TJ 37261, 29 août 2025, RG 24/04831
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Texte de la décision
MINUTE N° : 25/00462
JUGEMENT
DU 29 Août 2025
N° RC 24/04831
DÉCISION
réputée contradictoire et en premier ressort
ACTION LOGEMENT SERVICES
ET :
[H] [X]
[T] [J]
Débats à l'audience du 06 Mars 2025
copie et grosse le :
à Me LEMONNIER
copie le :
à M. Le Préfet d’Indre et Loire
copie dossier
TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE TOURS
TENUE le 29 Août 2025
Au siège du Tribunal, [Adresse 1],
COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :
PRÉSIDENT : M. DJAMAA, Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de TOURS,
GREFFIER : E. FOURNIER
DÉBATS :
A l'audience publique du 06 Mars 2025
DÉCISION :
Prononcée publiquement le 29 Août 2025 par mise à la disposition des parties au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de Procédure Civile.
ENTRE :
ACTION LOGEMENT SERVICES, dont le siège social est sis [Adresse 2]
représentée par Maître Roger LEMONNIER de la SCP LDGR AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant substitué par Me CORNU-SADANIA
D'une Part ;
ET :
Madame [H] [X], demeurant [Adresse 3]
non comparante
Monsieur [T] [J], demeurant [Adresse 3]
non comparant
D'autre Part ;
EXPOSE DU LITIGE
Par acte sous seing privé du 2 décembre 2023, la SCI ESCAPADE GIZELLOISE a loué à Madame [H] [X] et Monsieur [T] [J] un local à usage d’habitation situé [Adresse 3], pour un loyer mensuel de 850,00 euros payable d'avance.
Le 1er décembre 2023, le bailleur a signé un contrat de cautionnement VISALE avec la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES.
À compter du mois d'avril 2024, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a procédé à des versements de loyers au bailleur en tant que caution.
En raison de l'existence d'une situation d'impayés, le 10 juillet 2024, un commandement de payer a été délivré à la requête de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES à Madame [H] [X] et Monsieur [T] [J], par procès-verbaux respectivement de remise à tierce personne présente au domicile et à personne. Il portait sur la somme en principal de 2 248,00 euros au titre des loyers et charges échus, hors frais de l'acte lui-même.
Le 9 juillet 2024, une quittance subrogative a été établie, par laquelle le bailleur a déclaré avoir reçu de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 3 098,00 euros au titre des loyers et charges impayés dus par Madame [H] [X] et Monsieur [T] [J], pour lesquels il a précisé subroger la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES dans ses droits et actions contre le locataire défaillant.
La SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a fait assigner Madame [H] [X] et Monsieur [T] [J] par actes de commissaire de justice du 17 octobre 2024 respectivement signifiés à tierce personne présente au domicile et à personne, devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Tours aux fins de voir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :
Déclarer acquise la clause résolutoire insérée au bail ;
- À titre subsidiaire, prononcer la résiliation du bail aux torts et griefs du preneur ;
- Ordonner l'expulsion de Madame [H] [X] et Monsieur [T] [J] et de tous occupants de leur chef du logement, au besoin avec le concours de la force publique ;
- Condamner solidairement Madame [H] [X] et Monsieur [T] [J] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 3 098,00 euros avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 10 juillet 2024 sur la somme de 2 248,00 euros, et pour le surplus à compter de l'assignation ;
- Fixer l'indemnité d'occupation à compter de la date de l'acquisition de la clause résolutoire ou de la résiliation du bail au montant du loyer contractuel augmenté des charges ;
- Condamner solidairement Madame [H] [X] et Monsieur [T] [J] à payer lesdites indemnités d'occupation à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative ;
- Condamner solidairement Madame [H] [X] et Monsieur [T] [J] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 800,00 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
- Condamner in solidum Madame [H] [X] et Monsieur [T] [J] en tous les dépens qui comprendront le coût du commandement de payer.
L’affaire a été appelée à l’audience du 6 mars 2025.
La SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, représentée par son conseil, a maintenu ses demandes et actualisé sa créance à la somme de 5 648,00 euros, échéance du mois de février 2025 incluse.
Madame [H] [X] et Monsieur [T] [J], bien que régulièrement cités par procès-verbaux de remise à tierce personne présente au domicile et à personne, n'ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter.
La fiche de diagnostic social et financier reçue au greffe avant l'audience indique que les défendeurs perçoivent 1 407,68 euros de revenus, ainsi que 277,00 euros d'APL, contre 1 472,11 euros de charges. Monsieur [J] est au chômage tandis que Madame [X] venait de perdre son emploi au moment de l'évaluation.
L’affaire a été mise en délibéré au 14 mai 2025, prorogé au 29 août 2025.
MOTIVATION DE LA DÉCISION
Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.
L'article 474 du code de procédure civile précise qu'en cas de pluralité de défendeurs cités pour le même objet, lorsque l'un au moins d'entre eux ne comparaît pas, le jugement est réputé contradictoire à l'égard de tous si la décision est susceptible d'appel ou si ceux qui ne comparaissent pas ont été cités à personne.
Par conséquent, le présent jugement est réputé contradictoire et rendu en premier ressort.
Sur l'intérêt à agir de la caution subrogée
En application de l’article 2309 du code civil, la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu’avait le créancier contre le débiteur.
L’article 1346-4 du même code précise que la subrogation transmet à son bénéficiaire, dans la limite de ce qu’il a payé, la créance et ses accessoires, à l’exception des droits exclusivement attachés à la personne du créancier.
Les accessoires de la créance comprennent toutes les actions qui appartenaient au créancier et qui se rattachaient à cette créance immédiatement avant le paiement.
***
La Convention Etat-UESL pour la mise en œuvre de VISALE indique dans son article 7.1 que « la subrogation doit permettre d’engager une procédure en résiliation du bail en lieu et place du bailleur (résiliation judiciaire ou mise en œuvre de la clause résolutoire) ».
En l’espèce, le contrat de cautionnement VISALE du 1er décembre 2023 reprend les termes de cette disposition dans son article 8.1 (page 7), qui prévoit que « dès lors que la caution aura payé au bailleur les sommes impayées par le locataire, la caution sera subrogée au bailleur dans tous ses droits et actions sur les sommes versées par elle. La subrogation permettra à la caution d'agir en recouvrement des sommes versées, en constatation de l'acquisition de la clause résolutoire et/ou en résiliation judiciaire du bail, ainsi qu'en fixation de l'indemnité d'occupation. »
L'article 8.2 précise que la caution s'engage à « procéder aux actions contentieuses de recouvrement et/ou d'expulsion ».
En conséquence, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES subrogée aux droits et actions du bailleur tant dans le cadre du recouvrement des sommes dues au titre de l’occupation du logement et qu’en ses actions aux fins de mettre un terme au bail à raison des impayés locatifs, démontre sa qualité et son intérêt à agir en résiliation du contrat de bail du 2 décembre 2023 et en expulsion à l’encontre de Madame [H] [X] et Monsieur [T] [J].
Sur la recevabilité de la demande
En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales […] ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.
La SAS ACTION LOGEMENT SERVICES justifie avoir procédé à ce signalement le 11 juillet 2024.
L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins deux mois avant l’audience […]. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.
En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au préfet le 17 octobre 2024 soit plus de deux mois avant l’audience du 6 mars 2025.
La demande formée par la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES est donc recevable.
Sur les demandes principales
- Sur l’acquisition de la clause résolutoire et ses effets
Aux termes de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.
Le contrat de bail unissant les parties stipule que la présente location sera résiliée de plein droit à défaut de paiement au terme convenu du loyer ou des charges et deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.
Un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 10 juillet 2024, pour la somme en principal de 2 248,00 euros.
Celui-ci est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, les locataire n'ayant effectué aucun versement au cours de cette période, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 11 septembre 2024.
En l’absence de règlements depuis avril 2024, et partant à défaut de reprise du versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, il ne peut être accordé de délai de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire.
En conséquence, le tribunal ne peut que constater que Madame [H] [X] et Monsieur [T] [J] sont occupants sans droit ni titre du logement objet du présent litige et il y a lieu d’ordonner leur expulsion à défaut de départ volontaire des lieux loués.
- Sur le montant de l'arriéré locatif et l'indemnité d'occupation
Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.
L’article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 précise que le juge peut vérifier d’office tout élément constitutif de la dette locative.
***
En l’espèce, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES verse aux débats l’acte de bail ainsi que le décompte des loyers et charges, démontrant que restait devoir par les défendeurs, au titre des loyers et charges la somme de 5 648 euros, arrêtée au 07 février 2025.
Elle produit également une quittance subrogative établie le 7 février 2025, par laquelle le bailleur a déclaré avoir reçu de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 5 648,00 euros au titre des loyers et charges impayés dus par Madame [H] [X] et Monsieur [T] [J], pour lesquels il a précisé subroger la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES dans ses droits et actions contre le locataire défaillant.
Madame [H] [X] et Monsieur [T] [J], non comparants, ne contestent pas, par définition, le montant de cette dette.
En conséquence, les défendeurs seront condamnés à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 5 648 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation, arrêtée à la date du 07 février 2025, et ce solidairement en vertu de la clause de solidarité insérée au contrat de bail. Ils seront en outre condamnés à payer solidairement une indemnité mensuelle d'occupation qu'il convient de fixer au montant du loyer et des charges, soit la somme de 850 euros.
Sur les demandes accessoires
En application de l'article 696 du code de procédure civile, Madame [H] [X] et Monsieur [T] [J], parties perdantes, supporteront in solidum la charge des entiers dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.
L'équité et la situation économique des parties commande de rejeter la demande formulée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Il convient de rappeler que, conformément à l'article 514 du code de procédure civile, l’exécution provisoire est de droit.
PAR CES MOTIFS
Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,
DÉCLARE l’action recevable ;
CONSTATE la subrogation de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES dans les droits de SCI ESCAPADE GIZELLOISE ;
CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 2 décembre 2023 entre la SCI ESCAPADE GIZELLOISE, d’une part, et Madame [H] [X] et Monsieur [T] [J], d’autre part, concernant le logement situé au [Adresse 3] sont réunies à la date du 11 septembre 2024 ;
CONSTATE que Madame [H] [X] et Monsieur [T] [J] sont occupants sans droit ni titre dudit logement depuis le 11 septembre 2024 ;
ORDONNE en conséquence à Madame [H] [X] et Monsieur [T] [J] de libérer le bien immobilier et de restituer les clés dans le délai de huit jours à compter de la signification de la présente décision;
DIT qu’à défaut pour Madame [H] [X] et Monsieur [T] [J] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique;
RAPPELLE que le sort des meubles est régi par les articles L.433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution;
CONDAMNE solidairement Madame [H] [X] et Monsieur [T] [J] à verser à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de CINQ MILLE SIX CENT QUARANTE-HUIT EUROS 5 648 euros euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, arrêtée à la date du 07 février 2025, terme du mois de février inclus ;
CONDAMNE solidairement Madame [H] [X] et Monsieur [T] [J] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 1er mars 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux;
FIXE l’indemnité mensuelle d’occupation à la somme de HUIT CENT CINQUANTE EUROS (850 euros);
CONDAMNE in solidum Madame [H] [X] et Monsieur [T] [J] aux entiers dépens de la présente instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;
DÉBOUTE la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES de sa demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
REJETTE toute autre demande ;
RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;
RAPPELLE que le jugement sera non avenu s’il n’est pas notifié dans les six mois de sa date ;
Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 29 août 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.
Le greffier Le juge des contentieux de la protection
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