TJ 37261, 27 juin 2025, RG 24/02983

MINUTE N° :

JUGEMENT
DU 06 Juin 2025

N° RC 24/02983

DÉCISION
réputée contradictoire et en premier ressort

S.A.S FONCIERE TP, immatriculée au RCS de TOURS sous le n° 384 080 719

ET :

[K] [S]

Débats à l'audience du 27 Juin 2025

le :

Copie exécutoire et copie à Maître PAYOT

Copie à Monsieur le Préfet d’Indre et Loire

Copie dossier
TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE TOURS

TENUE le 06 Juin 2025

Au siège du Tribunal, [Adresse 1] à TOURS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : F. DEVOUARD, Magistrat à titre temporaire du Tribunal judiciaire de TOURS,

GREFFIER : E.ESPADINHA

DÉBATS :

A l'audience publique du 27 Juin 2025

DÉCISION :

Prononcée publiquement le 06 Juin 2025 par mise à la disposition des parties au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

S.A.S FONCIERE TP, immatriculée au RCS de TOURS sous le n° 384 080 719, dont le siège social est sis [Adresse 2]
représentée par Maître PAYOT de la SELARL EGERIA-SAINT-CRICQ & ASSOCIES, avocats au barreau de TOURS, avocats plaidants

D'une Part ;

ET :

Monsieur [K] [S], demeurant [Adresse 3]
non comparant

D'autre Part ;

EXPOSÉ DES MOTIFS

Par contrat sous seing privé en date du 1er septembre 2023, la SAS FONCIERE TP a donné à bail à M. [K] [S] un bien immobilier à usage d’habitation situé à [Adresse 3], pour un loyer mensuel principal de 398 euros outre la somme de 20 euros à titre de provision sur charges.

Invoquant l'existence de loyers demeurés impayés, la SAS FONCIERE TP a fait signifier à son locataire, le 3 avril 2024, un commandement de payer visant la clause résolutoire et saisi la CCAPEX de la situation le 5 avril 2024.

Le bailleur a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de TOURS par acte d'huissier du 12 juin 2024 pour voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

- constater l’acquisition de la clause résolutoire intervenue ;
- être autorisée à faire procéder à l’expulsion de M. [K] [S] devenu occupant sans droit ni titre;
- et obtenir sa condamnation au paiement de la somme de 1 420 euros arrêtée au 5 juin 2024 à parfaire d’une indemnité mensuelle d’occupation fixée au montant du loyer augmenté des charges et révisable selon les dispositions contractuelles et jusqu’à parfaite libération des lieux, outre une somme de 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens comprenant le coût du commandment et les frais de signification à la CCAPEX.

Á l’audience du 28 novembre 2024, la SAS FONCIERE TP- représentée par son conseil - maintenait l’intégralité de ses demandes, en précisant que la dette locative s’élève désormais à 1 836,94 euros.

Bien que régulièrement convoqué par acte de commissaire de justice signifié à à étude, M. [K] [S] n’etait ni présent ni représenté.

Le diagnostic social et financier n'a pu être dressé faute pour M. [K] [S] d'avoir répondu aux propositions de rencontres du service départemental de prévention des expulsions locatives.

L'affaire a été mise en délibéré au 26 février 2025.

Par mention au dossier du 11 février 2025, les débats ont été réouverts à l’audience du 27 mars 2025, pour que le demandeur puisse s’expliquer sur la validité de la signature électronique du bail. Monsieur [S] a été averti de la date de l’audience.

Á l’audience du 27 mars 2025, le bailleur réitère ses demandes en justifiant du dossier de preuve numérique de la signature du bail. Il actualise sa créance au 24 mars 2025. Ces pièces ont été communiquées à la partie adverse.

Monsieur [S], n’est ni présent ni représenté.

MOTIFS

Aux termes de l'article 472 du Code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s'il l'estime recevable, régulière et bien fondée.

1 ) Sur la recevabilité de l'action en résiliation et en expulsion

-Sur la recevabilité de la demande

En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, les bailleurs personnes morales autres que certaines SCI familiales ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 351-2 du code de la construction et de l’habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code de la sécurité sociale.

Cette saisine peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose, dans sa version applicable au litige, qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience.

Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l'espèce, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture d'Indre-et-Loire par voie électronique plus de deux mois avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la SAS FONCIERE TP justifie avoir saisi la CCAPEX, deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

2) Sur le fond

- Sur l'acquisition des effets de la clause résolutoire

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989,dans sa rédaction applicable à l’espèce, prévoit que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux" ; mais l'article 24 V de cette même loi ajoute que "Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil. Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. (...)Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet"

En l'espèce le bailleur produit :

-le bail conclu le 1er septembre 2023 contenant une clause résolutoire jouant deux mois après un commandement de payer infructueux,

-le commandement de payer visant la clause résolutoire contractuelle signifié le 3 avril 2024, pour la somme en principal de 1 138,00 euros.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 4 juin 2024.

Les seuls versements enregistrés pendant cette période étant les paiement de la CAF qui s’imputent sur le loyer courant et non sur les arriérés.

Á défaut de justification de la reprise du versement intégral du loyer courant par M. [K] [S], d'indication sur ses capacités à régler sa dette locative et d'accord du bailleur, il ne peut être accordé de délais de paiement suspensifs.

Il sera donc constaté que M. [K] [S] est occupant sans droit ni titre du logement sis [Adresse 3] et son expulsion sera ordonnée à défaut de départ volontaire des lieux loués.

- Sur le paiement de l'arriéré locatif

Le paiement des loyers et des charges échus constitue l'obligation principale d'un locataire à l'égard de son bailleur en vertu de l'article 7 a) de la loi 89-462 du 6 juillet 1989.

Depuis la résiliation du bail, M.[K] [S] qui se maintient dans les lieux et cause ainsi un préjudice à son bailleur, est redevable d'une indemnité d'occupation qu'il convient de fixer au montant actuel du loyer actualisé et des charges justifiées.

En l'espèce, le bailleur produit un décompte de créance faisant apparaître une créance de 2.847,82 euros, hors dépens, arrêtée à la date du 24 mars 2025 (terme du mois de mars 2025 compris).
En s'abstenant de comparaître, Monsieur M.[K] [S] s'interdit de contester le décompte de la créance ou de rapporter la preuve de paiements en sus de ceux repris sur ledit décompte alors que cette charge lui incombe en application de l'article 1353 du Code civil.
Par application de l'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 permettant au juge de vérifier d'office tout élément constitutif de la dette locative, la créance qui n'appelle pas d'observation sera retenue en l'état.

En application de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut d’office vérifier tous les éléments constitutifs de la dette locative. La créance qui n’appelle pas d’observation sera retenue.

M. [K] [S] sera par conséquent condamné au paiement de la somme précitée arrêtée au 24 mars 2025 outre une indemnité mensuelle d’occupation dont le montant sera égale au montant du loyer et de charges qui auraient été dus si le bail n'avait pas été résilié pour la période courant de l'arrêté de compte actualisé à la date de la libération effective et définitive des lieux.

3) Sur les demandes accessoires

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

M. [K] [S], partie perdante, supportera la charge de l’intégralité des dépens de la présente procédure, qui comprendront notamment le coût de la notification de l'assignation à la préfecture, du commandement de payer et de l’assignation.

Compte tenu de la situation respective des parties, il convient de dire n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,