TJ 13055, 11 sept. 2025, RG 25/00198

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 23 Octobre 2025
Président : Madame ATIA,
Greffier : Madame DEGANI, Greffier
Débats en audience publique le : 11 Septembre 2025

GROSSE :
Le 24 octobre 2025
à Me Louisa STRABONI
Le ...................................................
à Me ...............................................
Le ...................................................
à Me ...............................................
EXPEDITION :
Le 24 octobre 2025
à Me BADENES Joël
Le ..........................................................
à Me ......................................................
Le ...........................................................
à Me ......................................................

N° RG 25/00198 - N° Portalis DBW3-W-B7J-54R4

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.A. SOGIMA, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Me Louisa STRABONI, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEUR

Monsieur [F] [Y], demeurant [Adresse 2]
(AJ totale)
représenté par Me Joël BADENES, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé établi le 19 juillet 2023, la société anonyme (SA) Société de gestion immobilière de la ville de [Localité 1] (Sogima) a consenti à M. [F] [Y] un bail d'habitation portant sur un local à usage d’habitation non meublé situé au [Adresse 2], dans le [Localité 2] moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 474,94 euros, outre 136 euros de provision sur charges.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré à M. [F] [Y] le 23 juillet 2024 aux fins d’obtenir paiement de la somme de 5.193,31 euros en principal.

Par acte de commissaire de justice du 31 décembre 2024, la SA Sogima, représentée par son Président du directoire, a fait assigner en référé M. [F] [Y] devant le juge des contentieux de la protection, afin d'obtenir :

le constat de l'acquisition de la clause résolutoire,l'expulsion de M. [F] [Y] ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique,sa condamnation au paiement à titre provisionnel, de la somme de 3.900,48 euros due au titre des loyers et charges impayés, comptes arrêtés au 5 décembre 2024, avec intérêts de droit à compter du jugement,sa condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du dernier loyer échu, charges en sus, avec indexation, jusqu’à libération effective des lieux,sa condamnation au paiement de la somme de 600 euros au titre de l’indemnité de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens, outre les frais d’exécution à venir.
L’affaire a été appelée pour la première fois à l’audience du 20 mars 2025.

L’affaire a été plaidée par les conseils respectifs des parties, représentées, à l'audience du 11 septembre 2025.

Le diagnostic social et financier reçu au tribunal a été porté à la connaissance des parties.

La décision a été mise en délibéré au 23 octobre 2025, par mise à disposition au greffe.

PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Conformément à ses conclusions, la SA Sogima réitère ses demandes initiales et actualise le montant de sa créance à la somme de 7.107,37 euros et celui de sa demande au titre des frais irrépétibles à la somme de 1.000 euros.

Elle fait valoir l’absence de reprise de versement du loyer courant. Sur les exceptions de nullités, elle les écarte en indiquant que l’assignation est dénoncée au Préfet des Bouches-du-Rhône. Elle ajoute que le délai de régularisation visé au commandement de payer de deux mois est en tout état de cause plus favorable au locataire. Elle soutient que le retard de régularisation des aides au logement par la Caisse d’allocations familiales (CAF) n’est pas de son fait. Elle rappelle que le signalement des impayés locatifs à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions (CCAPEX) est une obligation règlementaire. Elle retient l’absence de démonstration de griefs.

Conformément à ses conclusions en réponse, M. [F] [Y] sollicite :

-le prononcé de la nullité de l’assignation et du commandement de payer,
-le prononcé de l’irrecevabilité de la demande d’expulsion,
-que l’exécution provisoire soit écartée,
-le rejet des demandes accessoires de la SA Sogima,
-sa condamnation aux dépens et à lui payer la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il se prévaut de l’absence de mention de la dénonce de l’assignation au Préfet des Bouches-du-Rhône sur le bordereau des pièces annexé à l’assignation. Il fait valoir que la dette locative visée au commandement de payer ne correspond pas à deux mois de loyers impayés. Il reproche à la SA Sogima l’absence de notification à la CAF de son déménagement dans un autre appartement, dans le même immeuble, celle-ci en étant avisée en juillet 2024, ce qui retarde le versement de l’aide au logement. Il avance l’absence d’élément sur les aides au logement versées directement à la SA Sogima entre les 1er août 2023 et 1er septembre 2024 au titre du précédent logement loué auprès de la SA Sogima. Il fait valoir que le commandement de payer vise un délai de régularisation erroné, de deux mois au lieu de six semaines.

MOTIFS

En vertu des dispositions de l'article 834 du Code de procédure civile, « dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend ».

Aux termes de l’article 835 du Code de procédure civile, « le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

Une contestation sérieuse survient lorsque l'un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n'apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

Sur la recevabilité

En application de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l'État dans le département, au moins six semaines avant l’audience.

En l’espèce, il est établi que l’assignation en date du 31 décembre 2024 a été dénoncée le 7 janvier 2025 à la Préfecture des Bouches-du-Rhône soit six semaines au moins avant le premier appel de l’affaire à l'audience du 20 mars 2025.

Le moyen tiré de l’absence de visa de cette dénonce au bordereau de communication de pièces de l’assignation est inopérant.

La SA Sogima justifie par ailleurs avoir signalé la situation d'impayés à la Caisse d’allocations familiales des Bouches-du-Rhône le 13 mai 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 31 décembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par conséquent, la SA Sogima est recevable en ses demandes.
Sur l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L'une des obligations essentielles du preneur d'un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l'article 7 a de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

Tenant la date de conclusion du contrat de bail, l’article 24 susvisé est applicable dans rédaction antérieure à l’entrée en vigueur de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023.

Le bail conclu le 19 juillet 2023 contient une clause résolutoire (article XV) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 23 juillet 2024, pour la somme en principal de 5.193,31 euros.

Ce commandement rappelle la mention que le locataire dispose d'un délai de deux mois pour payer sa dette, comporte le décompte de la dette et l'avertissement qu'à défaut de paiement dans les six semaines ou d'avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s'expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d'expulsion, outre la mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département aux fins de solliciter une aide financière et de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l'article 1343-5 du code civil.

Le moyen invoqué en défense et relatif au délai de régularisation du commandement de payer sera écarté en ce que le délai de régularisation est en l’espèce de deux mois et non pas de six semaines.

Il est ainsi régulier en sa forme.

Sur l’impayé locatif, le décompte annexé au commandement de payer solde le compte de l’ancien logement, créditeur de 292,71 euros, et indique des impayés à compter du 1er octobre 2023. La régularisation de la CAF intervient le 5 octobre 2024 pour un montant de 3.481 euros, soit une régularisation sur la période comprise entre les mois d’octobre 2023 et septembre 2024. Or le décompte vise une somme de 5.193,31 euros, caractérisant des impayés locatifs entre les mois d’octobre 2023 et mai 2024, même en prenant en compte la régularisation de l’aide au logement, d’environ 2.192 euros sur cette période (274 X 8).

Il ne ressort aucunement des débats que la SA Sogima omet de porter au crédit de M. [F] [Y] des versements d’aides au logement.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 24 septembre 2024.

M. [F] [Y] étant occupant sans droit ni titre depuis cette date, il convient d'ordonner son expulsion ainsi que l'expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif.

Le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution dont l’application relève, en cas de difficulté de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.

Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif et de l'indemnité d'occupation

M. [F] [Y] est redevable des loyers impayés jusqu'à la date de résiliation du bail.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour la propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privée de sa jouissance. L'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts de la demanderesse, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle à celui des loyers et des charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi, due de la date de résiliation du bail au départ de M. [F] [Y] par remise des clés ou expulsion à la somme de 636,51 euros à ce jour, indexée annuellement selon le même indice de référence servant de base à la révision annuelle du loyer, et de condamner M. [F] [Y] à son paiement.

Il ressort du commandement de payer, de l'assignation et des décomptes fournis que M. [F] [Y] reste devoir la somme de 7.107,37 euros, à la date du 9 septembre 2025, cette somme correspondant à l'arriéré des loyers impayés et aux indemnités d'occupation, terme du mois de septembre 2025 inclus.

Pour la somme au principal, M. [F] [Y] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

Il est donc condamné, par provision, au paiement de la somme de 7.107,37 euros, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur les demandes accessoires

M. [F] [Y], partie perdante, supportera la charge des dépens, en ce inclus le coût du commandement de payer.

Ils seront recouvrés en application de la loi du 10 juillet 1991, cette dernière bénéficiant de l’aide juridictionnelle totale.

L’équité commande que chacune des parties conserve la charge de ses propres frais non compris dans les dépens.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Le surplus des demandes sera rejeté.

PAR CES MOTIFS,