CA Rennes, 4 nov. 2025, RG 22/02980

1e chambre

ARRÊT N°

N° RG 22/02980

N° Portalis DBVL-V-B7G-SXOR

(Réf 1e instance : 18/01808)

M. [U] [E]

c/

M. [V] [Y]

Mme [D]

[B] épouse [Y]

M. [K] [O]

SARL AJP IMMOBILIER GRAND [Localité 15]

SAS ABC IMMODIAG

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D'APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 4 NOVEMBRE 2025

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ

Président : Madame Véronique VEILLARD, présidente de chambre

Assesseur : Monsieur Philippe BRICOGNE, président de chambre

Assesseur : Madame Caroline BRISSIAUD, conseillère

GREFFIER

Madame Elise BEZIER, lors des débats et lors du prononcé

DÉBATS

A l'audience publique du 17 décembre 2024

ARRÊT

Contradictoire, prononcé publiquement le 4 novembre 2025 par mise à disposition au greffe après prorogation du délibéré initialement prévu le 11 mars 2025

****

APPELANT

Monsieur [U] ([J] [W] [Z]) [E]

né le 4 janvier 1946 à [Localité 13]

[Localité 20]

[Localité 7]

Représenté par Me Dominique LE COULS-BOUVET de la SCP PHILIPPE COLLEU, DOMINIQUE LE COULS-BOUVET, postulant, avocat au barreau de RENNES et par Me Marie-Emmanuelle LEFEUVRE, plaidant, avocat au barreau de NANTES

INTIMÉS

Monsieur [V] [Y]

né le 1er mars 1953 à [Localité 14]

[Adresse 1]

[Localité 5]

Madame [D] [B] épouse [Y]

née le 5 octobre 1954 à [Localité 15]

[Adresse 1]

[Localité 5]

Tous deux représentés par Me Etienne BOITTIN de la SELARL AVOCATLANTIC, avocat au barreau de SAINT-NAZAIRE

Monsieur [K] [O]

né le 22 novembre 1973 à [Localité 19]

[Adresse 2]

[Localité 6]

Représenté par Me Emmanuel KIERZKOWSKI-CHATAL de la SELARL POLYTHETIS, avocat au barreau de SAINT-NAZAIRE

SARL AJP IMMOBILIER GRAND [Localité 15], immatriculée au registre du commerce et des sociétés de [Localité 15] sous le numéro 493.267.652, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège

[Adresse 9]

[Localité 15]

Représentée par Me Aurélie GRENARD de la SELARL ARES, postulant, avocat au barreau de RENNES et par Me Nadia CHEKKAT, plaidant, avocat au barreau de RENNES

SAS ABC IMMODIAG, immatriculée au registre du commerce et des sociétés de [Localité 15] sous le numéro 495.006.835, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège

[Adresse 4]

[Localité 15]

Représentée par Me Bruno DENIS de la SELARL CTD, postulant, avocat au barreau de SAINT-NAZAIRE et par Me Claire SAINT-JEVIN de la SELARL SAINT-JEVIN, plaidant, avocat au barreau de BORDEAUX

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EXPOSÉ DU LITIGE

1. Le 14 mai 2012, M. [K] [O] a vendu à M. [V] [Y] et Mme [D] [B] épouse [Y] (les époux [Y]) un ensemble immobilier, cadastré section XP n° [Cadastre 3], d'une contenance de 36 a 25 ca, sis au lieu-dit [Localité 20] à [Localité 16] (44) et composé d'une maison d'habitation de plain-pied comprenant une cuisine aménagée, un salon salle à manger avec cheminée et insert, une buanderie, trois chambres, une salle de bains, un WC, un garage indépendant avec terrain attenant.

2. Suivant compromis de vente signé le 29 juin 2016, M. [U] [E] a acquis le bien susmentionné par l'intermédiaire de la SARL AJP Immobilier, l'agence immobilière qu'il a mandatée dans le cadre de cette vente, moyennant le prix de 195.000 €.

3. Le 12 octobre 2016, les époux [Y] et M. [E] auraient passé une convention d'occupation précaire de l'immeuble dans l'attente de la réitération du compromis de vente
1: Ce point est contesté par M. [E]

.

4. Le 18 octobre 2016, la vente a été régularisée en l'étude de Me [P], notaire à [Localité 12] (44).

5. Par constat du 22 décembre 2016, Me [S], huissier de justice, a relevé diverses anomalies dans le bien litigieux, et notamment de très fortes odeurs de méthane dans la maison ainsi que des infiltrations d'eau au niveau de la véranda.

6. M. [E] a fait intervenir un cabinet d'expertise, la société AES, qui a indiqué dans son rapport du 1er février 2017 que :

- la surface de la maison était inférieure à celle figurant à l'annonce de l'agence immobilière,

- la véranda aurait été construite récemment sans déclaration préalable en mairie,

- les indications du diagnostic de l'installation électrique réalisé par la SAS ABC Immodiag ne correspondraient pas à la réalité.

7. Par actes d'huissier des 21, 22 et 27 février 2017, M. [E] a fait assigner les époux [Y], la SARL AJP Immobilier Grand [Localité 15] et la SAS ABC Immodiag en expertise devant le juge des référés du tribunal de grande instance de Saint-Nazaire.

8. Suivant acte d'huissier du 21 mars 2017, les époux [Y] ont fait attraire à la cause M. [O], en sa qualité de précédent propriétaire du bien (jusqu'en 2012) et M. [A] [C] qui avait procédé à leur demande à la réalisation de travaux de rénovation de l'installation électrique.

9. Par ordonnance du 11 avril 2017, le juge des référés a prononcé la jonction entre les procédures, fait droit à la demande d'expertise judiciaire et désigné M. [F] [R] en qualité d'expert judiciaire.

10. Le 1er juillet 2018, l'expert judiciaire a déposé son rapport définitif.

11. Par actes d'huissier des 1er et 15 octobre 2018, M. [E] a fait assigner les époux [Y] et la SARL AJP Immobilier Grand [Localité 15] devant le tribunal de grande instance de Saint-Nazaire aux fins de solliciter la résolution de la vente ainsi que la réparation de son entier préjudice.

12. Par actes d'huissier des 22 et 25 mars 2019, les époux [Y] ont attrait à la cause M. [O] et la SAS ABC Immodiag aux fins de solliciter leur condamnation à les garantir de toutes condamnations prononcées à leur encontre.

13. La jonction entre ces deux procédures a été prononcée.

14. Par jugement du 27 janvier 2022, le tribunal a :

- dit M. [E] et les époux [Y] recevables en leurs demandes,

- débouté M. [E] de toutes ses demandes formées contre les époux [Y] et contre la SARL AJP Immobilier Grand [Localité 15],

- dit par conséquent sans objet les demandes des époux [Y] formées contre M. [O] et contre la SAS ABC Immodiag,

- condamné M. [E] aux dépens de l'instance, en ce compris les frais d'expertise judiciaire,

- condamné ce dernier à verser aux époux [Y] la somme de 3.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamné le même à verser à la SARL AJP Immobilier Grand [Localité 15] la somme de 2.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamné les époux [Y] à verser à M. [O] la somme de 2.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamné ces derniers à verser à la SAS ABC Immodiag la somme de 2.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

- dit n'y avoir lieu à assortir le jugement de l'exécution provisoire.

15. Pour statuer ainsi, le tribunal a d'abord rejeté le moyen soulevé par M. [O] tendant à l'irrecevabilité de l'action des époux [Y] à son égard, estimant que les formalités de publicité foncière des actes judiciaires requises pour les ventes immobilières de 2012 et de 2016, avaient bien été effectuées par eux.

16. Pour écarter ensuite la demande en résolution de la vente formée par M. [E] à l'encontre des époux [Y] sur le fondement des vices cachés, le tribunal a jugé que :

- les fissures dans les plaques de plâtre du salon sont des désordres mineurs et apparents lors de la vente,

- les époux [Y] n'avaient pas connaissance des défauts de conformité de la VMC,

- les défauts constatés sur la véranda n'empêchent pas l'utilisation de celle-ci conformément à l'usage qui peut en être attendu,

- les non-conformités de l'installation électrique de la maison étaient apparentes, tant et si bien que M. [E] a déclaré 'en faire son affaire personnelle' au moment de la vente, ce dernier étant ainsi nécessairement conscient de la non-conformité globale du système électrique quand bien même certaines non conformités auraient été découvertes postérieurement à la vente,

- s'agissant des odeurs nauséabondes dégagées par les revêtements décoratifs intérieurs, M. [E] ne justifiait pas de l'antériorité du vice par rapport à la vente,

- le défaut d'accessibilité des volets roulants et des lampes des niches du salon n'était pas caché pour M. [E] qui n'y a, en fait, pas prêté attention,

- les époux [Y] n'ont pas eu connaissance des dégradations de la structure en bois sous le plancher de la salle de bains, compte tenu de leur localisation,

- il n'a pas été établi que les époux [Y] avaient constaté des dégradations du bardage avant la vente,

- s'agissant du caractère non potable de l'eau du puits, M. [E] n'a pas justifié du caractère caché de ce vice lors de la vente, ni qu'il diminuait l'usage du bien,

- l'état de l'assainissement individuel a été décrit dans l'acte de vente et ne pouvait donc pas constituer un vice caché,

- il n'a pas pu être démontré que les époux [Y] connaissaient les désordres sur l'insert de cheminée pour lequel M. [E] soutenait qu'il s'en échappait un air suffoquant alors qu'aucune mise en route n'a été effectuée pendant les opérations d'expertise,

- concernant les infiltrations sur le plafond du dressing, il n'a été démontré ni l'antériorité par rapport à la vente, ni que les époux [Y] en avaient connaissance.

17. En outre, pour les premiers juges, aucun des désordres affectant la maison ne ressortissait à la garantie décennale du vendeur constructeur, soit parce qu'ils concernaient des travaux que les époux [Y] n'ont pas réalisés, soit parce qu'il ne s'agissait pas d'ouvrages, soit encore parce que les désordres étaient visibles ou qu'ils ne portaient pas atteinte à la destination du bien.

18. Par déclaration au greffe de la cour d'appel de Rennes du 9 mai 2022, M. [E] a interjeté appel de cette décision à l'encontre des époux [Y] et de la SARL AJP Immobilier Grand [Localité 15].

19. Par déclaration au greffe du 30 mai 2022, les époux [Y] ont également interjeté appel du jugement à l'encontre de M. [O] et de la SAS ABC Immodiag.

20. Le 21 novembre 2022, le conseiller de la mise en état a joint les procédures n° 22/3356 et 22/2980 sous ce dernier numéro.

* * * * *

21. Dans ses dernières conclusions régulièrement notifiées déposées au greffe via RPVA le 18 novembre 2024, M. [E] demande à la cour de :

- réformer le jugement en ce qu'il l'a :

* débouté de toutes ses demandes formées contre les époux [Y] et contre la SARL AJP Immobilier Grand [Localité 15],

* condamné aux dépens de l'instance en ce compris les frais d'expertise judiciaire,

* condamné à verser aux époux [Y] la somme de 3.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

* condamné à verser à la SARL AJP Immobilier Grand [Localité 15] la somme de 2.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

- statuant à nouveau,

- juger que les époux [Y] engagent leur responsabilité à son égard par application de l'article 1641 du code civil,

- en conséquence,

- à titre principal,

- prononcer la résolution de la vente conclue entre les époux [Y] d'une part et lui, d'autre part, par acte authentique du 18 octobre 2016,

- condamner solidairement les époux [Y] à lui restituer la somme de 195.000 €, correspondant au prix de vente et la somme de 14.913, 92 € au titre des frais notariés qu'il a dû acquitter, avec intérêts au taux légal, à compter de l'assignation,

- subsidiairement,

- condamner solidairement ces derniers à lui payer la somme de 100.000 € à titre de restitution d'une partie du prix de vente, par application de l'article 1644 du code civil,

- en tout état de cause,

- condamner in solidum les époux [Y] à lui payer la somme de 31.500 € au titre de son préjudice de jouissance,

- condamner in solidum ces derniers à lui payer la somme de 11.500 € au titre de son préjudice financier,

- condamner in solidum les mêmes à lui payer la somme de 8.000 € au titre de son préjudice moral,

- dire et juger que ces sommes produiront intérêts au taux légal à compter de l'assignation,

- ordonner la capitalisation des intérêts sur le fondement de l'article 1154 du code civil,

- à titre subsidiaire,

- condamner solidairement les époux [Y] à lui payer, en application de l'article 1792-1 du code civil, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation, les sommes suivantes :

* 220.000 € au titre des travaux réparatoires, avec indexation sur l'indice BT 01 à compter de l'assignation,

* 31.500 € au titre de son préjudice de jouissance,

* 8.000 € au titre de son préjudice moral,

- à titre infiniment subsidiaire,

- condamner solidairement les époux [Y] à lui payer les mêmes sommes en application de l'article 1231-1 du code civil, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation,

- condamner la SARL AJP Immobilier Grand [Localité 15] à lui payer les sommes suivantes au titre de son préjudice subi, en application de l'article 1240 du code civil :

* 31.500 € au titre de son préjudice de jouissance,

* 11.500 € au titre de son préjudice financier, correspondant à la commission de l'agence indûment perçue en raison du manquement à son obligation de conseil et d'information,

* 8.000 € au titre de son préjudice moral,

- en tout état de cause,

- débouter les époux [Y] et la SARL AJP Immobilier Grand [Localité 15] de leurs demandes infondées dirigées à son encontre,

- débouter la SAS ABC Immodiag de sa demande infondée formée à son encontre au titre des frais irrépétibles,

- condamner in solidum ou l'un à défaut de l'autre, les époux [Y] et la SARL AJP Immobilier Grand [Localité 15] à lui payer la somme de 8.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens, comprenant les frais d'expertise judiciaire, dont distraction au profit de Me [H], en application de l'article 699 du code de procédure civile.

* * * * *

22. Dans leurs dernières conclusions régulièrement notifiées déposées au greffe via RPVA le 15 novembre 2024, les époux [Y] demandent à la cour de :

- confirmer le jugement ce qu'il a :

* débouté M. [E] de toutes ses demandes formées à leur encontre,

* condamné ce dernier aux dépens de l'instance en ce compris les frais d'expertise judiciaire,

* condamné le même à leur verser la somme de 3.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

- réformer le jugement ce qu'il :

* a dit sans objet leurs demandes formées contre M. [O] et contre la SAS ABC Immodiag,

* les a déboutés de leurs demandes suivantes :

' à titre principal, en cas de résolution ou à l'annulation de la vente [Y]-[E],

' résolution de la vente intervenue le 14 mai 2012 entre M. [O] et eux pour vices cachés ou, le cas échéant, nullité pour dol,

' avec condamnation de M. [O] à leur restituer le prix de vente,

' avec condamnation de M. [O] à les garantir de toutes condamnations prononcées à leur encontre et au bénéfice de M. [E],

' avec condamnation de la SAS ABC Immodiag à supporter 2,50 % de toutes les sommes qu'ils pourraient devoir à M. [E],

' à titre subsidiaire, en cas de résolution ou annulation de la vente [Y]-[E] et en l'absence de résolution ou annulation de la vente [O]-[Y],

' condamnation de M. [O] à garantir l'ensemble des désordres affectant la construction,

' condamnation de M. [O] au paiement d'une somme de 178.919,80 € HT au titre de la reprise des désordres, à parfaire de la TVA au taux en vigueur lors du paiement de la condamnation et à actualiser et indexer sur l'indice BT01 du coût de la construction de juillet 2018 (109,2 à la date du dépôt du rapport d'expertise judiciaire),

' condamnation de M. [O] à les garantir de toutes condamnations prononcées à leur encontre et au bénéfice de M. [E],

' condamnation de la SAS ABC Immodiag à supporter 2,50 % de toutes les sommes qu'ils pourraient devoir à M. [E],

' à titre très subsidiaire, en l'absence de résolution ou annulation des ventes [Y]-[E] et [O]-[Y],

' condamnation de M. [O] à les garantir de toutes condamnations prononcées à leur encontre et au bénéfice de M. [E],

' condamnation de la SAS ABC Immodiag à supporter 2,50 % de toutes les sommes qu'ils pourraient devoir à M. [E],

' en tout état de cause,

' condamnation de M. [O] et la SAS ABC Immodiag à les garantir aux titres des dépens et frais irrépétibles dus à M. [E],

' condamnation de M. [O] et la SAS ABC Immodiag à leur verser une somme de 5.000 € au visa de l'article 700 du code de procédure civile,

* les a condamnés à verser à M. [O] la somme de 2.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

* les a condamnés à verser à la SAS ABC Immodiag la somme de 2.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

- statuant à nouveau,

- à titre principal,

- les déclarer recevables et bien fondés en leurs écritures,

- débouter M. [E], M. [O] la SAS ABC Immodiag de toutes leurs demandes,

- condamner M. [E] à leur verser une somme de 6.000 € au visa de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamner M. [E] aux entiers dépens,

- à titre subsidiaire, si la cour prononçait la résolution de la vente entre M. [E] et eux,

- prononcer la résolution de la vente intervenue le 14 mai 2012 entre M. [E] et eux, et entre M. [O] et eux, pour vices cachés ou le cas échéant pour dol,

- condamner M. [O] à leur restituer le prix de vente,

- condamner ce dernier à les garantir de toutes condamnations prononcées à leur encontre et au bénéfice de M. [E],

- condamner la SAS ABC Immodiag à supporter 2,50 % de toutes les sommes qu'ils pourraient devoir à M. [E] (restitution du prix de vente, dommages et dommages et intérêts),

- condamner M. [O] et la SAS ABC Immodiag à les garantir aux titres des dépens et frais irrépétibles dus à M. [E],

- condamner ces derniers à leur verser une somme de 6.000 € au visa de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamner les mêmes aux dépens,

- à titre très subsidiaire, si la cour prononçait la résolution de la vente entre M. [E] et eux et ne prononçait pas la résolution ou la nullité de la vente entre M. [O] et eux,

- dire que M. [O] est tenu de garantir l'ensemble des désordres affectant la construction,

- condamner ce dernier au paiement d'une somme de 178.919,80 € HT au titre de la reprise des désordres, à parfaire de la TVA au taux en vigueur lors du paiement de la condamnation et à actualiser et indexer sur l'indice BT01 du coût de la construction de juillet 2018 (109,2 à la date du dépôt du rapport d'expertise judiciaire),

- condamner le même à les garantir de toutes condamnations prononcées à leur encontre et au bénéfice de M. [E],

- condamner la SAS ABC Immodiag à supporter 2,50 % de toutes les sommes qu'ils pourraient devoir à M. [E] (restitution du prix de vente, dommages et dommages et intérêts),

- condamner M. [O] et la SAS ABC Immodiag à les garantir aux titres des dépens et frais irrépétibles dus à M. [E],

- condamner ces derniers à leur verser une somme de 6.000 € au visa de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamner les mêmes aux dépens,

- à titre infiniment subsidiaire, si la cour les condamnait à verser des sommes à M. [E] sur le fondement de la responsabilité décennale,

- condamner M. [O] à les garantir de toutes condamnations prononcées à leur encontre et au bénéfice de M. [E],

- condamner la SAS ABC Immodiag à supporter 2,50 % de toutes les sommes qu'ils pourraient devoir à M. [E],

- condamner M. [O] et la SAS ABC Immodiag à les garantir aux titres des dépens et frais irrépétibles dus à M. [E],

- condamner les mêmes à leur verser une somme de 6.000 € au visa de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamner les mêmes aux dépens.

* * * * *

23. Dans ses dernières conclusions régulièrement notifiées déposées au greffe via RPVA le 9 juillet 2024, M. [O] demande à la cour de :

- confirmer le jugement déféré en toutes ses dispositions,

- pour le cas où la cour annulerait la vente [Y] / [E] et serait amenée à statuer sur les demandes subsidiaires des époux [Y],

- à titre principal,

- déclarer prescrite toute demande en annulation de vente ou en garantie présentée contre lui par les époux [Y],

- à titre subsidiaire,

- débouter les époux [Y] de toutes leurs demandes dirigées contre lui,

- en tout état de cause,

- condamner in solidum M. [E] et les époux [Y] à lui verser la somme de 5.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamner in solidum ces derniers aux entiers dépens qui comprendront ceux de l'ordonnance de référé du 11 avril 2017 et les frais d'expertise judiciaire de M. [G] taxés à la somme de 11.303,74 € TTC,

- à titre infiniment subsidiaire, si par impossible la cour le condamnait à garantir les époux [Y] de condamnations prononcées au bénéfice de M. [E], limiter cette condamnation au coût de reprise des désordres affectant les ouvrages réalisés par lui entre 1998 et 2007 et n'ayant pas fait l'objet d'une modification par les époux [Y] entre 2012 et 2016,

- écarter l'exécution provisoire dans la mesure où elle est incompatible à la nature de l'affaire au sens de l'article 514-1 du code de procédure civile.

* * * * *

24. Dans ses dernières conclusions régulièrement notifiées déposées au greffe via RPVA le 7 mars 2023, la SARL AJP Immobilier Grand [Localité 15] demande à la cour de :

- à titre principal,

- confirmer le jugement en toutes ses dispositions et en particulier en ce qu'il a débouté M. [E] de ses demandes formées elle et l'a condamné à lui verser la somme de 2.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamner M. [E] à lui verser une indemnité de 4.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles exposés par elle devant la cour,

- condamner ce dernier aux dépens d'appel,

- à titre subsidiaire, dans l'hypothèse où la cour prononcerait la résolution de la vente,

- juger qu'elle n'a commis aucune faute à l'égard de M. [E],

- juger que M. [E] est en toute hypothèse défaillant dans l'administration de la preuve d'un préjudice en relation directe avec les manquements qu'il invoque à son encontre,

- débouter en conséquence M. [E] de ses demandes contre elle,

- condamner ce dernier à lui verser la somme de 4.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamner le même aux dépens d'appel.

* * * * *

25. Dans ses dernières conclusions régulièrement notifiées déposées au greffe via RPVA le 23 janvier 2023, la SAS ABC Immodiag demande à la cour de :

- à titre principal,

- confirmer le jugement en toutes ses dispositions et notamment en ce qu'il a jugé sans objet les demandes des époux [Y] à son encontre en raison du débouté de M. [E] de l'intégralité de ses demandes,

- condamner M. [E] à lui verser la somme de 3.000 € au titre des frais irrépétibles d'appel et en tous les dépens d'appel,

- à titre subsidiaire,

- si le jugement était réformé sur l'absence de responsabilité et de garantie des époux [Y] à l'égard de M. [E] dans le cadre de l'instance d'appel initiée par ce dernier,

- statuant à nouveau,

- débouter les époux [Y] de l'ensemble de leurs demandes à son encontre en ce qu'ils ne rapportent pas la preuve d'une faute commise par cette dernière, au regard de la mission réglementaire qui était la sienne, ni celle d'un préjudice indemnisable, qui soit distinct de la restitution du prix de vente et qui soit en lien causal direct avec sa prestation,

- débouter ces derniers de toute demande de garantie et de condamnation à son égard au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et des dépens, tant à leur profit qu'à celui de M. [E],

- débouter toute autre partie de ses demandes plus amples ou contraires,

- condamner les époux [Y] au paiement d'une somme de 3.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

* * * * *

26. L'ordonnance de clôture a été rendue le 19 novembre 2024.

27. Pour plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, il convient de se reporter à leurs écritures ci-dessus visées figurant au dossier de la procédure.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur l'action rédhibitoire en garantie des vices cachés

28. M. [E] affirme que les époux [Y] ont effectué, peu de temps avant la vente, d'importants travaux d'aménagement et de rénovation, en qualité d'auto-constructeurs, de sorte qu'ils sont réputés avoir eu connaissance des désordres affectant la maison, ce qui ne permet pas de retenir la clause d'exonération des vices cachés. Ils observent que, dans son rapport d'expertise du 1er juillet 2018, M. [R] retient l'existence d'un certain nombre de désordres affectant le bien et qui relèvent de la garantie des vices cachés.

29. Selon lui en effet, les fissures constatées dans les plaques de plâtre de la maison sont antérieures à la vente compte tenu de leur ampleur et de leur multiplicité mais ont été dissimulées par les époux [Y].

30. Il en va de même pour la déformation intégrale des cloisons du salon qui porte atteinte à la destination de l'ouvrage.

31. Compte tenu de son ampleur, le défaut de conformité du système de ventilation n'était pas décelable par un acquéreur profane.

32. En outre, les travaux de création de la véranda n'avaient pas d'existence légale au moment de la vente, faute d'autorisation administrative obtenue par les époux [Y] qui ont réalisé les travaux de fermeture de la terrasse existante couverte, et les malfaçons présentes portent atteinte à sa destination à usage d'habitation.

33. Il indique qu'il pensait légitimement que les travaux réalisés entre la signature du compromis de vente et la réitération de celui-ci à la demande des époux [Y] permettraient de remédier efficacement aux nombreuses non-conformités de l'installation électrique initiale, outre que M. [Y] n'a pas signalé au diagnostiqueur, lors de son passage après la vente, l'existence du vide sanitaire ainsi que la trappe permettant d'accéder au comble, dans lequel les désordres étaient visibles.

34. Quant aux odeurs puissantes de méthane résultant de la mise en 'uvre très récente des revêtements et faux plafonds en PVC par les époux [Y], elles étaient selon M. [E] nécessairement connues par ces derniers au moment de la vente.

35. S'agissant de la dégradation du plafond des chambres, il est pour M. [E] évident que les époux [Y] ont choisi de coller un revêtement PVC sur les plafonds de certaines pièces de l'habitation pour masquer les infiltrations existantes provenant de la couverture fuyarde, de sorte que les vices préexistaient à la vente.

36. M. [E] soutient encore que l'expert judiciaire a également relevé un défaut d'accessibilité des volets roulants sans dépose destructive, ce qui nuit à l'entretien du mécanisme, défaut que les époux [Y] ne pouvaient ignorer puisqu'ils ont eux-mêmes créé les ouvertures en façades, posé les volets roulants en question et aménagé les niches dans le salon.

37. En outre, l'appelant estime que, les époux [Y] ayant réalisé eux-mêmes les travaux de rénovation de la salle de bain, ils ne pouvaient ignorer la dégradation structurelle affectant son plancher.

38. M. [E] allègue également que M. [Y], qui a réalisé lui-même les travaux de pose de revêtements (parements de pierre) sur le bardage bois existant dégradé pour masquer les dégradations, sans se préoccuper du point de savoir si ce nouveau revêtement était adapté, ne peut prétendre qu'il ignorait ce vice.

39. M. [E] affirme que le caractère non potable de l'eau du puits ne lui a pas été signalé alors qu'une analyse bactériologique de l'eau effectuée le 2 février 2016 par le laboratoire Biovilaine à la demande des époux [Y] a confirmé ce point.

40. D'ailleurs, rien ne permet de justifier que les époux [Y] ont réalisé les travaux prescrits par le Spanc de [Localité 18] sur l'assainissement individuel.

41. Enfin, M. [E] prétend que l'installation de l'insert de cheminée n'est pas conforme et qu'elle est même dangereuse pour les occupants de la maison, ce qui n'a pu être découvert par lui qu'après mise en service.

42. M. [E] s'estime donc fondé à demander la résolution de la vente compte tenu de l'existence des nombreux vices rédhibitoires relevés et de leur gravité. Il communique une estimation récente de son bien qui s'élève actuellement à 110.000 €, soit la moitié du prix de vente.

* * * * *

43. Les époux [Y] répliquent que le rapport d'expertise judiciaire démontre qu'ils n'ont entrepris des travaux qu'au niveau du plafond du salon et des chambres de l'aile droite du bâtiment. Ils rappellent que M. [E] a eu la jouissance du bien dès le 12 octobre 2016, bénéficiant avant la vente d'une convention d'occupation précaire.

44. S'agissant des désordres, ils estiment qu'ils ne constituent pas des vices cachés.

45. En effet, les fissures n'ont pas été dissimulées, la maison ayant été vendue non meublée.

46. S'agissant de la ventilation, l'absence de grilles dans les chambres était visible avant la vente, la non-conformité à un DTU n'étant pas en soi un vice caché.

47. La situation administrative de la terrasse n'a pas été cachée et est parfaitement régulière, outre que cette pièce ne présentait pas d'infiltrations d'eau au moment de la vente.

48. Selon les époux [Y], l'installation électrique a fonctionné normalement pendant leur occupation et c'est bien M. [E] qui a altéré celle-ci pendant son occupation des lieux.

49. Par ailleurs, les intimés prétendent qu'aucune odeur n'a été constatée par l'expert judiciaire après la vente, et si odeur il y a, cela est dû à des modifications effectuées par l'acheteur.

50. En outre, le défaut d'accessibilité aux volets roulants était visible avant la vente.

51. Les époux [Y] déclarent qu'ils ignoraient le mode de construction réalisé dans la salle de bain, outre que M. [E] a pu avoir accès aux fondations de la maison avant la vente.

52. Les défauts affectant les éléments de parement au niveau de la façade extérieure sont purement esthétiques et rien n'indique qu'ils existaient avant la vente.

53. Les époux [Y] rappellent qu'il a été fait mention explicitement dans l'acte de vente du caractère non potable de l'eau du puits.

54. Pour eux, l'état de l'assainissement individuel, qui nécessitait des travaux mineurs, était connu par l'acquéreur puisque qu'il a été mentionné dans l'acte notarié.

55. En outre, la cheminée a été ramonée et utilisée sans difficultés par eux et il n'a pas été démontré l'existence d'un vice antérieur à la vente à ce sujet.

56. Enfin, aucune infiltration ou moisissure n'a été constatée au niveau du plafond des chambres, les photos produites par M. [E] datant de dix mois après la vente.

57. Surtout, les époux [Y] invoquent le bénéfice de la clause de non garantie des vices cachés, expressément mentionnée dans l'acte de vente et applicable dès lors que les désordres étaient accessibles ou visibles avant la vente. Ils rappellent que le vice doit être suffisamment grave pour justifier la résolution de la vente, le cabinet d'expertise ayant assisté M. [E] aux opérations d'expertise ayant lui-même estimé le coût de reprise des désordres à 40.000 €.

58. Selon eux, l'estimation de la maison produite par M. [E] à hauteur de 110.000 € en juin 2022 est dépourvue de valeur probante, les conditions de visite et d'évaluation du bien étant incertaines.

* * * * *

59. Pour M. [O], la maison à ossature bois a été continuellement construite, agrandie et transformée par des particuliers (le constructeur du chalet en 1973, lui-même entre 1998 et 2006, les époux [Y] de 2012 à 2016, puis M. [E] à partir de 2016). Il n'est pas démontré que l'ensemble des non-conformités relevées par l'expert lui sont uniquement imputables. Il en est ainsi des infiltrations dans la véranda, les époux [Y] ayant transformé en pièce habitable ce qu'il avait à l'origine construit en préau. Par ailleurs, les époux [Y] sont intervenus sur l'installation électrique et la VMC. L'expert n'a pas réalisé de sondages sur la présence de champignons supposée dans le plancher sous la salle de bains, ni d'ailleurs sur les bardages. L'expert n'a pas davantage réalisé de mise en route de l'insert, qui fonctionnait parfaitement du temps des époux [Y].

Réponse de la cour

60. L'article 1641 du code civil dispose que 'le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus'.

61. Aux termes de l'article 1642, 'le vendeur n'est pas tenu des vices apparents et dont l'acheteur a pu se convaincre lui-même'.

62. L'article 1643 prévoit encore qu'il 'est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n'ait stipulé qu'il ne sera obligé à aucune garantie'.

63. Une clause d'exonération de la garantie des vices cachés est toutefois inopérante lorsqu'il est établi que le vendeur avait connaissance des vices. Un vendeur qui a réalisé lui-même les travaux de réhabilitation doit être assimilé à un vendeur professionnel réputé connaître les vices affectant l'immeuble (Civ. 3ème, 15 juin 2022, n° 21-21.143).

64. Selon l'article 1644, 'dans le cas des articles 1641 et 1643, l'acheteur a le choix de rendre la chose et de se faire restituer le prix, ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix, telle qu'elle sera arbitrée par experts'.

65. Par vice, on entend ici un défaut de la chose vendue qui la rend impropre à sa destination normale. Le défaut doit avoir pour conséquence de nuire à l'utilisation de la chose vendue, c'est-à-dire empêcher ou diminuer significativement l'usage auquel elle est normalement destinée.

66. La diminution de l'usage du bien résultant du vice caché qui l'affecte doit atteindre un degré certain de gravité, de sorte que la garantie n'a pas vocation à jouer pour un défaut n'ayant que des conséquences minimes, limitées à une simple diminution d'agrément. À cet égard, la nature de la chose entre en ligne de compte. Par exemple, l'utilisation attendue d'un bien d'occasion très usagé peut ne pas être identique à celle du même bien à l'état neuf.

67. La garantie des vices cachés ne couvre que les vices qui existaient déjà lors de la vente, soit de manière avérée, soit au moins en germe, mais pas ceux qui naîtraient après la vente sans trouver leur source dans un défaut antérieur à celle-ci. Ainsi, la garantie ne joue pas pour les défauts survenus postérieurement et qui sont dus notamment à l'usure normale de la chose.

68. La loi oblige le vendeur à garantir le vice caché, c'est-à-dire le défaut dont l'acheteur n'a pas connaissance ni lorsqu'il conclut la vente ni lorsqu'il prend possession de la chose vendue, mais non ceux qu'il a révélés à l'acheteur ou dont celui-ci a pu se convaincre lui-même. Mais l'acheteur profane doit aussi se renseigner, sauf si cela est impossible pour lui et se montrer normalement attentif. Le vice à son égard sera considéré comme apparent et non caché dès lors que le défaut apparaît à la suite d'une vérification attentive élémentaire.

69. Le choix entre l'action estimatoire et l'action rédhibitoire appartient à l'acheteur et non au juge qui n'a pas à motiver sa décision sur ce point. L'acheteur, qui est souverain, n'a pas à justifier son choix, discrétionnaire, même alors qu'une remise aux normes à bien moindre coût était envisageable (Civ. 3ème, 15 décembre 2015, n° 14-24.567).

70. En l'espèce, l'acte de vente du 14 mai 2012 [O] / [Y] désigne 'une maison à usage d'habitation (...) comprenant de plain pied : une cuisine aménagée et équipée (plaques, four, hotte et lave-vaisselle), un salon salle à manger avec une cheminée insert avec récupération de chaleur, trois chambres, une salle de bains, wc et buanderie. Dépendances et garage. Terrain attenant'. Le 'schéma des locaux' annexé au diagnostic ne mentionne qu'un salon. Aucune superficie habitable n'est indiquée. Le prix y est stipulé pour 180.000 €.

71. L'acte de vente du 18 octobre 2016 [Y] / [E] décrit 'une maison individuelle à usage d'habitation située à [Localité 16], [Localité 20], comprenant : une cuisine aménagée et équipée (four, plaques, hotte, réfrigérateur, lave-vaisselle), une salle à manger, un salon avec cheminée insert, une buanderie, trois chambres, une salle de bains, un WC et un petit cellier attenant au salon.

Un garage indépendant avec cave enterrée et prévu attenant. Trois petites dépendances. Un puits'. Le 'croquis' annexé au diagnostic mentionne la pièce supplémentaire que constitue la salle à manger, à gauche de la cuisine. Aucune superficie habitable n'est indiquée mais l'annonce de l'agence immobilière évoque 120 m² (élément d'information curieusement non repris dans le compromis de vente du 29 juin 2016), alors que le diagnostic établi le 23 septembre 2011 évoquait 102 m². Le prix y est stipulé pour 195.000 €.

72. Cet acte contient en page 16 un paragraphe intitulé 'Vices cachés' exposant que 'le vendeur ne sera pas tenu à la garantie des vices apparents ou cachés pouvant affecter le sol, le sous-sol ou les bâtiments, à l'exception toutefois et le cas échéant de ce qui est dit ci-dessus sous le titre 'Environnement - Santé publique'.

Toutefois, il est ici précisé que cette exonération de la garantie des vices cachés ne peut s'appliquer aux défauts de la chose vendue dont le vendeur a déjà connaissance.

Le vendeur déclare en outre ne pas avoir réalisé, sur l'immeuble vendu, de travaux nécessitant la souscription d'une assurance dommages-ouvrage, dans les dix dernières années'.

73. Ce paragraphe fait suite à une mention selon laquelle le vendeur déclare 'qu'il n'a pas effectué dans le bien vendu de travaux nécessitant la délivrance d'un permis de construire ou d'une déclaration préalable, dont l'achèvement remonterait à moins de dix ans'.

74. M. [E] fait état d'une série de vices cachés qu'il convient de reprendre successivement.

1 - la véranda :

75. Dans son rapport du 1er juillet 2018, l'expert judiciaire de [Localité 10] signale que 'des infiltrations d'eau se produisent le long de la partie basse de la noue raccordant la couverture à celle du chalet d'origine. On constate que les ardoises situées le long de la noue en zinc, en bas de pente, sont fixées entre elles par un mastic noir de type joint à la pompe. La noue en zinc est de longueur insuffisante, elle ne protège pas la tête de mur de la véranda contre les écoulements d'eau. La gouttière de la véranda est également trop courte et laisse s'écouler l'eau sur la zone non protégée'.

76. Il poursuit en observant que 'la mise en oeuvre de la couverture de la véranda (à l'origine une terrasse couverte) n'est conforme ni aux règles de l'art les plus élémentaires, ni aux DTU applicables. L'ensemble du raccordement des deux couvertures montre le défaut et l'insuffisance de maîtrise de M. [O] des règles de base de la couverture. La véranda a été créée par mise en oeuvre de menuiseries sur toute la périphérie par les époux [Y]. Les menuiseries ont été acquises auprès de la chaîne de magasin 'Brico Dépôt' et mises en oeuvre par M. [Y]. La fermeture des espaces résiduels a été effectuée par création d'importants massifs de joints souples à la pompe. Cette disposition est contraire à toutes les règles de l'art et aux DTU applicables en construction. Les infiltrations d'eau sont la conséquence de graves malfaçons de mise en oeuvre de la part de M. [O] comme des époux [Y]'.

77. Pour l'expert, la porte de la véranda présente plusieurs défauts (rigidité du dormant significativement insuffisante, penne de longueur insuffisante ne pouvant pas s'insérer dans le dormant et penne orienté à 90° de l'axe du dormant). Il en conclut que 'l'absence d'étanchéité de la porte, la difficulté de fermeture sont susceptibles de rendre la maison impropre à destination'.

78. Par ailleurs, l'expert judiciaire observe que 'les époux [Y] ont mis en oeuvre un carrelage par-dessus le carrelage existant, après la pose des menuiseries de la véranda. Les rails de seuils des baies vitrées coulissantes sont alors encastrés sous le niveau du sol extérieur, comme du sol intérieur. Une rigole de 2 cm, de large a été ménagée en extérieur le long des baies vitrées pour la circulation de l'eau. Si cette intention est louable, cette rigole ne peut en aucune façon assurer l'évacuation des eaux de pluie et de ruissellement. (...) La mise en oeuvre du sur-carrelage au niveau ou au-dessus du seuil des baies vitrées constitue une malfaçon de réalisation de la responsabilité de M. et Mme [Y]'.

79. Pour écarter ce vice, le tribunal a retenu que la véranda 'a été aménagée par M. et Mme [Y] sur la base d'une terrasse couverte autrement appelée 'préau'. Il est justifié que le compromis de vente et l'acte de vente ne mentionnent pas de véranda. Par conséquent, l'ensemble des défauts de construction de cette véranda qui conduisent à des infiltrations d'eau et d'air, ne portent pas atteinte à l'usage attendu de cet élément d'équipement de la maison, qui n'a pas été vendu en tant que véranda. La garantie de M. et Mme [Y] n'est pas engagée concernant les infiltrations d'eau et les malfaçons qui affectent la véranda'.

80. Ce faisant, si le tribunal évoque d'abord un 'préau', cette terminologie n'est reprise que pour la partie qui figure devant le garage sur le schéma des locaux annexé au diagnostic effectué lors de l'acte de vente du 14 mai 2012 [O] / [Y] et non à l'endroit actuel de la véranda litigieuse.

81. Ensuite, si la véranda n'est pas indiquée dans la désignation du bien, c'est parce que ce qui constituait une simple terrasse est devenue en réalité une pièce à part entière, en l'occurrence une salle à manger, qui est différenciée du salon entre l'acte de 2012 et celui de 2016. Il s'agit bien de la pièce supplémentaire habitable présente dans le croquis annexé au diagnostic établi en 2016. Cette situation est confirmée par le rapport de la société AES Expertise sollicitée par M. [E], indiquant qu' 'il y a une différence entre la surface SHON de la maison telle qu'elle apparaît sur le cadastre et la réalité. La véranda ainsi qu'une partie de la maison n'apparaît pas sur le cadastre. Il s'agit d'un ouvrage récent au vu des matériaux utilisés'.

82. L'expert judiciaire indique que, 'selon les déclarations de M. [O] et des époux [Y], il n'a été sollicité d'autorisation ou de permis de construire ni pour la couverture de la terrasse ouverte par M. [O], ni pour la fermeture de la terrasse, la transformant en véranda par les époux [Y]. En l'état, la véranda n'a aucune existence légale'. Il estime la reprise du poste véranda (couverture, menuiseries, sol) à 38.401,24 €.

83. Les époux [Y] indiquent dans leurs conclusions qu' 'au vu de la déclaration préalable du service urbanisme de [Localité 16] sous le n° DP 044 128 17 P 00 20, il a été déclaré une pose de baies vitrées sur une terrasse couverte', alors qu'il n'a pas été fait état de cette autorisation devant l'expert.

84. Toutefois, M. [E] produit lui-même (pièce n° 43) un courrier de la commune de [Localité 16] du 2 juin 2022 (que les premiers juges n'avaient donc pas en leur possession) l'informant qu' 'après recherches, une seule déclaration préalable de travaux référencée 04412817P0020 a été accordée le 17 mars 2017 (concernant la pose de baies vitrées sur une terrasse)'.

85. Le vice caché ne procède donc pas d'une construction irrégulière mais d'insuffisances fonctionnelles (absence de clos, flaque d'eau stagnante derrière la porte PVC constatée dans le procès-verbal d'huissier du 22 décembre 2016).

86. La clause d'exonération des vices cachés contenue à l'acte de vente (supra § 72) ne peut toutefois pas trouver à s'appliquer dès lors que les époux [Y], qui sont à l'origine de la création de cette pièce supplémentaire, doivent recevoir la qualification d'auto-constructeurs et sont donc réputés connaître l'existence du vice en question, cette présomption n'étant pas utilement combattue par les intéressés.

87. Les époux [Y] doivent leur garantie de ce chef.

2 - l'installation électrique :

88. Il ressort de l'expertise judiciaire que M. [O] a réalisé ou rénové complètement l'installation électrique de la maison et que les époux [Y] ont modifié l'installation.

89. L'expert [R] évoque un 'bricolage' de l'installation électrique par les époux [Y] ou encore des 'non-conformités' de l'installation électrique réalisée par M. [O] comme des modifications réalisées par M. et Mme [Y]. Dans une réponse à un dire du 4 juin 2018, il remarque que les époux [Y] ont 'modifié profondément' le réseau électrique qui avait été conçu pour partie par M. [O], en effectuant 'des extensions sommaires des lignes, des interrupteurs et des prises de courant' (page 27 du rapport). Il précise que 'les fils électriques, à l'intérieur des doublages ont été rallongés à l'aide de dominos, des ampoules de type spots sont raccordées à l'aide de dominos, l'interrupteur des spots du salon a chauffé et brûlé' et conclut en page 10 du rapport que 'ces désordres et non-conformités constituent des malfaçons dangereuses de mise en oeuvre mais ne pouvaient pas être décelées lors du diagnostic'.

90. Le diagnostic électrique réalisé par la SAS ABC Immodiag en vue de la vente des époux [Y] à M. [E] en 2016 révélait plusieurs anomalies pour lesquelles il était 'recommandé au propriétaire de les supprimer en consultant dans les meilleurs délais un installateur électricien qualifié afin d'éliminer les dangers qu'elles présentent'. Sont ainsi relevées les anomalies suivantes :

- le dispositif assurant la coupure d'urgence n'est pas situé à l'intérieur du logement ou dans un emplacement accessible directement depuis le logement (le disjoncteur est situé dans le jardin),

- le dispositif assurant la coupure d'urgence est placé dans une armoire, un tableau, un placard ou une gaine dont la porte est fermée à l'aide d'une clé ou d'un outil,

- les prises de terre du bâtiment ne sont pas interconnectées,

- la valeur de la résistance de la prise de terre n'est pas adaptée au courant différentiel (sensibilité) du ou des dispositifs différentiels protégeant l'ensemble de l'installation électrique,

- au moins un socle de prise de courant comporte une broche de terre non reliée à la terre (chambre 2),

- la section des conducteurs de la canalisation d'alimentation d'au moins un tableau n'est pas en adéquation avec le courant assigné du dispositif de protection placé immédiatement en amont ou avec le courant de réglage du disjoncteur de branchement placé immédiatement en amont,

- au moins un conducteur isolé n'est pas placé sur toute sa longueur dans un conduit, une goulotte, une plinthe ou une huisserie, en matière isolante ou métallique, jusqu'à sa pénétration dans le matériel électrique qu'il alimente (garage).

91. Or, l'acte de vente reprend dans le détail ces anomalies en page 9 et M. [E] a déclaré être 'parfaitement informé de cette situation'

et accepter 'que la vente soit conclue en l'état et décide de faire son affaire personnelle de la mise en conformité de l'immeuble au regard de la réglementation relative à la sécurité de l'installation électrique de la maison'.

92. Certes, l'expert judiciaire a constaté qu'outre ces désordres apparents, d'autres malfaçons concernant l'installation électrique n'ont pu être découvertes qu'à l'occasion du démontage des prises et des interrupteurs par M. [E] après la vente. Il estime la reprise du poste électricité à 10.238,70 €.

93. Les premiers juges doivent cependant être approuvés lorsqu'ils indiquent que certaines des non-conformités du système électrique de la maison ont été révélées postérieurement à la vente et certaines de ces non-conformités sont imputables aux travaux réalisés par M. et Mme [Y], mais que M. [E], déjà alerté par le danger de l'installation électrique sur divers points, ne pouvait se méprendre sur l'état général de l'installation au vu de l'importance des réserves mentionnées par le diagnostiqueur, dont des anomalies relatives à la mise à la terre, à l'absence de protection contre les surintensités, à la présence de conducteurs non protégés mécaniquement et à des matériels électriques vétustes non adaptés à un usage normal.

94. Les vices affectant l'ensemble de l'installation électrique sont donc apparents et ne permettent pas de mettre en jeu la garantie des vices cachés par les époux [Y].

3 - les odeurs dégagées par les revêtements décoratifs intérieurs synthétiques :

95. Un procès-verbal de constat d'huissier du 22 décembre 2016 mentionne la présence d'une 'odeur très nette, puissante, assimilable à une odeur de méthane' dans les deux pièces situées en contrebas à droite de l'entrée.

96. L'expertise unilatérale réalisée à la demande de M. [E] par la société AES Expertise relève une 'odeur très forte correspondant à un pourrissement du support' dans une des chambres de la maison, phénomène accentué par une très mauvaise gestion ou absence de traitement des eaux de pluie et de ruissellement.

97. M. [E] verse également aux débats :

- un rapport d'expertise unilatérale de la société Millet qui constate que, dans le dressing, après enlèvement des lambris en PVC du plafond, il apparaît un plafond en bois aggloméré imbibé d'eau,

- une attestation des époux [N] indiquant avoir pu constater dès la prise de possession de la maison par M. [E] 'une forte odeur de gaz ou de pourriture dans deux chambres côté pignon',

- une attestation de M. [X] indiquant également la présence, dès le 18 octobre 2016, d' 'une très forte odeur de pourriture et de gaz, j'ai même pensé qu'une bouteille de gaz était ouverte'. (...) Il s'est avéré que les odeurs provenaient