TJ 73011, 21 août 2025, RG 25/00557

TRIBUNAL JUDICIAIRE
d'ALBERTVILLE
[Adresse 1]
[Adresse 2]
[Localité 1]
☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 25/00557
N° Portalis DB2O-W-B7J-C26X

Minute : 2025 / 289

JUGEMENT

DU : 21/08/2025

[U] [D]

C/

[E] [B]

Grosse et expéd. le 21/08/2025
à Me MURAT (Case Palais)

Expéd. le 21/08/2025
à M. Le Sous-Préfet d'Albertville
JUGEMENT
du 21 Août 2025

Le 21 Août 2025, le Tribunal judiciaire d'ALBERTVILLE statuant publiquement, par mise à dispositon au greffe ;

Sous la Présidence de Monsieur [...], Juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire, assisté de Monsieur [...], Greffier ;

Après débats à l'audience publique du 12 Juin 2025 ;

Le jugement suivant a été rendu :

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR :

Monsieur [U] [D]
[Adresse 3]
[Localité 2]

représenté par Me Philippe MURAT, avocat au barreau d'ALBERTVILLE

ET :

DÉFENDEUR :

Monsieur [E] [B]
[Adresse 4]
[Adresse 4]
[Adresse 5]
[Localité 3]

comparant en personne
assisté par l'UDAF

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 4 septembre 2008, M. [U] [D] a donné à bail à M. [E] [B] un logement, [Adresse 5] et un parking n°18/19 situés [Adresse 4] à [Localité 3] , pour un loyer mensuel actualisé de 487,18 euros, dont 32 euros de provision sur charges.

Par acte de commissaire de justice en date du 25 septembre 2024, M. [U] [D] a fait signifier à M. [E] [B] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 2.497,04 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés.

Par courrier électronique du 26 septembre 2024, M. [U] [D] a saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX) de l’existence d’une dette locative, en application des articles 24 I et 24 II de la Loi du 6 Juillet 1989.
Par acte de commissaire de justice en date du 2 avril 2025, M. [U] [D] a fait assigner M. [E] [B] devant le juge des contentieux de la protection aux fins de :
- à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire,
- ordonner l’expulsion de M. [E] [B] ainsi que de tout occupant de son chef dans la huitaine de la signification de l’ordonnance à intervenir, avec au besoin le recours à la force publique et l’assistance d’un serrurier,
- condamner M. [E] [B] au paiement des sommes suivantes :
- la somme de 2.856,60 euros au titre de la dette locative arrêtée au 25 mars 2025, outre les loyers et charges échus au jour de la résiliation avec intérêts à compter de l'assignation,
- une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives (481,18 euros), à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération effective des lieux,
- la somme de 2.500 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,
- s’il y a lieu, faire constater et estimer les réparations locatives par un huissier de justice sui sera commis à cet effet, assisté, s’il l’extime utile, d’un technicien,
- la somme de 1300 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile,
- les entiers dépens.

L'assignation a été dénoncée à la préfecture de la Savoie le 3 avril 2025.

À l'audience du 12 juin 2025, M. [U] [D], représenté par son conseil, maintient l'intégralité de ses demandes et indique que la créance s'élève à la somme de 3.236,61 euros au 11 juin 2025.

M. [E] [B], présent, indique que son budget est géré par l’UDAF dans le cadre d’une MASP avec gestion qui verse le reliquat du loyer après versement des aides au logement. Il expose qu’il va être placé sous curatelle.

L’UDAF, représentée par un mandataire, présente à l’audience, indique qu’une décision de la commission de surendettement a été rendue fixant un plan de remboursement sur 9 mois.

Le Diagnostic Social et Financier a été reçu au greffe du tribunal le 23 mai 2025 dont lecture a été faite à l'audience.

Le président d’audience a autorisé M. [E] [B], par l’intermédiaire de l’UDAF, à produire en cours de délibéré, les justificatifs.

L'affaire a été mise en délibéré au 21 août 2025 par mise à disposition au greffe du tribunal.

Aucune note en délibéré n’a été produite.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les demandes principales

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l'assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l'Etat dans le département le 3 avril 2025 soit au moins six semaines avant l'audience.

Par ailleurs, M. [U] [D] justifie avoir saisi la CCAPEX le 26 septembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 2 avril 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande de M. [U] [D] aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande d'acquisition de la clause résolutoire

Selon l'article 24 la loi du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie.

Le délai légal d’acquisition de la clause résolutoire et d’apurement de la dette locative prévu à l’article 24- I- premier alinéa et à l’article 24- I- 1 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 relevant des effets légaux du contrat de bail lorsque celui-ci ne comporte pas de prévision contractuelle sur ce point, la réduction à six semaines de ce délai résultant de l’article 10 de la loi 2023-668 du 27 juillet 2023 est immédiatement applicable aux commandements délivrés après l’entrée en vigueur de cette loi en ce qui concerne les baux en cours conclus antérieurement à cette date.

Lorsque le bail conclu antérieurement à la loi nouvelle a fixé ce délai à deux mois, en conformité avec la loi ancienne alors en vigueur, les commandements délivrés après l’entrée en vigueur de la loi nouvelle doivent respecter ce délai contractuel de deux mois.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu'à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d'un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit dans un délai de deux mois.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire, a été signifié par commissaire de justice en date du 25 septembre 2024.

Il ressort des pièces communiquées que les sommes dues dont le paiement était demandé n'ont pas été réglées dans le délai de deux mois.

Il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 4 septembre 2008 à compter du 26 novembre 2024.

Il convient par conséquent d'ordonner l'expulsion de M. [E] [B] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des procédures civiles d'exécution.

Sur la fixation de l'indemnité d'occupation due par M. [E] [B]

Selon l'article 1730 du Code civil, à l'expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l'article 1240 du Code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Il résulte de ce texte que l'occupant sans droit ni titre d'un local est tenu d'une indemnité d'occupation envers le propriétaire. L'indemnité d'occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l'occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 26 novembre 2024, M. [E] [B] est occupant sans droit ni titre depuis cette date. Au vu des éléments du dossier, il convient donc de fixer une indemnité d'occupation à compter de cette date, égale à la somme de 481,18 euros conforme à la demande du bailleur dans le dispositif de l’assignation et de condamner M. [E] [B] à son paiement à compter du 26 novembre 2024, jusqu'à la libération effective des lieux.

Sur la demande en paiement

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700 du Code de procédure civile.

Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l'article 1353 du Code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve.

En l'espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 4 septembre 2008, du commandement de payer délivré le 25 septembre 2024 et du décompte de la créance actualisé au 11 juin 2024 que M. [U] [D] rapporte la preuve d’un arriéré de loyers, indemnités d’occupation et de charges impayés.

Il convient toutefois de soustraire du décompte les frais de commandement de payer (“H.j sommation du 25/09/2024"), soit 144,76 euros ainsi que les frais d’assignation (“H.j assignation”), soit 130,83 euros.

M. [E] [B] sera donc condamné à régler à M. [U] [D] la somme de 2.961,02 euros au titre des loyers, indemnités d’occupation et charges dues.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire
l
En application de l'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges. Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Aux termes de l’article 24 VI de la loi du 6 juillet 1989, Par dérogation à la première phrase du V lorsqu'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation a été ouverte au bénéfice du locataire et qu'au jour de l'audience, le locataire a repris le paiement du loyer et des charges, le juge qui constate l'acquisition de la clause de résiliation de plein droit du contrat de location statue dans les conditions suivantes :
[... ]
2° Lorsqu'un plan conventionnel de redressement prévu à l'article L. 732-1 dudit code a été approuvé ou que la commission de surendettement des particuliers a imposé les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4 et L. 733-7 du même code, dont le bailleur a été avisé, le juge accorde les délais et modalités de paiement de la dette locative contenus dans le plan ou imposés par la commission de surendettement des particuliers. Lorsque la commission de surendettement des particuliers a imposé pendant un délai la suspension de l'exigibilité de la créance locative en application du 4° de l'article L. 733-1 du même code, le juge accorde ce délai prolongé de trois mois pour permettre au locataire de saisir à nouveau la commission de surendettement des particuliers en application de l'article L. 733-2 du même code. Lorsque, dans ce délai, la commission de surendettement des particuliers a de nouveau été saisie d'une demande de traitement de la situation de surendettement, l'exigibilité de la créance locative demeure suspendue jusqu'à, selon les cas, l'approbation d'un plan conventionnel de redressement prévu à l'article L. 732-1 du même code, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d'ouverture d'une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement. A défaut, ou dès lors que la nouvelle procédure de traitement du surendettement est clôturée sans que de nouveaux délais de paiement de la dette locative aient été accordés, la clause de résiliation de plein droit reprend son plein effet”.

En l’espèce, est produit la décision de la commission de surendettement des particuliers de la Savoie imposant un échéancier de 9 mois avec des mensualités de 348,69 euros pour solder la dette locative de loyers de M. [E] [B]. De plus, il ressort du décompte actualisé fourni par M. [D], que le locataire justifie d’une reprise du paiement des loyers depuis plusieurs mois. Les conditions d’application des textes susvisés sont donc remplies.

Le montant de la dette locative concernée par la procédure de surendettement est de 3.138,22 euros, montant supérieur à la dette locative au jour du jugement, de 2.961,02 euros. Il convient donc de faire application du plan de surendettement, et de fixer les délais de paiement en 8 échéances de 348,69 euros et une dernière mensualité équivalent au solde de la dette.

Il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période, ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

À défaut de règlement d'une des échéances, ou en cas d’impayé, la suspension prendra fin et la clause reprendra son effet, et l’intégralité de la dette restée impayée sera immédiatement exigible par le bailleur outre le paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale à la somme de 481,18 euros et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire. De plus, l’expulsion de M. [E] [B] et de tout occupant de son chef sera autorisée. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des procédures civiles d'exécution.

Sur la demande de dommages et intérêts

Comme indiqué ci-dessus, l’occupation par M. [E] [B] cause manifestement et nécessairement un préjudice à M. [U] [D], lequel est réparé par le paiement d’une indemnité d’occupation égale à la somme de 481,18 euros. Il n’y a pas lieu d’octroyer des dommages et intérêts, cette demande sera donc rejetée.

Sur le constat d’huissier

Le constat d’huissier a vocation à porter sur les éventuelles réparations locatives dans le cadre d’un bail à usage d’habitation, compétence du juge des contentieux et de la protection (Art. L213-4-4 Code de l’organisation judiciaire). Cette demande apparaît légitime pour constater les dégâts éventuels du logement. Dès lors il n’y a pas lieu de s’opposer à cette demande qui sera aux frais de la partie demanderesse.

L
Sur les demandes accessoires

En application des dispositions des articles 696 et suivants du Code de procédure civile, il convient de condamner M. [E] [B] aux dépens de l'instance comprenant les frais de signification du commandement de payer et de l’assignation, de la saisine de la CCAPEX et de la notification à la préfecture.

Il n'apparaît pas inéquitable de laisser à la charge de M. [U] [D] les frais irrépétibles qu'il a exposé dans le cadre de cette instance. Il convient donc de rejeter la demande formulée au titre de l'article 700 du Code de procédure civile.

Conformément à l'article 514 du Code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS