TJ 67482, 20 août 2025, RG 25/00183

Tribunal judiciaire de Strasbourg
TRIBUNAL DE PROXIMITE D’ILLKIRCH-GRAFFENSTADEN
Juge des Contentieux de la Protection
[Adresse 2]
[Localité 7]
☎ : [XXXXXXXX01]
[Courriel 8]

---

[Localité 9] Civil
N° RG 25/00183
N° Portalis DB2E-W-B7J-NITD

---

MINUTE N°

---

Expédition revêtue de la formule exécutoire délivrée à :

- Me WEIBEL

Copie certifiée conforme délivrée à :

- Mme [D]
- M. [E]
- Préfecture du Bas-Rhin

le
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

---

JUGEMENT Réputé contradictoire

DEMANDERESSE :

Société OPHEA,anciennement CUS HABITAT Office Public de l'Habitat de l'Eurométropole
[Adresse 3]
[Localité 6]

représentée par Me Steeve WEIBEL, avocat au barreau de STRASBOURG, avocat plaidant/postulant, vestiaire : 253

DEFENDEURS :

Madame [J] [D]
[Adresse 5]
non comparante

Monsieur [O] [E]
[Adresse 5]
Comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Olivier LICHY, Juge des Contentieux de la Protection
Morgane SCHWARTZ, Greffier

DÉBATS ORAUX A L'AUDIENCE PUBLIQUE EN DATE DU : 14 Mai 2025
PRONONCE PUBLIQUEMENT PAR MISE A DISPOSITION DU JUGEMENT AU GREFFE DU TRIBUNAL LE : 20 Août 2025

Premier ressort,

OBJET : Baux d'habitation - Demande tendant à l'exécution des autres obligations du locataire et/ou tendant à faire prononcer la résiliation pour inexécution de ces obligations et ordonner l'expulsion

FAITS ET PROCEDURE

Attendu que suivant acte sous seings privés du 19 avril 2012, l’OFFICE PUBLIC de l’HABITAT de l’EUROMETROPOLE DE STRASBOURG (ci-après l’OPHEA) expose qu’elle vient aux droits de la CUS HABITAT qui a donné à monsieur [O] [E] et madame [J] [D] à bail, régi par la loi du 1er septembre 1948, un local à usage d'habitation, situé [Adresse 4] ;

Qu’après plusieurs mois de loyers impayés, l’OPHEA a, le 20 juillet 2023, notifié par courriers recommandés avec accusé de réception à chacun des locataires un congé à monsieur [E] et madame [D] ;

Que la mise en demeure n’ayant été suivie d’aucun règlement, l’OPHEA a, le 19 décembre 2024, fait assigner les locataires devant le juge contentieux de proximité de céans, aux fins de voir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :
▸ constater que le congé donné pour le logement est régulier,
▸ prononcer la déchéance du locataire du droit au maintien dans les lieux qu’il tient de l’article 10-1 de la loi du 1er septembre 1948 dont seuls les locataires de bonne foi peuvent bénéficier, ce qui n’est pas le cas de monsieur [E] et madame [D], et en conséquence, ordonner l’expulsion,
▸ à titre subsidiaire prononcer la résiliation judiciaire du bail au visa des articles 1184 et 1741 du code civil ;
▸ condamner solidairement monsieur [E] et madame [D] au paiement, en quittances ou deniers, de la somme de 1 422,63 euros due pour le logement au titre des loyers et provision pour charges impayés au jour de l’assignation et celle due entre la date de l’assignation et celle de l'audience avec les intérêts au taux légal à compter de l'assignation,
▸ les condamner à régler une indemnité d'occupation dont le montant est égal à celui du loyer et des charges et ce jusqu'à la libération effective des lieux,
▸ les condamner au paiement d'une indemnité de 200 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Attendu que l’affaire a été appelée à l’audience du 12 février 2025, puis, pour permettre le règlement de l’arriéré, aux audiences des 12 mars, 30 avril puis du 14 mai 2025, à laquelle l’affaire a été retenue ; que l’OPHEA a maintenu sa demande et a demandé une condamnation en deniers ou quittances ; qu’il a précisé ne pas être informé des derniers règlements intervenus ;

Que madame [D] n’était ni présente ni représentée ; que monsieur [E] a précisé avoir réglé les 545,50 euros restant il y a peu, et concluait au rejet des demandes ;

Que les parties présentes étaient informées que le jugement sera mis à disposition à compter du 20 août 2025 ;

MOTIFS

Sur la recevabilité de la demande

Attendu qu’il résulte de l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989 que les bailleurs personnes morales ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; que cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement ;

Que tel est le cas en l’espèce puisque l’OPHEA justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 31 juillet 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 19 décembre 2024.

Que l'article 24 III de cette même loi dispose encore que l'assignation doit être dénoncée au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l'audience ; qu’en l’espèce la copie de l’assignation a été notifiée aux services de la préfecture le 23 décembre 2024 et l’audience s’est tenue le 14 mai 2025 ;

Qu’en conséquence la demande est recevable ;

Sur la demande en paiement de l’arriéré (loyers et charges)

Attendu que les locataires ne contestent pas la dette ; qu’en raison du règlement récent des 545,50 euros il convient en conséquence de condamner solidairement les locataires au paiement de cette somme en deniers ou quittances, avec les intérêts au taux légal à compter de la notification de la présente décision, étant ici précisé que si la somme a été réglée, rien d’autre n’est dû, que le loyer courant à l’OPHEA ;

Sur la demande de résolution judiciaire du contrat de bail de l’habitation

Attendu que le locataire d'un logement HLM, bien que bénéficiant du droit au maintien dans les lieux prévus au chapitre Ier de la loi du 1er septembre 1948, est soumis aux obligations générales qui s'imposent à tous les locataires en application des dispositions prévues notamment à l'article 7 de loi du 6 juillet 1989 ;

Que le bailleur est alors fondé à demander au juge de prononcer la résiliation judiciaire du bail en cas d'inexécution par le locataire des obligations essentielles qui lui incombent, comme en l’espèce le non-paiement ou le paiement partiel du loyer ;

Qu’il appartient cependant au juge d’apprécier souverainement si les manquements aux locataires à leurs obligations contractuelles sont d’une gravité suffisante pour justifier la résiliation du contrat ;

Attendu que le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire ;

Attendu toutefois que la résolution du contrat de bail pour manquement à cette obligation doit être proportionnée à l’importance de ce manquement ;

Qu’en l’espèce, lors de l’audience du 12 mars 2025, la dette locative était de 545,50 euros ; qu’il s’ensuit que la faute du locataire n’est pas d’une importance telle qu’elle justifie la résolution du contrat de bail ; qu’en conséquence la bailleresse sera déboutée de ce chef de demande ;

Sur les demandes accessoires

Attendu que monsieur [E] et madame [D] seront condamnés aux dépens ;

Que l'équité commande de faire application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile au bénéfice de l’OPHEA et de condamner solidairement monsieur [E] et madame [D] à lui payer la somme de 200 euros au titre des frais irrépétibles engagés ;

PAR CES MOTIFS