TJ 37261, 27 juin 2025, RG 25/00445

MINUTE N° : 25/00662

JUGEMENT
DU 27 Juin 2025

N° RC 25/00445

DÉCISION
réputée contradictoire et en premier ressort

[Z] [L]

ET :

[J] [U]

Débats à l'audience du 24 Avril 2025

Le

Copie executoire et copie à :
Me BERBIGIER

Copie à :
Monsieur le Prefet d'Indre et Loire

Copie dossier
TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE TOURS

TENUE le 27 Juin 2025

Au siège du Tribunal, [Adresse 1] à [Localité 1],

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : F. DEVOUARD, Magistrat à titre temporaire du Tribunal judiciaire de TOURS,

GREFFIER : E.ESPADINHA

DÉBATS :

A l'audience publique du 24 Avril 2025

DÉCISION :

Prononcée publiquement le 27 Juin 2025 par mise à la disposition des parties au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

Monsieur [Z] [L]
né le 23 Mai 1979 à [Localité 2], demeurant [Adresse 2]
représenté par Me Julien BERBIGIER, avocat au barreau de TOURS, substitué par Maître LE CARVENNEC, avocat au barreau de TOURS

D'une Part ;

ET :

Monsieur [J] [U], demeurant [Adresse 3]
non comparant

D'autre Part ;

EXPOSE DES MOTIFS

Par contrat sous seing privé du 6 octobre 2022 à effet du 14 octobre 2022, signé electroniquement, M. [Z] [L] a donné à bail à M. [J] [U], un bien immobilier situé à [Adresse 3], pour un loyer mensuel révisable de 575 euros, outre 35 euros de provision sur charges.

Invoquant l'existence de loyers demeurés impayés, M. [Z] [L] a fait signifier à M. [J] [U], le 4 septembre 2024, un commandement de payer visant la clause résolutoire prévue au bail et a signalé la situation à la CCAPEX le 8 novembre 2024.

Il a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de TOURS par acte de commissaire de justice du 5 janvier 2025, dénoncé au préfet d'Indre et Loire le 10 janvier 2025, pour voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

- constater l’acquisition de la clause résolutoire au 5 novembre 2024 ;

- subsidiairement prononcer la résiliation du bail ;

- ordonner l’expulsion de M. [J] [U] devenu sans droit ni titre ;

- obtenir sa condamnation au paiement d’une somme de 3 914,95 € au titre des loyers et charges impayés au jour d’acquisition de la clause résolutoire ;

- outre une indemnité d'occupation mensuelle égale au loyer et charge soit 672,50 euros à compter de la date de résiliation et ce jusqu'à libération parfaite et effective des lieux ;

- Dans l’hypothèse d’une résiliation judiciaire, condamner Mr [J] [U] a régler l’arriéré locatif au jour des plaidoiries selon le décompte actualisé qui sera versé aux débats, outre une indemnité d’occupation de 672,50 à compter du premier jour du mois suivant le jugement jusqu’à la libération des lieux .

- une somme de 1 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et les entiers dépens de l’instance comprenant le coût du commandement de payer et de la dénonciation à la CCAPEX.

Au soutien de ses prétentions, M. [Z] [L] fait valoir que M. [J] [U] n’a pas régularisé la situation relative aux loyers dans le délai imparti par le commandement, et qu’en application de la clause résolutoire prévue au bail ce dernier se trouve résilié de plein droit.

A l’audience du 27 mars 2025, M. [Z] [L], représenté par son conseil, a repris les termes de l’assignation en actualisant sa créance à 7 291,95 euros.

Bien que régulièrement convoqué par acte de commissaire de justice déposé en étude, M. [J] [U], ne comparait et ne se fait pas représenter. La présente décision sera réputée contradictoire au seul motif qu'elle est susceptible d'appel.
Le diagnostic social et financier figurant au dossier est vierge.

L'affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe.
MOTIFS

Aux termes de l'article 472 du Code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s'il l'estime recevable, régulière et bien fondée.

1 ) Sur la recevabilité de l'action en résiliation et en expulsion

En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, les bailleurs personnes morales autres que certaines SCI familiales ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 351-2 du code de la construction et de l’habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code de la sécurité sociale. Cette saisine peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose, dans sa version applicable au litige, qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l'espèce, M. [Z] [L] justifie avoir avisé la CCAPEX de la situation d'impayés et avoir dénoncé l’assignation au représentant de l’État conformément aux dispositions précitées.

L’action est donc recevable.

2) Sur le fond

- Sur l'acquisition des effets de la clause résolutoire

Selon, l'article 24-I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa rédaction applicable à l’espèce, prévoit que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux" ;

Selon l'article 24-V de cette même loi ajoute que "Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil. Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. (...)Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet"

En l'espèce, le M. [Z] [L] fait la preuve de l'obligation dont il se prévaut en produisant :
- le bail conclu le 6 octobre 2022, contenant une clause résolutoire en cas de non paiement des loyers deux mois après un commandement de payer ;

- le commandement de payer visant cette clause, signifié le 4 septembre 2024 à M. [J] [U], pour une somme de 2.578 euros en principal ;

- un décompte de créance arrêté au 11 avril 2025, échéance d’avril comprise.

Il en ressort que le commandement est demeuré infructueux pendant plus deux mois de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail, du chef du défaut de paiement des loyers, étaient réunies à la date du 5 novembre 2024.

En s'abstenant de comparaître, M. [J] [U] s'interdit de contester le décompte de la créance ou de rapporter la preuve d’une reprise de paiement du loyer courant, alors que cette charge lui incombe en application de l'article 1353 du Code civil.

En l’absence de reprise du paiemnt du loyer courant dû au jour de l’audience, aucun délai ne peut être accordé au locataire. Il sera donc constaté l'acquisition de la clause résolutoire. L'expulsion de M. [J] [U], devenu occupant sans droit ni titre du logement situé à [Adresse 3], sera ordonnée à défaut de départ volontaire des lieux loués.

- Sur la demande en paiement de l'arriéré locatif et des indemnités d’occupation

Le paiement des loyers et des charges échus constitue l'obligation principale d'un M. [J] [U] à l'égard de son M. [Z] [L] en vertu de l'article 7 a) de la loi 89-462 du 6 juillet 1989.

En outre, depuis la résiliation du bail, M. [J] [U] qui se maintient dans les lieux et cause ainsi un préjudice à M. [Z] [L] , est redevable d'une indemnité d'occupation mensuelle. Il convient de fixer cette créance de nature indemnitaire, au montant du loyer revalorisé et des charges soit 655 euros en excluant les frais de courtage et la mensualité assurance habitation qui ne font pas partie de la dette locative.

M. [Z] [L] produit un décompte de créance arrêté au 11 avril 2025, échéance d’avril comprise. IL revendique une créance de 7 291,95 euros.

M. [J] [U], non comparant, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de cette dette.

Toutefois, en application de l'article 24-V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut vérifier d'office tout élément constitutif de la dette locative. la créance sera retenu après déduction de la somme de 468,30 euros correspondant aux postes dont le droit à perception n'est pas justifié par le bail :

- frais de courtage : 163 euros ;

- mensualités d'assurance habitation 287 euros ;

- contributions attentat de 18.30 euros.

M. [J] [U] sera en conséquence condamné à payer à M. [Z] [L] la somme de 6 823,65 euros arrêté au 11 avril 2025, échéance d’avril comprise.

3) Sur les demandes accessoires

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

M. [J] [U], partie perdante, supportera la charge de l’intégralité des dépens de la présente procédure, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Compte tenu de l’issue de l’instance et des démarches judiciaires qu’a dû accomplir M. [Z] [L] , M. [J] [U] sera condamné à lui verser la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,