TJ 86194, 13 juin 2025, RG 25/00183

5AA Minute N°

N° RG 25/00183 - N° Portalis DB3J-W-B7J-GU6O

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE POITIERS

ORDONNANCE DE REFERE RENDUE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

EN DATE DU 13 JUIN 2025

JUGE DES RÉFÉRÉS

Madame DURBECQ Sophie, Vice Président, Juge des Contentieux de la Protection au Tribunal Judiciaire de POITIERS

GREFFIER

Madame DOLLE Sylvie

DEMANDEURS

Monsieur [V] [T]
né le 01 Août 1948 à [Localité 11],
demeurant [Adresse 6] - [Localité 8]

Comparant en personne, assisté de son épouse

Madame [X] [T]
née le 02 Février 1974 à [Localité 15],
demeurant [Adresse 1] - [Localité 3]

Madame [O] [N] NEE [T]
née le 20 Décembre 1974 à [Localité 14],
demeurant [Adresse 4] - [Localité 9]

Madame [D] [W] NEE [T]
née le 10 Novembre 1982 à [Localité 14],
demeurant [Adresse 2] - [Localité 7]

Représentées par Monsieur [V] [T], leur père, mandaté

DEFENDEURS

Monsieur [Y] [S]
né le 20 Mars 1964 à [Localité 12],
et
Madame [G] [R]
née le 07 Juillet 1972 à [Localité 10],
demeurant tous deux [Adresse 5] - [Localité 8]

Non comparants, non représentés

DÉBATS AUDIENCE PUBLIQUE DU 09 MAI 2025

Copie exécutoire délivrée le
à
ORDONNANCE RENDUE PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE LE 13 JUIN 2025

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé à effet du 23 janvier 2004, [V] [T] a donné à bail à [Y] [S] et [G] [R] un logement situé [Adresse 5] [Localité 8], moyennant un loyer mensuel révisable de 460 €. Les locataires ont acquitté un dépôt de garantie de 920 euros.

Le 18 décembre 2024, [V] [T], [X] [T], [O] [N] et [D] [W] (les consorts [T]-[N]-[W]) ont fait signifier à [Y] [S] et [G] [R] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant en principal de 7 160 € au titre des loyers et charges dus à cette date.

Par actes de commissaire de justice des 20 mars 2025, les consorts [T]-[N]-[W] ont fait assigner à comparaître en référé [Y] [S] et [G] [R] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de POITIERS aux fins de voir :

- constater la résiliation du bail par l'effet du jeu de la clause résolutoire ;
- prononcer l’expulsion de [Y] [S] et [G] [R] et de tous occupants de leur chef, au besoin avec l’assistance de la force publique ;
- condamner solidairement [Y] [S] et [G] [R] au paiement d'une provision d'un montant de 7 698 € au titre des loyers et charges dus avec intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir ainsi que d’une indemnité d’occupation d’un montant mensuel égal à celui du loyer révisable et des charges ;
- condamner [Y] [S] et [G] [R] au paiement d’une indemnité de 800 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

A l’audience du 9 mai 2025, [V] [T], qui indique représenter [X] [T], [O] [N] née [T], [D] [W] née [T], reprend les chefs de demande exposés dans l’assignation, sauf à actualiser le montant de l’arriéré locatif à la somme de 8 505 euros, et à rappeler que les locataires sont toujours présents dans les lieux.

[Y] [S] et [G] [R], qui ont été cités à étude, ne sont ni présents, ni représentés.

Le bailleur a été invité à produire sous huitaine les pouvoirs de représentation.

La décision, qui sera réputée contradictoire, a été mise en délibéré pour être rendue le 13 juin 2025.

Les éléments demandés ont été reçus dans les délais impartis.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le juge peut ordonner en référé toutes les mesures ne se heurtant à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. En outre, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier.

Sur l’identité des parties

[V] [T] justifie d’une attestation notariée, établie par Maître [U] [Z], notaire à [Localité 13], établissant la réalité d’une transmission du bien donné à bail à :
- [V] [T] ;
- [X] [T] ;
- [O] [T] ;
- [D] [T],
lesquels justifient de leur qualité et de leur intérêt à agir.

Ils sont désignés comme les consorts [T].

S’agissant du locataire, le bail initial a été établi à l’endroit de [Y] [S]; les actes ont été délivrés à l’égard de [Y] [S] ; le diagnostic social et financier a été établi à l’égard de [Y] [S], orohographe reprise par le courriel adressé par le bailleur en cours de délibéré.

Il s’en déduit qu’une erreur de plume a vraisemblablement présidé à l’orthographe [S] dans les actes précités. Cette erreur sera rectifiée et l’orthographe [S] sera conservée.

Sur la recevabilité

L’assignation a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département par voie électronique le 24 mars 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige.

La demande aux fins de constat de la résiliation du bail pour impayés locatifs est donc recevable.

Sur la résiliation du bail et la provision due

L'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige s’agissant d’un bail dont la rédaction est antérieure au 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour un défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit d’effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En application de l'article 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version en vigueur depuis le 29 juillet 2023, toutefois, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, le bail signé par les parties contient une clause résolutoire qui reprend les termes de la loi du 6 juillet 1989, à savoir une résiliation de plein droit à défaut de paiement des loyers ou charges échus deux mois après la délivrance d’un commandement resté infructueux.

Il ressort du décompte produit que la somme visée par le commandement de payer du 18 décembre 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois.

Les conditions d'application de la clause résolutoire sont donc réunies en l'espèce, emportant constat de la résiliation du bail au 19 février 2025. Les locataires sont donc tenus au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été exigibles si le bail s’était poursuivi.

Au vu du décompte actualisé produit, les bailleurs justifient que leur est due la somme de 1 685 euros au 9 mai 2025 et au titre de l’arriéré locatif de l’année 2025, incluant l’indemnité d’occupation pour le mois de mai 2025.

Tant l’obligation que le montant de celle-ci n’étant ni sérieusement contestables ni contestés, il convient de condamner solidairement [Y] [S] et [G] [R] à verser aux consorts [T] une provision de 1 685 euros au 9 mai 2025 et au titre de l’arriéré locatif de l’année 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Pour le surplus, à raison de 6 820 euros, correspondant à la période de l’année 2016 à l’année 2024, le juge des contentieux de la protection relève que le décompte, qui porte par ailleurs sur des sommes anciennes, ne précise pas la date, la période, et le montant des sommes dont un total est reporté sans précision sur un tableau intitulé “Récapitulation Mr Mme [S] au 8 mai 2025".

Ces quantums, qui ne sont pas plus explicités qu’ils ne sont justifiés relèvent dès lors d’un débat sur le fond.

S’agissant de l’acquittement de l’arriéré locatif provisionnel, les locataires ne comparaissent pas à l’audience.

Il résulte du diagnostic social et financier que le couple, qui est bénéficiaire du RSA, est accompagné par le service social depuis plusieurs années ; Monsieur [S] est empêché de poursuivre les fonctions qu’il exerçait à temps partiel par l’effet de la perte de son permis de conduire. Le couple, dont les deux filles majeures, qui percevaient également le RSA, ont pris leur indépendance, rencontre des difficultés financières, faute de bénéficier de cette aide complémentaire depuis août 2020. Des démarches aux fins de relogement du couple, qui évoque sa séparation, n’ont pas abouti, la situation familiale, financière et personnelle des locataires suscitant l’inquiétude de leurs proches comme celle des services sociaux.

En l’absence de perspectives avérées de perception de revenus, d’une part, en l’absence d’accord des bailleurs, d’autre part, mais surtout, enfin, en l’absence de reprise du paiement des loyers courants, il ne peut être statué sur l’octroi de délais de paiement, suspensifs ou non des effets de la clause résolutoire.

L’expulsion sera ordonnée selon les modalités précisées au dispositif.

Sur les dépens et l'application de l'article 700 du code de procédure civile

Il convient, en application de l'article 696 du code de procédure civile, de condamner in solidum [Y] [S] et [G] [R] aux dépens en ce inclus notamment les frais du commandement de payer.

Aucun élément tiré de l’équité ou de la situation économique des parties ne justifie de faire droit à la demande formée en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

La présente ordonnance est assortie de plein droit de l'exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS