TJ 37261, 19 août 2025, RG 25/20091

N° Minute :

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOURS

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT
du
19 Août 2025

Numéro de rôle : N° RG 25/20091 - N° Portalis DBYF-W-B7J-JR5O

DEMANDERESSE :

Syndicat des copropriétaires VOLUME 1 - PARKINGS CENTRE D’AFFAIRES représenté par son syndic la S.A.S. [Adresse 5] dont le siège social est [Adresse 4] à [Localité 6], dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Maître Boris LABBÉ de la SARL ARCOLE, avocats au barreau de TOURS, avocats plaidant

ET :

DEFENDERESSE :

S.C.I. NOELIMMO immatriculée au RCS de [Localité 6] n° 503 708 299, dont le siège social est sis [Adresse 3]
non comparante

DÉBATS :

Par devant Madame C. BELOUARD, Vice-Présidente du Tribunal judiciaire de TOURS, assistée de Madame D. BOISTARD, Greffier.

A l'audience publique du 01 Juillet 2025, le Président ayant informé les parties que la décision serait rendue par mise à disposition le 19 Août 2025.

DÉLIBÉRÉ :

Prononcé par mise à disposition au greffe par Madame C. BELOUARD, Vice-Présidente du Tribunal judiciaire de TOURS, le 19 Août 2025, assistée de Madame D. BOISTARD, Greffier.

EXPOSE DU LITIGE

La SCI NOELIMMO est propriétaire des lots n°1599, 1602 et 1603 dans l’immeuble situé [Adresse 2] TOURS.

Le 27 février 2025, le Syndicat des copropriétaires [Adresse 7] représenté par son syndic la SAS SQUARE HABITAT CREDIT AGRICOLE TOURAINE POITOU a donné assignation à la SCI NOELIMMO selon la procédure accélérée au fond devant le président du Tribunal judiciaire de TOURS, , afin de voir, sur le fondement sur le fondement des articles 10 et 19-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, de l'article 1104 du Code civil et de l'article 481-1 du code de procédure civile :

Recevoir le Syndicat des copropriétaires [Adresse 7] en ses demandes, les dire bien fondées. Condamner la SCI NOELJMMO à payer au Syndicat des copropriétaires VOLUME 1- PARKlNGS CENTRE D'AFFAIRES la somme de 1.795,21 € et avec intérêts légaux à compter du 29 août 2024, date de la première mise en demeure. Condamner la SCI NOELIMMO à payer au Syndicat des copropriétaires [Adresse 9] la somme de 3.500 € à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive. Condamner la SCI NOELlMMO à payer au Syndicat des copropriétaires [Adresse 8] la somme de 1.500 € en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile Condamner la SCI NOELIMMO aux entiers dépens.
Il fait valoir que la défenderesse ne paie pas ses charges de copropriété et qu’elle reste devoir au 29 janvier 2025 la somme de 1 795,21 euros incluant les frais et les charges à échoir; que malgré une mise en demeure le solde dû reste impayé. Il sollicite également les frais correspondant aux frais de mise en demeure et de relance et les diligences exceptionnelles réalisées par le syndic pour le recouvrement de cette créance. Il affirme que la copropriétaire qui ne s'acquitte pas de manière répétée de ses charges de copropriété fait preuve de résistance abusive.

A l’audience du 1er juillet 2025, le Syndicat des copropriétaires [Adresse 7], représenté par son Conseil, maintient ses demandes.

La partie défenderesse, régulièrement citée par remise de l'acte à l'étude du commissaire de justice instrumentaire, ne comparait pas et n'est pas représentée.

La décision a été mise en délibéré au 19 août 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Conformément à l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable, et bien fondée.

- Sur les charges de copropriété et fonds de travaux échus sollicités

Aux termes de l’article 10 de la loi n° 65-6557 du 10 juillet 1965 les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de la chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.
Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fond de travaux mentionné à l'article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5 » de la Loi.

A l’appui de ses prétentions, le Syndicat des copropriétaires VOLUME 1 - PARKINGS CENTRE D'AFFAIRES verse aux débats :

- le relevé de propriété du bien litigieux;

- le contrat de syndic ;

- le procès-verbal d'assemblée générale du 27 juin 2024 qui approuve notamment les comptes de l'exercice du 01/01/2023 au 31/12/2023, qui modifie le budget prévisionnel de l'exercice en cours, et qui approuve le budget prévisionnel de l'exercice 01/01/2025 au 31/12/2025 ;

- les appels de fonds faisant apparaître les charges de la copropriété et la quote-part de la partie défenderesse pour la période considérée.

- l'extrait de compte de la partie défenderesse, arrêté au 29 janvier 2025 faisant apparaître un solde débiteur au titre des charges et fonds de travaux échus et des frais de recouvrement (examinés ci-après) selon le détail suivant :

Charges sollicitées
1134,96
Frais sollicités
145,00
TOTAL
1279,96

Il ressort de l’ensemble de ces documents que la SCI NOELIMMO n'a pas réglé les charges de copropriété et sommes dues au titres des fonds travaux arrêtées au 29 janvier 2025 à hauteur de la somme de 1134,96 euros.

Les lettres de mise en demeure puis l'assignation n’ont pas permis une régularisation du solde.

La SCI NOELIMMO sera en conséquence condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1134,96 euros au titre des charges et fonds de travaux échus au 29 janvier 2025 en vertu des dispositions de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 22 octobre 2024, date de présentation de la lettre du 16 octobre 2024 sur la somme de 791,58 € et à compter de l’assignation pour le surplus.

- Sur les frais de recouvrement sollicités

L'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 énonce que les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes d'huissier de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur sont imputables au seul copropriétaire défaillant.
Pour les frais non expressément visés par l'article 10-1, ils doivent donc être portés au débit du compte du copropriétaire défaillant si et seulement si ils étaient nécessaires au recouvrement de la créance.

Entrent dans la catégorie de ces frais de recouvrement recouvrables directement contre le copropriétaire en application de l'article 10 susvisé et de l'article 9 de l'annexe du décret n°2015-342 du 26 mars 2015:
- les frais de mise en demeure et de relance à condition qu'ils soient justifiés en procédure.

- les frais de contentieux du syndic mais uniquement en cas de diligences exceptionnelles (constitution du dossier transmis à l'auxiliaire de Justice, suivi du dossier transmis à l'avocat).

- Sur les frais de recouvrement relevant de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965

En l'espèce, s'agissant des frais de mise en demeure et de relance, leur réalité est justifiée par les pièces versées au dossier à hauteur de 60 euros.

- Sur la facturation des diligences exceptionnelles du syndic

Vu l'article 18-1 A de la loi du 10 juillet 1965 et le décret n°2015-342 du 26 mars 2015,

Il est acquis que le syndic peut solliciter une rémunération supplémentaire pour des tâches ne relevant pas de son travail habituel en présence d’un contrat de syndic le stipulant. Ces diligences exceptionnelles, ne peuvent être rémunérées qu'à hauteur de ce que le contrat de syndic a validé. Si le principe de cette rémunération est acquis en droit positif, ces diligences doivent toutefois correspondre à une réalité pour être rémunérées.

Elles doivent pour ce faire être proportionnées au montant de la créance à recouvrer. En effet, plus la créance du syndicat des copropriétaires est importante, plus le suivi, la saisine des auxiliaires (commissaire de justice ou avocat) nécessite des diligences exceptionnelles pour le syndic.

En conséquence, au regard du contrat de syndic et des textes susvisés, la préparation d'un dossier de recouvrement et sa transmission à un huissier et à un avocat est une diligence exceptionnelle justifiant des frais à hauteur de la somme de 85 €.

***
La SCI NOELIMMO sera en conséquence condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 145 euros au titre des frais de recouvrement.

- Sur les charges à échoir de l'année en cours sollicitées

L'article 19-2 de la Loi du 10 juillet 1965 dispose : "A défaut du versement à sa date d'exigibilité d'une provision due au titre de l'article 14-1 ou du I de l'article 14-2 (dépenses pour travaux hors budget prévisionnel), et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.
Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l'approbation par l'assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.
Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l'article 14-2 (...) »
En droit positif, la mise en demeure visée à l'article 19-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 doit indiquer avec précision la nature et le montant des provisions réclamées au titre du budget prévisionnel de l'exercice en cours ou des dépenses pour travaux non comprises dans ce budget, à peine d'irrecevabilité de la demande présentée devant le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond sur le fondement de ce texte ( voir sur ce point avis de la Cour de cassation, 12 décembre 2024, n° 24-70.007)

Par courrier recommandé avec avis de réception en date du 16 octobre 2024, le syndicat des copropriétaires [Adresse 7] a mis en demeure la SCI NOELIMMO de régler les charges de copropriété impayées dans un délai maximum de trente jours.

La mise en demeure à l'appui de laquelle le syndicat de copropriété fonde sa demande provisionnelle ne mentionne pas le délai de 30 jours de l'article 19-2 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965. Elle n'indique pas plus avec précision la nature et le montant des provisions réclamées au titre du budget prévisionnel de l'exercice en cours ou des dépenses pour travaux non comprises dans ce budget. Cette demande sera dès lors déclarée irrecevable.

- Sur les autres demandes formulées par le syndicat des copropriétaires

En ne payant pas ses charges, et alors que sa défaillance avait déjà contraint le syndicat des copropriétaires à agir en justice (décision du tribunal du 13 juin 2023, RG N° 23/20070), la SCI NOELIMMO a mis en péril la gestion de l'immeuble et causé à la copropriété un préjudice qu'il convient d'indemniser à hauteur de la somme de 300 euros.

- Sur les mesures de fin de jugement

Perdant le procès, la SCI NOELIMMO sera tenue aux dépens.

Elle sera également condamnée à payer au Syndicat des copropriétaires la somme de 1000 euros au titre des frais et honoraires non compris dans les dépens et exposés par ce dernier lors de la présente instance en application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS