TJ 37261, 27 juin 2025, RG 25/00004

MINUTE N° : 25/0009

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ
DU 27 Juin 2025

N° RC 25/00004

DÉCISION
réputée contradictoire

[N] [A] épouse [T]

ET :

[B] [K]

Débats à l'audience du 20 Mars 2025

copie et grosse le
à Me CORNU-SADANIA

copie le :
à M. Le Préfet d’Indre et Loire

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE TOURS

TENUE le 27 Juin 2025

Au siège du Tribunal, [Adresse 1] à [Localité 1],
COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : A. ROBIN, Magistrat à titre temporaire du Tribunal judiciaire de TOURS,

GREFFIER : E. FOURNIER,

DÉBATS :

A l'audience publique du 20 Mars 2025

DÉCISION :

Prononcée publiquement le 27 Juin 2025 par mise à la disposition des parties au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

Madame [N] [A] épouse [T]
née le 16 Juillet 1993 à [Localité 2], demeurant [Adresse 2] - [Localité 3]

représentée par Maître Sabine CORNU-SADANIA de la SCP CORNU-SADANIA-PAILLOT, avocats au barreau de TOURS, avocats plaidant

D'une Part ;
ET :

Madame [B] [K]
née le 14 Février 1958 à [Localité 4], demeurant [Adresse 3] - [Localité 5]
non comparante

D'autre Part ;

RG 25/00004

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé signé par voie électronique le 27 mai 2021, Monsieur [P] [G] a consenti, par l’intermédiaire de son mandataire la SAS SQUARE HABITAT CREDIT AGRICOLE TOURAINE POITOU, un bail d’habitation à Madame [K] [B] portant sur un logement situé [Adresse 3] à [Localité 5] moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 515,00 € charges comprises.

Le 17 février 2022, Monsieur [P] [G] a cédé le bien immobilier objet du bail à Madame [A] épouse [T] [N].

Le 19 novembre 2024, le bailleur a fait délivrer un commandement de payer les loyers au locataire demeuré infructueux.

C’est dans ces conditions que Madame [T] [N] a fait assigner en référé Madame [K] [B] par acte de commissaire de justice du 4 février 2025 devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Tours afin d'obtenir sous le bénéfice de l'exécution provisoire :
- la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire à la date du 19 janvier 2025 ;
- dire et juger en conséquence que Madame [K] [B] se trouve être occupante sans droit ni titre depuis cette date ;
- l'expulsion de Madame [K] [B] et celle de tous ses biens ainsi que de toute personne à sa charge ou occupant l'immeuble de son chef, par toutes les voies et moyens de droit, même avec l'assistance de la force publique, avec dispense du délai de deux mois prescrit par l’article L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution;
- la condamnation de Madame [K] [B] au paiement d’une provision de 1540,93 € arrêtée au jeu de la clause résolutoire (19 janvier 2025), outre au règlement d’une indemnité d’occupation mensuelle à compter du 20 janvier 2025 fixée au montant du loyer augmenté des charges (620,31 €) et révisable selon les dispositions contractuelles et jusqu’à parfaite libération des lieux ; outre une somme de 2000,00 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ; outre à prendre à leur charge exclusive les entiers dépens d’instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et la dénonce à la CCAPEX.

L'affaire a été appelée et utilement plaidée à l’audience 20 mars 2025.

A l’audience, Madame [T] [N] - représenté par son conseil - maitient les termes de son assignation.

Madame [K] [B], régulièrement citée par acte de commissaire de justice en date du 4 février 2025 signifié à personne, était ni présente ni représentée à l’audience.

La présente décision est réputée contradictoire au seul motif qu’elle est susceptible d’appel.

L’affaire a été mise en délibéré au 27 juin 2025.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du Code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime recevable et bien fondée.

Sur la clause résolutoire pour défaut d’assurance et pour défaut de paiement des loyers

L'article 24 I de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.
En l'espèce, le bailleur verse aux débats le contrat de bail signé entre les parties le 27 mai 2021 aux termes duquel il est prévu à l’article VIII que le défaut de paiement des loyers ou des charges aux termes convenus ou en cas de non versement du dépôt de garantie entraînera la résiliation de plein droit du bail deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.
Le bailleur produit le commandement de payer délivré par acte d'huissier en date du 19 novembre 2024 à Madame [K] [B] portant sur la somme de 1016,46 € dont 930,62 € au titre des impayés de loyers et de charges, ainsi que sa dénonciation à la caution, Monsieur [Z] [C], le 5 septembre 2023.
Ce commandement reproduit la clause résolutoire insérée au contrat de bail ainsi que les dispositions de l'article 24 et de l’article 7g de la loi du 6 juillet 1989 dans leur rédaction issue de la loi n° 2014-336 du 24 mars 2014, de même que les dispositions de l'article 6 de la loi n°90-449,du 31 mai 1990 et mentionne la faculté pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement.

Madame [K] [B] n’a pas réglé l’arriéré de loyers dans les deux mois.

Il y a donc lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont réunies au 20 janvier 2025.

Sur les loyers et charges impayés

Selon l'article 1728 du Code civil et l'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer les loyers et les charges récupérables aux termes convenus.

Le bailleur produit le bail signé le 27 mai 2021, le commandement de payer délivré le 19 novembre 2024, et le décompte de la créance laissant appraître une somme de 2925,93 € à la charge de la locataire, arrêtée au 20 mars 2025, quittance de mars 2025 inclus.

Par application de l'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 permettant au juge de vérifier d'office tout élément constitutif de la dette locative, il convient d'écarter les frais de commissaire de justice à hauteur de 143,88 € qui ne constituent pas une dette de loyer ou de charge mais qui relèvent des dépens dont le sort sera examiné ci-après.

En conséquence, il y a lieu de condamner Madame [K] [B] à verser à Madame [T] [N] la somme de 2782,05 € au titre des impayés de loyers et de charges arrêtés au 20 mars 2025.

Sur la suspension de la clause résolutoire et les délais

Aux termes de l'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années. Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué; dans le cas contraire, elle reprend son effet.

En l’espèce, Madame [K] [B] n’a pas comparu à l’audience à laquelle elle a été régulièrement convoquée et n’a pas, de fait, justifié de sa situation sociale et financière.

Il résulte, en outre, du décompte susvisé que Madame [K] [B] n’a pas repris les paiements avant l’audience.

lI n’y a donc pas lieu de lui accorder d’office des délais de paiement.

Il convient, par conséquent, de constater la résiliation du bail à compter du 20 janvier 2025 et d'ordonner l'expulsion des occupants.

Sur l'indemnité d'occupation

Aux termes de l'article 1240 du Code civil, tout fait quelconque de l'homme qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Madame [K] [B] occupe les lieux sans droit ni titre depuis le 20 janvier 2025 causant ainsi un préjudice au bailleur.

Il convient de fixer l'indemnité d'occupation au montant des loyers et des charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail à compter du 20 janvier 2025 et jusqu'à libération effective des lieux et la remise des clés.

Sur l'exécution provisoire

Conformément aux dispositions de l'article 514 du Code de procédure civile, la présente décision de première instance sera exécutoire de droit à titre provisoire.

Sur l'article 700 du Code de procédure civile

Madame [K] [B], perdant le procès, sera condamnée à verser à Madame [T] [N] la somme de 800,00 € en application de l'article 700 du Code de procédure civile.

Sur les dépens

L'article 696 du Code de procédure civile, dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens.

Il convient donc de mettre les dépens à la charge de Madame [K] [B].

PAR CES MOTIFS