TJ 37261, 29 août 2025, RG 24/00059

MINUTE N° : 25/00185

JUGEMENT
DU 29 Août 2025

N° RG 24/00059 - N° Portalis DBYF-W-B7I-JCBN

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 1]

ET :

[U] [F]

GROSSE + COPIE le
à

COPIE le
à
TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE TOURS

Au siège du Tribunal, [Adresse 2] à [Localité 1],

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : C. BELOUARD, Vice-Président du Tribunal judiciaire de TOURS,

GREFFIER : C. FLAMAND

DÉBATS :

A l'audience publique du 21 mai 2025

DÉCISION :

Annoncée pour le 29 AOUT 2025 par mise à la disposition au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

DEMANDERESSE

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 1] représenté par son syndic la SARL CITYA CHARLES GILLES immatriculée au RCS de TOURS N° 348 622 255, demeurant [Adresse 1]

non comparante, représentée par Me POUBEL substituant Me Manuel RAISON, avocat au barreau de PARIS
D’une part ;

DEFENDERESSE

Madame [U] [F], demeurant [Adresse 1]

non comparante, représentée par Me DUBOIS de la SCP ABCD (AVOCATS BRUGIERE-DUBOIS-BOURGUEIL-CLOCET), avocats au barreau de TOURS - 5 #

D’autre part ;

EXPOSE DU LITIGE

Mme [U] [F] est propriétaire des lots n°1, n°34, n°84 dans l’immeuble situé [Adresse 1].

Le 23 novembre 2023, le Syndicat des copropriétaires de la Résidence de l'immeuble située [Adresse 1] à [Localité 1] (37) a donné assignation à Mme [U] [F] devant le Tribunal judiciaire de Tours, afin de voir, condamner cette dernière à lui régler les charges de copropriété et fonds travaux impayés.

L'affaire a fait l'objet de cinq renvois à la demande des parties.

A l'audience du 21 mai 2025, le Syndicat des copropriétaires de la Résidence de l'immeuble située [Adresse 1] à [Localité 1] (37), sur le fondement des articles 35, 36, 55 et 60 du Décret n°67-223 du 17 mars 1967, des articles 1343-2, 1342-10 et 1240 du Code civil, des articles 10, 10-1, 14-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 :
condamner cette dernière à lui payer :la somme de 5542,09 € majorée des intérêts au taux légal à compter de la date de mise en demeure du 31 mars 2023 correspondant au montant des charges de copropriété impayées arrêtées au 25 novembre 2024 ;la somme de 1497,42€ au titre des frais de recouvrement,la somme de 2500 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice découlant des impayés/à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ; ordonner la capitalisation des intérêtscondamner cette dernière à lui payer la somme de 3054€ en application de l'article 700 du Code de procédure civile outre les dépens.
Il soutient que les demandes reconventionnelles sont prescrites puisque Mme [U] [F] n'a pas agi dans le délai de 5 ans à compter de 2012, date de début des problèmes d'eau chaude allégués.
Il fait valoir que les sommes dues sont justifiées par la production des avis trimestriels de charges impayées, du décompte général et du procès-verbal de l'assembéle générale qui a approuvé les comptes et voté le budget.
Il souligne qu'en application de l'article 1342-10 du Code civil, à défaut de précision, les sommes versées par Mme [U] [F] ont été imputées sur les dettes les plus anciennes.
Il soutient qu'aucune charge d'eau chaud lui a été imputée à tort et Mme [U] [F] ne démontre aucun dysfonctionnement des compteurs d'eau. Il rappelle que Mme [U] [F] n'a réalisé aucun versement depuis deux ans et demi.
Il sollicite également les frais correspondant aux frais de mise en demeure et de relance et les diligences exceptionnelles réalisées par le syndic pour le recouvrement de la créance.
Il affirme qu'en application de l'article 36 du décret du 17 mars 1967, les intérêts courrent à compter de la mise en demeure.
Il affirme que la copropriétaire qui ne s'acquitte pas de manière répétée de ses charges de copropriété met en péril la gestion financière de la copropriété.

Mme [U] [F], représentée par son Conseil, conclut à la recevabilité de ses demandes et conclut:
au débouté de l'ensemble des demandes du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] en ce qu'elles sont irrecevables et mal fondées;A titre reconventionnel
à la condamnation du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à lui verser la somme de10000 € en application de l'article 700 du cpcdà la condamnation du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à lui verser la somme de 1453 € au titre de l'article 700du cpcd;à la condamnation du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] aux dépens.
Elle soutient avoir toujours réglé ses charges de copropriété ; que face aux dysfonctionnements techniques observés dans l'acheminement d'eau chaude et les surfacturations en résultant, elle a été contrainte de couper son arrivée d'eau chaude et d'installer un chauffe-eau d'appoint en en informant le syndic ; qu'un jugement a été rendu le 17 février 2004 suite à la contestation de l'assemblée générale du 13 mai 2003 en lien avec l'installation individuelle des ballons d'eau chaude en raison des problèmes déjà indentifiés et connus ; qu'elle a réalisé de nombreuses démarches au titre du problème d'acheminement d'eau en vain; qu'en raison de la défaillance du syndic au titre des problèmes d'arrivées d'eau chaude, celui-ci a d'ailleurs été changé.
Elle souligne qu'il lui a été imputées des charges d'eau chaude alors qu'elle n'en a pas consommé; que les formalités de l'article 29 du règlement de copropriété n'ont pas été respectées; qu'en outre l'approbation des comptes du syndicat par l'assemblée ne constitue pas l'approbation du compte individuel de chaque propriétaire; que le syndic ne verse pas aux débats d'avis trimestriels de charges impayés ni de décompte général accompagné de factures démontrant sa consommation d'eau chaude et froide. Elle affirme qu'elle ne consomme plus d'eau chaude depuis 2018 et qu'elle peut à bon droit refuser de régler les charges si elle ne reçoit pas les justificatifs; qu'aucun appels de fonds n'est produit entre janvier 2022 et décembre 2023; qu'en 2020 et 2021, il lui a été encore facturé de l'eau chaude; qu'au 01er juin 2021, elle était à jour de ses appels de fonds; que les frais sont à l'origine de la créance alléguée et sont incompréhensibles.
Elle conteste tout préjudice du syndicat des propriétaires au regard du contexte.
Elle ajoute que le préjudice causé par l'inaction du syndic lui a préjudicié ainsi qu'aux autres copropriétaires du 6ème étage; que les manquements ont engendré un stress caractérisant un préjudice moral. Elle soutient enfin être recevable dans son action qu’elle considère comme non prescrite et qu'a minima la date du 07 mars 2021 devra être retenue. En outre elle ne sollicite que des dommages et intérêts
La décision a été mise en délibéré au 29 août 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I- SUR LES SOMMES DEMANDERS PAR le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1]

1- Sur les charges de copropriété et fonds de travaux échus sollicités

Aux termes de l’article 10 de la loi n° 65-6557 du 10 juillet 1965 les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de la chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.
Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fond de travaux mentionné à l'article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5 » de la Loi.

A l’appui de ses prétentions, le Syndicat des copropriétaires de la Résidence de l'immeuble située [Adresse 1] à [Localité 1] (37) verse aux débats :
- le relevé de propriété du bien litigieux;
- des contrats de syndic ;
- le procès-verbal d'assemblée générale du 25 juin 2021 qui approuve notamment les comptes de l'exercice du 01er janvier au 31 décembre de l'année 2020 qui modifie le budget prévisionnel de l'exercice en cours, et qui approuve le budget prévisionnel de l'exercice n+1 ;
- le procès-verbal d'assemblée générale du 24 juin 2024 qui approuve notamment les comptes de l'exercice du 01er janvier au 31 décembre de l'année 2023 qui modifie le budget prévisionnel de l'exercice en cours, et qui approuve le budget prévisionnel de l'exercice n+1 ;
- les appels de fonds faisant apparaître les charges de la copropriété, les appels de fonds travaux, et la quote-part de la partie défenderesse pour la période considérée.
- l'extrait de compte de la partie défenderesse, arrêté au 25 novembre 2024 faisant apparaître un solde débiteur de 10174,73 € au titre des charges et fonds de travaux échus, des frais de recouvrement et des sommes relevant de l'article 700 du Code de procédure civile (examinés ci-après) selon le détail suivant :

Charges sollicitées
5 542,09
Frais/diligences sollicitées
1 578,64
Autre- relevant article 700
3 054,00
TOTAL solde débiteur
10174,73
Mme [U] [F] affirme que le décompte débiteur de charges est dû à des charges d'eau chaude anormalement imputées.Il ressort du décompte suivant qu'à compter de 2022 aucune charges d'eau chaude n'a été sollicitée, ni à titre provisionnel ni au titre des régularisations de charge. Il est constant que :
- au regard du relevé des compteurs depuis 2019, à compter du 23 novembre 2020, Mme [U] [F] n'a plus du tout utilisé d'eau chaude relevant de l’équipement collectif puisque le relevé compteur est resté depuis cette date sur l’index 439 (pièce 14).
- en 2021, des provisions sur charges ont continué d'être appelées pour une somme totale de 563,68 € alors qu'il est certain que Mme [U] [F] ne consommait plus d'eau chaude depuis novembre 2020 a minima.

Au regard de ces différents éléments, le décompte suivant peut être établi :

DATES
MOTIFS
MONTANT (A)
Dont charges eau
Chaude facturée
Versement (B)
PIECES
25/06/21
REGUL. APPEL DE FONDS 2021
82,13
74,35

28/06/21 SOLDE CHARGE 2020 734,22

P15
01/07/21
APPEL 3ème TRIMESTRE
561,67
146,55
561,67

30/07/21

01/10/21 FONDS TRAVAUX ALUR 1/2 34,57 0

01/10/21 ELAGAGE DES PLATANES ½ 42,19

01/10/21
APPEL 4ème TRIMESTRE
589,03
171,34

19/10/21

45,44

01/01/22 FONDS TRAVAUX ALUR 2/2 34,57

01/01/22 ELAGAGE PLATANE 2/2 42,19

01/01/22
APPEL 1er TRIMESTRE
589,03
171,34

07/01/22
chèque

494,75

17/03/22
chèque

121,11

01/04/22
APPEL 2ème TRIMESTRE
441,73
0

23/06/22 REGUL. APPEL DE FONDS -70,73

23/06/22 SOLDE CHARGE 2021

626,37
P17
01/07/22
APPEL 3ème TRIMESTRE
441,73
0

01/10/22 FONDS TRAVAUX ALUR 1 /1 68,23

01/10/22
4ie Ech BUDGET PREVISIONNEL
418,19
0

01/10/22 ETUDE TECHNIQUES ECS 1/1 171,81

01/01/23
1er Ech BUDGET PREVISIONNEL
418,19
0

01/04/23
2ie Ech BUDGET PREVISIONNEL
365,80
0

01/07/23
3ie Ech BUDGET PREVISIONNEL
395,22
0

25/07/23 SOLDE CHARGE 2022

258,22

26/07/23 REGUL. APPEL DE FONDS 01+04+07/2023 120,51 0

P7 27/07/23 SOLDE TRAVAUX REFECTION HALL

188,5

01/10/23 FONDS TRAVAUX ALUR 1/3 27,68

01/10/23
4ie Ech BUDGET PREVISIONNEL
435,37
0

01/01/24 FONDS TRAVAUX ALUR 2/3 27,68

01/01/24
1er Ech BUDGET PREVISIONNEL
381,97

01/04/24 FONDS TRAVAUX ALUR 3/3 27,68

01/04/24
2ème Ech BUDGET PREVISIONNEL
381,97
0

24/06/24 REMPLACMT MOTEUR VMC 98,00

24/06/24 REGUL. APPEL DE FONDS 01/01/2023-31/12/2023 45,08 0

P13 24/06/24 SOLDE CHARGE 2023

0
19,3
P13
01/07/24
3ie Ech BUDGET PREVISIONNEL
450,36
0

01/10/24 FONDS TRAVAUX ALUR 1/3 30,42

01/10/24
4ie Ech BUDGET PREVISIONNEL
470,96
0

TOTAUX 7857,45 563,58 2315,36

SOLDE A- B = 5542

Il ressort de l’ensemble de ces documents que Mme [U] [F] n'a pas réglé les charges de copropriété et sommes dues au titres des fonds travaux arrêtées au 25 novembre 2024 à hauteur de la somme de 5542,09 €. Aucune des charges impayées ne recouvre une consommation d’eau chaude. Ainsi, si en 2021,sur les provisions sur charges sollicitées, la somme de 536,58 € a été appelée, lors de la régularisation des charges 2021, une somme de 626,37 € a été recréditée au bénéfice de Mme [U] [F] permettant un remboursement total des sommes dues au titre des consommations d’eau chaude. La pièce 17 versée aux débats permet en effet de confirmer que lors du calcul de régularisation des charges pour l’année 2021 aucune consommation d’eau chaude n’a été facturée.

La lettre de mise en demeure du 31 mars 2023 présentée le 05 avril 2023, revenue non réclamée, puis l'assignation n’ont pas permis une régularisation du solde.

Mme [U] [F] sera en conséquence condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 5542,09 € au titre des charges et fonds de travaux échus au 25 novembre 2024 en vertu des dispositions de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, augmentée à compter du 05 avril 2023 sur la somme de 2749,41 € et à compter de la présente décision pour le surplus.

Les intérêts échus depuis plus d’une année à ce jour seront capitalisés.

2- Sur les frais de recouvrement sollicités

L'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 énonce que les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes d'huissier de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur sont imputables au seul copropriétaire défaillant.
Pour les frais non expressément visés par l'article 10-1, ils doivent donc être portés au débit du compte du copropriétaire défaillant si et seulement si ils étaient nécessaires au recouvrement de la créance.

Entrent dans la catégorie de ces frais de recouvrement recouvrables directement contre le copropriétaire en application de l'article 10 susvisé et de l'article 9 de l'annexe du décret n°2015-342 du 26 mars 2015:
- les frais de mise en demeure et de relance à condition qu'ils soient justifiés en procédure.
- les frais de contentieux du syndic mais uniquement en cas de diligences exceptionnelles (constitution du dossier transmis à l'auxiliaire de Justice, suivi du dossier transmis à l'avocat).

Sur les frais de recouvrement relevant de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965

Au regard des deux contrats de syndic produit couvrant seulement la période à compter du 26 juillet 2023, tous les frais de mise en demeure, de relance facturés par le syndic avant cette date seront rejetés soit une somme de 45,60 € déduite.

S'agissant des frais de commissaire de justice sollicités (hors assignation qui relève des dépens), leur réalité n'est pas justifiée (copie des deux commandements ou sommations non produite). La somme demandée de 242,22 € à ce titre sera déduite comme non justifiée.

Sur la facturation des diligences exceptionnelles du syndic

Au regard de l'article 18-1 A de la loi du 10 juillet 1965 et du décret n°2015-342 du 26 mars 2015, le syndic peut solliciter une rémunération supplémentaire pour des tâches ne relevant pas de son travail habituel en présence d’un contrat de syndic le stipulant. Ces diligences exceptionnelles, ne peuvent être rémunérées qu'à hauteur de ce que le contrat de syndic a validé.
Si le principe de cette rémunération est acquis en droit positif, ces diligences doivent toutefois correspondre à une réalité pour être rémunérées. Elles doivent également être proportionnées au montant de la créance à recouvrer. En effet, plus la créance du syndicat des copropriétaires est importante, plus le suivi, la saisine des auxiliaires (commissaire de justice ou avocat) nécessite des diligences exceptionnelles pour le syndic.

Au regard des deux contrats de syndic produit couvrant la période seulement à compter du 26 juillet 2023, les frais de diligences exceptionnelles facturés par le syndic avant cette date seront rejetés soit une somme de 960 € déduite.

Pour le surplus, il est manifeste qu’à compter de juillet 2022, alors qu’à cette date plus aucune consommation d’eau claude n’était facturée , Mme [U] [F] n’a plus du tout effectué de versements impliquant dès lors pour le syndic des démarches auprès de commissaire de justice et avocat pour recouvrer les impayés. Ces actes ont impliqué pour le syndic des diligences exceptionnelles justifiant une rémunération de 249,60 € ( 120 € +129,60 €).

***
Mme [U] [F] sera en conséquence condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 249,60 € au titre des frais de recouvrement.

3-Sur les autres demandes formulées par le syndicat des copropriétaires

Mme [U] [F] est pour la première fois assignée en justice dans le cadre de charges de copropriété impayées. Le caractère répété de la défaillance de cette copropriétaire au paiement ne saurait être retenu au regard de l’imputation jusqu’en 2021 de charges d’eau chaude non consommées. Dans ces conditions, le Syndicat des copropriétaires ne justifie pas d’un préjudice particulier, distinct de celui résultant du retard apporté au règlement de sa créance, lequel est indemnisé par les intérêts au taux légal sus visés conformément aux termes de l’article 1344-1 du code civil.
Il convient de rejeter cette demande.

II- SUR LA DEMANDE RECONVENTIONNELLE EN DOMMAGES ET INTERÊTS

Vu l’article 2224 du Code civil,

Mme [U] [F] ne sollicite pas le remboursement de charges qu’elle considèrerait avoir payé à tort avant 2021 mais le préjudice découlant de l’inaction du syndic quant au défaut d’acheminement d’eau chaude qui lui aurait préjudicié depuis des années et qui perdurerait à ce jour. Au regard d’un trouble et d’une inaction qui perdureraient, Mme [U] [F] est recevable à agir sur la période antérieure de 5 ans maximum à compter de sa demande, soit à compter du dépôt de ses conclusions à l’audience du 21 mai 2025. La procédure est en effet orale de sorte qu’elle est recevable à agir pour la période à compter du 21 mai 2020.

Pour autant, Mme [U] [F] soulève une faute du syndic et non du syndicat des copropriétaires et fonde à ce titre sa demande sur 1240 du Code civil. Si le syndic CITYA représente légalement le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1], la société CITYA n’a pas été assignée en intervention forcée en son nom propre.

En conséquence, Mme [U] [F] ne démontrant aucune faute imputable au syndicat des copropriétaires et dès lors aucun lien de causalité avec le stress et l’angoisse alléguée, la demande de dommages et intérêts sera rejetée.

III- SUR LES MESURES DE FIN DE JUGEMENT

Perdant le procès, Mme [U] [F] sera tenue aux dépens (qui comprendront les frais d’assignation de 81,22 € déjà mentionnés dans le décompte).

Il n’est pas inéquitable de laisser à sa charge une partie des frais et honoraires non compris dans les dépens et exposé par le Syndicat des copropriétaires. Elle sera condamnée à lui payer la somme de 800 € en application de l’article 700 du code de procédure civile.

La demande de Mme [U] [F] fondée sur l’article 700 du code de procédure civile sera rejetée.

PAR CES MOTIFS