TJ 37261, 10 juill. 2025, RG 25/01023

MINUTE N° : 25/00545

JUGEMENT
DU 10 Juillet 2025

N° RC 25/01023

DÉCISION
contradictoire et en premier ressort

TOURS METROPOLE HABITAT

ET :

[C] [H]

Débats à l'audience du 20 Mars 2025

copie et grosse le :
à Me MORENOD

copie le :
à M. Le Préfet d’Indre et Loire

copie dossier
TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE TOURS

TENUE le 10 Juillet 2025

Au siège du Tribunal, [Adresse 1] à [Localité 1],

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : A. ROBIN, Magistrat à titre temporaire du Tribunal judiciaire de TOURS,

GREFFIER : E. FOURNIER

DÉBATS :

A l'audience publique du 20 Mars 2025

DÉCISION :

Prononcée publiquement le 10 Juillet 2025 par mise à la disposition des parties au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

TOURS METROPOLE HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Maxime MORENO de la SCP CRUANES-DUNEIGRE, THIRY ET MORENO, avocats au barreau de TOURS, avocats plaidant

D'une Part ;

ET :

Monsieur [C] [H]
né le 20 Octobre 1984 à [Localité 2], demeurant [Adresse 3]

non comparant

D'autre Part ;

RG 25/01023

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 25 octobre 2021, l'OPH TOURS METROPOLE HABITAT, anciennement TOURS HABITAT, a consenti un bail d'habitation à Monsieur [H] [C] portant sur un logement situé [Adresse 3], à [Localité 3] moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 281,05 € charges comprises.

Reprochant à Monsieur [H] [C] de ne pas user paisiblement des lieux loués, l'OPH TOURS METROPOLE HABITAT a fait délivrer à celui-ci, une sommation d’avoir à cesser les troubles en date du 12 décembre 2023 demeurée sans effet.

Par acte de commissaire de justice du 23 septembre 2024, l'OPH TOURS METROPOLE HABITAT a fait assigner Monsieur [H] [C] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Tours et demande au tribunal de:
- prononcer la résiliation du bail consenti à Monsieur [H] [C] en raison des abus de jouissance graves et répétés commis par lui, portant sur le logement situé [Adresse 3], à [Localité 3] , et ce à ses torts exclusifs ;
- ordonner à Monsieur [H] [C], ainsi qu’à tous occupants de son chef, de libérer les locaux dont s’agit, dans les huit jours de la signification du jugement à intervenir ;
- dire que faute pour lui d’y procéder, il sera expulsé, au besoin avec le concours de la force publique;
- dire que le délai de deux mois suivant la délivrance du commande de qquitter les lieux, prévou à l’article L412-1 du CPCE, ne sera pas applicable ;
- condamner Monsieur [H] [C] à régler à l'OPH TOURS METROPOLE HABITAT une indemnité d'occupation mensuelle à compter de la date de réssiliation du bail, égale au montant habituel du loyer et des charges, et jusqu’à libération effective du logement et la remise des clés;
- condamner Monsieur [H] [C] à régler à l'OPH TOURS METROPOLE HABITAT une somme de 1000,00 € à titre de dommages et intérêts ;
- condamner Monsieur [H] [C] à régler à l'OPH TOURS METROPOLE HABITAT la somme de 1000,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure cvile ;
- le condamner en tous les dépens en ce compris le coût de la sommation de cesser les troubles, et les frais d’expulsion et ceux rendus nécessaires pour les dispositions à prendre concernant les meubles.

L'affaire a été appelée et utilement plaidée à l’audience du 20 mars 2025.

A l'audience, l'OPH TOURS METROPOLE HABITAT, représenté par son conseil, maintient les termes de son assignation et soutient que les troubles sont rapidement apparus à l’entrée dans les lieux de Monsieur [C], que ceux-ci constent en des nuissances sonores mais aussi des jets d’objet depuis le balcon et que les troubles se poursuivent. Il produit des attestations des voisins et des “fiches rapport”.

En défense, Monsieur [H] [C] conteste les troubles qui lui sont reprochés et demande au tribunal de rejeter les demandes du bailleur et de conserver son logement. Il soutient qu’il ne peut être l’auteur de ces nuisances dans la mesure où il est sur son lieu de travail durant la journée. Il reconnait avoir causer des nuisances à une seule occasion avec trois de ses voisins qui étaient venus passer la soirée chez lui. Il précise avoir de bonnes relations avec son voinage, ne pas être violent et ne pas crier depuis son balcon. Il précise qu’il lui arrive parfois de boire de la bière en rentrant du travail et qu’il a déjà été victime d’agressions dans le couloir pour lesquels il a déposé plainte mais n’est pas en mesure de produire des éléments de preuve. Il fait valoir qu’en dehors des deux fiches rapports signées, toutes les autres attestations sont en réalité remplies par le gardien de l’immeuble.

L'affaire a été mise en délibéré au 27 juin 2025 prorogé au 10 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la résiliation du bail pour troubles anormaux du voisinage

L'article 1729 du Code civil dispose que « Si le preneur n'use pas de la chose louée raisonnablement ou emploie la chose louée à un autre usage que celui auquel elle a été destinée, ou dont il puisse résulter un dommage pour le bailleur, celui-ci peut, suivant les circonstances, faire résilier le bail ».
Conformément aux dispositions de l'article 7 b) de la loi du 6 juillet 1989, « le locataire est obligé d'user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location ».
Il en résulte que le locataire doit respecter la tranquillité de ses voisins et le bailleur peut obtenir la résiliation du bail et l'expulsion du preneur si ce dernier trouble par son comportement la jouissance paisible des autres occupants de l'immeuble.
Les tribunaux apprécient souverainement si les fautes commises par le locataire sont suffisamment graves pour entraîner la résiliation judiciaire du bail.
En outre, il est rappelé à l’article 5.3 des conditions générales du bail signé entre les parties le 25 octobre 2021, l'obligation pour les locataires de “préserver la tranquilité, la sécurité et le repos du voisinage sous peine d’amende et/ou la résiliation du bail ; de respecter ses voisins et de s’abstenir en toute circonstance, lui et mes personnes dont il doit répondre, de perpétrer des troubles de voisinage (article 1728 du code civil et article 7 de la loi 6 juillet 1989 précitée). Les cas d’ivrognerie, violences, dégradations, tapages, tant diurnes que nocturnes, ne seront pas tolérées. Il en est de même pour les cas de menaces, de représailles ou de toutes autres formes d’agression contre les voisins.”

En l'espèce, l’OPH TOURS METROPOLE HABITAT verse aux débats :
- fiches rapport rédigées par Monsieur [A] suite à des avertissements donnés à Monsieur [H] [C] pour tapages nocturnes les 13 avril 2022 à 23h30, tapage signalé par ses voisines Mesdames [E] et [B], le 17 octobre 2023 à 17h00, le 2 juillet 2024 à 11h00 confirmé par quatre voisins ;
- convocation par le service de gardiennage le 27 octobre 2022 pour des troubles de voisinage à laquelle Monsieur [H] [C] ne s’est pas présenté ;
- courrier adressé par le bailleur à Monsieur [H] les 10 novembre 2022 et 7 février 2023 en recommandé avec accusé réception lui rappelant ses obligations d’avoir à jouir paisiblement des locaux après avoir occasionné des nuisances sonores nocturnes récurrentes résidant dans des cris et de coups portés dans les murs du logement;
- fiche rapport de Monsieur [A] en date du 28 mars 2023 en raison de nuisances nocturnes en provenance du logement de Monsieur [H] recevant chez lui plusieurs personnes et entraînant l’intervention des forces de l’ordre ;
- la sommation d’avoir à cesser les troubles délivrée par commissaire de justice le 12 décembre 2023;
- les attestations de témoignage de Madame [B], de Monsieur [V] dénonçant des cris, des éclats de voix, des coups dans les portes, et des jets d’objets dont se rend coupable Monsieur [H] ;
- le congé délivré par Madame [M] en date du 8 juillet 2024 qu’elle explique en raison des insécurités et malpropretés récurrentes des parties communes et auquel est annexé des clichés photographiques de déchets se trouvant dans les parties communes et un certificat médical du docteur [Z] constatant que cette dernière présente un état de stress causé par son lieu de résidence ;
- une fiche rapport d’[X] [W] en date du 22 novembre 2024 faisant suite à un appel de Madame [J] se plaignant d’avoir été agressée verbalement avec son fils par Monsieur [H] [C] ;
- une fiche rapport d’[X] [W] en date du 6 décembre 2024 faisant suite à un appel de Madame [U] dénonçant des nuisances sonores du type jet d’objets contre les murs et des cris en provenance du logement de Monsieur [H].

Il apparaît que le congé délivré par Madame [M] ne permet pas de démontrer que les nuisances qu’elle dénonce à savoir des détritus jonchant le sol des parties communes sont imputables à Monsieur [H]. Il n’est pas non plus établi que ce dernier jette des objets depuis son balcon.

En revanche, il résulte des fiches rapports et courriers adressés par le bailleur à Monsieur [H] que, depuis le 13 avril 2022, celui-ci trouble la tranquillité du voisinage en raison de nuisances sonores et plus particulièrement de cris et de coups dans les murs et/ ou portes. Il apparaît que ces nuisances sont dénoncées par différents résidents et qu’ils décrivent tous le comportement inadapté de Monsieur [H] au sein de la résidence en raison de cris et de violences verbales.

En outre, il apparaît que malgré plusieurs rappels de ses obligations locatives et la délivrance d’une sommation de faire cesser les troubles par acte de commiassaire de justice en date du 12 décembre 2023, Monsieur [H] [C] n’a pas modifié son comportement et, que, au contraire, il a continué de causer des troubles comme en témoignent les deux fiches rapport rédigées après cette date.

Par conséquent, il en résulte que Monsieur [H] [C] a gravement manqué à ses obligations contractuelles en troublant de manière anormale et durable la jouissance paisible de ses voisins justifiant la résiliation du bail signé le 25 octobre 2021 et son expulsion.

Sur la suppression du délai de deux mois suivant la délivrance du commandement de quitter les lieux

L’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution prévoit que, si l'expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7. Toutefois, ce délai ne s'applique pas lorsque le juge qui ordonne l'expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l'expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l'aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

En l’espèce, Monsieur [H] [C] a signé un contrat de bail en date du 25 octobre 2021 et le logement lui a été délivré de manière tout à fait régulière. En outre, aucun élément du dossier ne permet d’établir que Monsieur [H] est de mauvaise foi.

Ainsi, la demande du bailleur sera rejetée.

Sur l'indemnité d'occupation

Aux termes de l'article 1240 du Code civil, tout fait quelconque de l'homme qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.
Monsieur [H] [C] occupe les lieux sans droit ni titre à compter du présent jugement causant ainsi un préjudice au bailleur.

Il convient de fixer l'indemnité d'occupation à une somme égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non résiliation de bail, et ce, à compter de la présente décision et jusqu'à la libération effective des lieux et la remise des clés.

Sur les dommages et intérêts

L'OPH TOURS METROPOLE HABITAT ne justifie pas d’un préjudice distinct de celui déjà réparé par l’indemnité d’occupation et sera donc débouté de sa demande.

Sur l'exécution provisoire

Conformément aux dispositions de l'article 514 du Code de procédure civile, la présente décision de première instance sera exécutoire par provision de plein droit.

Sur l'article 700 du Code de procédure civile

Monsieur [H] [C], perdant le procés, sera condamné à verser à l'OPH TOURS METROPOLE HABITAT la somme de 500,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur les dépens

L'article 696 du Code de procédure civil, dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens.

Il convient, par conséquent, de mettre les dépens à la charge de Monsieur [H] [C].

PAR CES MOTIFS