TJ 37261, 22 août 2025, RG 25/00384

MINUTE N° : 25/00820

JUGEMENT
DU 22 Août 2025

N° RC 25/00384

DÉCISION
réputée contradictoire et en premier ressort

Société LIGERIS

ET :

[Z] [K]
[N] [T]
[I] [T]

Débats à l'audience du 12 Juin 2025

copie et grosse le :
à Me MORENO

copie le :
à M. Le Préfet d’Indre et Loire

copie dossier
TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE TOURS

TENUE le 22 Août 2025

Au siège du Tribunal, [Adresse 1] à [Localité 1],

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : F. DEVOUARD, Magistrat à titre temporaire du Tribunal judiciaire de TOURS,

GREFFIER : L. PENNEL

DÉBATS :

A l'audience publique du 12 Juin 2025

DÉCISION :

Prononcée publiquement le 22 Août 2025 par mise à la disposition des parties au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

Société LIGERIS, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Maxime MORENO de la SCP CRUANES-DUNEIGRE, THIRY ET MORENO, avocats au barreau de TOURS, avocats plaidant

D'une Part ;

ET :

Monsieur [Z] [K], demeurant [Adresse 3]
non comparant

Monsieur [N] [T], demeurant [Adresse 3]
non comparant

Monsieur [I] [T], demeurant [Adresse 3]
non comparant

D'autre Part ;

EXPOSE DES MOTIFS

En vertu d’un contrat sous seing privé, signé électroniquement et portant la date du 29 avril 2024, la SEM LIGERIS a donné à bail à Mme [N] [T] et M. [Z] [K], un local à usage d’habitation situé [Adresse 3] à [Localité 1], moyennant un loyer mensuel initial, révisable, payable à terme échu, de 576,34 euros outre 319,89 euros de provisions sur charges.

Par contrat sous seing privé, signé électroniquement, portant la date du 30 avril 2024, la SEM LIGERIS a donné à bail accessoirement au logement principal, à Mme [N] [T] et M. [Z] [K], un emplacement de stationnement n° 17 au sous-sol d’un immeuble [Adresse 4] à [Localité 1], moyennant un loyer mensuel de 31,39 euros révisable.

Arguant de loyer impayés, la SEM LIGERIS a fait délivrer le 19 août 2024, à Mme [N] [T] , M. [Z] [K], et M. [I] [T] marié le 3 juin 1972 avec Mme [N] [T], un commandement de payer la somme de 2.494,78 euros au titre des loyers et charges échus, outre le coût de l’acte.

La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie le 21 août 2024 de la situation.

Par acte de commissaire de justice du 15 janvier 2025, déposé en étude, la SEM LIGERIS a fait assigner Mme [N] [T], M. [Z] [K] et M. [I] [T] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Tours et lui demande sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :
- constater l’acquisition de la clause résolutoire contenue dans les deux contrats de bail, et subsidiairement, prononcer la résiliation judiciaire du bail pour défaut de paiement des loyers et charges,
- ordonner l'expulsion de Mme [N] [T], de M. [Z] [K] et de M. [I] [T] devenus occupants sans droit ni titre et de tous occupants de leur chef, avec si besoin, le concours de la force publique et d’un serrurier,
- condamner Mme [N] [T] , M. [Z] [K] et M. [I] [T] à payer les sommes de 3.838,55 euros (bail du logement) et 282,51 euros (bail de l’emplacement de stationnement) arrêtées au 31 décembre 2024, outre une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyers et charges qui auraient été dus si les baux avait été maintenus et ce jusqu’à la libération complète des lieux.
- condamner solidairement Mme [N] [T], M. [Z] [K] et M. [I] [T] à payer la somme de 600 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens et frais d’execution comprenant le coût du commandement, de sa dénonciation.
L’assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été notifiée au Préfet du département d'Indre et Loire le 16 janvier 2025.

L’affaire a été appelée et retenue lors de l’audience du 12 juin 2025.

A cette audience, la SEM LIGERIS, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance, en actualisant sa créance à la somme de 7.023,57 euros au 6 juin 2025, terme du mois de juin 2025 inclus. Elle précise qu’aucun loyer n’a été payé depuis l’entrée dans les lieux. Le garage a été restitué en janvier 2025. Elle s’oppose à tous délais.

Bien que convoqués par acte de commissaire de justice déposé en étude, Mme [N] [T], M. [Z] [K] et M. [I] [T] ne comparaissent pas et ne sont pas représentés.

La présente décision est réputée contradictoire au seul motif qu'elle est susceptible d'appel.

Le diagnostic social et financier fait état d'une colocation entre mère et fils, chacun percevant l'allocation adulte handicapé soit 1.006 euros mensuels pour [Z] [K] et 225 euros + 199 euros de retraite pour Mme [N] [T].

La SEM LIGERIS a été invitée à produire le chemin de preuve des signatures électroniques en sa possession en cours de délibéré, ce qu'elle a fait.

L'affaire a été mise en délibéré à ce jour, par mise à disposition au greffe.

MOTIVATION

Aux termes de l'article 472 du Code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s'il l'estime recevable, régulière et bien fondée.

1 ) Sur la recevabilité de l'action en résiliation et en expulsion

En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, les bailleurs personnes morales autres que certaines SCI familiales ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 351-2 du code de la construction et de l’habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code de la sécurité sociale. Cette saisine peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose, dans sa version applicable au litige, qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l'espèce, la SEM LIGERIS justifie avoir avisé la CCAPEX et dénoncé l’assignation au représentant de l’État conformément aux dispositions précitées.

L’action est donc recevable.

2) Sur le fond

A titre liminaire : sur le lien contractuel

Aux termes de l’article 1366 du code civil, l'écrit électronique a la même force probante que l'écrit sur support papier, sous réserve que puisse être dûment identifiée la personne dont il émane et qu'il soit établi et conservé dans des conditions de nature à en garantir l'intégrité. L'article 1367 du même code ajoute que la signature nécessaire à la perfection d’un acte juridique identifie son auteur. Elle manifeste son consentement aux obligations qui découlent de cet acte. Lorsqu’elle est électronique, elle consiste en l’usage d'un procédé fiable d'identification garantissant son lien avec l'acte auquel elle s'attache.

Il en résulte qu'il existe deux types de signatures dites électroniques, la différence se situant au niveau de la charge de la preuve :
• la signature électronique « qualifiée », laquelle repose sur un certificat qualifié de signature électronique délivré au signataire par un prestataire de services de certification électronique (PSCE) notamment après identification du signataire, signature dont la fiabilité est présumée,
• la signature électronique « simple » ne répondant pas à ces conditions (signature accompagnée d'un certificat électronique qui n'est pas qualifié ou sans vérifications de l'identité du signataire) et qui n'est pas dépourvue de toute valeur, mais qui rend nécessaire de justifier en outre que les exigences de fiabilité de l'article 1367 du code civil sont respectées, à savoir l'identification de l'auteur et l'intégrité de l'acte, pour la vérification desquels sont examinés les éléments extérieurs suivants : production de la copie de la pièce d'identité, de justificatifs de revenus, absence de dénégation d'écriture, paiement de nombreuses mensualités etc.

En l’espèce, le bailleur ne produit pas le certificat de conformité permettant d’établir la fiabilité du
procédé de signature et de rapporter la preuve que l’organisme certifiant la signature dispose bien de l’habilitation pour générer des signatures électroniques.

Il produit en outre deux documents dénommés “audit trail” regroupant les informations offrant une vision détaillée de chaque étape de la signature électronique.

Cependant ces mentions sont en contradiction avec celles figurant aux baux. En effet, il est indiqué sur le contrat de bail du logement, que la date de sa signature est le 29 avril 2024 avec effet le jour même et sur le bail du parking accessoire que sa signature est du 30 avril 2024. Or les chemins de preuve (audit trail) produits, mentionnent un consentement et une signature donnés séparément le 31 mai 2024 par Mme [N] [T] et M. [Z] [K] pour un document intitulé “bail PK2" émis et valide du 17 mai 2024 au 17 novembre 2024.

Il est dès lors impossible de rattacher avec certitude les documents intitulés "bail PK2" qui semblent d'avantage se référer à un parking, au bail d’un logement.

La fiabilité de la signature des deux baux ne pourra être retenue et de ce fait la preuve de la signature des baux n’est pas rapportée.

Cependant, lorsque le bail a reçu un commencement d'exécution réciproque, la preuve du bail verbal peut être rapportée par tout moyen.

Les exigences de l'article 3 de la loi du 6 juillet 1989, n'excluent pas la possibilité de conclure un bail sans écrit et d'en fournir la preuve.

C’est par contre à celui qui réclame l’execution d’une obligation d’en fournir la preuve en application de l’artile 1353 du code civil.

En l'espèce le décompte de créance produit par le bailleur démontre :
- des versements réguliers des APL à compter de juillet 2024,
- le rejet des prélèvements du loyer dès le 10 juin 2024

La fiche de diagnostic social et financier fait état d’une colocation entre mère et fils. Mme [T] et M. [K], non comparants, n’ont contesté ni l’existence du bail ni le fait qu’il soit en cours d’exécution.

Cependant alors que la SEM LIGERIS a engagé son action à l’encontre de M. [I] [T], elle ne revendique aucun lien contractuel avec ce dernier.

Il convient donc, en conséquence, de constater l’existence d’un bail verbal liant la SEM LIGERIS et Mme [N] [T] et M. [Z] [K] concernant tant le logement principal que l’emplacement de parking.

Sur le prononcé de la résiliation judiciaire du bail.

Conformément aux dispositions de l’article 1728 du Code civil et de l'article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, à laquelle le bail est soumis, le locataire est tenu d'une obligation essentielle qui consiste au paiement du loyer aux termes convenus au bail , en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués.

Aux termes de l'article 1224 du Code civil, “la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice”.

Par ailleurs aux termes de l’article 1228, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

En l’espèce, en l’absence de contrat de bail écrit et donc de clause résolutoire, il appartient au juge d’apprécier si le ou les manquements invoqués par le bailleur qui, à titre subsidiaire, demande la résiliation judiciaire des baux sont suffisamment graves pour justifier une telle résiliation.

L’emplacement de parking ayant été restitué, la demande de résiliation de ce contrat est devenu sans objet.

Le décompte de créance établit que depuis l’entrée dans les lieux aucun loyer n’a été versé. Les seules sommes figurant au crédit du compte sont des versements d’APL et la réduction de loyer de solidarité.

En s'abstenant de comparaître, Mme [N] [T] et M. [Z] [K] s'interdisent de contester le décompte de la créance ou de rapporter la preuve de paiement du loyer, alors que cette charge leur incombe en application de l'article 1353 du Code civil.

En conséquence, leurs carences répétées dans le réglement du loyer constituent un manquement suffisamment grave aux obligations découlant du bail pour entraîner la résiliation du contrat aux torts exclusifs de Mme [T] et de son fils [Z] [K].

Il convient, dès lors, de prononcer la résiliation du bail à la date du présent jugement.

Sur la demande en paiement de l'arriéré locatif et des indemnités d’occupation

- A l’encontre de Mme [N] [T] et M. [Z] [K]

Le paiement des loyers et des charges échus constitue l'obligation principale d'un locataire à l'égard de son bailleur en vertu de l'article 7 a) de la loi 89-462 du 6 juillet 1989.

En outre, postérieurement à la résiliation du bail, les locataires qui se maintiennent dans les lieux et réparant le préjudice causé au bailleur par l’occupation sans droit ni tire de son bien, sont redevables d'une indemnité d'occupation qu'il convient de fixer au montant actuel du loyer actualisé et de la provision sur charges.

En l'espèce, le bailleur produit un décompte de la créance faisant apparaître une créance de 7.023,57 euros à la date du 6 juin 2025 (terme du mois de mai 2025 compris).

Mme [N] [T] et M. [Z] [K], non comparants, n’apportent par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de cette dette.

Toutefois, en application de l'article 24-V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut vérifier d'office tout élément constitutif de la dette locative.

En l'espèce, il convient de déduire de la créance la somme de 354,56 euros correspondant aux frais de commissaire de justice qui seront envisagés dans les dépens.

Mme [N] [T] et M. [Z] [K] seront par conséquent condamnés au paiement de la somme de 6.669,01 euros, outre les loyers à échoir jusqu'au prononcé du jugement statuant sur la résiliation du bail.

Il seront pour la période postérieure à la résiliation condamnés au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation égale au loyer et charges qui auraient été dus si le bail n'avait pas été résilié, et ce jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux.

- A l’encontre de M. [I] [T]

Selon l'article 1310 du code civil. “La solidarité est légale ou conventionnelle. Elle ne se présume pas.”

La SEM LIGERIS se fondant implicitement sur la solidarité légale des époux, prévue à l’article 220 du code civil, demande la condamnation solidaire de M. [I] [T] avec sa femme et son fils au paiement de la dette locative, sans revendiquer un quelconque lien juridique avec lui.

En application de l’article 9 du Code de procédure civile, il appartient à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits necessaires au soutien de sa prétention.

En l’espèce, la SEMLIGERIS produit la première page du duplicata, daté du 25 avril 2018, du livret de famille de Mme [T] faisant état de son mariage avec M. [I] [T] né en 1947.

La seule production d’une page du livret de famille établit 6 ans avant la prise d’effet du bail ne suffit pas à démontrer la persistance du mariage au jour de la naissance du bail, ni même que M. [I] [T] soit encore en vie.

En outre, si les mentions relatives aux modalité de délivrance du commandement et de l’assignation précisent que le nom du destinataire de la signification figure sur la boite aux lettre et sur le tableau des occupant, elles ne donnent aucune indication quant au prénom.

Le bailleur ne rapportant pas la preuve de la réunion des conditions permettant de retenir la solidarité légale de M. [I] [T], la demande de condamnation à son encontre sera rejetée

Sur la solidarité entre Mme [N] [T] et M. [Z] [K]

Il n’existe pas de dispositions légales prévoyant une solidarité légale entre parent et enfant majeur.

En l’espèce, La SEM LIGERIS ayant échoué à rapporter la preuve de la signature du bail du logement par M. [Z] [K] et Mme [N] [T] ne peut invoquer la solidarité contractuelle qui y était prévue.

En conséquence, la demande de solidarité de la condamnation qui sera prononcé à l’encontre de Mme [N] [T] et de M. [Z] [K] au titre des loyers dus sera rejetée.

Par contre, tant que Mme [N] [T] et de M. [Z] [K] continueront à occuper le logement postérieurement à la résiliation du bail, ils engageront leur responsabilité au titre de l’article 1240 du Code ciivl et seront redevables in solidum de l’indemnité d’occupation.

3) Sur les demandes accessoires

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Mme [N] [T] et M. [Z] [K], partie perdante, supporteront la charge de l’intégralité des dépens de la présente procédure, qui comprendront notamment le coût de la notification de l'assignation à la préfecture, du commandement de payer et de sa notification.

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Compte tenu de la situation respective des parties, il convient de dire n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,