TJ 37261, 25 juill. 2025, RG 25/01916

MINUTE N° : 25/00709

JUGEMENT
DU 25 Juillet 2025

N° RC 25/01916

DÉCISION
contradictoire et en premier ressort

Etablissement public [Localité 1] METROPOLE HABITAT

ET :

[Q] [P]
[U] [E]
[D] [E]

Débats à l'audience du 15 Mai 2025

Le

Copie executoire et copie à :
Maître MORENO

Copie à :
Maître MABOUANA
Monsieur le Prefet d'Indre et Loire

Copie dossier
TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE TOURS

TENUE le 25 Juillet 2025

Au siège du Tribunal, [Adresse 1] à [Localité 1],

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : A. ROBIN, Magistrat à titre temporaire du Tribunal judiciaire de TOURS,

GREFFIER : E.ESPADINHA

DÉBATS :

A l'audience publique du 15 Mai 2025

DÉCISION :

Prononcée publiquement le 25 Juillet 2025 par mise à la disposition des parties au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

Etablissement public [Localité 1] METROPOLE HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 2]
représentée par Maître Maxime MORENO de la SCP CRUANES-DUNEIGRE, THIRY ET MORENO, avocats au barreau de TOURS, avocats plaidant

D'une Part ;

ET :

Madame [Q] [P]
née le 06 Décembre 1965 à [Localité 1], demeurant [Adresse 3],

Monsieur [U] [E]
né le 02 Février 2005 à [Localité 1], demeurant [Adresse 3]

Monsieur [D] [E]
né le 21 Décembre 2002 à [Localité 1], demeurant [Adresse 3]

représentés par Maître Alfred Roger MABOUANA, avocat au barreau de TOURS

D'autre Part ;

RG 25/01916

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 30 janvier 2004, l’Office Public de l’Habitat [Localité 1] METROPOLE HABITAT, anciennement l’OPAC de [Localité 1], a consenti un bail d'habitation à Monsieur [E] [B] et Madame [E] née [P] [Q] portant sur un logement situé sis [Adresse 3] à [Localité 1] moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 437,92 € hors charges.

Le 28 octobre 2010, un nouveau bail a été consenti à Monsieur et Madame [E] [B] et [Q] ainsi qu’à Madame [E] [M].

Par suite du congé délivré par Madame [E] née [P] [Q] le 30 septembre 2013 et du jugement de divorce rendu le 1er septembre 2016 par le Tribunal de Grande Instance de TOURS, un nouveau bail a été conclu le 4 octobre 2019 entre l’OPH [Localité 1] HABITAT, devenu [Localité 1] METROPOLE HABITAT, et Monsieur [E] [B], devenu seul titulaire du bail portant sur le logement sis [Adresse 3], à [Localité 1]).

Suite au décès de Monsieur [E] [B] le 13 février 2024, Madame [P] [Q] sollicitait le transfert du bail à son profit et se maintenait dans les lieux.

C'est dans ces conditions que le bailleur a fait assigner Madame [P] [Q], Monsieur [E] [U] et Monsieur [E] [D] par acte de commissiaire de justice du 22 octobre 2024 devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Tours afin de :

- juger que ni Madame [P] [Q] ni Monsieur [E] [U] ni Monsieur [E] [D] ne peuvent prétendre au transfert de bail ayant été consenti à Monsieur [E] [B] et portant sur le logement situé [Adresse 3] à [Localité 1] ;

- constater ou à défaut juger que Madame [P] [Q], Monsieur [E] [U] et Monsieur [E] [D] sont occupants sans droit ni titre du logement depuis le 14 février 2024, date du décès de Monsieur [E] [B] ;

- ordonner à Madame [P] [Q], Monsieur [E] [U] et Monsieur [E] [D] de restituer les lieux dans les huit jours de la signification du jugement à intervenir ;

- dire que faute pour eux d’y procéder, ils seront expulsés ainsi que tous occupants de leur chef, même avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier ;

- condamner in solidum de Madame [P] [Q], Monsieur [E] [U] et Monsieur [E] [D] au paiement d’une d’indemnité d'occupation mensuelle égale au loyer et charges dus si le bail s’était poursuivi, à compter du 14 février 2024 et jusqu’àparfaite libération des lieux et restitution des clés ;

- condamner Madame [P] [Q], Monsieur [E] [U] et Monsieur [E] [D] à payer la somme de 2000,00 € en application de l'article 700 du Code de procédure civile ;

- les condamner en tous les dépens.

L'affaire a été appelée et utilement plaidée à l’audience du 15 mai 2025.

A l’audience, l’OPH [Localité 1] METROPOLE HABITAT - représentée par son conseil - maintient les termes de son assignation et soutient que les conditions du transfert de bail ne sont pas réunies, Madame [P] [Q] est divorcée de Monsieur [E] [B] depuis 2016 et ne justifie pas d’une vie commune depuis plus d’un an avec Monsieur [E] [B] avant son décès. Il soulève l’absence de production d’éléments matériels venant corroborer les attestations produites par Madame [P] et ses enfants qui ne justifient pas non plus avoir résidé au domicile de leur père plus d’un an avant son décès.
En défense, Madame [P] [Q], Monsieur [E] [U] et Monsieur [E] [D], représentés par leur conseil, demandent au tribunal de constater que le bail conclu le 28 octobre 2010 entre Monsieur [E] [B], Madame [P] [Q] et Madame [E] [M] n’a jamais été résilié et de dire que, en conséquence, Madame [E] [M] est locataire en titre du logement ; subsidiairement, d’ordonner le transfert du bail à Madame [P] [X] ; plus subsidiairement, d’ordonner le transfert du bail à Monsieur [E] [U] et Monsieur [E] [D] ; en tout état de cause, de débouter le bailleur de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions, de rejeter toutes demandes plus amples ou contraires, de condamner le bailleur à verser à Madame [P] [Q] et Monsieur [E] [U] la somme de 1 000,00 € chacun en application de l’article 700 du code de procédure civile ; de le condamner à verser à Maître MABOUANA la somme de 1 360,80 € en application de l’article 700 2° du code de procédure civile et de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991 ; outre aux entiers dépens.
Au soutien de leurs prétentions, ils font valoir que le bailleur ne rapporte pas la preuve de la résiliation du second bail conclu le 28 octobre 2010 avec Madame [E] [M] qui demeure donc titulaire du bail. A titre subsidiaire, ils soutiennent que Madame [P] avait repris une vie commune avec Monsieur [E] [B] depuis plus d’un an avec ses deux enfants, Messieur [E] [U] et [D], et que le logement de [Localité 2] dont Madame [P] est titulaire du bail est occupé par sa fille. Ils préntendent également que l’occupation du logement par Madame [P] et ses deux enfants répond parfaitement aux critères d’occupation posés par l’article L621-2 du code de la construction et de l’habitation puisqu’ils sont trois à occuper le logement comportant quatre pièces.
L'affaire a été mise en délibéré au 25 juillet 2025.

MOTIFS
Sur la poursuite du contrat de bail signé le 28 octobre 2010 au profit de Madame [E] [M]
Aux termes de l’article 125 du code de procédure civile, le juge peut relever d'office la fin de non-recevoir tirée du défaut d'intérêt, du défaut de qualité ou de la chose jugée.
En l’espèce, Madame [P] [Q], Monsieur [E] [U] et Monsieur [E] [D] font valoir que le bail signé le 28 octobre 2010 entre l’OPH [Localité 1] HABITAT devenu [Localité 1] METROPLE HABITAT et Monsieur [E] [B], Madame [P] [Q] et Madame [E] [M] est toujours en cours, Madame [E] [M] étant cotitulaire du bail alors que Madame [P] [Q] a elle-même résilié le bail le 30 septembre 2013 et qu’il a été mis fin à la solidarité entre époux par jugement du 1er septembre 2016 prononçant le divorce de Madame [P] [Q] et Monsieur [E] [B].
Or, Madame [E] [M], cotitulaire du bail signé le 28 octobre 2010, n’a pas été appelée à la cause et n’a pas demandé la poursuite du bail à son profit. Au surplus, Madame [P] [Q], Monsieur [E] [U] et Monsieur [E] [D] ne rapportent la preuve que le contrat est toujours en cours.
Il convient, par conséquent, de relever que Madame [P] [Q], Monsieur [E] [U] et Monsieur [E] [D] ne sont pas fondés juridiquement à se prévaloir de la poursuite du contrat de bail auquel ils ne sont pas partis entre les mains d’une tierce personne non appelée à la cause.
Ainsi, leur demande portant sur la poursuite du bail signé le 28 octobre 2010 au profit de Madame [E] [M] est irrecevable pour défaut de qualité à agir.

Sur le transfert du bail
L’article 14 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que lors du décès du locataire, le contrat de location est transféré au conjoint survivant qui ne peut se prévaloir des dispositions de l'article 1751 du code civil ; aux descendants qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès ; au partenaire lié au locataire par un pacte civil de solidarité ou aux ascendants, au concubin notoire ou aux personnes à charge, qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès.
En l’espèce, le bail objet du litige et pour lequel le transfert est demandé est celui conclu entre l’OPH [Localité 1] HABITAT devenu [Localité 1] METROPLE HABITAT et Monsieur [E] [B] le 4 octobre 2019.
Le bailleur produit le contrat de bail signé le 4 octobre 2019 avec Monsieur [E] [B], l’acte de décès de Monsieur [E] [B] en date du 13 février 2024, le courrier adressé le 14 août 2024 au conseil de Madame [P] [Q] lui notifiant le refus du transfert de bail à son profit au motif que, celle-ci, tout comme ses enfants, ne peuvent justifier d’une vie commune avec le défunt durant plus d’un an avant son décès et qu’elle est déjà bénéficiaire d’un bail HLM sur la commune de [Localité 2] où elle réside avec ses enfants.
Madame [P] produit des attestations des voisins de Monsieur [E] [B] déclarant qu’elle vivait au domicile de ce dernier depuis plus d’un an. Toutefois, elle ne produit aucun élément matériel venant corroborer ces éléments purement déclaratifs.
Inversement, il résulte de l’attestation de loyer délivrée par VAL TOURAINE HABITAT le 29 mai 2024, du contrat de travail signé le 21 mars 2024, du courrier de la direction des ressources humaines et des écoles du CHRU de [Localité 1] en date du 15 décembre 2023, employeur de Madame [P], et des enquêtes ressources et occupations du patrimoine dûment complétées par Monsieur [E] [B] que Madame [P] [Q] ne résidait pas avec ce dernier dans le logement situé [Adresse 3], à [Localité 1] dans l’année précédant son décès.
Au même titre, il résulte du certificat de scolarité produit par le bailleur que Monsieur [E] [U] était domicilé au domicile de sa mère, Madame [P] [Q], au [Adresse 4] à [Localité 2] entre le 29 mars 2023 et le 1er décembre 2023. Ainsi, il ne justifie pas d’une vie commune au domicile de son père durant un an avant le décès, le 13 février 2024.
En revanche, il résulte de l’enquête ressources et occupation du patrimoine complétée par Monsieur [E] [B] en 2022 et de l’avis d’imposition sur les revenus de 2023 que Monsieur [E] [D] était domicilié au domicile de son père en 2022 et au 1er janvier 2024. Toutefois, aucun autre élément n’est versé aux débats permettant d’établir que Monsieur [E] [D] vivait avec Monsieur [E] [B] depuis au moins un an. Au contraire, il ressort de sa déclaration de revenus de 2022 établie en 2023 que Monsieur [E] [D] se domiciliait à l’adresse de sa mère au 1er janvier 2023. Ainsi, la preuve d’une vie commune durant au moins un an n’est pas rapportée.
En ne justifiant pas d’une viue commune avec Monsieur [E] [B] durant au moins un an avant son décès, Madame [P] [Q], Monsieur [E] [U] et Monsieur [E] [D] ne peuvent se prévaloir d’un transfert de bail à leur profit.
Par conséquent, il convient de constater que Madame [P] [Q], Monsieur [E] [U] et Monsieur [E] [D] sont occupants sans droit ni titre depuis le 14 février 2024 du logement occupé [Adresse 3], à [Localité 1].
Sur l'indemnité d'occupation
Aux termes de l'article 1240 du Code civil, tout fait quelconque de l'homme qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.
Madame [P] [Q], Monsieur [E] [U] et Monsieur [E] [D] occupent les lieux sans droit ni titre depuis le 14 février 2024 causant ainsi un préjudice au bailleur.
Il convient de fixer l'indemnité d'occupation au montant des loyers et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail à compter du 14 février 2024 et jusqu'à libération effective des lieux et la remise des clés.
Sur l'exécution provisoire
Conformément aux dispositions de l'article 514 du Code de procédure civile, la présente décision de première instance sera exécutoire de droit à titre provisoire.
Sur l'article 700 du Code de procédure civile
Madame [P] [Q], Monsieur [E] [U] et Monsieur [E] [D], perdant le procès, seront condamnés à payer la somme de 800,00 € en application de l'article 700 du Code de procédure civile.
Sur les dépens
L'article 696 du Code de procédure civil, dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens.
Il convient donc de mettre les dépensà la charge de Madame [P] [Q], Monsieur [E] [U] et Monsieur [E] [D].

PAR CES MOTIFS