TJ 73011, 21 août 2025, RG 24/01509

TRIBUNAL JUDICIAIRE
d'ALBERTVILLE
[Adresse 1]
[Adresse 2]
[Localité 1]
☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 24/01509
N° Portalis DB2O-W-B7I-CZNL

Minute : 2025 / 277

JUGEMENT

DU : 21/08/2025

[L] [I],
[D] [B] épouse [I]

C/

[U] [A],
[X] [C] épouse [A]

Grosse et expéd. le 21/08/2025
à Me COUREAU (Case Palais)

Expéd. le 21/08/2025
à M. et Mme [I]
JUGEMENT
du 21 Août 2025

Le 21 Août 2025, le Tribunal judiciaire d'ALBERTVILLE statuant publiquement, par mise à dispositon au greffe ;

Sous la Présidence de Monsieur [...], Juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire, assisté de Monsieur [...], Greffier ;

Après débats à l'audience publique du 12 Juin 2025 ;

Le jugement suivant a été rendu :

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEURS :

Monsieur [L] [I]
[Adresse 3]
[Localité 1]

Madame [D] [B] épouse [I]
[Adresse 3]
[Localité 1]

tous deux comparants en personne

ET :

DÉFENDEURS :

Monsieur [U] [A]
[Adresse 4]
[Localité 1]

Madame [X] [C] épouse [A]
[Adresse 4]
[Localité 1]

tous deux représentés par Me Davy COUREAU, avocat au barreau d'ALBERTVILLE

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous-seing privé en date du 27 mai 2016, M. [P] [H] a donné à bail à M. [E] [S] et Mme [Y] [S] un logement et un garage n°2 situés [Adresse 5] à [Localité 2] pour un loyer mensuel de 895 euros.

Par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 8 août 2023, M. [E] [S] et Mme [Y] [S] ont donné congés au bailleur à la date du 15 septembre 2023 au motif de leur perte d’emplois. L’état des lieux de sortie a été réalisé par commissaire de justice le 25 septembre 2023 et au contradictoire des parties.

Par actes de commissaire de justice du 25 octobre 2024, actualisé par ses dernières conclusions, M. [P] [H] a fait assigner M. [E] [S] et Mme [Y] [S] devant le juge des contentieux de la protection aux fins de les condamner au paiement de frais de remise en état et charges locatives, outre leur condamnation à des dommages et intérêts, aux frais irrépétibles et aux dépens.

Lors de l’audience de plaidoirie du 12 juin 2025, M. [P] [H], représenté par son conseil et renvoyant à ses conclusions écrites, demande de
- condamner M. [E] [S] et Mme [Y] [S] à lui payer la somme de 2.014,40 euros au titre de remboursement des factures de remise en état et des charges locatives,
- dire que le dépôt de garantie de 850 euros sera conservé par M. [H],
- dire que M. et Mme [S] ont réglé la somme de 292,19 euros au titre des charges locatives,
- constater et juger que M. et Mme [S] reconnaissent devoir prendre à leur charge certaines réparations soit les pênes de serrures, joints de la baignoire et les changements d’interrupteur,
- condamner M. et Mme [S] à lui verser la somme de 1.000 euros à titre de dommages et intérêts,
- condamner M. et Mme [S] à lui verser la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

A l’appui de ses demandes, M. [P] [H] explique qu’il conteste la vétusté du logement et maintient l’existence d’un défaut d’entretien et de dégradations effectués par les locataires.

Il indique que le logement est équipé d’un conduit de cheminée non gainé et condamné, que les locataires n’ont recensé aucune infiltration pendant la durée de la location, que la tâche présente sur le mur de la pièce de vie a bien été mentionné dans l’état des lieux de sortie dressé le 24 septembre 2023, de sorte que les locataires n’ont pas repeint ce mur le 31 août 2023. De plus, il soutient que la VMC n’a aucune difficulté de fonctionnement et fait l’objet d’une maintenance annuelle. Quant à la terrasse en bois extérieure, il conclut à l’existence de tâches de gras incrustée qui ne correspondent pas à une usure habituelle.

S’agissant des travaux non autorisés, il allègue la mauvaise foi des locataires en ce qu’il n’a jamais donné un accord oral à la pose d’un poele et que le trou effectué au plafond nécessite des travaux de reprise
Enfin, il indique que la longueur de la procédure et la mauvaise foi des locataires justifient les dommages et intérêts demandés.

M. [E] [S] et Mme [Y] [S] représentés par leur conseil et aux termes de leurs dernières conclusions demandent au juge de :
- débouter le demandeur de l’intégralité de ses demandes,
- constater qu’ils acceptent de régler à M. [H] la somme de 258,10 euros au titre du remboursement des travaux de reprise effectués dans le logement, à déduire du dépôt de garantie,
- condamner M. [H] à leur restituer le dépôt de garantie, soit 586,90 euros après déduction du remboursement des travaux,
- condamner M. [H] à leur verser la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les dépens.

M. [E] [S] et Mme [Y] [S] indiquent avoir réglé la somme de 292,19 euros au titre des charges locatives demandées.Ils contestent avoir dégradé le logement et indiquent avoir occupé le logement pendant 7 années et que les dégradations alléguées à l’intérieur et l’extérieur du bien résultent de la vétusté. Ils soutiennent avoir refait l’intégralité des peintures de la pièce de vie et des chambres à leurs frais. Ils indiquent que la VMC du logement était défaillante, qu’aucune réparation n’a été réalisée par le bailleur, lequel ne justifie pas de sa maintenance annuelle.

Ils contestent également l’état de saleté du logement lors de la remise des clés, les photos produites n’ayant pas été annexées au procès-verbal de constat du commissaire de justice.

En revanche, ils ne contestent pas l’absence de deux pênes de serrures et d’un cache prise, un autre étant dévissé et la réfection du joint de la terrasse. Ils s’opposent néanmoins au montant des réparations demandées et qu’il soit revu à de plus justes proportions d’autant que le devis versé comprend la fourniture d’autres prises et interrupteurs non justifiée. Compte tenu de ces éléments, ils acceptent de régler la somme de 258,10 euros correspondant aux travaux du joint de la salle de bain et de remplacement des prises de courant, conformément à leur devis.

En outre, s’agissant des travaux non autorisés, ils indiquent que l’ouverture dans la pièce de vie préexistait à leur arrivée dans le logement, que pendant leur location ils ont installé un poêle à granules avec l’accord oral de M. [H] et qu’après avoir enlevé l’installation à la demande du bailleur, ils ont pris l’initiative de fixer une plaque sur ce trou et qu’aucune remarque ne leur a été faite lors de l’état des lieux de sortie. Ils exposent également qu’il n’est pas démontré qu’ils auraient réalisé des travaux d’électricité non conformes.

Enfin, ils indiquent que M. [H] ne démontre pas l’existence d’un préjudice.

A l’issue des débats, le jugement a été mis en délibéré au 21 août 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les demandes principales

Sur la demande en paiement au titre des réparations et charges locatives

Aux termes de l'article 7 de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé :
“c) de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement ;
d) de prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d'État, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. Les modalités de prise en compte de la vétusté de la chose louée sont déterminées par décret en Conseil d'État, après avis de la Commission nationale de concertation ;
f) De ne pas transformer les locaux et équipements loués sans l'accord écrit du propriétaire ; à défaut de cet accord, ce dernier peut exiger du locataire, à son départ des lieux, leur remise en l'état ou conserver à son bénéfice les transformations effectuées sans que le locataire puisse réclamer une indemnisation des frais engagés ; le bailleur a toutefois la faculté d'exiger aux frais du locataire la remise immédiate des lieux en l'état lorsque les transformations mettent en péril le bon fonctionnement des équipements ou la sécurité du local. [...]”

Le décret 82-526 du 22 juin 1982 détermine les réparations locatives à la charge du locataire.
A ce titre:
- Il appartient au locataire, lors de son départ, de rendre les lieux loués dans un état similaire à celui dans lequel ils étaient lors de son arrivée, compte tenu cependant de l'usure normale dont il ne saurait être tenu responsable.
- Il incombe au bailleur qui formule une demande en paiement au titre de la remise en état des lieux, de rapporter la preuve de l'existence de dégradations locatives, laquelle est notamment établie par comparaison des états des lieux d'entrée et de sortie.

Le décret 87-712 du 26 août 1987 détermine expressément la liste des réparations locatives :
“III. - Parties intérieures.
a) Plafonds, murs intérieurs et cloisons :
Maintien en état de propreté ;
Menus raccords de peintures et tapisseries ; remise en place ou remplacement de quelques éléments des matériaux de revêtement tels que faïence, mosaïque, matière plastique ; rebouchage des trous rendu assimilable à une réparation par le nombre, la dimension et l'emplacement de ceux-ci.
(...)
V. - Equipements d'installations d'électricité.
Remplacement des interrupteurs, prises de courant, coupe-circuits et fusibles, des ampoules, tubes lumineux; réparation ou remplacement des baguettes ou gaines de protection.”

En application de l'article 1353 du Code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve.

En l’espèce, M. Et Mme [S] ont procédé au règlement de la somme de 292,19 euros au titre des charges locatives. Le bailleur sera débouté de sa demande à ce titre.

Par ailleurs, les locataires ne s’opposent pas à devoir régler la somme relative à certaines réparations du logement à savoir les pênes de serrures, les joints de la baignoire et les changements d’interrupteur pour un montant de 258,10 euros.

Il convient donc d’examiner les réparations relatives à la remise en état du logement qui sont contestées.

A ce titre, la comparaison de l’état des lieux d’entrée et de celui de sortie, tous deux dressés contradictoirement, permet de constater que les locataires n’ont pas rendu le logement dans l’état de propreté dans lequel ils l’avaient reçu. En effet, l’état des lieux d’entrée établi le 27 mai 2016 fait état d’un logement en bon état général [Pièce n°1 demandeur]. L’état des lieux de sortie dressé par commissaire de justice le 25 septembre 2023 mentionne expressément que dans l’entrée, l’enduit est usagé et sale, que le plafond de la salle de bain présente des traces de moisissures, que les murs des chambres ont des traces de saleté et d’humidité, outre la plaque carré fixée au plafond du séjour [Pièce n°2 demandeur].

Pour calculer le montant réclamé au titre de la remise en état du logement, M. [H] indique avoir réalisé la remise en état lui-même et produit 7 factures de fournitures et matériels pour un montant total de 1.122,21 euros TTC comprenant les frais de remises en état non contestés par les locataires [Pièce n°3 demandeur]. A la lecture des justificatifs, le matériel acheté correspond aux travaux de réfection relatifs aux désordres mentionnés dans l’état des lieux de sortie.

Par ailleurs, M. [H] indique avoir changé des prises et interrupteurs et produit une facture d’un montant de 600 euros TTC pour le changement de deux interrupteurs et de six prises, contesté par M. et Mme [S] qui fournissent un devis d’un montant de 241,20 euros TTC pour le remplacement d’une prise de courant et de deux poignées de portes. [Pièce n°4 demandeur et Pièce n°10 défendeurs].

Il convient de rappeler que les changements de prises et d’interrupteurs sont des réparations locatives. La facture produite par M. [H] précise le modèle des prises de courant remplacées contrairement au devis des locataires. Néanmoins, il sera constaté que l’état des lieux de sortie fait état de désordres sur deux prises, l’une est manquante et l’autre dépourvue d’enjoliveur, de sorte que seul le remplacement de deux prises est justifié et non six soit la somme de 360 euros TTC pour le changement de deux interrupteurs et deux prises.
La créance solidaire de M. [E] [S] et Mme [Y] [S] est donc fixée à la somme de 1.122,21 euros + 360 euros = 1.482,21 euros TTC au titre de remise en état du logement.

M. [P] [H] a conservé le dépôt de garantie d’un montant de 850 euros.
Ils ont en outre régularisé le réglement des charges locatives à hauteur de 292,19 euros.

M. [E] [S] et Mme [Y] [S] seront condamnés solidairement à verser à M. [P] [H] la somme de 340,02 euros au titre de la remise en état du logement après déduction du dépôt de garantie conservé par le bailleur.
Sur la demande en paiement de dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1240 du Code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Il est constant que l'exercice d'une action en justice ne peut constituer un abus de droit que dans des circonstances particulières le rendant fautif (Civ 2ème, 11 janvier 2018, 16-26.168). La charge de la preuve de la faute appartient au demandeur.

En l’espèce, M. [P] [H] ne démontre pas l’existence d’un préjudice autre que le paiement des frais de remise en état. De même, il ne prouve pas la mauvaise foi des défendeurs, qui ne peut se déduire de la contestation judiciaire de ses demandes et ce d’autant qu’il n’a pas été fait droit à l’intégralité de ses prétentions. La demande formulée par M. [P] [H] au titre des dommages et intérêts sera rejetée.
Op

Sur les demandes accessoires
o
En application des dispositions des articles 696 et suivants du Code de procédure civile, il convient de condamner in solidum M. [E] [S] et Mme [Y] [S] aux dépens de l'instance.

M. [E] [S] et Mme [Y] [S] seront condamnés in solidum à payer à M. [P] [H] une somme qu’il est équitable de fixer à 500 euros au titre des frais irrépétibles.

Conformément à l'article 514 du Code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire, de droit.

o

PAR CES MOTIFS Lo Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement contradictoire rendu en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,