNER M. [I] [G] et Mme [H] [G] épouse [D] aux entiers dépens.

A l’audience du 5 août 2025, la SAS VIKTOR est représentée par son conseil qui soutient ses conclusions à l’oral dans lesquelles elle maintient ses demandes sauf à y ajouter la recevabilité de ses prétentions pour répondre aux conclusions des défendeurs.

En réplique de l’exception d’incompétence territoriale soulevée, elle expose que la compétence territoriale prévue part les dispositions spécifiques de l’article R 145-23 du commerce de commerce dépend de la question de savoir si le litige requiert une appréciation du respect des statuts des baux commerciaux. Elle cite notamment un arrêt de la cour d’appel de Paris du 30 mars 2022 qui, en ce sens, a statué en considérant qu’une demande de provision de loyer fondée sur le droit commun des obligations ne pouvait s’entendre des litiges fondés sur le statut des baux commerciaux pour conclure à la compétence territoriale du tribunal judiciaire du lieu du défendeur conformément aux dispositions de l’article 42 du code de procédure civile.

Sur le fond, elle invoque l’article 1103 et 606 du code civil et les stipulations de contrat bail pour dénoncer le manquement du bailleur à délivrer un bien conforme et à la prise en charge de grosses réparations mis en évidence par les désordres constatés par l’expert judiciaire outre le risque d’effondrement d’une partie de l’immeuble.

En contrepartie, la SAS VIKTOR demande la suspension de son obligation de paiement des loyers en soutenant la réunion des deux conditions cumulatives posées par l’article 834 du code civil à savoir la situation d’urgence et celle d’absence de contestation sérieuse.
Elle estime que l’urgence est caractérisée par l’impact économique direct et actuel, l’activité de l’hôtel s’en trouvant directement affectée par l’annulation de réservation et des problèmes de toitures qui concernent également les 15 chambres restantes. Elle ajoute que les bailleurs ne semblent disposer d’aucune capacité de financement pour assurer les travaux et que la SAS VIKTOR pourrait accepter de le faire à condition de ne plus avoir à assumer son loyer. Elle fait valoir que la consignation supplémentaire demandée de l’expert a bien été déposée sur le compte CARPA de son conseil.
Elle considère en outre que la prise en charge des travaux par les bailleurs ne souffre d’aucune contestation sérieuse et que leur inertie constitue un trouble manifestement illicite. Elle dénie être responsable de l’absence de réalisation de travaux efficients à ce jour et fait valoir que l’intervention de l’entreprise TOITURE DURANCE était prévue côté jardin du bâtiment tandis que le péril concerne l’aile côté rue.

La demanderesse réclame également une provision sur le fondement de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile et invoque un préjudice d’exploitation selon une estimation du gain manqué entre le 27 mars 2025 et le 28 avril 2025.

M. [I] [G] et Mme [H] [G] épouse [D] sont représentés par leur conseil qui soutient oralement ses conclusions écrites.
Ils demandent au juge des référés de la présente juridiction de voir :
- Juger que la juridiction territorialement compétence est celle du lieu de l’immeuble situé à [Localité 2] ;
- SE DECLARER INCOMPETENT au profit du Président du tribunal judiciaire d’Aix-en-provence ;

A titre subsidiaire,

- Juger que les demandes de la SAS VIKTOR se heurtent à des contestations plus que sérieuses ;

- Débouter la SAS VIKTOUR de l’intégralité de ses demandes comme manifestement irrecevables et totalement infondées et injustifiées ;

- Condamner la SAS VIKTOR à payer à M. [G] et Mme [D] la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

In limine litis, ils soulèvent une exception d’incompétence territoriale en application des dispositions de l’article R 145-23 du code de commerce qui édicte, selon eux, une règle de compétence qui revêt un caractère impératif et d’ordre public. Elle ajoute que le bail commercial stipule expressément une clause attributive de compétence aux juridictions aixoises pour les litiges relevant du bail.
Elle rappelle les trois ordonnances de référés rendus par le Président du tribunal judiciaire d’Aix-en-Provence outre l’actuelle saisine de la juridiction au fond d’une demande de constat de résiliation de ce bail aux torts des locataires.

A titre subsidiaire, ils contestent toute inertie et soutiennent avoir immédiatement diligenté plusieurs entreprises pour intervenir sur la toiture mais s’être heurté à l’impossibilité d’accéder aux locaux notamment pour la dernière entreprise diligentée, DURANCE TOITURE.
Ils soulignent la mauvaise foi de la demanderesse par la persistance dans son opposition à toute intervention pour ensuite les assigner en référé expertise. Ils affirment ne jamais avoir été avertis par les entreprises intervenantes sur le chantier du péril constaté par l’expert, justifiant leur mise en cause dans les opérations d’expertise.
Ils reprochent à la demanderesse l’absence de consignation complémentaire pouvant retarder les opérations d’expertise.
Ils réfutent l’évaluation du préjudice d’exploitation réalisé par la société OUTMATCH et soutiennent que l’hôtel n’est pas complet selon le site de réservation.

L’affaire a été mise en délibéré au 27 août 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I – Sur la compétence territoriale

En application de l’article R 145-23 du code de commerce, les contestations relatives à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé sont portées, quel que soit le montant du loyer, devant le président du tribunal judiciaire ou le juge qui le remplace. Il est statué sur mémoire.
Les autres contestations sont portées devant le tribunal judiciaire qui peut, accessoirement, se prononcer sur les demandes mentionnées à l'alinéa précédent.
La juridiction territorialement compétente est celle du lieu de la situation de l'immeuble.
Il est acquis que cette disposition détermine la compétence territoriale pour les questions relavant du statut des baux commerciaux en attribuant la compétence aux juridictions du lieu de situation de l’immeuble.

En vertu de l’article 42 du code de procédure civile, la juridiction territorialement compétente est, sauf disposition contraire, celle du lieu où demeure le défendeur.
S'il y a plusieurs défendeurs, le demandeur saisit, à son choix, la juridiction du lieu où demeure l'un d'eux.
Si le défendeur n'a ni domicile ni résidence connus, le demandeur peut saisir la juridiction du lieu où il demeure ou celle de son choix s'il demeure à l'étranger.
L’article 48 du code de procédure civile dispose que toute clause qui, directement ou indirectement, déroge aux règles de compétence territoriale est réputée non écrite à moins qu'elle n'ait été convenue entre des personnes ayant toutes contracté en qualité de commerçant et qu'elle n'ait été spécifiée de façon très apparente dans l'engagement de la partie à qui elle est opposée.

En l’espèce, comme le souligne la demanderesse, ses demandes visant à voir suspendre le paiement du loyer et à obtenir une provision à valoir sur un préjudice financier sont fondées sur le droit commun des obligations et des contrats.

Il ressort de l’article 27-1 du contrat de bail une clause intitulée « ATTRIBUTION DE COMPETENCES TERRITORIALES – CONTESTATIONS – VALEUR CONTRACTUELLE DES ANNEXE » que « Pour tout litige survenant dans l’interprétation ou l’exécution du présent bail, les parties conviennent de porter leur différent devant les Tribunaux d’Aix-en-Provence ».

Néanmoins, force est de constater que cette clause doit être réputée non écrite en ce que le contrat de bail n’a pas été conclu entre commerçants, peu importe que celui qui revendique l’application du droit commun soit précisément le preneur qui dispose de cette qualité.

Il convient dans ces conditions d’appliquer les dispositions de l’article 42 du code de procédure civile susvisé.

M. [I] [G], l’un des défendeurs à la présente procédure, est domicilié à [Localité 3] dépendant du ressort de compétence du tribunal judiciaire de Tarascon.

Il s’évince de ces éléments que malgré la saisine à plusieurs reprises du tribunal judiciaire d’Aix-en-Provence et l’intérêt d’une bonne administration de la justice de conserver l’ensemble des questions relevant de ce litige, le juge des référés du tribunal judiciaire de Tarascon se déclarera compétent.

Sur la demande de suspension de paiement des loyers

Aux termes de l'article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le juge peut ordonner en référé toutes mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.
L’urgence est caractérisée chaque fois qu’un retard dans la prescription de la mesure sollicitée serait préjudiciable aux intérêts du demandeur.

En l’espèce, la SAS VIKTOR demande la suspension du paiement de son loyer en contrepartie de la de la fermeture forcée de 8 chambres et ensemble des désordres impactant l’exploitation de l’hôtel.
Elle sollicite cette suspension de façon rétroactive au 1er avril 2025.

Il apparaît en effet que l’expert judiciaire a le 26 mars 2025 sollicité des mesures conservatoires à prendre sans délai, à savoir la libération des chambres de l’aile avant (côté rue), l’interdiction d’exploitation des zones concernées y compris pour les salariés, la sécurisation des paliers, fermeture de certaines circulations par tous moyens physique » (note du 02/04/2025).

Suite à ces directives, la SAS VIKTOR expose ne plus pouvoir exploiter 8 chambres sur les 23 que compte l’hôtel. Elle produit un procès verbal de constat par commissaire de justice daté du 28 mars 2025 afin de justifier de la fermeture effective de l’accès aux chambres concernées outre les nombreuses réservations de ces chambres pour la période du 25 mars au 9 août 2025.

Ces éléments caractérisent l’urgence de la demande de mesure conservatoire ainsi formulée.

Afin de justifier la demande de suspension de paiement des loyers, la locataire fait valoir une exception d’inexécution par l’impact financier de la fermeture des chambres et des désordres affectant l’hôtel outre la nécessité de lui permettre de réunir les fonds pour réaliser les travaux en l’absence de ressource des bailleurs.

L’exception d’exécution en présence d’un contrat de bail commercial peut se justifier par la privation de l’exploitation du fonds commerce du locataire par l’insalubrité ou le péril du local.

En l’espèce, comme le souligne les consorts [G], la SAS VIKTOR continue à exploiter l’hôtel et les 15 chambres restantes, de sorte qu’ils ne peuvent justifier d’une privation totale d’exploitation.
Les bailleurs s’appuient sur les éléments recueillis par constat de commissaire de justice du 28 juillet 2025 sur le site internet de réservation de l’hôtel afin de faire valoir que des chambres de toutes catégories sont encore disponibles en saison estivale.

En tout état de cause, l’exception d’inexécution d’obligations contractuelle telle qu’invoquée caractérise à elle seule l’existence d’une contestation sérieuse dont l’appréciation n’entre pas dans les pouvoirs du juge des référés.

La demanderesse ne caractérise pas davantage le trouble manifestement illicite évoqué pour justifier de voir ordonner une telle mesure conservatoire.

Dans ces conditions, la SAS VIKTOR sera déboutée de sa demande de suspension de paiements des loyers.

Sur la demande de provision à valoir sur le préjudice d’exploitation

Conformément à l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier ou ordonner l'exécution d'une obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.
Ce texte impose donc au juge une condition essentielle avant de pouvoir accorder une provision : celle de rechercher si l'obligation n'est pas sérieusement contestable.
Il sera retenu qu'une contestation sérieuse survient lorsque l'un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n'apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond. La contestation doit être sérieuse et donc paraître susceptible de prospérer au fond. Plus précisément, la contestation sérieuse ne prive le juge des référés du pouvoir de prescrire une mesure que lorsque celle-ci implique le règlement par ses soins de cette contestation.
À l'inverse, sera écartée une contestation qui serait à l'évidence superficielle ou artificielle.
Une provision peut être allouée même si le montant de l’obligation est encore sujet à controverse, dès lors que le principe même de l’obligation n’est pas sérieusement contestable.
Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée.
Le juge des référés fixe discrétionnairement à l’intérieur de cette limite la somme qu’il convient d’allouer au requérant.

La société VIKTOR expose subir un préjudice d’exploitation causé par la fermeture des 8 chambres depuis le 27 mars 2025. Elle justifie de son préjudice en produisant une note de consultation de la société OUTMATCH missionnée pour réaliser un chiffrage des préjudices économiques subis.
Selon cette note, le calcul du gain manqué est effectué sur la base du chiffre d’affaires 2024, au prorata des chambres sinistrée en y appliquant un taux de perte de chance (taux retenu de 89, 47%).
Dans cette estimation la perte de chance serait de 160 005, 80 euros en cas réouverture le 1er janvier 2026 et de 380 627, 34 euros en cas de réouverture le 1er janvier 2027.

La société OUTMATCH évalue le gain manqué du 27 mars 2025 au 28 avril 2025 à 23 894, 29 euros, montant ainsi réclamé à titre provisionnel par la demanderesse.

Les consorts [G] ne contestent pas la nécessité de réaliser des travaux mais exposent avoir diligenté dès 2028 des entreprises pour pallier le problème d’infiltration. Ils produisent plusieurs devis et factures de la SARL LEYDET JULIEN datés de l’année 2020 et 2021, une facture de l’entreprise MGFR du 2 novembre 2021 et une facture de la société DURANCE TOITURE du 19 octobre 2022.
Ils versent en outre aux débats un courriel daté du 21 juillet 2023 afin de mettre en évidence les difficultés rencontrées avec l’entreprise LEYDET engagées pour la réfection de la toiture outre celles causées par les locataires eux même interrompant sans cesse le chantier pour diverses raisons d’exploitation.
Selon courrier officiel entre avocat, il est demandé au locataire de prendre attache avec la société DURANCE TOITURE pour convenir d’une date de débuts des travaux en visant la toiture sur le jardin.

Les consorts [G] soutiennent avoir été diligents, n’étant pas eux-mêmes professionnels du bâtiment et n’ayant pas accès aux locaux. Ils dénoncent les obstructions dressées par les locataires eux-mêmes aux interventions des différentes entreprises qui auraient permis de déceler les véritables désordres y compris côté rue tels que constatés par l’expert judiciaire.

Il ressort des modalités de calcul de la société diligentée par la SAS VIKTOR se basent sur un taux de perte de chance qui relèvent de l’appréciation souveraine du juge et qui ne saurait permettre d’établir le quantum de la perte de gain à ce stade.

Force est de constater également qu’une procédure devant le tribunal judiciaire d’Aix-en-Provence est actuellement en cours. Cette procédure initiée par le preneur tend à contester un commandement de payer visant la clause résolutoire signifiée par les consorts [G] le 26 mai 2024. Il apparaît ainsi un litige entre les bailleurs et le locataire pouvant remettre en cause la l’existence même du bail à la date où la SAS VIKTOR invoque ledit préjudice d’exploitation.

L’ensemble de ces éléments caractérise plusieurs contestations sérieuses au sens de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile précité, que le juge des référés, juge de l’évidence, ne saurait apprécier pour octroyer à ce stade une indemnité provisionnelle.

La SAS VIKTOR sera par conséquent déboutée de sa demande de provision à valoir sur les dommages et intérêts liés à son préjudice d’exploitation.

Sur les demandes accessoires

Succombant à l’instance, la SAS VIKTOR sera condamnée aux dépens.

L’équité commande de ne pas laisser à la charge des consorts [G] la totalité des frais exposés pour la présente procédure, la SAS VIKTOR sera ainsi condamné à leur payer 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS