TJ 37261, 27 juin 2025, RG 24/05869

MINUTE N° : 25/00597

JUGEMENT
DU 27 Juin 2025

N° RC 24/05869

DÉCISION
contradictoire et en premier ressort

S.C.I. 2HB

ET :

[Z] [C]

Débats à l'audience du 27 Mars 2025

Le

Copie executoire et copie à :
Maître LE COZ

Copie à :
Maître DACHICOURT
Monsieur le Prefet d'Indre et Loire

Copie dossier
TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE TOURS

TENUE le 27 Juin 2025

Au siège du Tribunal, [Adresse 1] à [Localité 1],

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : F. DEVOUARD, Magistrat à titre temporaire du Tribunal judiciaire de TOURS,

GREFFIER : E.ESPADINHA

DÉBATS :

A l'audience publique du 27 Mars 2025

DÉCISION :

Prononcée publiquement le 27 Juin 2025 par mise à la disposition des parties au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

S.C.I. 2HB, dont le siège social est sis [Adresse 2] - [Localité 1], représenté par Maître ALEXANDRE, avocat au barreau de TOURS, substitué par Maître DACHICOURT, avocat au barreau de TOURS

D'une Part ;

ET :

Monsieur [Z] [C]
né le 25 Mars 1978 à [Localité 2], demeurant [Adresse 3] - [Localité 1],
représentée par Maître LE COZ, avocat au barreau de TOURS, substitué par Maître DRIDI, avocat au barreau de TOURS

D'autre Part ;

EXPOSE DES MOTIFS

En vertu d’un contrat sous seing privé du 22 août 2016, la SCI 2HB anciennement dénommée SCI de BEAUVOIS a donné à bail à M. [Z] [C], un local à usage d’habitation situé à[Localité 1], [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel initial, payable à terme échu et révisable de 405 euros outre 20 euros de charges.

Invoquant l'existence de loyers demeurés impayés,la SCI 2HB a :

- fait signifier le 22 juillet 2024, un commandement de payer visant la clause résolutoire prévue au bail,
- saisi la CCAPEX le 26 juillet 2024 de la situation,

Par acte de commissaire de justice du 17 décembre 2024, dénoncé au préfet d'Indre et Loire le 19 décembre 2024, le bailleur a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de TOURS, pour voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

- constater l’acquisition de la clause résolutoire depuis le 22 septembre 2024 ou subsidiairement prononcer la résiliation judiciaire du bail ;

- ordonner l’expulsion de M. [Z] [C] devenu occupant sans droit ni titre ;

- et obtenir sa condamnation au paiement de la somme de 4 207,00 euros au titre des loyers et charges impayés au 22 septembre 2024 outre une indemnité mensuelle d’occupation de 425 euros à compter de la résiliation jusqu’à la complète libération des lieux avec remise des cles, outre une somme de 2 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens comprenant le coût du commandement de payer et les éventuels frais d’execution.

Au soutien de ses prétentions, le bailleur fait valoir que son locataire n’a pas régularisé la situation relative aux loyers dans le délai imparti par le commandement, et qu’en application de la clause résolutoire prévue au bail ce dernier se trouve résilié de plein droit.

L’affaire a été appelée et retenue lors de l’audience du 24 avril 2025.

A cette audience, la SCI 2HB, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance, en actualisant sa créance, arrêtée au 24 mars 2025, terme du mois de mars 2025 compris, à la somme de 6 602,00 euros. Il s’oppose à tout délai suspensif.

M. [Z] [C], représenté par son conseil, demande au juge des contentieux des protections, au visa de l'article 1343-5 du Code Civil, par conclusions tenues pour soutenues oralement et visées à l'audience :
A titre principal de :

- lui accorder un report de l'exigibilité de la dette,
- fixer la date d'exigibilité de la dette au jour du deuxième anniversaire de la signification du jugement à intervenir,

A titre subsidiaire de :

- lui accorder les plus larges délais de paiement dans la limite de deux années,
- lui donner acte qu'il propose le cas échéant, de régler la condamnation en principal par un échéancier de 23 mensualités de 300 euros à compter de la signification du jugement à intervenir,

En tout état de cause :

- débouter le SCI 2HB de ses demandes fins et conclusions,

- la condamner à lui payer la somme de 1.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens en accordant le bénéfice de l'article 699 à M° LE COZ.

Au soutien de ses prétentions, il fait valoir qu'il a connu plusieurs crises personnelles et des soucis de santé qui l'ont triplement endetté (URSSAF, COFIDIS outre la dette locative).

Les ressources de son activité de "dévelopeur web créatif" ont été minimes jusqu'à maintenant mais plusieurs commandes lui laissent espérer un avenir meilleur. Il a déposé un dossier MDPH qui a été déclaré recevable et il devrait en conséquence percevoir des allocations qui lui permettront de rembourser ses dettes. Il a également déposé un dossier de surendettement et fait une demande de logement social car il est conscient que le loyer actuel dépasse ses moyens.
Il souligne que son créancier qui revendique légitimement son dû, ne justifie pas avoir un besoin urgent des sommes dont il demande condamnation.

Le diagnostic social et financier revenu au greffe confirme ses revenus en faisant état d'un revenu de 648,91 euros, composé de RSA, prime d'activité et d'un salaire de 100 euros. Ces dépenses sont estimées à 807 euros comprenant le loyer, un échéancier de dette URSSAF, un crédit consommation et une retenue CAF

L'affaire a été mise en délibéré, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

1 ) Sur la recevabilité de l'action en résiliation et en expulsion

En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, les bailleurs personnes morales autres que certaines SCI familiales ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 351-2 du code de la construction et de l’habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code de la sécurité sociale. Cette saisine peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose, dans sa version applicable au litige, qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l'espèce,la SCI 2HB justifie avoir avisé la CCAPEX et dénoncé l’assignation au représentant de l’État conformément aux dispositions précitées.

L’action est donc recevable.

2) Sur le fond

- Sur l'acquisition des effets de la clause résolutoire

Selon, l'article 24-I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa rédaction applicable à l’espèce, prévoit que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux" ;
Selon l'article 24-V de cette même loi ajoute que "Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil.

Selon l'article 24-VII de la loi précitée, le locataire et le propriétaire peuvent solliciter que pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. (...)Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet"

En l'espèce, la SCI 2HB fait la preuve de l'obligation dont elle se prévaut en produisant :

- le bail conclu le 22 août 2016 contenant une clause résolutoire jouant deux mois après un commandement de payer infructueux,

- le commandement de payer visant la clause résolutoire, signifié le 22 juillet 2024, pour la somme en principal de 4 607 euros,

- Un décompte de créance actualisé arrêté au 13 mars 2024.

En application de l'article L722-2 du Code de la consommation, la recevabilité de la demande de traitement de la situation de surendettement emporte suspension et interdiction des procédures d'exécution diligentées à l'encontre des biens du débiteur ainsi que des cessions de rémunération consenties par celui-ci et portant sur les dettes autres qu'alimentaires.

Si le bailleur fait délivrer un commandement de payer au débiteur et que la décision de recevabilité intervient pendant le délai de deux mois, c'est-à-dire avant que la clause résolutoire ne soit acquise, l'effet attaché à cette décision, à savoir l'interdiction faite au débiteur de payer les dettes de loyers antérieurs, paralyse le jeu de la clause résolutoire. A contrario, si la recevabilité intervient après l'expiration du délai de deux mois suivant la délivrance du commandement de payer, elle est sans effet direct sur l'acquisition de la clause résolutoire.

En l'espèce, il en ressort que le commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois dans la mesure où les règlements enregistrés dans ce délai n'ont pas apurer les causes du commandement.

Monsieur [Z] [C] ne justifie pas du dépot d'une demande de surrendettement, ni d'un décision de recevabilité dans le délai de deux mois suivant le commandement. De sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire, contenue dans le bail, étaient réunies à la date du 23 septembre 2024.

Monsieur [Z] [C] ne sollicite pas la supension des effets de la clause résolutoire mais simplement que des délais de paiement lui soient accordés. Son expulsion sera dès lors ordonnée.

- Sur la demande en paiement de l'arriéré locatif et des indemnités d’occupation

Le paiement des loyers et des charges échus constitue l'obligation principale d'un locataire à l'égard de son bailleur en vertu de l'article 7 a) de la loi 89-462 du 6 juillet 1989.

Depuis la résiliation du bail, M. [Z] [C] qui se maintient dans les lieux et cause ainsi un préjudice à son bailleur, est redevable d'une indemnité d'occupation mensuelle qu'il convient de fixer au montant actuel du loyer actualisé et des charges soit 425 euros à compter du 1er avril 2025.

En l'espèce, le bailleur produit un décompte de créance faisant apparaître une créance de 6 602 euros arrêtée à la date du 13 mars 2025 (terme du mois de mars 2025 compris) au titre des loyers et indemnités d'occupation.
M. [Z] [C] ne conteste pas la dette.
Par application de l'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 permettant au juge de vérifier d'office tout élément constitutif de la dette locative, la créance qui n'appelle pas d'observation sera retenue en l'état.

M. [Z] [C] sera par conséquent condamné au paiement de la somme de 6 602 euros arrêtée à la date du 13 mars 2025 (terme du mois de mars 2025 compris), outre une indemnité mensuelle d’occupation égale au loyer et charges qui auraient été dus si le bail n'avait pas été résilié, pour la période courant du 24 avril 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux.

Sur la demande de délais de paiement de M. [Z] [C]

Comme rappelé ci-dessus, la loi fixe les conditions d'obtention de délais dans le cas d'acquisistion de la clause résolutoire.

Ils ne peuvent être accordés qu’à deux conditions :

- versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience ;

- que le locataire soit en situation de régler sa dette locative.

Le décompte, produit par M. [Z] [C] actualisé au 25 mars 2025, fait état d’un règlement de 155 euros à valoir sur le loyer de mars 2025 d’un montant de 405 euros hors charges. La première condition d’octroi des délais n’est dès lors pas remplie.

Les pièces versées aux débats par la SCI demanderesse démontrent que dès 2020, M. [Z] [C] était déjà en grande difficulté pour le paiement des loyers.

Le plan d’apurement mis en place en juin 2020 a cessé d’être respecté en octobre 2022. Les perspectives de revenus de M. [Z] [C] restent incertaines. Il n’est pas justifié de l’acceptation du devis au nom d’un résident canadien. L’envoi d’un dossier à la MDPH en janvier 2025, n’augure pas de l’obtention des prestations demandées. Il n’est dès lors pas démontré que M. [Z] [C] qui perçoit actuellement 648 euros par mois soit en état de régler sa dette. Sa demande de délais sera donc rejetée.

3) Sur les demandes accessoires

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

M. [Z] [C], partie perdante, supportera la charge de l’intégralité des dépens de la présente procédure, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine,au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Compte tenu de la situation respective des parties, il convient de dire n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,