TJ 56260, 9 sept. 2025, RG 23/01838

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VANNES

NM/YL
N° RG 23/01838 - N° Portalis DBZI-W-B7H-EN4E
MINUTE N°
DU 09 septembre 2025

Jugement du NEUF SEPTEMBRE DEUX MIL VINGT CINQ

AFFAIRE :
[S] [R], [Z] [V] épouse [R]
c/
[U] [H] épouse [X], Société LEGGETT IMMOBILIER

ENTRE :
Monsieur [S] [R], demeurant 1132 Le Mené Courtel - 56420 BILLIO
Madame [Z] [V] épouse [R], demeurant 1132 Le Mené Courtel - 56420 BILLIO
Représentés par Maître Eric SURZUR de la SELARL ALIENCE AVOCATS, avocats au barreau de RENNES

ET :
Madame [U] [H] épouse [X], demeurant 6, Chemin de la Butte Saint Laurent - 56120 JOSSELIN
Représentée par Maître Olivier COUESPEL DU MESNIL de la SELARL CM AVOCATS, avocats au barreau de VANNES

Société LEGGETT IMMOBILIER, size 42 route de Ribérac - 24340 LA ROCHEBEAUCOURT ET ARGENTINE
Représentée par Maître Elsa GUENNO-LE PARC de la SELARL SELARL GUENNO-LE PARC CHEVALIER KERVIO LE CADET, avocats au barreau de VANNES, postulant de Maître Clément RAIMBAULT de la SCP DELAVALLADE-RAIMBAULT, avocats au barreau de BORDEAUX

COMPOSITION DU TRIBUNAL :
- Madame Elodie GALLOT-LE GRAND, Vice-Présidente
- Monsieur Nicolas MONACHON-DUCHENE, Vice-Président
- Madame Marie BART, Magistrat à titre honoraire

GREFFIER :
- Madame Sylvie CHESNAIS

DEBATS : en audience publique le 20 mai 2025 devant Elodie GALLOT- LE GRAND magistrat chargé du rapport, en application de l’article 786 du Code de Procédure Civile, sans opposition des avocats et qui a rendu compte des plaidoiries au Tribunal dans son délibéré.

AFFAIRE mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 09 septembre 2025

QUALIFICATION DU JUGEMENT : contradictoire

RESSORT : premier ressort

Ce jour a été rendu par Madame GALLOT-LE GRAND, le jugement dont la teneur suit :

FAITS ET PROCÉDURE

Par assignations en date des 3 et 5 mai 2023, Monsieur [S] [R] et Madame [Z] [V] épouse [R] ont fait citer Madame [U] [H] épouse [X] et la société LEGGETT IMMOBILIER, aux fins d’indemnisation de préjudices, à raison de vices cachés.

L’affaire a été radiée le 16 juin 2023. Elle a été rétablie au rôle le 8 janvier 2024.

Monsieur [S] [R] et Madame [Z] [V] épouse [R] ont présenté leurs demandes dans leurs dernières conclusions récapitulatives n° 2 enrôlées RPVA en date du 11 septembre 2024 :

Vu les articles 1641, 1644 et 1645 du Code civil,
Vu l’article 1137 du Code Civil,
Vu le rapport d’expertise de Monsieur [G] du 30 novembre 2022,
Vu l’ensemble des pièces versées aux débats,

- HOMOLOGUER le rapport d’expertise judiciaire communiqué aux parties par Monsieur [G] le 30 novembre 2022 ;
- JUGER Madame Madame [U] [H] épouse [X] responsable de la dissimulation de vices cachés et de réticence dolosive ;
- LA CONDAMNER à verser à Monsieur [S] [R] et à Madame [Z] [V] épouse [R] la somme de 95.533 € TTC assortie de l’intérêt au taux légal à compter de la date du dépôt du rapport d’expertise judiciaire jusqu’au jour du prononcé de la décision à intervenir au titre des travaux de reprise ;
- CONDAMNER Madame [U] [H] épouse [X] à verser aux demandeurs la somme de 47.850 € au titre de leur préjudice de jouissance ;
- LA CONDAMNER à leur verser la somme de 3.887,23 € au titre des frais relatifs au mobil-home et à son équipement ;

Vu l’article 1240 du Code Civil,

- JUGER la société LEGGETT IMMOBILIER responsable de fautes délictuelles pour violation de son devoir d’information et de conseil et dissimulation de l’état dégradé du bien immobilier ;
- LA CONDAMNER in solidum à verser à Monsieur [S] [R] et Madame [Z] [V] épouse [R] :
- la somme de 95.533 € à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice matériel, assortie de l’intérêt au taux légal à compter de la date du dépôt du rapport d’expertise judiciaire jusqu’au jour du prononcé de la décision à intervenir ;
- la somme de 47.850 € au titre de leur préjudice de jouissance ;
- la somme de 3.887,23 € au titre de leur préjudice financier ;
- CONDAMNER in solidum Madame [U] [H] épouse [X] et la société LEGGETT IMMOBILIER à verser à Monsieur et Madame [R] la somme de 10.000 € au titre de leur préjudice moral ;
- CONDAMNER Madame [U] [H] épouse [X] et la société LEGGETT IMMOBILIER à verser aux époux [R] la somme de 10.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;
- CONDAMNER les défenderesses aux entiers dépens comprenant ceux de la procédure de référé, les frais d’expertise judiciaire à hauteur de 8.186,40 € selon ordonnance de taxe en date du 12 janvier 2023 et ceux de la présente procédure.

Madame [U] [H] épouse [X] a présenté ses moyens de défense dans ses dernières conclusions n° 2 enrôlées RPVA en date du 6 juin 2024 :

Vu les articles 1641 et suivants du Code Civil,
Vu les articles 1137 et suivants du Code Civil,
Vu les articles 2044 du Code Civil,
Vu ce qui précède,

- DÉBOUTER Monsieur et Madame [R] de l’intégralité de leurs demandes, fins et prétentions.
- CONDAMNER Monsieur et Madame [R] au paiement d’une somme de 10.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.
- DÉBOUTER la SARL LEGGETT IMMOBILIER de toutes ses demandes inverses ou contraires dirigées à l’encontre de la concluante.

La société LEGGETT IMMOBILIER a présenté ses moyens de défense dans ses dernières conclusions en défense n° 2 enrôlées RPVA en date du 4 juin 2024 :

Vu le rapport d’expertise judiciaire du 30 novembre 2022,
Vu l’article 1240 du code civil,
Vu l’article 700 du code de procédure civile,

A titre principal,

- DÉBOUTER Monsieur et Madame [R] de toutes demandes formulées contre la société LEGGETT IMMOBILIER ;
- CONDAMNER solidairement Monsieur et Madame [R] à verser à la société LEGGETT IMMOBILIER la somme de 10.000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
- CONDAMNER solidairement Monsieur et Madame [R] aux entiers dépens en ce compris ceux d’expertise ;

A titre subsidiaire,

- DÉBOUTER Monsieur et Madame [R] de toutes demandes tendant à la condamnation de la société LEGGETT IMMOBILIER in solidum avec les condamnations prononcées, le cas échéant, contre Madame [U] [X] ;
- RAMENER l’indemnisation allouée à Monsieur et Madame [R] à de plus justes proportions, minorées d’au moins 50 % par rapport au montant des travaux de réparation des désordres numérotés 3 et 6 par l’expert judiciaire (530 € TTC et 960,00 € TTC) au titre de la perte de chance d’avoir pu négocier à la baisse le prix d’achat du bien, soit une somme totale qui ne saurait excéder 745 € ;
- DÉBOUTER Monsieur et Madame [R] du surplus de leurs demandes dirigées contre la société LEGGETT IMMOBILIER.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 13 décembre 2024. L’affaire a été appelée à l’audience du 20 mai 2025 à l’issue de laquelle la décision a été mise en délibéré au 9 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

En 2020, les époux [R] ont pris connaissance sur le site internet de l’agence LEGGETT IMMOBILIER d’une annonce portant sur la vente d’une maison appartenant à Madame [U] [X] et décrite de la façon suivante : « maison magnifiquement rénovée avec toiture en bon état ».
Ils ont souhaité acquérir ce bien immobilier sis « Le Mené Courtel » à BILLIO (56420).
Une promesse de vente a été signée le 10 juillet 2020 et les diagnostics légalement obligatoires ont été joints.

Le 18 septembre 2020, la vente a été régularisée par acte authentique, instrumenté par Maître [M] [Q], notaire à Josselin.

Le prix de vente était fixé à 123.100 € net vendeur (hors meubles) et à hauteur de 144.000 € frais d’agence inclus.

L’acte prévoit une clause en matière de vices cachés précisant :
« L’acquéreur prendra le bien dans l’état où il se trouve au jour de l’entrée en jouissance, sans recours contre le vendeur pour quelque cause que ce soit notamment en raison :
des vices apparents des vices cachés . S’agissant des vices cachés, il est précisé que cette exonération de garantie ne s’applique pas :
si le vendeur a la qualité de professionnel de l’immobilier ou de la construction, sauf si l’acquéreur a également cette qualité,ou s’il est prouvé par l’acquéreur, dans les délais légaux, que les vices cachés étaient en réalité connus du vendeur ».
Après leur entrée dans les lieux, les époux [R] ont découvert le mauvais état du pignon ouest de la maison. Ils se rapprochaient de la venderesse pour obtenir un dédommagement.

Le 8 novembre 2020, un accord était conclu et comportait :
- Un dédommagement de 4.000 € pour les désordres constatés visuellement à l’époque
- Une clause prévoyant le dégagement de la responsabilité de la venderesse pour l’état de la maison.

A l’occasion de travaux réalisés dans la maison, les acquéreurs ont découvert de nombreux désordres :
- Le plancher de l’étage est en très mauvais état ;
- Un étai métallique dissimulé derrière une plaque de Placoplatre soutient une partie de la charpente de l’habitation ;
- Les murs ne sont pas isolés et laissent apparaître des jours depuis l’intérieur de la maison ;
- Le carrelage du rez-de-chaussée n’est pas collé, les carreaux ne tenant que par leurs joints.

Les époux [R] ont été contraints de drainer, poser un Delta MS et refaire l’évacuation de la gouttière pour arrêter les entrées d’eau du pignon Est, opération qui leur a également révélé que le tuyau de descente des eaux usées vers la fosse était en contre-pente.

Par la suite, Monsieur [S] [R] a été embauché par l’agence immobilière LEGGETT IMMOBILIER, selon attestation délivrée le 3 décembre 2020 par la Chambre du commerce et d’industrie.

Le 20 janvier 2021, dans le cadre de ses fonctions au sein de l’agence immobilière, Monsieur [R] a accédé aux documents informatiques de l’agence et consulté le dossier de sa maison récemment acquise. Il trouvait un document dénommé « secret data » qui indiquait que la maison ne devait être visitée qu’à la belle saison, devait rester hors du marché jusqu’à avril et que seul l’extérieur pouvait être visité avant cette date « OFF THE MARKET UNTIL APRIL can view the exterior only »

Le 25 janvier 2021, les acquéreurs ont fait dresser un procès-verbal de constat par Me [P] [C], Huissier de Justice à Vannes, qui a constaté de nombreuses anomalies.
Les acquéreurs sollicitaient également l’intervention d’un ingénieur construction en la personne de Monsieur [A] [B] dirigeant du Cabinet d’expertise ACtE, afin d’organiser une réunion d’expertise contradictoire. Ce dernier convoquait par LRAR et par mail la venderesse ainsi que Madame [F], représentante de l’agence immobilière LEGGETT qui n’allait toutefois pas réclamer le courrier. La réunion était organisée sur les lieux le 27 mars 2021 et l’expert conseil communiquait son rapport le 10 mai suivant, confirmant de nombreuses anomalies et défauts affectant la construction.

Par actes en date des 15 et 24 juin 2021, les demandeurs sollicitaient la désignation d’un expert judiciaire aux fins de déterminer la nature exacte des désordres, les responsabilités encourues et évaluer les préjudices qu’ils subissaient au regard des diverses anomalies constatées.

Par ordonnance de référé du 16 septembre 2021, Monsieur [W] [G] était désigné en qualité d’expert. L’expert judiciaire a déposé son rapport le 30 novembre 2022.

L’expert judiciaire a rendu les conclusions suivantes :

- Les seuls travaux réalisés par les époux [R] depuis leur acquisition de la maison, correspondent à une mise à nu de l'intérieur de la maison :
dépose des doublages des murs ; dépose des cloisons et des plafonds, ainsi que des revêtements de sol de l'étage et d'une partie des panneaux de bois aggloméré au sol faisant office de plancher par dessus le plancher d'origine en lames de parquet ;dépose totale de la salle de bain d'étage et des WC (cuvette);dépose du garde-corps d'escalier, en bois,dépose partielle du carrelage au sol du rez-de-chaussée, dans une zone où le carrelage n'est pas correctement collé, et une reprise partielle du mur pignon ouest : reprise du bouffement du mur, par la mise en œuvre de parpaings de béton, côté extérieur du mur.

Considérant :
- l'état initial de la maison, selon les photos de mise en vente : maison en très bel état, équipée, meublée, poutres apparentes (trous dans le bois visibles, mais très courants dans ce type de construction ancienne),
- l'état de la maçonnerie au sud-ouest, le pignon ouest en particulier, demandant une reprise importante pour corriger le phénomène de bouffement, qui a été repris et qui a fait l'objet d'une transaction entre les demandeurs et Madame [X],
- l'état des pannes sablières sud, et de la maçonnerie de cette façade,
- des causes d'humidité à l'angle sud-est,

L'expert répond que l'on peut considérer que les travaux engagés par les époux [R], ne résultent pas de la seule découverte des désordres.

Aucun des travaux engagés par les époux [R] n'a aggravé, ni modifié les désordres allégués, mais tous ont révélé lesdits désordres ou malfaçons.

- Le surcoût total résultant des désordres en cas de rénovation totale de l'immeuble serait de 95.533,00 € TTC. Attention : ce montant n'est pas la somme des montants de travaux de réparation de chaque désordre, car certains de ceux-ci font doublon (sont exclus les coûts doublons des désordres N°1-2, 12 et 15).

- ll n'est pas prouvé que Madame [X] ait réalisé les travaux de rénovation des années 2000, elle-même. Les ossatures des cloisons d'étage ont été réalisées en bois, et non en métal ; cette technique est typique des anglais. Des inscriptions sur ossature bois ont été trouvées par l'expert, notamment des côtes avec des chiffres " 1 " écrits " I ", signe de l'écriture d'une personne anglaise. Cette analyse est " confortée " par la déclaration de Madame [X], concernant la personne chargée des travaux dans les années 2000 : Monsieur [L], d'origine anglaise.

ll est toutefois étonnant qu'elle ne puisse se souvenir des entreprises avec lesquelles elle a contracté les travaux à l'époque. Le choix de ces entreprises reste interrogatif, au regard de la qualité médiocre des ouvrages exécutés : s'agissait-il réellement d'entreprises ? ou de personnes physiques, non professionnelles ? ce qui semble être davantage le cas toujours au regard des non conformités des travaux à l'origine des désordres.

- Datation des travaux datant avant ceux entrepris par les époux [R] :

Les constats faits lors du 2e accédit, montrent que des travaux ont été effectués entre 1999 (bombe PU ; plaques de plâtre 2002) et 2008 (fenêtres de toit Vélux), mais également en 2015 pour la salle de bain.
Cet écart important entre 2002 et 2015 pose question, sans réponse.
L'expert y répond hypothétiquement comme étant possiblement suite à un dégât des eaux dans la salle de bain, où des plaques de contre-plaqué ont été posées au sol, comme pour limiter l'effet de l’humidité au sol ?
Ainsi, il y aurait eu des travaux de moins de 10 ans dans cette maison, depuis la mise envente en 2020.

Après une analyse postérieure à la note 02, détaillée au § 1.2.1.5 " Chronologie des diligences de l'Expert " (2e accédit : datation) et au § 2.1 .2.3.1 " Désordre N° 01 : plancher bois de l'étage (hors solivage) " :
Les factures EDF 2016 à 2020 au nom de Madame [X] versées en pièce N°5 + les attestations écrites de témoins, en particulier la pièce N° 9 attestant que cette maison était régulièrement prêtée par Madame [X] à des amis de son fils sur la période 2010 - 2013, attestent de cette situation, qui a été par ailleurs décrite par Madame [X] par le biais de son conseil lors des accédits.
La maison n'était pas louée, si ce n'est de manière ponctuelle, saisonnière, et non à temps complet.

L'analyse de l'expert concernant les panneaux de bois contreplaqué recouvrant les dalles en bois aggloméré (cf. § " Compte-rendu de la deuxième réunion d'expertise " dont l'objet est la datation des travaux .' année 2015), conclut à des travaux de réparation en 2015 ou après, donc sous la maîtrise d'ouvrage de la propriétaire de l'époque, Madame [X]. L'expert déduit donc que Madame [X] avait connaissance de ces travaux dans la salle de bain qui ont consisté à mettre en œuvre des plaques de plâtre hydrofuge sur les cloisons /doublages en 2015, soit moins de dix ans au moment de la promesse de vente. Cette réponse est valable pour le contreplaqué au sol.

L'expert conclut que Madame [X] n'a pas respecté la promesse de vente, en omettant de déclarer des travaux qui ont eu lieu en 2015 (salle de bain), soit moins de dix ans au moment de la signature de la promesse de vente ou de l'acte authentique.
A ce poste correspond des travaux de réparation à hauteur de 4 980,00 € TTC (cf. désordre n°01 - § 2-2).

- Pour les époux [R] : préjudice de jouissance du bien immobilier, sur la base d'une valeur locative d'une maison équivalente sur le secteur de Billio : L'estimation de l'agence AJP est correcte : 725 € par mois, de valeur locative.
La période débuterait à partir du 1er février 2021 selon l'annexe 02 du dernier dire de Maître [J].

- Préjudice financier (en rapport avec un prêt immobilier le cas écheant) : néant

- Autres préjudices :
Le coût de l'installation d'un mobil-home a été également communiqué : transport du mobil-home + 59,99 + 632.24 € TTC pour materiel de gazinière / cuisine du mobil-home, soit 1.387,23 € TTC au total.Le coût du mobil-home n'a pas été communiqué. Le Dire N° 3 de Maître [J] indique que ce coût est en attente de justificatif. Il pourra être produit après le dépôt du rapport définitif auprès du tribunal.
- Préjudice consécutif au défaut d'obligation de Madame [X] de déclarer les travaux de moins de dix ans : 4.980,00 € TTC pour les travaux de reprise des planchers en bois dans les pièces d'eau de l'étage.

Selon l'expert, ce serait le seul préjudice consécutif à une obligation contractuelle, les autres travaux ne relevant pas d'une faute caractérisée de Madame [X], sous toutes réserves de droit, restant l'appréciation du juge.

- Pour Madame [X] : aucune réclamation portée à l'expert.
- Pour LEGGETT Immobilier : aucune réclamation portée à l'expert.

L'expert précise qu'il a pu changer d'analyse, d'avis en réponse à ses chefs de mission, depuis la note 02 : la question de l'impropriété à destination a été affinée, et davantage reconnue dans le présent rapport.

À la suite de l’expertise, des mesures de sauvegardes conservatoires ont été mises en place d’urgence, à la demande de l’expert judiciaire, afin de sécuriser les lieux menaçant de s’effondrer. Rapport d’expertise, p. 70 : "des mesures de sauvegardes conservatoires et temporaires doivent être mises en place immédiatement, afin d’apporter la sécurité aux personnes et aux biens environnant dans la période de l'attente de confortement de l’ensemble des ouvrages. Il s'agit des ouvrages :
- pignon ouest : interdiction d'accès à la maison, depuis la porte sud-ouest, par des moyens et barrières physiques, avec panneaux d'affichage d`un danger sur un rayon de 5 m autour du pignon, tant à l'intérieur de la maison, qu'à l'extérieur.
- entrée sud et toute la façade sud, le long de la terrasse côté jardin : idem, du fait de la maçonnerie défaite, instable.
- plancher de l'étage : sur toute la surface, du fait de l'absence des dalles de bois aggloméré".

***

Sur le protocole transactionnel

Aux termes de l’article 2052 du code civil, la transaction fait obstacle à l'introduction ou à la poursuite entre les parties d'une action en justice ayant le même objet.

L’action en responsabilité reste cependant possible concernant des désordres apparus après la signature de l’accord transactionnel.

Les engagements pris par l’une des parties doivent avoir été exécutés pour que l’autre partie puisse valablement renoncer à tout recours en justice. En effet, la réciprocité des engagements pris et leur exécution fonde la transaction.
Le protocole transactionnel signé entre les parties est le suivant (pièce n°5) :
"Nous, soussignés [S] et [Z] [R] [V], attestons par la présente dégager de toutes responsabilités Mme et M. [X] Madame [U] et [T] suite à l’accord tacite passé ensemble le 1er octobre 2020 à 14h30.
Nous nous entendons sur un dédommagement dc 4000€ suite à la découverte du mauvais état du pignon ouest de la maison que nous leur avons acheté (...) ainsi que pour les points soulevés lors de notre entretien du 1er octobre 2020.
Une fois ce dédommagement reçu nous ne pourrons plus, en aucun cas, revenir sur leur responsabilité quant à l'état de la maison.
Pour faire valoir ce que de droit."

Ce protocole a été signé antérieurement à la découverte des désordres et ne concerne ainsi que l’état du pignon ouest de la maison mentionné dans le protocole.

En outre, Madame Madame [U] [X] ne démontre pas avoir versé la somme de 4.000 € aux époux [R].

L’action en indemnisation est donc recevable.

SUR LES RESPONSABILITES

Sur le secret data

Dans les documents informatiques de l’agence immobilière LEGGETT, figure le dossier de la maison en litige. Il s’y trouve un document dénommé « secret data » qui indique que la maison ne doit être visitée qu’à la belle saison, doit rester hors du marché jusqu’à avril et que seul l’extérieur peut être visité avant cette date : « OFF THE MARKET UNTIL APRIL can view the exterior only ».

Le fait que le document soit intitulé « secret » indique qu’il ne doit pas être divulgué. Il ne suffit pas à caractériser une commune volonté de la venderesse et de l’agence immobilière de dissimuler les désordres et malfaçons.

Pour expliquer le contenu de cette note interne, non destinée à être divulguée aux candidats à l’achat, l’agence indique :
"Sur la note litigieuse, il est inscrit que le bien ne pouvait a priori se visiter avant avril, car la venderesse n'était alors pas encore prête pour laisser visiter le bien les mois précédents, car elle pensait ne pas se trouver sur place avant cette date ; finalement elle a pu revenir plus tôt et des visites ont eu lieu avant la date prévue initialement sur la note.
Cette mention ne donne aucun crédit à l'accusation des requérants, puisque, si désordres structurels visibles il y avait eu, ils l'auraient été, que ce soit en mars ou en avril. Cette note ne revèle aucune connaissance d’un vice invisible pour un profane en construction, au contraire, à défaut, la note interne n’aurait pas manqué d’en faire mention, ce qui n’est pas le cas.
Il s'agit d'une note initiale qui, finalement, n'a pas été appliquée. Le bien a ainsi été visité avant le mois d'avril par d'autres potentiels acquéreurs, ce que sait pertinemment Monsieur [R] puisqu'il a eu accès au dossier."

Le reste du document versé aux débats par le requérant ne fait d'ailleurs aucunement état de problème constructif révélé par la venderesse, ce qui prouve a contrario l'ignorance de l'agence, profane en matière de construction.
Au demeurant, elle n'aurait pas embauché Monsieur [R] en lui laissant accès à ce document, si celui-ci constituait une preuve quelconque de responsabilité.

Cette note ne suffit pas à démontrer que l’agence a eu conscience des désordres qu’il faudrait chercher à dissimuler aux acquéreurs potentiels. Elle indique seulement les limites aux visites souhaitées par la propriétaire.

L’expert judiciaire à l’issue de ses opérations estime qu’il n'est pas prouvé que Madame [X] ait réalisé les travaux de rénovation des années 2000, elle-même. Il relève que les ossatures des cloisons d'étage ont été réalisées en bois, et non en métal ; cette technique est typique des anglais. Des inscriptions sur ossature bois ont été trouvées par l'expert, notamment des côtes avec des chiffres " 1 " écrits " I ", signe de l'écriture d'une personne anglaise. Il ajoute que cette analyse est "confortée" par la déclaration de Madame [X], concernant la personne chargée des travaux dans les années 2000 : Monsieur [L], d'origine anglaise. L’expert s’étonne toutefois qu'elle ne puisse se souvenir des entreprises avec lesquelles elle a contracté les travaux à l'époque. Le choix de ces entreprises reste interrogatif, au regard de la qualité médiocre des ouvrages exécutés : s'agissait-il réellement d'entreprises ? ou de personnes physiques, non professionnelles ? ce qui semble être davantage le cas toujours au regard des non conformités des travaux à l'origine des désordres.

Il faut en conclure que, faute de pouvoir identifier des entreprises professionnelles qui seraient intervenues sur ce chantier, Madame [U] [X] a pris la qualité d’auto-constructeur, recourant à l’aide amicale de son cercle particulier sans qualification professionnelle comme l’expert judiciaire le constate.

Dans la mesure où il n’est pas démontré la connaisasnce par l’agence des défauts affectant le bien proposé à la vente et qu’il se serait agi de dissimuler aux candidats à l’achat, nécessairement il n’est pas démontré que la venderesse aurait eu cette connaissance des défauts.

Il n’est donc pas mis en évidence la dissimulation intentionnelle par la venderesse d'une information sur les défauts affectant le bien vendu dont elle savait le caractère déterminant pour les acheteurs.
L’agence n’ayant pas prêté son concours à une dissimulation n’engage pas de ce chef sa responsabilité.

Sur la responsabilité de la venderesse

Selon l’article 1641 du Code Civil : "Le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus."

Selon l’article 1645 :"Si le vendeur connaissait les vices de la chose, il est tenu, outre la restitution du prix qu'il en a reçu, de tous les dommages et intérêts envers l'acheteur."

Selon l’article 1137 du Code Civil : "Le dol est le fait pour un contractant d'obtenir le consentement de l'autre par des manœuvres ou des mensonges.
Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l'un des contractants d'une information dont il sait le caractère déterminant pour l'autre partie. (…)"

L’action en garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue n’est pas exclusive de l’action en responsabilité délictuelle fondée sur le dol ou la réticence dolosive commis avant ou lors de la conclusion du contrat (Cour de cassation, Civ. 3 ème, 23 septembre 2020, 19-18.104).

Le vendeur, même profane, est débiteur d’une obligation d’information à l’égard de l’acquéreur non professionnel s’agissant des dommages qui ont pu affecter l’immeuble et les travaux entrepris pour les réparer. La dissimulation de tels éléments est, à elle seule, de nature à écarter la clause d’exonération de garantie relative aux vices cachés.

Le Tribunal appréciera la responsabilité de la venderesse à raison de chaque désordre. Néanmoins, il statue dès à présent sur les questions qui intéressent tous les désordres.

Sur la connaissance des désordres de la maison vendue par Madame [U] [X]

À partir des documents communiqués par les parties, l’expert judiciaire établit dans son rapport que Madame [U] [X] était occupante, à temps partiel, de la maison depuis la rénovation des années 2000 jusqu’à l’acquisition par les époux [R].

Les factures EDF 2016 à 2020, au nom de Madame [U] [X] versées en pièce n°5, plus les attestations écrites de témoins, en particulier la pièce n°9, attestent que cette maison était régulièrement prêtée par Madame [U] [X] à des amis de son fils sur la période 2010-2013.
La maison n’a pas été louée, si ce n’est de manière ponctuelle, saisonnière et non à temps complet.

Dès lors, il ne peut être considéré que Madame [U] [X] a occupé cette maison de manière complète et permanente. Cette inoccupation permet de considérer que la venderesse n’a pu se convaincre des défauts relevés par sa simple habitation de tous les jours.

L’expert judiciaire relève que la maison achetée par Madame [U] [X] dans les années 2000 était dans l’état d’une maison de campagne jamais rénovée.
Les acheteurs ont constaté une infiltration d'eau à l'angle de la maison (angle sud-est, à l’aplomb de la salle de bain de l’étage), avec une flaque d'eau au sol à l’intérieur de la maison.
Lors de l'allumage du poële à bois, le 24 septembre 2020, celui-ci a émis de la fumée de par la peinture qui le recouvre, brûlée.

Les travaux que Madame [U] [X] a fait réaliser ont été importants (Rapport d’expertise, page 40). Ces travaux étaient en partie dus au mauvais état structurel de la maison, s’agissant par exemple du parquet d’origine atteint par des insectes à larves xylophages (Rapport d’expertise, p. 43).

Les travaux des années 2000 ont consisté en la réfection de la toiture, du doublage intérieur et de la rénovation complète de la maison, son état d'origine étant celle d'une maison jamais rénovée : sol du rez-de-chaussée en terre battue (cf. Acte authentique). De même, il a été procédé à l'aménagement des combles perdus à destination d'habitation ; une ouverture dans le plancher d'accès à l'étage a été réalisée (la trémie d’escalier actuel) ; deux lucarnes ont été créées, ainsi que trémie pour l'insertion de fenêtre de toit (VELUX) ; les lames de parquet de couleur plus claire, sont le signe de travaux réalisés à une époque où les lames de parquet d'origine présentaient déjà les pathologies constatées.

Le coût d'acquisition de la maison à l'époque est de 70 000 francs.

L’expert judiciaire a estimé suspect le comportement de la venderesse, ayant, au cours de l’expertise, fait preuve de réticence concernant l’identification des personnes ayant réalisé les travaux au cours des années 2000 (Rapport d’expertise judiciaire, page 80). L’expert judiciaire se montre suspicieux quant aux défaillances de la mémoire de la venderesse (Rapport d’expertise judiciaire, page 84).
L’affirmation selon laquelle Madame [U] [X] a probablement dissimulé l’existence d’un dégât des eaux, raison pour laquelle la salle de bain a été refaite en 2015 (Rapport d’expertise judiciaire, p. 27) reste en cet état et donc sans pertinence pour la solution du litige.

Selon l’expert judiciaire, l'imputabilité des malfaçons, désordres, est à mettre au compte des personnes ayant réalisé les travaux de rénovation des années 2000, et en 2015 pour la salle de bain. Ces personnes, physiques, ou morales (entreprises), ne sont pas identifiables à ce jour, sans les éléments tels que factures, et autres documents (plans). Seule la déclaration de Madame [U] [X] indiquant que Monsieur [L] a été chargé des travaux, sans pouvoir qualifier sa mission : maître d'oeuvre ? entreprise générale ? Aucune information n'a été trouvée sur le site Infogreffe, concernant cette personne dans le Morbihan. Il est toutefois étonnant qu'elle ne puisse se souvenir des entreprises avec lesquelles elle a contracté les travaux à l'époque. Le choix de ces entreprises reste interrogatif, au regard de la qualité médiocre des ouvrages exécutés : s'agissait-il réellement d’entreprises ? ou de personnes physiques, non professionnelles ? ce qui semble être davantage le cas toujours au regard des non conformités des travaux à l’origine des désordres.
L’expert judiciaire ajoute (page 85 du rapport d’expertise judiciaire) qu’il n’est pas prouvé que Madame [U] [X] ait réalisé les travaux de rénovation des années 2000 elle-même. Les ossatures des cloisons d'étage ont été réalisées en bois et non en métal : cette technique est typique des anglais. Des inscriptions sur ossature bois ont été trouvées par l'expert, notamment des côtes avec des chiffres " 1 " écrits " I ", signe de l'écriture d'une personne anglaise. Cette analyse est "confortée" par la déclaration de Madame [U] [X], concernant la personne chargée des travaux dans les années 2000 : Monsieur [L], d'origine anglaise.

Dans la mesure où Madame [U] [X] est dans l’incapacité de pouvoir désigner les entreprises ayant réalisé les travaux en 2000 et 2015, il faut nécessairement considérer que celle-ci a réalisé elle même effectué ces travaux, avec l’aide de personnes de son entourage particulier, mais non professionnelles du bâtiment, ainsi que l’a constaté l’expert judiciaire, et il faut la qualifier d’auto constructeur. Elle sera donc tenue de ces travaux.

Sur la responsabilité de l’agence immobilière

Le Tribunal appréciera la responsabilité de l’agence à raison de chaque désordre. Néanmoins, il statue dès à présent sur les questions qui intéressent tous les désordres.

L’article 1240 du Code civil prévoit que "tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer."

L’agent immobilier, en sa qualité d’intermédiaire professionnel, est tenu d’un devoir de conseil et d’information vis à vis de chacune des parties à la convention conclue par son entremise, qui l’oblige à vérifier l’exactitude des renseignements qu’il fournit, ainsi que la conformité de l’immeuble vendu par ses soins à la description contractuelle faite aux acquéreurs.

Il est tenu d’un devoir d’information et de conseil consistant à fournir au mandant ou au tiers contractant les informations neutres, objectives, complètes, pertinentes et adaptées aux caractéristiques de l’immeuble lui permettant d’opérer un choix éclairé. (CA, 3 novembre 2016, n° 13/01811).
Le manquement au devoir de conseil de l’agence immobilière n’a lieu qu’à l’égard des désordres apparents au moment de la vente (Cass. 1reCiv., 20 décembre 2000, n°98-20.765).

Ayant retenu que l'acquéreur avait été clairement informé de l'humidité présente dans certains murs et donc des risques potentiels d'infiltrations, la cour d'appel a pu en déduire qu'en raison du caractère apparent du vice, la responsabilité de l'agent immobilier pour manquement à son obligation d'information et de conseil ne pouvait pas être engagée et a légalement justifié sa décision (Cass. 3e Civ., 23 septembre 2014, n°13-20.461).

Ayant relevé que M. X... était certes expert judiciaire mais aux rubriques " estimations immobilières " et " gestion d'immeubles " et non à la rubrique " bâtiments ", que le diagnostic de la présence de mérule ne pouvait s'effectuer qu'après sondages destructifs, que la déformation de certaines boiseries, l'ouverture de joints entre panneaux, la dégradation de certains endroits du parquet et les traces d'humidité n'étaient pas des indices susceptibles de laisser suspecter la présence de mérule pour un non professionnel de la construction, que les désordres relevés pouvaient s'expliquer par la vétusté de l'immeuble qui était évidente pour tous, et que le vice n'était pas apparent au moment de la vente, la cour d'appel, qui a pu retenir que la société X... n'était pas un professionnel de la construction et que les acquéreurs ne pouvaient soutenir que le vice était caché pour eux mais apparent pour l'agent immobilier, en a déduit, sans se contredire et sans inverser la charge de la preuve, qu'aucune faute ni manquement ne pouvait être reproché à la société X... et que l'appel en garantie des époux Y...était sans objet (Cass. 3e Civ., 8 avril 2014, 09-72.747).

La cour d’appel, après avoir exactement rappelé que le devoir de conseil auquel était tenu l’agent immobilier lui imposait d’informer l’acquéreur de l’immeuble, vendu par son entremise, de l’existence des désordres apparents affectant celui-ci, qu’en sa qualité de professionnel de l’immobilier, il ne pouvait ignorer, a constaté que l’immeuble était affecté d’importantes traces d’infiltrations et que les menuiseries des deux chiens assis et lucarnes étaient fort dégradées avec des infiltrations visibles sur la façade principale. Elle a pu en déduire, sans modifier l’objet du litige, dès lors que, dans ses conclusions, l’acquéreur s’était prévalu de l’ensemble des désordres décrits par l’expert, notamment des fuites en toiture, que l’agent immobilier, qui pouvait, en raison de la présence d’importantes traces d’infiltrations, soupçonner un défaut d’étanchéité de la toiture, avait manqué à son obligation d’information et de conseil à l’égard de celui-ci (Cass. 3e Civ., 21 décembre 2023, n°22-20.045).

Manque à son devoir de conseil l’agent immobilier qui omet d’informer l’acheteur sur l’existence de désordres importants affectant l’immeuble vendu et qu’en sa qualité de professionnel il ne pouvait ignorer puisqu’il est présumé parfaitement connaître le bien vendu et son environnement (Cass. 1re Civ., 18 avril 1989, n°87.12.053).

Etant un professionnel de l’immobilier et du marché du même nom, l’agence immobilière ne peut être regardée comme un professionnel de la construction. Les jurisprudences applicables au dernier ne sont pas pertinentes pour la solution du présent litige.

Il a été jugé que l’agent immobilier qui ne cherche pas à recueillir les informations utiles sur l’état du bien contrevient à son obligation d’information et de conseil : “(…) la S. a négocié la vente, sans chercher davantage à recueillir les informations utiles qu'elle était tenue de communiquer aux acquéreurs. En procédant ainsi, l'agence immobilière a manqué à ses obligations d'information et de conseil.” (CA Rennes, 8 septembre 2016, n°12/03944).

L’agent immobilier est astreint, en sa qualité de professionnel de l’immobilier, à une obligation de vérification de l’état du bien à vendre : « si l’agent immobilier n’est pas un spécialiste de la construction, il lui appartient néanmoins de vérifier l’état du bien à vendre et de signaler à l’acquéreur les désordres apparents que sa qualité de professionnel de l’immobilier ne lui permet pas d’ignorer » (CA Rennes, 4 ème chambre, 10 mars 2022, RG n° 20/06399).

Il n’est pas plaidé que l’agence a proposé le bien à la vente sans visiter le bien. Et il n’incombe pas à l’agence de procéder à une analyse technique des lieux, ce qui relève pas de son champ d’activité. Un examen visuel est seulement attendu d’elle.

S’agissant des attaques de champignons xylophages, l’expert judiciaire souligne que le désordre n’était pas visible par les acquéreurs. Il n’est pas caractérisé en quoi l’agence aurait dû constater ce défaut, qui reste invisible pour un non professionnel de la construction. Il n’est pas démontré que la situation du bien à vendre nécessitait une recherche de présence de ces champignons ou mérule.

Ce même motif s’applique aux défauts constructifs qui auraient dû alerter un professionnel de la construction mais qui sont restés cachés à l’agence, profesionnel de l’immobilier.

Sur la violation du devoir d’information et de conseil de l’agence immobilière

C’est à juste titre que l’agence iommobilière fait valoir que la qualité de professionnel de l’immobilier ne recouvre pas celle de la construction.
La 3 ème chambre civile de la Cour de cassation a jugé, d'une part, qu'ayant relevé que la SCI avait pour objet social l'investissement et la gestion immobiliers, et notamment la mise en location d'immeubles dont elle avait fait l'acquisition, qu'elle était donc un professionnel de l'immobilier, mais que cette constatation ne suffisait pas à lui conférer la qualité de professionnel de la construction, qui seule serait de nature à la faire considérer comme étant intervenue à titre professionnel à l'occasion du contrat de maîtrise d'œuvre litigieux dès lors que le domaine de la construction faisait appel à des connaissances ainsi qu'à des compétences techniques spécifiques distinctes de celles exigées par la seule gestion immobilière, la cour d'appel en a déduit, à bon droit, que la SCI n'était intervenue au contrat litigieux qu'en qualité de maître de l'ouvrage non professionnel, de sorte qu'elle pouvait prétendre au bénéfice des dispositions de l'article L. 132-1 du code de la consommation, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance du 14 mars 2016 (Cass. 3e Civ, 7 novembre 2019, n°18-23.59).

La société LEGGETT IMMOBILIER sera dégagée de toute responsabilité concernant les douze désordres qui, selon l’expert, n’étaient pas visibles au moment de la vente pour un professionnel de l’immobilier : désordres n°1, 2, 4, 5, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13 et 14.

Le désordre n°03 « cheminée - poêle à bois - conduit de fumée » :

L’expert indique qu’un poêle à bois est situé au rez-de-chaussée, contre le pignon est. Un conduit de fumée en sortie de poêle, en tube d'acier rigide, se poursuit en tube d'acier flexible non fixé dans le conduit de cheminée. Le conduit est dévoyé au moins deux fois le long du conduit de cheminée en pierres (conduit de fumée d'origine), et un raccord est visible en partie basse du flexible, sans collier de fixation 2 ce sont deux non conformités au DTU 24.1 " Travaux de fumisterie - Installation de systèmes d'évacuation des produits de combustion desservant un ou des appareils Ce DTU ne détaille pas la nécessité de fixer un flexible métallique à l'intérieur d'un conduit de fumée en pierres. Pour autant, des fixations sont recommandées afin que le conduit flexible suive une forme rectiligne, et non dévoyée.

L’expert considère que ce désordre n’était pas visible pour l’acheteur mais l’était pour un « professionnel de l’immobilier ».
Néanmoins, l’agence n’étant pas un professionnel de la fumisterie, elle ne saurait être assimilée à un professionnel de la construction à même de déceler ce vice.
La responsabilité de l’agence ne sera donc pas retenue.

Le désordre n°6 :
Ce défaut consiste, dans la trémie d'escalier :
1 - solive réalisée par un tasseau de faible section, perpendiculaire aux solives existantes (entre deux solives refermant la trémie)
2 - entrait bas d'une ferme, coupé, dont l'extrémité restante repose sur un poteau en bois.

L’expert judiciaire estime que ce désordre n’était pas connu des acquéreurs, c’est à dire qu’il n’était pas apparent.

Si l’expert judiciaire estime que ce désordre était apparent pour un professionnel de l’immobilier dans la mesure où l’extrémité insérée dans le mur était visible au moment de la vente, il reste qu’il n’explique pas en quoi ce vice aurait dû apparaître aux yeux de l’agence dont la compétence reste cantonnée au marché immobilier, d’autant que l’expert judiciaire considère ce défaut comme une malfaçons et non un désordre.

La responsabilité de l’agence ne peut donc être retenue à ce titre.

Le désordre n°15 :
Il affecte la porte d'entrée en façade nord (côté rue) :
1 - arase inférieure du linteau se situe un niveau inférieur du bâti de la porte
2 - absence d'étanchéité au droit du seuil aluminium (selon le cabinet ACtE).

L’expert judiciaire relève que le 1er était parfaitement visible pour n'importe qui, sous réserve d'ouvrir la porte. Étant apparent, les acheteurs ont pu s’en convaincre, et l’agence ne peut voir sa responsabilité engagée.

S’agissant du 2nd, l'expert n'a pas constaté d'infiltrations au niveau du seuil. Il n’y a donc pas de désordre de ce chef.

Sur le document « secret data »

Ce document indique que :
- Le prix de la maison est surestimé.
- Elle ne pouvait pas se visiter avant avril.
- Elle ne pouvait être vue que de l’extérieur.

Cette note interne à l’agence ne contient aucune mention qui puisse s’analyser en une connaissance des vices du bien à vendre et la volonté conjuguée du propriétaire et de son mandataire de les dissimuler sciemment aux candidats à l’achat.
L’agence fait valoir d’ailleurs que le bien a été visité avant le mois d’avril par d’autres potentiels acquéreurs, ce qui dément tout caractère frauduleux allégué en demande.

La mention relative au prix « overpriced » relève de la compétence de l’agence, à partir de sa connaissance du marché. Rien ne permet de rattacher cet avis de valeur à la connaissance d’un état vicié du bien.

Sur la compétence de Monsieur [S] [R]

Il faut distinguer un professionnel de l’immobilier, connaisseur du marché du même nom, du professionnel de la construction (Cass. 3e Civ., 7 novembre 2019, n°18-23.259).
Le professionnel de la construction a une compétence technique nécessairement limitée à son domaine d’activité, lui permettant de déceler les seuls vices affectant les éléments relevant de celle-ci (Cass. 1re Civ., 4 décembre 1990, n°89-12.241).
En l’espèce, l’expertise judiciaire a démontré que les vices affectant la maison n’étaient pas visibles des acquéreurs, sauf ceux notés ainsi par l’expert.

En outre, Monsieur [S] [R] a exercé auprès de l’agence immobilière LEGGETT que pendant une période d’une semaine de formation tout à fait partielle, seulement.
Monsieur [S] [R] n’était pas encore électricien lors de l’acquisition de la maison litigieuse. Il exerce cette profession depuis 2021. Le code APE attaché à l’entreprise enregistrée sous le numéro de SIRET 453 344 012 00043 est 43.21A, lequel correspond tout à la fois les activités électriques et d’installation de systèmes d’alarme. Cette sous-classe comprend l’installation de câbles et appareils électriques, câbles de télécommunications, câblage de reseau informatique et de télévision par câble, y compris les fibres optiques, paraboles, systèmes d'éclairage, montage des antennes d'immeubles, l'installation des systèmes d'alimentation de secours (groupes électrogènes), systèmes d'alarme incendie et systèmes d'alarme contre les effractions. L’entreprise A & Securit n’a pas pour objet social des travaux d’électricité mais, comme son nom l’indique, l’installation de systèmes de surveillance électronique.

Monsieur [S] [R] ne disposait alors d’aucune formation ni diplôme professionnel lui permettant d’exercer en qualité d’électricien qui est une profession règlementée. Ce n’est qu’en 2021, fort de son expérience de plusieurs années en qualité de technicien en courant faible, qu’il a pu faire valider ses compétences au titre de la validation d’acquis.

En conséquence de quoi, Monsieur [S] [R] doit être regardé, au jour de la vente, comme un profane.

Enfin, les désordres majeurs affectant le bien litigieux concernent ses éléments bois ou la maçonnerie.

Quant au désordre affectant l’électricité, il n’a été visible qu’à l’occasion des travaux de rénovation, après avoir démonté les cloisons intérieures.

Sur le montant des condamnations

L’agence immobilière fait valoir à juste titre qu’à supposer qu’elle ait commis une faute en manquant à son devoir de conseil et d’information, ce manquement n’aurait occasionné à Monsieur et Madame [R] qu’une perte de chance de pouvoir négocier le prix du bien à la baisse (et non la perte de chance de renoncer à l’acquisition du bien, puisque les demandeurs exercent une action estimatoire et non rédhibitoire contre la venderesse).

En effet, l’agence n’a pas vendu le bien pour lequel elle n’a prêté que son entremise et n’a pas reçu le prix.

Au cas présent, les époux [R] ne démontrent pas quels éléments fautifs imputables à l’agence les ont privés de la possibilité de négocier le prix à la baisse et dans quelle mesure.

Sur le dol

Les motifs ci-dessus développés ne caractérisent aucune manoeuvre frauduleuse imputable à Madame [U] [X] et / ou à l’agence LEGGETT. Les demandes indemnitaires à ce titre seront rejetées.

LES DÉSORDRES RELEVÉS PAR L’EXPERT JUDICIAIRE

Désordre n° 1 – Plancher bois de l’étage (page 41 du rapport d’expertise judiciaire)

L’expert distingue deux désordres :
• Les lames de parquet d’origine (celles " noircies") (1) ;
• Les dalles en panneaux de bois de particules agglomérées (2).

1) Les lames de parquet d’origine (noircies).

L’expert judiciaire précise que ce désordre existait avant la vente intervenue en septembre 2020 et qu’il n’était visible ni des acquéreurs, ni d’un professionnel de l’immobilier, et que les conséquences de ce désordre étaient inconnues des époux [R].
Il indique que ce désordre affecte la solidité de l’ouvrage et préconise le remplacement de l’ensemble des lames de parquet pour un coût de 17.588 € TTC et une durée de remise en état de 2 semaines.

Faute de pouvoir désigner des entreprises, il faut considérer Madame [U] [X] comme auto constructeur, d’autant que l’expert constate un travail non professionnel.
Ainsi, les travaux de réfection du plancher noirci sont imputables à Madame [U] [X] qui sera tenue d’indemniser les acheteurs à hauteur de 17.588 € TTC.

Faute de démontrer que l’agence LEGGETT, s’agissant d’un défaut non apparent, a eu connaissance de ce défaut, la demande d’indemnisation des époux [R] sera rejetée.

2) Les dalles en panneaux de bois de particules agglomérées.

L’existence de ce désordre est antérieure au 18 septembre 2020. L’expert relève des traces d’eau, d’infiltration dans la zone de la salle de bain. Il retient la cause suivante : Travaux de rénovation des années 2000 : absence d’étanchéité au sol, dans pièce humide + fuites (baignoire).

L’expert judiciaire précise que ce désordre affecte la solidité et l’usage de l’ouvrage, et le rend ainsi impropre à sa destination. Il écrit que le DTU 51.3 "planchers en bois ou en panneaux à base de bois" demande à ce que les dalles en bois au sol, soit étanchées, protégées des risques des reprises d'humidité dans les pièces humides (WC, salle de bain, cuisine). Les panneaux de bois contreplaqué qui recouvrent les dalles en bois aggloméré n'ont pas vocation à assurer cette fonction d'étanchéité, de protection des panneaux structurels, n'exonèrent pas d'exécuter un plancher conformément au DTU 51.3.

S’agissant de la date des travaux et de la connaissance par la venderesse des désordres, il précise : « L'analyse de l'expert concernant les panneaux de bois contreplaqué recouvrant les dalles en bois aggloméré (cf. § "Compte-rendu de la deuxième réunion d'expertise" dont l'objet est la datation des travaux : année 2015), conclut à des travaux de réparation en 2015 ou après, donc sous la maîtrise d'ouvrage de la propriétaire de l'époque, Madame [U] [X]. L'expert en déduit que Madame [U] [X] avait connaissance de ces travaux dans la salle de bain qui ont consisté à mettre en œuvre des plaques de plâtre hydrofuge sur les cloisons / doublages en 2015, soit moins de dix ans au moment de la promesse de vente. Cette réponse est valable pour le contreplaqué au sol. Dans l’acte authentique de vente, [U] [X] a omis de mentionner les travaux effectués en 2015. L'expert en conclut que Madame [U] [X] n'a pas respecté la promesse de vente, en omettant de déclarer des travaux qui ont eu lieu en 2015 (salle de bain), soit moins de dix ans au moment de la signature de la promesse de vente ou de l'acte authentique.

L’expert judiciaire préconise la reprise des dalles en bois aggloméré pour un montant total de 49.80 € TTC, et une durée de remise en état de 2 semaines.

Faute de pouvoir désigner des entreprises, il faut considérer Madame [U] [X] comme auto constructeur, d’autant que l’expert constate un travail non professionnel.
Ainsi, les travaux de réfection du plancher dans les pièces d'eau de l'étage (WC et salle de bain) sont imputables à Madame [U] [X].

À la lumière de ces éléments d’appréciation, il convient de condamner Madame [U] [X], à indemniser les époux [R] de ce désordre à hauteur de 4.980 €.

Désordre n° 2 – Solive cassée, attaquée (ILX (Insectes à Larves Xylophages – champignons) (page 48 du rapport d’expertise judiciaire)

Ce désordre est le suivant : « La solive longeant le pignon ouest, soutenu par deux étais, est sectionnée, altérée mécaniquement par des attaques biologiques de type Insectes à Larves Xylophages (ILX) et champignons xylophages. »

L’expert judiciaire souligne que le désordre était présent lors de la vente mais n’était pas visible par les acquéreurs.

S’agissant de la cause de ce dommage, il précise que le problème réside davantage dans la cause du dommage (infiltration depuis le pignon) que dans la conséquence (atteinte de la solive) ; ces infiltrations ont vraisemblablement d'autres conséquences : altération de la qualité isolante du doublage, développement fongique sur des ouvrages connexes en bois, tels que les ossatures en bois du cloisonnement venant contre ce mur pignon.

Il retient que cette malfaçon affecte la solidité, l’habitabilité et l’usage du bâtiment, et le rend impropre à sa destination.

Il retient un montant total de reprise de la solive de rive « rongée » de 3360 € TTC pour une durée de travaux estimée à 1 semaine.

Les pièces du dossier ne permettent pas d’établir que la venderesse avait connaissance de ce désordre, pas plus que l’agence immobilière.

Dès lors, les demandes des époux [R] à ce titre seront rejetées.

Désordre n° 3 – Cheminée – Poêle à bois – Conduit de fumée (Page 49 du rapport d’expertise judiciaire)

S’agissant du désordre constaté, l’expert écrit que « le conduit est dévoyé au moins deux fois le long du conduit de cheminée en pierres (conduit de fumée d'origine), et un raccord est visible en partie basse du flexible, sans collier de fixation : ce sont deux non conformités au DTU 24.1 " Travaux de fumisterie - Installation de systèmes d'évacuation des produits de combustion desservant un ou des appareils ". Ce DTU ne détaille pas la nécessité de fixer un flexible métallique à l'intérieur d'un conduit de fumée en pierres. Pour autant, des fixations sont recommandées afin que le conduit flexible suive une forme rectiligne, et non dévoyée. Une fixation en tête de souche de cheminée aurait permis le respect de cette disposition. »

L’existence de ce désordre est antérieure à la vente et n’était pas visible des acquéreurs mais était parfaitement détectable par un professionnel de l’immobilier.
Il ne relève pas d’impropriété à destination du bien mais chiffre les réparations à 530 € TTC.
Il ne s’agit donc pas d’un vice caché. La maison a été vendue en cet état de ce chef. Les acheteurs ne peuvent donc rien réclamer.

L’agence immobilière qui est professionnelle de la vente mais non de la construction n’a pu prendre conscience de ce défaut. Sa responsabilité n’est pas engagée à ce titre.

Les demandes des époux [R] à ce titre seront rejetées.

Désordre n° 4 – Humidité dans l’angle du mur sud-est (Page 51 du rapport d’expertise judiciaire)

L’expert judiciaire décrit comme suit le désordre déjà existant à la vente et non apparent pour les acquéreurs : « Des traces d'humidité sont visibles au sol intérieur du rez-de-chaussée, à l'angle sud-est de la maison, ainsi qu'au plafond. Une descente de pluviale le long de cet angle à l'extérieur de la maison, est dévoyée afin de rejeter l'eau de pluie à plus d'un mètre du pignon de la maison. Le pied de la façade sud (côté jardin) a été décaissé depuis de nombreuses années (bien avant l'acquisition par les époux [R]), mettant à nu la partie inférieure du mur en question, dont l'épaisseur est plus importante que l'élévation. Cette " surépaisseur " est d'une hauteur correspondant au décaissé. Le niveau du sol intérieur actuel est du même niveau que le sol de la terrasse extérieure et du décaissé du pignon est. La terrasse extérieure côté sud, présente une pente inversée, c'est-à-dire qu'elle amène l'eau de surface contre le mur de façade, au lieu de l'éloigner. Le pied de ce mur ne présente pas de cunette (ouvrage destiné à éloigner l'eau du pied du mur). »

Il conclut à l’atteinte à l’habitabilité et à l’usage du bâtiment, ainsi qu’à l’impropriété à destination.

Il préconise les travaux suivants : « - Décaissement de la terre végétale longeant le mur pignon est (nota : opération déjà faite par les époux [R]) - étanchéité du pied du mur pignon est, de type membrane Delta MS, y compris fixation en tête sur la maçonnerie préalablement rejointoyée, de sorte à pouvoir y fixer une bande de type TRAPCO (forme de solin) + drain en pied de fondation, courant jusqu'à un exutoire restant à déterminer (puits perdu ou branchements sur le réseau de collecte publique si existant) - dépose - réfection de la dalle de la terrasse sud, renvoyant l'eau de pluie en surface vers le jardin, contre le muret soutenant la terre végétale, le long duquel un caniveau sera exécuté, dont l'issue sera connectée au drain longeant le pignon est. »

L’expert judiciaire estime un montant de réparation total de 5480 € TTC pour une durée de remise en état d’une semaine.

Il n’est pas mis en évidence que ce désordre était connu de la venderesse et apparent pour l’agence immobilière.

Dès lors, les demandes des époux [R] seront rejetées à ce titre

Désordre n° 5 – Carrelage au sol non scellé (rez-de-chaussée) (Page 53 du rapport d’expertise judiciaire)

Le désordre est décrit de la façon suivante : « Des carreaux de carrelage au sol sonnent creux ; l'expert a pu constater qu'il est facile de les enlever du sol, car non collés / non scellés, sauf par les joints avec les carreaux voisins. Ce constat a été fait dans la salle à manger (côté ouest) : l'une des photos (la 5e des 11 annexées par l'expert, photos fournies par l'agence immobilière LEGGETT) montre qu'au moment de la vente, le sol était recouvert d'un tapis. Ceci est également vrai dans la partie salon (côté est). Sans enlever le mobilier (tables) et les tapis, il n'était pas possible de se rendre compte de ce défaut, nécessitant par ailleurs de sonder le carrelage en tapant dessus afin de se rendre compte du défaut de collage. »

L’expert ne relève pas d’impropriété à destination.

L’expert judiciaire chiffre les travaux de réfection à la somme de 6.275 € TTC pour une durée de travaux de 2 semaines.

L’expert judiciaire a relevé que les époux [R] ont réalisé des travaux correspondant à une mise à nu de l'intérieur de la maison, comprenant la dépose partielle du carrelage au sol du rez-de-chaussée, dans une zone où le carrelage n'est pas correctement collé. Les époux [R] confirment que leur projet était de conserver la structure de la maison et de réaliser une rénovation intérieure, simple rafraîchissement esthétique.

Il est donc établi que les époux [R] avaient décidé de remplacer ce carrelage incorrectement collé.

Dès lors, cet élément étant voué à la démolition, les époux [R] ne démontrent aucun préjudice indemnisable à ce titre.

Ainsi, les demandes des époux [R] à ce titre formées contre la venderesse seront rejetées. Comme celles formées contre l’agence.

Désordre n° 6 – Trémie d’escalier + entrait bas ferme coupé (Page 54 du rapport d’expertise judiciaire)

Description du désordre : Trémie d'escalier :
1 - solive réalisée par un tasseau de faible section, perpendiculaire aux solives existantes (entre deux solives refermant la trémie)
2 - entrait bas d'une ferme, coupé, dont l'extrémité restante repose sur un poteau en bois.

Avis de l'expert :
1 - le tasseau n'est qu'un tasseau de reprise des plaques habillant le plafond, à l'instar des tasseaux fixés le long des solives. Ce tasseau n'a pas de rôle structurel au même titre que les solives. Ceci n'est pas un désordre, ni une façon. Il est exclu de ce qui suit.
2 - l'entrait bas coupé : Trois fermes traditionnelles soutiennent la toiture. L'entrait coupé est celui de la ferme centrale. Ainsi, la poussée de charpente sur la maçonnerie reste limitée, d'autant plus que l'extrémité de l'entrait coupé repose sur un poteau. L'expert n'a pas constaté de déformation des murs de façade au droit de cette ferme, déformation qui aurait été provoquée suite à la découpe de l'entrait selon allégation de Monsieur [B], dans son rapport du cabinet ACtE.

L’expert judiciaire écrit que ce désordre était antérieur à la vente du bien et n’était pas connu des acquéreurs.

Il relève néanmoins que ce désordre était apparent pour un professionnel de l’immobilier dans la mesure où l’extrémité insérée dans le mur, était visible au moment de la vente.
Monsieur [W] [G] ne constate pas d’atteinte à l’ouvrage. Il précise qu’il s’agit ici d’une malfaçon et non d’un désordre.

L’expert judiciaire estime qu’afin de reprendre la malfaçon (il ne s'agit pas d'un désordre), il s'agira de consolider la ferme par un entrait retroussé. Coût de la solution : 960 € TTC selon devis [K] [E] (TVA 20% : l'expert renvoie les parties sur cette question fiscale).

L’agence immobilière LEGGETT n’étant pas un professionnel de la construction, l’apparence de ce défaut à ses yeux ne peut être retenue.

Dans la mesure où Madame [U] [X] est dans l’incapacité de pouvoir désigner les entreprises ayant réalisé les travaux en 2000 et 2015, il faut nécessairement considérer que celle-ci a réalisé elle même effectué ces travaux, avec l’aide de personnes de son entourage particulier, mais non professionnelles du bâtiment, ainsi que l’a constaté l’expert judiciaire, et il faut la qualifier d’auto constructeur. Elle sera donc tenue de ces travaux à hauteur de 960 €.

Désordre n° 7 – Mur pignon ouest - étai de maçon (Page 56 du rapport d’expertise judiciaire)

L’expert judiciaire précise la nature du désordre, antérieur à la vente et non apparent : « Présence d'un étai de maçon, contre le mur pignon ouest, à l'étage, prenant appui sur une lame de plancher en saillie de la solive de rive, lame de bois de couleur "bois naturel ", c'est-à-dire plus récente que les lames d'origine (cf. désordre N° 01 ; rappel : cette solive est celle qui présente une pathologie biologique (champignons + ILX), soutenu par deux étais en rez-de-chaussée). Cet étai supporte des ouvrages en bois, lesquels supportent la maçonnerie de la pointe du pignon. »

Cet "ouvrage" qu'est l'étai fait office de poteau soutenant un ouvrage "de charpente" soutenant la maçonnerie en extrémité de pointe du pignon. Ce type de construction n'est pas dans la norme : un étai de maçon est un ouvrage provisoire soutenant des ouvrages de structure en attente de consolidation (ex : poutre en béton armé). Ceci étant, l'étai joue le rôle d'un poteau. La partie supérieure est un ouvrage " bricolé " constitué d'éléments en bois, faisant office " de charpente ". La maçonnerie soutenue, n'est pas hourdée : les pierres sont appareillées de manière grossière, sans joint les liant, tout comme c'est le cas des rives rampantes des pignons aiguilles (est et ouest).

La partie inférieure de l'étai est réellement problématique : en reposant sur l'extrémité d'une lame de parquet, laquelle n'est pas un élément de structure primaire (comme le solivage par exemple), mais secondaire, l'ensemble peut provoquer la rupture de l'extrémité de la lame, et avoir pour conséquence l'écroulement de la pointe du pignon aiguille. »

L’expert judiciaire retient une atteinte à la solidité, à l’habitabilité, à l’usage du bâtiment ainsi qu’une impropriété à destination dans la mesure où il subsiste un risque de rupture de l’appui de l’étai, lequel maintient l’eau de la maçonnerie en pierres. Il met également en exergue le fort risque de péril lié à ce désordre.

Il préconise la réfection du mur pignon aiguille ouest, consistant à rappareiller les pierres, exécuter les joints à base de chaux-sable, réalisation d'une poutre linteau en haut du conduit de fumée (à la place de " la charpente bricolée ").

D'autres travaux sont à réaliser sur ce mur :
- rempannages
- bouffement du mur pignon ouest
Non chiffrés ici : cf. désordres concernés pour les solutions appropriées et leur chiffrage.

Pour un montant total de 10.380 € TTC.

Dans la mesure où Madame [U] [X] est dans l’incapacité de pouvoir désigner les entreprises ayant réalisé les travaux en 2000 et 2015, il faut nécessairement considérer que celle-ci a réalisé elle même effectué ces travaux, avec l’aide de personnes de son entourage particulier, mais non professionnelles du bâtiment, ainsi que l’a constaté l’expert judiciaire, et il faut la qualifier d’auto constructeur. Elle sera donc tenue de ces travaux à hauteur de 10.380 €.

Il n’est pas établi que ce désordre aurait dû être apparent pour l’agence. Les demandes des époux [R] seront rejetées à son endroit.

Désordre n° 8 – Rempannages (ouest et est) (Page 58 du rapport d’expertise judiciaire)

Il s’agit d’un désordre antérieur à la vente et non visible des acquéreurs, décrit comme suit : " Absence de rempannages (maçonnerie recevant l'appui des pannes sur les murs pignons). Les appuis de pannes pour certains sont dans le vide le jour des constats, sans pouvoir affirmer que cette absence d'appui préexistait avant les travaux entrepris par les époux [R]."

Avis de l'expert : Les photos prises à l'occasion de la mise en vente (cf. photo N°10 transmise par l’agence LEGGETT Immobilier, de la chambre nord-ouest), montrent que les pannes s'insèrent dans la maçonnerie à travers un ouvrage de couleur blanche qui ressemble à du plâtre, qui est en tout cas un ouvrage minéral (plâtre, mortier). Ainsi, l'absence de rempannages n'était pas visible depuis l'intérieur : il était possible de ne voir potentiellement ce défaut que depuis l'extérieur.

L'expert précise que ce type de défauts :
- absence de rempannages au droit des appuis de pannes (dans l'épaisseur de la maçonnerie),
- absence d'étanchéité entre maçonnerie et extrémité des pannes à fleur de la maçonnerie extérieure,
est une malfaçon structurelle, de nature à compromettre la stabilité des ouvrages de charpente (les pannes) et donc la destination de l'habitation.

En ce qu’il affecte la stabilité de la toiture, ce désordre porte atteinte à la solidité de l’ouvrage ainsi qu’à son habitabilité et à son usage, et est de nature à le rendre impropre à sa destination.

La solution appropriée proposée est la suivante :
- Réfection des rempannages par compléments de maçonnerie à base de pierres et de moellons, à l'identique de l'existant, y compris joint à la chaux-sable, de part et d’autre des deux murs pignons aiguilles,
- traitement fongicide de l'extrémité des pannes (voire traitement curatif par bûchage, et le cas échéant renforcement structurel de type équin métallique, selon besoin)
- calage des pannes en bon état + protection d'extrémité par une ardoise

D'autres travaux sont à réaliser sur ce mur pignon ouest :
- reprise de l'étai de maçon + bouffement du mur pignon ouest
Non chiffrés ici : cf. désordre concerné pour les solutions appropriées et leur chiffrage »
Le coût retenu à dire d’expert est de 11.380 € TTC, pour une durée de remise en état de 3 semaines.

L’expert ne pouvant affirmer que cette absence d'appui préexistait aux travaux entrepris par les époux [R], il n’y a pas lieu à indemnisation à ce titre.

Les époux [R] seront déboutés de leurs demandes à ce titre.

Désordre n° 9 – Lucarnes – Sablières – Maçonnerie (Page 59 du rapport d’expertise judiciaire)

Ce désordre antérieur et non visible pour des acquéreurs normalement diligents est décrit de la façon suivante : "Lucarnes + fenêtre de toit + sablières + maçonneries (couverture côté sud)
1 - lucarnes : exécutées à partir de tasseaux en bois de dimensions 4 x 6 cm² (section)
2 - fenêtre de toit posée à même la couverture sans chevêtre
3 - sablières en bois pourries
4 - maçonnerie sous la sablière dont les joints sont défaits
5 - défaut d'étanchéité / d'isolation entre lucarnes et maçonnerie."

L'expert confirme les constats faits par l’Huissier et le cabinet ACtE. Il constate un désordre apparent depuis l'extérieur : une fissuration du mur, verticale, à l'endroit du désordre N°10 allégué, à proximité de la porte d'entrée du sud-ouest. Les constats faits à l'intérieur ne peuvent être faits qu'après dépose du doublage intérieur.

L'expert ajoute que la photo de la façade sud (pièce n° 1 des demandeurs), prise au moment de la visite de la maison lors de sa mise en vente, montrent la présence de lierre à l'angle sud-est de la maison. Ce lierre se propage le long de la rive d'égout, passant par derrière la gouttière, signe de désordre potentiel (le lierre est connu pour être invasif et causer des dommages aux maisons). On peut constater facilement la déformation de l'égout.

Les principaux désordres sont :
- pourriture de sablières, avec pour incidence l'instabilité des appuis des chevrons de couverture en bas de pente,
- désappareillage de la maçonnerie, avec fissuration verticale, signe d'une désolidarisation du pignon ouest avec la façade sud.
Les autres points sont des malfaçons sans désordre.

Le présent paragraphe traite également du désordre n°10 : muret en parpaings sous une des lucarnes.

L’expert judiciaire relève l’importance des conséquences de ce désordre quant à la solidité, l’habitabilité, l’esthétique et l’usage de l’ouvrage ainsi que l’impropriété à destination qui en résulte.

Il propose les solutions suivantes pour un coût total de 24.430 € TTC :
- L'état des sablières nécessite leur remplacement
- dépose de la couverture en partie basse, sur 1 m, y compris volige et chevrons à découper
- dépose des lucarnes et de la fenêtre de toit ; stockage et mise en sécurité des menuiseries pour réemploi
- dépose des pannes sablières, évacuation en décharge
- réfection de la partie supérieure de la maçonnerie (recevant les pannes sablières) sur toute la longueur de la façade sud : réappareillage ; joints à la chaux-sable ; bande de dressement en partie supérieure (nivellement)
- pose + fixation par scellement chimique, des pannes sablières neuves
- réfection des lucarnes, en récupérant les menuiseries existantes
- réalisation d'un chevêtre entre pannes + pose de la fenêtre de toit récupérée. »

Dans la mesure où Madame [U] [X] est dans l’incapacité de pouvoir désigner les entreprises ayant réalisé les travaux en 2000 et 2015, il faut nécessairement considérer que celle-ci a réalisé elle même effectué ces travaux, avec l’aide de personnes de son entourage particulier, mais non professionnelles du bâtiment, ainsi que l’a constaté l’expert judiciaire, et il faut la qualifier d’auto constructeur. Elle sera donc tenue de ces travaux à hauteur de 24430 €.

Il n’est pas mis en lumière le caractère apparent desdits pour l’agence. L’expert relève que les constats faits à l'intérieur ne peuvent être faits qu'après dépose du doublage intérieur. Les demandes des époux [R] seront rejetées.

Désordre n° 10 - Allège sous lucarne en parpaings (Page 62 du rapport d’expertise judiciaire)

Ce désordre est compris dans le désordre n°9.

Désordre n° 11 – Sablière / joint de maçonnerie sur linteau porte entrée sud-ouest (Page 62 du rapport d’expertise judiciaire)

Ce désordre préexistant à la vente et non visible est décrit comme suit : « Infiltration d'eau de pluie au-dessus de la porte d'entrée côté sud-ouest. L'expert confirme les constats faits par l’Huissier et le cabinet ACtE :
- une pierre en haut du mur au-dessus de la porte est simplement posée sans être jointée avec le reste de la maçonnerie, laissant une ouverture entre elles et la sablière.
- la non protection de la sablière en question vis-à-vis de l'humidité.»

L'expert judiciaire constate, par ailleurs, une déformation d'une partie de ce mur, avec fissuration, en relation avec les désordres n° 07, 08, 09 et 10 (pignon ouest étayé par un étai de maçon ; maçonnerie défaite dans l'angle sud-ouest ; absence de rempannage).

L’expert judiciaire indique que ce désordre porte atteinte à la solidité de l’ouvrage, à son habitabilité, ainsi qu’à son usage. Il en résulte une impropriété à destination en raison d’un important risque structurel.

Monsieur [W] [G] propose des travaux de reprise pour un montant de 920 € TTC :

En complément des travaux relatifs aux désordres n°10 (remplacement de sablières + réfection de la maçonnerie) :
- creusement des joints de maçonnerie au droit de la fissuration - remaniement des pierres selon besoin + calage
- réfection des joints à base de chaux + sable
Ces travaux sont à considérer au même titre que ceux nécessaires à la réfection du pignon ouest (mur dit " bouffant ") - cf. désordres n° 14.

Faute de pouvoir désigner les entreprises, Madame [U] [X] doit être qualifiée d’auto constructeur et tenue à réparer ce défaut à hauteur de 920 €.

Il n’est pas justifié du caractère apparent pour l’agence. Les époux [R] seront déboutés de ce chef.

Désordre n° 12 – Muret parpaings à plat (Page 64 du rapport d’expertise judiciaire)
L’expert judiciaire écrit : « Les parpaings de béton sont montés à plat et non à chant : non-conformité de pose, sans désordres (les parpaings supportent une hauteur de pierres de 40 cm environ, par-dessus lesquels file la couverture). Il s'agit vraisemblablement de travaux de rénovation des années 2000, consistant à économiser de la pierre non disponible, en utilisant des parpaings de béton posés à plat de sorte à obtenir une épaisseur de mur permettant d'ériger les pierres en question. »
L’expert judiciaire chiffre les travaux de réfection de cette malfaçon à la somme de 420 € TTC.

Faute de pouvoir désigner les entreprises, [U] [X] est qualifiée d’auto constructeur et sera tenue de ce défaut pour 420 €.

Rien ne permet de considérer que cet élément aurait été apparent pour l’agence. Il convient de débouter les époux [R] à ce titre.

Désordre n° 13 – Electricité (Page 65 du rapport d’expertise judiciaire)

Description : fils électriques raccordés avec du scotch. L’expert constate que des fils électriques sont pendants avec du scotch en extrémité (vraisemblablement alimentant un plafonnier) à l'étage ainsi que l'absence de conduits électriques de protection des câbles.
Ce désordre n’était pas apparent pour les acquéreurs et existait avant la vente de l’immeuble litigieux.

Monsieur [W] [G] signale qu’il existe aujourd’hui un risque d’incendie susceptible ainsi de porter atteinte à l’habitabilité du bien, rendant dès lors l’immeuble impropre à sa destination.

Il chiffre le montant des travaux à la somme de 3.230 € TTC.

Faute de pouvoir désigner les entreprises, Madame [U] [X] est regardée comme auto constructeur et sera tenue de ce défaut pour 3.230 € TTC.

N’étant pas apparent, l’agence ne peut être poursuivie à ce titre. Les époux [R] seront déboutés de ce chef.

Désordre n° 14 – Mur pignon ouest présentant un bouffement (Page 66 du rapport d’expertise judiciaire)

Ce désordre, dont l’existence est antérieure à la vente, est décrit comme suit par l’expert judiciaire : « Mur pignon ouest " bouffant " (ou bouffement du mur = mur présentant une forme " de ventre "), ayant nécessité des travaux de reprise diligentés par les époux [R] : mise en œuvre d'une partie du mur par des parpaings de béton.»

Avis de l'expert : le désordre d'origine allégué, c'est-à-dire le bouffement du mur (les pierres et moellons d'origine présentant " du ventre " au mur), ne peut être constaté puisque des travaux de réfection ont été réalisés par les époux [R] : il y a non matérialité des désordres allégués. Néanmoins, la partie supérieure de la réfection présente toujours une sorte de bouffement, indiquant que la réfection n'est pas complète. L'expert se prononce sur cette partie-là. Les joints de maçonnerie sont défaits.

Cette partie du bâtiment est à analyser en relation avec les désordres n° 07 à 11 (façade sud, côté ouest où se situe la porte d'entrée) : fissuration, maçonnerie défaite sous sablière, absence de rempannages.

L'expert analyse la situation de la manière suivante :

- le bouffement du mur est causé par un travail de la maçonnerie dû par des infiltrations d'eau à l'intérieur du mur. Le mur pignon ouest présente des zones d'infiltrations au droit des pannes s'insérant dans le mur : absence de rempannages (cf. désordre N° 8). L'eau peut s'y infiltrer et couler dans l'épaisseur du mur.
Les murs en pierres et moellons sont en réalité des doubles murs, c'est-à-dire des murs à deux parements : un parement extérieur, un parement intérieur, les deux étant liés par des pierres de boutisse (pierres longues, posées en travers des deux murs de parement). Le remplissage entre les deux parements, est réalisé par du tout-venant et de la terre. Les joints de pierres sont réalisés à base de mortier de chaux + sable. L'eau infiltrée désagrège l'intérieur de la maçonnerie, en particulier la terre, et provoque une poussée du parement extérieur, vers l'extérieur : c'est le bouffement du mur.

L'absence de joints entre les pierres du pignon est un facteur aggravant le phénomène : moindre résistance du parement à la poussée interne.

L'angle sud-ouest est impacté : malgré les pierres de chainage d'angle, le pignon est et la façade sud se désolidarisent l'un de l'autre.

Monsieur [W] [G] précise que ce désordre porte atteinte à la solidité, à l’habitabilité, à l’esthétique et à l’usage du bâtiment et rend par conséquent l’immeuble impropre à sa destination.

Il préconise les travaux suivants pour un montant de 11.000 € TTC :
- Réfection des rampants des pignons (rempannages) : cf. désordre n°08.
+ réfection du comblement entre les deux parements depuis les rives de rampants, au mortier à base de chaux
+ réalisation de boutisses entre les deux parements le long des rampants
+ liaison mécanique entre le parement intérieur en pierres, et le parement extérieur en parpaings (ouvrage réalisé après l'acquisition par les époux [R]), par éclisses de type fers à béton
+ scellement.
- consolidation des pierres et moellons des deux parements, par les joints extérieurs et intérieurs, à base de mortier de chaux.

Un accord concernant le mauvais état du pignon ouest a été établi entre les demandeurs et Madame [U] [X]. Ainsi, la responsabilité de Madame [X] est dégagée relativement à ce désordre, par ailleurs non constaté par l’expert, puisque sa matérialité n’est plus suite aux travaux de maçonnerie (mise en œuvre de parpaings à la place de pierres et moellons dans la zone présentant une déformation de type « ventre »).

Nota : l'estimation de l'expert à hauteur de 11.000,00 € TTC est basée sur une reprise à l'identique à savoir en pierres et moellons, et non en parpaings de béton comme cela a été réalisé.

Les parties ayant régularisé un protocole relativement au pignon considéré, le préjudice sera retenu pour 4.000 € à la charge de la venderesse.

En réalisant des travaux et régularisant un protocole, les acheteurs ont repris le désordre et rien ne peut être reproché ici à l’agence.

Désordre n° 15 – Porte d’entrée nord (Page 68 du rapport d’expertise judiciaire)

« Description : Porte d'entrée en façade nord (côté rue) :
1 - arase inférieure du linteau se situe un niveau inférieur du bâti de la porte
2 - absence d'étanchéité au droit du seuil aluminium (selon le cabinet ACtE)
Avis de l'expert :
1 - le bâti de la porte d'entrée est plus haut que l'ouverture dans la maçonnerie ; ceci est une non-conformité à l'usage, et non un désordre ; la porte peut s'ouvrir et la configuration entre le bâti de la portée et le linteau ne pose pas de problème particulier.
Cette situation était parfaitement visible pour n'importe qui, sous réserve d'ouvrir la porte.
2 - l'expert n'a pas constaté d'infiltrations au niveau du seuil. Cette façade n'est pas exposée aux vents dominants, mais elle est plutôt sous les vents dominants. De plus, le seuil est à un niveau de plus de 20 cm par rapport au terrain extérieur (la rue). »

Les travaux nécessaires afin d’y remédier sont chiffrés par l’expert judiciaire à la somme de 3.440 € TTC.

Eléments apparents au jour de la vente, les acheteurs ne peuvent être accueillis en leur réclamation.

Les époux [R] seront déboutés de leur demande à ce titre.

***

LES DEMANDES INDEMNITAIRES

A l’égard de la venderesse

1) Préjudice matériel

Les motifs ci-dessus exposés conduisent à fixer le préjudice matériel des époux [R] à la somme de 62.908 €.

Cette condamnation sera assortie de l’intérêt au taux légal à compter de la date du présent jugement fixant cette réparation.

2) Le préjudice de jouissance

Les époux [R] subissent un préjudice de jouissance durant les travaux à venir pour la salle de bain, dont la durée est estimée à deux semaines.

Pour le mur pignon, la reprise a déjà eu lieu et il n’est pas justifié d’un préjudice de jouissance, cette reprise ayant eu lieu lors de travaux de rénovation.

Sur la base d'une valeur locative mensuelle de 725 € (une maison équivalente sur le secteur de Billio selon l'estimation correcte de l'agence AJP), le préjudice tenant à la perte de la maison durant un mois pour réaliser les reprises sera évalué à 725 €.

Le préjudice de jouissance lié à une impossibilité d’occupation des lieux, dans l’attente des travaux à intervenir, hors celui ci-dessus réparé, imputable à Madame [U] [X] est fixé à un mois. Le coût de l'installation d'un mobil-home : 1.387,23 € TTC au total. Le coût du mobil-home n'a pas été communiqué ; en outre, les demandeurs sont propriétaires de ce mobil home et peuvent en user ou s’en défaire. Il convient donc de condamner Madame [U] [X] à indemniser les acheteurs à hauteur de 1.387,23 €.

Les autres dépenses de fonctionnement du mobil-home ne sont pas démontrées. Ces demandes seront rejetées.

3) Le préjudice moral

Les époux [R] sont fondés à solliciter et obtenir l’indemnisation de leur préjudice moral, puisque Madame [U] [X] a manqué à ses obligations et n’a pas versé la somme prévue au protocole.
Il convient de leur allouer une indemnité de 1.500 € chacun à la charge de Madame [U] [X].

Vis à vis de l’agence
Aucune responsabilité n’étant retenue à la charge de l’agence celle-ci ne supportera aucune indemnité.
***

En considération de l’ensemble de ces éléments d’appréciation, il convient de :
- DÉBOUTER les époux [R] de leurs demandes formées contre l’agence immobilière LEGGETT,
- CONDAMNER Madame [U] [X] à indemniser les époux [R] et à leur payer les sommes suivantes :
- 62.908 € à titre de dommages intérêts.
- 725 € au titre du préjudice de jouissance.
- 1.387,23 € pour le mobil home.
- 1.500 € chacun pour le préjudice moral.

Les frais irrépétibles
Les époux [R] sont fondés à obtenir la condamnation de Madame [U] [X] à leur verser la somme de 8.000 € au titre des frais irrépétibles sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, il convient de condamner in solidum les époux [R] à payer à la société LEGGETT IMMOBILIER une indemnité de 7.000 €.

PAR CES MOTIFS,