TJ 78646, 7 nov. 2025, RG 22/03437

Minute n°

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES
Deuxième Chambre
JUGEMENT COLLÉGIAL du 07 NOVEMBRE 2025

N° RG 22/03437 - N° Portalis DB22-W-B7G-QUKH.

DEMANDERESSE :

Madame [A], [P] [W] épouse [H], née le 9 juin 1994 à [Localité 17], de nationalité française, demeurant [Adresse 9].
représentée par Me Virginie STRAWA BAILLEUL, avocat au barreau de VERSAILLES, avocat postulant, Me Caroline ANDRIEU, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

DEFENDEURS :

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 8], représenté par son syndic en exercice la société FB & MB, entreprise unipersonnelle à responsabilité limitée au capital social de 30.000 € inscrite sous le n° unique 519 289 763 RCS [Localité 24] dont le siège social est sis [Adresse 10], prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège,
représentée par Me Karema OUGHCHA, avocat au barreau de VERSAILLES, avocat plaidant, Me Théotime AUBERT, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

Monsieur [R] [X], né le 26 mai 1992 à [Localité 14], de nationalité française, développeur informaticien, demeurant [Adresse 2], à [Adresse 15] ([Adresse 12]),
représenté par Me Olivier FONTIBUS, avocat au barreau de VERSAILLES, avocat postulant, Me Ondine PREVOTEAU, avocat au barreau de LILLE, avocat plaidant

La SARL CBT dont le nom commercial est CABINET [N], Société immatriculée au registre du commerce et des sociétés de VERSAILLES sout le n° 824 081 772 dont le siège social est à [Adresse 22], n° carte professionnelle F 180 12017 000019394, agissant poursuite et diligences de son gérant qui la représente domicilié en cette qualité audit siège,
représentée par Me Colette HENRY-LARMOYER, avocat au barreau de VERSAILLES, avocat plaidant/postulant

La société MAAF ASSURANCES, SA dont le siège est situé [Adresse 13] immatriculée au R.C.S. de [Localité 16] sous le numéro B 542 073 580 prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège,
représentée par Me Alain CLAVIER, avocat au barreau de VERSAILLES, avocat plaidant/postulant

ACTE INITIAL du 31 Mai 2022 reçu au greffe le 21 Juin 2022.

DÉBATS : A l'audience publique tenue le 02 Septembre 2025, les avocats en la cause ont été entendus en leurs plaidoiries, puis l’affaire a été mise en délibéré au 07 Novembre 2025.

COMPOSITION DU TRIBUNAL :
Madame LUNVEN DE CHANROND, Vice-Présidente
Madame RODRIGUES, Vice-Présidente
Madame LECLERC, Vice-Présidente

GREFFIER :
Madame SOUMAHORO.

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [R] [X] a confié, suivant acte en date du 30 avril 2019, un mandat de vente sans exclusivité à la SARL CBT exerçant sous la dénomination “Cabinet [N]” aux fins de rechercher un acquéreur pour son appartement situé [Adresse 6] à [Localité 21] (78).

Suivant acte notarié du 22 août 2019, Madame [A] [W] épouse [H] a acquis de Monsieur [R] [X] le bien immobilier dont s'agit moyennant un prix de 270.000 euros dont 15.000 euros pour les meubles, outre les frais d’agence immobilière pour un montant de 15.000 euros.

Madame [A] [W] épouse [H] a fait assurer ce bien auprès de la société MAAF ASSURANCES.

Madame [A] [W] épouse [H], se plaignant d'une humidité très importante, a fait appel à un expert immobilier en la personne de Monsieur [L] [E] en octobre 2019 lequel a rendu un rapport concluant à l’insalubrité du logement.

Elle a déclaré un premier sinistre auprès de son assureur, la société MAAF ASSURANCES, qui a refusé la prise en charge considérant que les garanties n'étaient pas mobilisables.

Suivant courrier recommandé avec accusé de réception de son conseil en date du 25 novembre 2019, Madame [A] [H], faisant état des conclusions de Monsieur [L] [E], a mis en demeure Monsieur [X] d’avoir à lui régler une indemnité s’élevant à 192.000 euros.

Monsieur [R] [X] a répondu, par courrier officiel de son conseil du 13 janvier 2020, en contestant sa responsabilité et en proposant qu'un rendez-vous contradictoire se tienne sur place.

Madame [A] [W] épouse [H] a fait appel à un deuxième expert en la personne de Monsieur [J] [Z], architecte DPLG qui a rendu un avis technique le 31 janvier 2020 sur la base duquel elle a fait adresser par son conseil un courrier officiel daté du 25 février 2020 pour maintenir ses réclamations et proposer une réunion contradictoire.

Cette visite contradictoire a eu lieu le 2 juillet 2020, Monsieur [R] [X] s'y étant fait accompagner par un expert technique en la personne de Monsieur [D].

Le 8 juillet 2020, Monsieur [L] [E] dressant compte rendu de cette réunion, a confirmé l'humidité des lieux et, constatant que la cause du dégât des eaux était toujours active, recommandé une recherche de fuite dans l'appartement du dessus.

Faute de solution amiable, Madame [A] [W] épouse [H] a sollicité, au contradictoire du vendeur, Monsieur [R] [X], de l'agence immobilière, la SARL CBT, de Monsieur [O], propriétaire de l'appartement du dessus, du syndicat des copropriétaires et de la société MAAF ASSURANCES, son assureur, la désignation d’un expert judiciaire, sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile.

C'est ainsi que par ordonnance de référé en date du 9 avril 2021, Madame [F] [T] a été désignée en qualité d’expert judiciaire.

Elle a déposé son rapport le 15 mars 2022.

C'est au vu de ce rapport que Madame [A] [W] épouse [H] a fait assigner Monsieur [R] [X], la SARL CBT, le syndicat des copropriétaires, la SAS ACCORD IMMOBILIER et la SA MAAF ASSURANCES, par actes d'huissier de justice signifiés les 31 mai et 16 juin 2022, devant le tribunal judiciaire de Versailles en indemnisation de ses préjudices.

Cette affaire a été enrôlée à la deuxième chambre sous le n°RG 22/3437.

Par actes de commissaire de justice signifiés les 21, 22 décembre 2022 et 6 janvier 2023, le syndicat des copropriétaires a fait assigner la SAS BATTECH et son assureur la société SMABTP ainsi que Madame [G] [V] et son assureur la société MAF aux fins de les voir condamner à le garantir de toute condamnation qui pourrait être prononcée à son encontre dans le cadre de l’instance initiée par Madame [A] [W] épouse [H].

Cette affaire a été enrôlée à la quatrième chambre sous le n°RG 23/560.

Suivant ordonnance en date du 9 mai 2023, le juge de la mise en état de la deuxième chambre a, dans la première instance, déclaré irrecevables les demandes formées par Madame [A] [W] épouse [H] à l'encontre de la SAS ACCORD IMMOBILIER pour cause de prescription.

Suivant ordonnance en date du 23 novembre 2023, le juge de la mise en état de la quatrième chambre saisi de la deuxième instance, a prononcé la jonction des deux affaires sous le n°RG 22/3437.

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par RPVA le 7 décembre 2024, Madame [A] [W] épouse [H] demande au tribunal de :
Vu les articles 56, 114 alinéa 2 du Code de procédure civile.
Vu les articles 1641, 1240 et 1241 du Code civil,
Vu l’article 14 de la loi sur la copropriété du 10 juillet 1965,
Vu les garanties souscrites au titre du contrat d’assurance Multi risques habitation,
Vu le principe de réparation intégrale des préjudices,
Vu les pièces versées au débat, et en particulier le rapport de l’Expert,
I- IN LIMINE LITIS
- JUGER que l’assignation comme les présentes écritures contiennent un exposé des moyens en fait et en droit conformément à l’article 56 du CPC,
- En conséquence,
- DECLARER Monsieur [R] [X] irrecevable et mal fondé en ses prétentions
Et l’en débouter intégralement.
AU FOND
- JUGER Madame [A] [W] [H] recevable et bien fondée en l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions, notamment en son action indemnitaire à l’encontre du vendeur Monsieur [R] [X] au visa des articles 1641 et 1240 du Code Civil.
- CONSTATER l’existence de vices cachés antérieurs à la vente affectant le bien immobilier et le rendant impropre à l’usage auquel il est destiné
- JUGER que ces vices étaient connus du vendeur, Monsieur [R] [X] qui est donc tenu au titre des vices cachés, nonobstant l’existence d’une clause d’exclusion de garantie figurant à
l’acte de vente,
- JUGER la clause d’exclusion nulle avec les conséquences en droit.
- JUGER que Monsieur [R] [X] a manqué à son obligation précontractuelle d’information.
- JUGER que ce manquement est constitutif d’une réticence dolosive à l’égard de Madame [A] [H] acquéreur du bien.
JUGER que Monsieur [R] [X] a donc engagé sa responsabilité extra contractuelle à l’égard de l’acquéreur.
JUGER en toute hypothèse n’y avoir lieu à limiter sa responsabilité à hauteur de 15 % des parties privatives .
- JUGER que l’agence immobilière la société CBT dont l’enseigne commerciale est le cabinet [N] TRANSACTIONS a manqué à son obligation d’information et de conseil et a engagé sa responsabilité extra contractuelle à l’égard de l’acheteur.
- JUGER en toute hypothèse n’y avoir lieu à limiter sa responsabilité à hauteur de 3 % des parties privatives.

- JUGER que la compagnie d’assurances la MAAF ASSURANCES, assureur multirisques habitation des consorts [H] sous le numéro de contrat n°78062784 est tenue à l’indemnisation des préjudices subis en vertu du contrat souscrit au titre de la garantie dégât des eaux.
- JUGER que le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] [Localité 11] [Adresse 1] est responsable de plein droit envers Madame [A] [H].
- JUGER le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 5], la
société CBT dont le nom commercial est Cabinet [N] TRANSACTIONS, Monsieur [R] [X] responsables « in solidum » de l’ensemble des préjudices subis par Madame [A] [H].

EN CONSEQUENCE,
- CONDAMNER le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 3], la société CBT dont le nom commercial est Cabinet [N] TRANSACTIONS, Monsieur [R] [X] et la MAAF « in solidum » à indemniser la requérante de l’intégralité des préjudices subis et donc à régler à Madame [A] [W] [H]:
- A titre de dommages et intérêts correspondant au montant des frais de réparation pour remettre le bien en l’état outre le ravalement, la somme de 55 957, 50 €.
- A titre de réparation des préjudices de jouissance, financiers et moral subis la somme totale de de 63 370, 68 €.
- DECLARER que les sommes susvisées porteront intérêt légal à compter de la signification du jugement à intervenir.
- DECLARER Monsieur [R] [X] La MAAF, la société CBT et le Syndicat des Copropriétaires radicalement irrecevables et mal fondés en leurs prétentions.
- En conséquence,
- LES DEBOUTER de l’intégralité de leurs demandes, fins et conclusions.
- CONDAMNER le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 3], la société CBT dont le nom commercial est Cabinet [N] TRANSACTIONS, Monsieur [R] [X] et la MAAF ou tout succombant « in solidum » à régler à Madame [A] [W] [H] la somme de 25 000€ au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et aux entiers dépens de l’instance comprenant le montant des frais d’expertise judiciaire soit la somme de 6955, 80€.
- JUGER n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la décision à intervenir.

Suivant ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 15 mars 2024, Monsieur [R] [X] demande au tribunal de :
Vu l’article 56 du Code de Procédure Civile,
Vu le contenu du rapport d’expertise,
A titre principal :
DEBOUTER Madame [A] [H] épouse [W] de ses demandes, fins et prétentions formulées à l’encontre de Monsieur [X] ;
A titre subsidiaire :
Si le tribunal devait entrer en voie de condamnation, LIMITER la responsabilité Monsieur [X] à hauteur au maximum de la moitié de 15% des condamnations prononcées au titre des parties privatives dans le jugement à intervenir, soit au maximum à la somme de 1.789,92 € ;
En tout état de cause :
CONDAMNER Madame [A] [H] épouse [W] à payer à Monsieur [X] une somme de 27.654,12 €, à parfaire sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;
CONDAMNER Madame [A] [H] épouse [W] aux entiers frais et dépens de la présente instance ;

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 30 septembre 2024, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de :
Vu l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965,
Vu les articles 1231-1 et suivants, 1792-6 du Code civil,
Vu l’article L. 124-3 du code des assurances
Vu les pièces versées aux débats,
DIRE ET JUGER Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 7] recevable et bien fondé en ses demandes,
A TITRE PRINCIPAL :
REJETER l’ensemble des demandes formulées à l’encontre du Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 7],
A TITRE SUBSIDIAIRE :
LIMITER la part de responsabilité du Syndicat des copropriétaires à 50 % au maximum et, en tout état de cause, au maximum aux proportions retenues dans le rapport d’expertise de madame [F] [T], soit 80 % au maximum,
DEDUIRE des sommes réclamées par madame [H] la somme de 11.852,90 € TTC versée par son assureur à titre d’indemnisation,
REJETER la demande de condamnation du Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 7] formulée par madame [H] au paiement de la somme de 10.000 € au titre d’un préjudice moral,
CONDAMNER in solidum la société BATTECH, la SMABTP, madame [G] [V] et la MAF à garantir le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 7] de l’intégralité des condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre,
EN TOUT ETAT DE CAUSE :
CONDAMNER in solidum tous succombant à verser au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 7] la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens, dont distraction 28 au profit de Maître Karema OUGHCHA, Avocat aux offres de droit en vertu de l’article 699 du code de procédure civile.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 12 janvier 2024, la SARL CBT demande au tribunal de :
Vu le rapport d’expertise,
- Débouter Madame [A] [H] de toutes ses demandes, fins et prétentions à l’encontre du Cabinet [N],
- A titre éminemment subsidiaire, limiter la responsabilité du Cabinet [N] au pourcentage de 1,5 %, soit 15% des 20% relevant des parties privatives, si le tribunal devait entrer en voie de condamnation, soit la somme de 1 789,92 € : 2 = 894,96 € (Huit cent quatre vingt quatorze €uros et quatre vingt seize centimes)
- Débouter Madame [H] des préjudices indirects ou directs : au titre des frais de bouche, préjudice moral et psychologique, frais de relogement.
Condamner Madame [A] [H] à payer au Cabinet [N] et à défaut tout succombant, la somme de 5 000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance en ce compris les frais d’expertise.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 22 décembre 2023, la société MAAF ASSURANCES demande au tribunal de :
Recevoir la Maaf Assurances en ses conclusions ;
En conséquence,
Constater que la Maaf Assurances a rempli ses obligations vis-à-vis de son assurée ;
Débouter madame [A] [W] épouse [H] de toutes ses demandes, fins et prétentions ;
Mettre purement et simplement la Maaf Assurances hors de cause ;
Condamner tout succombant à verser à la Maaf Assurances la somme de 15.000,00 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Suivant ordonnance en date du 17 mars 2025, le juge de la mise en état a ordonné la disjonction entre les dossiers RG 22/3437 et RG 23/560. Le dossier RG 23/560 a été transféré à la quatrième chambre et enregistré sous le RG 25/1455.

Conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, il est fait expressément référence aux écritures des parties susvisées quant à l'exposé détaillé de leurs prétentions et moyens respectifs.

L'ordonnance de clôture est intervenue le 10 février 2025. L'affaire a été fixée à l'audience du 2 septembre 2025 et a été mise en délibéré au 7 novembre 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire

Du fait de la disjonction ordonnée, le tribunal n'est plus saisi de la demande subsidiaire du syndicat des copropriétaires de condamnation in solidum de la société BATTECH, la SMABTP, Madame [G] [V] et la MAF à le garantir des condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre.

Sur la mise en cause de Monsieur [X]

Madame [A] [W] épouse [H] explique que l'action en garantie des vices cachés n'est pas exclusive d'une action fondée sur la responsabilité extracontractuelle.

Elle déclare avoir engagé une action indemnitaire pour obtenir la réparation de ses préjudices fondée sur la responsabilité extra contractuelle (article 1240 du code civil) du fait du vendeur qui n’ignorait rien des vices (article 1641 du code civil) affectant le bien et qui a cherché à les masquer par différents travaux, ces manquements étant constitutifs d’une réticence dolosive.

Madame [H] fait valoir que l'expertise judiciaire met en évidence que le studio acheté par elle est bien affecté de vices cachés survenus avant la vente et compromettant l’usage auquel il est destiné; que l'expert judiciaire retient “l’humidité anormalement élevée dans l’appartement, l’absence de ventilation et l’absence d’isolation thermique, la présence de remontées capillaires en pieds des murs de façades et l’état des caves” et qu’en l’état, le logement est devenu malsain et insalubre, que son habitabilité reste compromise tant que les travaux nécessaires en parties communes et en parties privatives ne sont pas faits.

Elle indique que, d'après l'expert, Monsieur [X] ne pouvait pas ignorer les problèmes d'humidité du logement dès lors qu'il a lui même été confronté à des infiltrations en provenance du voisin du dessus et /ou de la toiture d'une importance telle qu'il a dû stopper les travaux qu'il souhaitait entreprendre.

Elle précise que Monsieur [X] a dissimulé différents dégâts des eaux et infiltrations récurrentes depuis au moins 2016. Elle ajoute que l'expert a considéré qu'il était techniquement très difficile de concevoir que le studio était parfaitement sec et sain lorsque Monsieur [X] l'occupait et qu'il soit soudainement devenu deux à trois mois plus tard après la vente, humide et malsain.

Elle ajoute que le logement était affecté de sérieuses infiltrations en façade identifiées par le rapport DUOTEC, expert de l'assureur du syndicat des copropriétaires, établi en 2017, Monsieur [X] ne pouvant ainsi ignorer l'état vétuste des façades lorsqu'il a fait l'acquisition du bien en 2018 ; que c'est précisément pour mettre fin à cet état dégradé de la façade que le ravalement qui s’est avéré défectueux, a été voté et entrepris, et que ce problème sérieux était nécessairement connu du vendeur, par ailleurs membre du conseil syndical.

Elle fait valoir que le vendeur, dont l'expert a relevé qu'il n'avait été propriétaire que pendant une très courte durée de 1an et 5 mois, a cherché à dissimuler les vices ou à les minorer, par des travaux de remise à neuf ; que l'humidité a été masquée par des travaux de « toilettage » effectués en vue de la vente, ainsi que la pose d’une série de posters et d’affiches et la présence d'étagères et de caisses de rangement. Elle soutient que cet embellissement cosmétique était destiné à cacher l’état calamiteux et gorgé d’humidité des murs, notamment de l’alcôve.

Madame [H] reproche également à Monsieur [X] d'avoir fait preuve de réticence dolosive pour avoir dissimulé la mise en oeuvre défectueuse du ravalement contraire au cahier des charges et prescriptions de l'architecte de la ville de [Localité 18] dont il a été directement informé, avant la vente, en tant que membre du conseil syndical. Elle souligne que la mauvaise réalisation du ravalement est l'une des causes retenues par l'expert judiciaire pour expliquer les remontées capillaires et l'humidité anormale du logement.

Monsieur [R] [X] relève que Madame [H] agit à titre principal exclusivement en invoquant cumulativement le vice caché, la réticence dolosive et le défaut pré-contractuel d’information, en se fondant tant sur la responsabilité extra-contractuelle que contractuelle et en affirmant pouvoir agir de manière cumulative, par la voie d’une action rédhibitoire, estimatoire et indemnitaire. Il soutient que cette absence de clarté sur le fondement retenu à titre principal, à titre subsidiaire ou à titre infiniment subsidiaire, et des conséquences qui devraient, en droit, en découler emporte le rejet des demandes de Madame [H].

Monsieur [X] fait ensuite valoir que d'après le rapport d'expertise, aucune faute directe ne lui est imputable. Il relève que l'expert judiciaire, Madame [T], retient que les travaux réalisés par lui ne sont pas la cause des désordres ; que les anciens dégâts des eaux n'ont aucun lien direct avec les désordres d'humidité dans le logement ; que les désordres proviennent essentiellement des parties communes ; qu'il ne pouvait en avoir connaissance lui-même n'étant pas un professionnel de l'immobilier et n'ayant procédé qu'à de simples travaux d'embellissement ; que les désordres ont été aggravés par une carence de prestations de l'appartement qui n'était pas connue de lui s'agissant de l'absence d'isolation thermique, portée à la connaissance de Madame [H], de l'absence d'isolation ou visibles s'agissant de l'absence de ventilation.

Il signale que le rapport de Madame [M], l'expert judiciaire ayant examiné les travaux de ravalement de façade décidés par le syndicat des copropriétaires, coïncide avec celui de Madame [T], les deux experts retenant que la cause de l’apparition des désordres invoqués par Madame [H] tiennent au caractère inadapté et non conforme des travaux de ravalement de façade réalisés par la société BATTECH en 2019 sous la direction de Madame [V] architecte.

Il en conclut que de ce seul point de vue sa responsabilité doit être écartée.

Monsieur [X] invoque la clause d'exonération de garantie des vices cachés contenue à l'acte de vente considérant que rien ne permet d'affirmer que les vices dont se plaint Madame [H] étaient connus de lui avant la vente, l'acte de vente par lequel il a lui-même acquis l'appartement ne faisant d’ailleurs aucune mention d'infiltrations et autres désordres.

Il soutient qu'il n'a pas connu de problèmes d'humidité pendant le temps qu'il occupait l'appartement, qu'ils ne sont apparus qu'après la vente ; qu'il n'est pas démontré que l'appartement jugé insalubre par l'expert judiciaire 16 mois après la vente l'était au jour de la vente. Il conteste les dissimulations que lui reproche Madame [H].

S'agissant de l'isolation thermique, il souligne que Madame [H] a eu accès à toutes les informations réglementaires.

Il conteste le défaut d'information sur la ventilation de l'appartement, son absence étant apparente. Il précise qu'elle n'a pas été modifiée par les travaux d'embellissement et qu'il n'avait pas de connaissances particulières en la matière en tant que non professionnel. Il ajoute que Madame [H] a été informée que les fenêtres seraient à changer, ce qu'elle a reconnu.
Il soutient qu'à la date de la vente, la qualité et la pertinence des travaux de ravalement n'étaient pas mises en cause, le compte rendu de la réunion avec le maître d’œuvre de 2019 qui lui a été envoyé ne faisant aucune référence à un quelconque problème d'humidité. Il ajoute que ce n'est qu'à l'occasion de l'assemblée générale du 28 janvier 2020, alors qu'il n'était plus propriétaire depuis 5 mois, que la copropriété a décidé d'agir contre l'architecte, procédure initiée non pas au motif de désordres ou malfaçons mais pour des considérations administratives de non-respect du cahier des charges.

Il indique que le dégât des eaux, qui a eu lieu alors qu'il occupait le logement et qui a été réparé lors des travaux d'aménagement intérieurs qu'il a fait réaliser en mai 2018, n'est pas à l'origine de l'humidité présente dans le logement, l'expert judiciaire ne l'ayant pas retenu comme cause des désordres. Il en conclut qu'il ne peut pas lui être reproché de ne pas avoir informé Madame [H] de cet événement.

Il souligne que la remise au propre de l'appartement n'a en soi aucun caractère suspect ; que la vente de l'appartement procédait d'un changement de projet de vie et non pas de la volonté de se défaire de l'appartement compte tenu des désordres.

Monsieur [X] fait valoir, à titre subsidiaire, que si sa responsabilité était retenue, elle ne pourrait être supérieure à 15% des 20% de la part du préjudice relevant des parties privatives suivant les conclusions de l'expert qui n'envisage qu'à titre d'hypothèse une part de responsabilité indirecte et conjointe de sa part avec la SARL CBT . Il ajoute que le préjudice doit encore être minimisé du fait de sa qualité de non professionnel et réduit des montants reçus par Madame [H] de son assurance. Il conteste le préjudice au titre des frais de bouche comme le prétendu préjudice moral, considérant ne pouvoir être tenu des conséquences des désordres encore moins dans les proportions considérées par lui comme largement surévalués par Madame [H].

***

Il est constant, au visa des articles 1240, 1641 et 1645 du code civil, que l'action en réparation du préjudice subi du fait d'un vice caché n'est pas subordonnée à l'exercice d'une action rédhibitoire ou estimatoire et peut, par suite, être engagée de manière autonome.

Ainsi le vendeur qui connaissait les vices de la chose est-il tenu de tous les dommages et intérêts envers l’acheteur lequel peut exercer l’action en indemnisation indépendamment de l’action rédhibitoire ou estimatoire.

L’action en indemnisation procède de l’existence de vices cachés répondant aux principes classiques de la garantie : des vices ou défauts cachés ou non apparents, lesquels, apparus, rendent la chose impropre à l’usage pour lequel elle a été acquise conformément à l'article 1641 du code civil mais également d'un fait fautif en application de l'article 1240 du code civil.

Cette action en indemnisation, pour pouvoir prospérer, suppose la démonstration par l'acquéreur de vices cachés répondant aux principes classiques de la garantie.

Il doit ainsi établir de manière cumulative que la chose vendue est atteinte d’un vice:
- inhérent à la chose et constituant la cause technique des défectuosités,
- présentant un caractère de gravité de nature à porter atteinte à l'usage attendu de la chose,
- existant antérieurement à la vente, au moins en l'état de germe,
- n'étant, au moment de la vente, ni apparent ni connu de lui, le vendeur n'étant pas tenu des vices apparents et dont l'acheteur a pu se convaincre lui-même conformément à l'article 1642 du code civil.

Il doit également établir un fait fautif en application de l'article 1240 du code civil. Les conditions qui constituent la responsabilité doivent ainsi être réunies : le préjudice, la faute et le lien de causalité entre la faute invoquée et le préjudice allégué (l’imputabilité).

En l'espèce, le bien litigieux est un studio situé au rez de chaussée. Le studio possède trois murs de façades. Il est d'une surface de 30m² composée d'une pièce à vivre avec alcôve, d'une salle de douche/WC fermée et d'une cuisine ouverte sur la pièce à vivre suivant la description du rapport d'expertise.

L'expert judiciaire retient plusieurs causes conjointes au phénomène d'humidité affectant le logement:
« L'humidité constatée dans l'appartement arrive :
d'une part par l'extérieur (parties communes) en raison :
-du ravalement réalisé qui est totalement inapproprié (…)
-des remontées capillaires qui ne (se) font en pieds de façades en provenance des caves (…)
-des remontées capillaires dans les murs en raison des fuites sur le réseau d'assainissement à l'intérieur de la propriété,
-et des fuites constatées sur les descentes EP de la couverture du logement,
et d'autre part, par l'intérieur (parties privatives) en raison :
-d'une absence totale de ventilation continue dans le logement (…)
-des menuiseries extérieures en bois anciennes à simple vitrage, non étanches en périphérie du dormant et entre dormant et ouvrants ce qui constitue un pont thermique et favorise la l'apparition de condensation,
-d'une porte d'entrée comme une « feuille de papier » non isolante thermiquement,
-d'une absence totale d'isolation thermique intérieure des murs de façades du studio,
-et d'une absence très probable d'isolation thermique dans le volume du faux-plafond ou dans le comble perdu ou le long des rampants de toiture avec une absence de ventilation de la toiture (nb : toiture est une partie commune)
La provenance prédominante de l'humidité dans le studio se produit par les parties communes (…)

Le maintien de cette humidité en parties privatives (studio [H]) est aggravée par le manque de ventilation continue, l'absence d'isolation thermique et l'état des menuiseries extérieures.»

Le rapport d'expertise met en évidence que le ravalement défectueux impacte les murs des trois façades qui contournent le studio.

L'expert judiciaire conclut à l'antériorité par rapport à la vente du vice d'humidité précisant en réponse au dire du conseil de Monsieur [X] : « Les remontées capillaires étaient indéniablement préexistantes à la vente puisqu'il ne fait aucun doute qu'elles proviennent à la fois des fuites du réseau d'assainissement qui imbibent par en-dessous le pied de murs de façades, (fuites qui ne se sont pas produites en un jour) et de l'humidité provenant des caves à l'aplomb et des malfaçons des travaux de ravalement (idem). » (...)
«Les travaux de ravalement effectués ont aggravé fortement une situation préexistante en bloquant les échanges thermiques des murs à la suite de l'application inappropriée d'enduits de ravalement de type étanches sur des maçonnerie composées de matériaux naturels...
Les travaux de ravalement qui ont été faits ont bloqué cette « respiration» ».

En synthèse, il ressort de ces différentes constatations que la cause principale des désordres dont la demanderesse se plaint provient des travaux de ravalement défectueux considérés comme ayant fortement aggravé l'humidité existante du logement. Il est établi que ces travaux se sont terminés en avril 2019.

Les deux dégâts des eaux ponctuels, que Monsieur [X] a spontanément évoqués lors de l'expertise amiable et des échanges pré-contentieux en indiquant qu'il y avait été mis un terme, ne sont pas identifiés comme cause des désordres.

S'il est acquis que le logement lors de l'occupation de Monsieur [X] était déjà impacté par l'humidité du fait des remontées capillaires et du défaut de ventilation de la cave, de l'avis de l'expert judiciaire mais également de celui du propre expert de Monsieur [X], Monsieur [D], intervenu dans le cadre de l'expertise amiable, exprimé dans son rapport du 6 juillet 2020, il reste encore à démontrer que le vendeur avait connaissance de l'ampleur du phénomène de nature à rendre le studio inhabitable et qu'il a cherché à le dissimuler à l'acquéresse.

L'expertise judiciaire ne permet pas de l'affirmer.

Si à la question « le vice était-il connu du vendeur », l'expert judiciaire répond : « très probablement », elle exprime en réalité des doutes sur la perception par Monsieur [X] de la situation. Madame [T] indique en effet après avoir relevé l'absence d'isolation thermique sur les murs, l'absence de ventilation continue et la présence d'humidité dans les caves : «Il demeure techniquement très difficile de concevoir que le studio ait été parfaitement sec et sain lorsque Monsieur [X] l'occupait et qu'il soit soudainement devenu deux à trois mois plus tard après la vente du studio à Madame [H], humide et malsain.(...)
Le problème d'humidité dans ce logement n'était peut-être ressenti comme tel par Monsieur [X] (…).
Madame [T] déclare encore :
Il est possible que Monsieur [X] ne se soit pas rendu compte des conséquences néfastes des malfaçons des travaux de ravalement sur les murs de façade de son logement (...). Il ne pouvait toutefois pas ignorer la persistance d'humidité dans les caves qui les rendent inutilisables et la présence d'humidité sur le bas des murs de façade même après le ravalement.

Ceci ne signifie pas que Monsieur [X] était en mesure d’appréhender de lui-même techniquement l'origine de cette présence d'humidité et les conséquences de cette situation pour la nouvelle propriétaire, Madame [H]. »

On peut d'autant plus en douter que les travaux de ravalement, dont Monsieur [X] pouvait légitimement penser qu'ils assainiraient le logement, se sont terminés à la belle saison au printemps 2019 sans qu'il ait pu connaître les phénomènes décrits par l'expert.

Rien ne permet d'ailleurs affirmer qu'il y ait eu des signes de dégradation visibles par Monsieur [X] au moment de la mise en vente du bien fin avril 2019 puisqu'à la première réunion d'expertise du 18 juin 2021, qui s'est pourtant tenue 22 mois après la vente, Madame [T] a fait les constats suivants :
« Le logement n'est plus habité depuis octobre 2019 (…)
Je ne constate toutefois pas au sol et/ou sur les murs et les cloisons de présence d'eau stagnante, de moisissures noires ou vertes, de salpêtre en formation etc...et ce, malgré des taux anormalement élevés d'humidité en murs et plafonds »

Madame [T] a relevé l'existence d'auréoles d'humidité et de la condensation « sur le mur bleu de l'alcôve contre mur salle d'eau et façade » dont Madame [H] date, elle-même, l'apparition après la vente, « peu après leur entrée dans les lieux en septembre 2019 ». Aucun élément ne permet d'affirmer que ce phénomène a eu lieu du temps de l'occupation de Monsieur [X].

Il est encore à noter que dans cette alcôve, se trouve le dressing, resté en place puisqu'il a été cédé avec le reste du mobilier, et qu'étant vidé de tous vêtements lors de la contre-visite que Madame [H] ne conteste pas avoir effectuée le jour de la vente, cette dernière n'a relevé aucune trace d'humidité sur le mur apparaissant complètement à sa vue.

Monsieur [D], l'expert de Monsieur [X], fait d'ailleurs observer que « si les murs avaient été humide(s) lors de la réalisation (des travaux), la peinture présenterait des défauts d'accroche et de surface tout comme les affiches, or ce n'est pas le cas. »

Or, Monsieur [X] verse aux débats des photos du sol et de l'un des murs du studio horodatées de mai et octobre 2018 qui montrent qu'à cette date, les travaux de rénovation étaient réalisés au moins en partie.

En tout cas, rien ne permet d'affirmer que ces travaux ont été entrepris juste avant la vente dans un but de dissimulation, l'attestation produite par Madame [H] émanant de Monsieur [U] qui dit avoir vu, de son lieu de travail, les travaux du rez de chaussée « [Adresse 19] » réalisés « courant du Printemps » n'étant guère probante compte tenu de son imprécision tant sur la localisation qui ne permet pas d'identifier clairement le logement litigieux que sur la datation des faits rapportés.

La revente par Monsieur [X] du bien dix-sept mois après son acquisition est, à elle-seule, impropre à établir l'intention dolosive qui lui est prêtée.

Il résulte des pièces produites que Monsieur [X] a été rendu destinataire, en tant que membre du conseil syndical, du compte rendu de réunion avec l'architecte du 10 mai 2019, ainsi que de mails du syndic des 9 avril, 9 mai et 5 juin 2019 et qu'il a été informé des difficultés rencontrées à la réception des travaux de ravalement tenant à l'absence de traitement des cheminées et à la mise en œuvre d'un crépi et d'une couleur non conforme au cahier des charges et aux exigences de la commune, une médiation pour la finalisation du chantier étant alors envisagée.

S'il peut être fait grief à Monsieur [X] de ne pas avoir informé Madame [H] que les travaux de ravalement n'étaient pas finalisés, ce défaut d'information est sans lien de causalité avec les désordres causés par les malfaçons affectant ces travaux dont aucun intervenant n'avait à l'époque connaissance.

Madame [T] a considéré que Monsieur [X] encourait une part de responsabilité pour ne pas avoir informé Madame [H] des carences de prestations du studio, ce qui, d'après elle, pourrait être perçu comme une volonté de cacher certaines informations à l'acquéreur et donc d'occulter la réalité de l'état du bien.

Une telle conclusion ne peut être retenue. En effet, le diagnostic de performance énergétique remis à l'acquéresse précise s'agissant des murs : « Pierre/Moellons Un seul matériau (non isolé) ». L'information a été ainsi portée à la connaissance de cette dernière.

Il en est de même de l'insuffisance des menuiseries extérieures dont Madame [H] admet avoir été informée par Monsieur [X] de la nécessité de les changer. Il était par ailleurs visible que la porte d'entrée qualifiée de « feuille de papier » par l'expert était insuffisamment isolante. L'absence de système de ventilation était également apparent.

Madame [H] ne pouvait ignorer les carences du logement dont on notera, à titre surabondant, que rien ne démontre que Monsieur [X] en ait subi les conséquences. Au contraire, Monsieur [D], qui a noté comme l'expert judiciaire l'absence de développement de moisissures malgré une humidité importante, explique ce phénomène par la perméabilité à l'air des menuiseries extérieures.

En l'absence de faute démontrée de la part de Monsieur [X], Madame [H] ne peut qu'être déboutée de ses demandes à l'égard de ce dernier.

Sur la mise en cause de l'agence immobilière, la SARL CBT

Madame [A] [W] épouse [H] considère que l'agence immobilière a manqué à son devoir de vérification, d'information et de conseil en présentant le bien dans l'annonce de mise en vente comme complètement remis à neuf le rendant ainsi attractif mais non conforme à la réalité.

Elle fait valoir que la SARL CBT, en tant qu'agence immobilière bénéficiant d'une longue expérience en matière de transactions immobilières mais également en gestion d'immeubles et de copropriété, aurait dû faire les vérifications a minima qui s'imposent, ce qui l'aurait conduit à constater, comme le relève l'expert, les carences et les défaillances du logement du fait de l'absence de ventilation et d'isolation mais également de la mauvaise qualité du ravalement dont la mise en oeuvre défectueuse était connue avant la vente.

Elle souligne que si l'agence immobilière avait vérifié la teneur réelle des travaux en sollicitant les factures, elle aurait aini pu constater que ces travaux étaient uniquement destinés à masquer la réalité de la situation.

Elle considère avoir été trompée par l'annonce de mise en vente.

Elle tient également pour responsable l'agence immobilière de l'absence d'information concernant l'existence du litige sur la qualité du ravalement pourtant bien engagé au moment de la vente du bien.

La SARL CBT conteste avoir fait une présentation erronée du bien soulignant qu'il n'existait aucune présence d'humidité lors des visites effectuées par Madame [H], aucun désordre visible à l'oeil nu.

Elle relève que lors du premier rendez-vous d'expertise, seuls les relevés d'humidité sur les murs ont permis de constater le taux d'humidité, l'apparence des lieux était saine y compris du parquet qui ne tuilait pas et était en bon état. Elle ajoute que l'expert a constaté une auréole sur le mur bleu de l'alcôve dont Madame [H] a reconnu qu'elle était apparue après la vente.

Elle ajoute que les caisses de rangement ont été retirées avant la vente, les seuls biens mobiliers laissés sur place par Monsieur [X] figurant sur la liste annexée au compromis de vente et à l'acte de vente.

Elle conteste avoir eu un devoir de vérification des travaux de rénovation entrepris par Monsieur [X] afin de s'assurer de leur conformité. Elle relève tout d'abord qu'ont été entrepris de simples travaux d'embellissement tels que qualifiés par l'expert et non pas des travaux de fond de rénovation.

Elle ajoute que le propriétaire n'ayant pas donné les informations concernant l'absence d'isolation thermique des murs de façades du studio et de l'absence de ventilation continue, ce dont le propriétaire n'avait pas l'obligation d'après l'expert, elle ne pouvait pas plus être tenue à cette obligation d'autant qu'en tant que non professionnelle de la construction, elle n'a pas les compétences techniques pour les appréhender. Elle souligne que rien ne démontre sa participation à l'occultation de la réalité de l'état du bien.

Elle précise que les travaux ayant été réalisés par Monsieur [X], il n'existait pas de facture de ces travaux ; que l'ensemble de ces travaux ne relevant d'aucune garantie de second oeuvre ou de gros oeuvre ne nécessitait pas la production de factures.

Elle souligne que le simple vitrage et le mauvais état des parties communes étaient apparents; que l'absence de ventilation et la porte d'entrée non isolante n'étaient pas des vices cachés, que l'absence d'isolation thermique n'était pas un vice apparent, seule la réalisation d'un trou ayant permis de la constater et qu'en tant qu'agent immobilier, elle ne peut être tenue de fournir une recommandation sur un défaut invisible. Elle ajoute que le mauvais état de la cave n'a pas été retenu comme la cause des désodres à l'intérieur du bien.

Elle fait observer qu'apparemment, Monsieur [X] n'a jamais été confronté à un problème d'humidité, ce qui accrédite le fait que la cause majeure de l'humidité proviendrait de la défectuosité du ravalement.

La SARL CBT indique qu'à la date de signature du compromis de vente et de l'acte de vente, il n'existait aucun litige avec la copropriété puisque la décision par l'assemblée générale de la copropriété d'agir contre l'architecte est postérieur de cinq mois à la vente. Elle en conclut que sa responsabilité ne peut être recherchée sur ce point.

Elle précise ne pas avoir été informée ni par le syndic, ni par le vendeur d'une éventuelle défectuosité du ravalement, ni d'un quelconque litige, et ne pas avoir été destinataire des échanges du conseil syndical.

Elle ajoute n'avoir aucune compétence pour apprécier la qualité des travaux d'un ravalement, seule l'expertise judiciaire réalisée par un architecte ayant permis d'établir l'origine des désordres et leur imputabilité à la défectuosité du ravalement.

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L’agent immobilier, qu'il soit ou non rédacteur d'acte, est tenu à une obligation d'information et de conseil envers le cocontractant du mandant qui implique non seulement qu'il délivre loyalement toutes les informations en sa possession de nature à influer sur la décision de l'acquéreur, mais aussi qu'il se renseigne lui même sur tous les points d'une certaine importance. La responsabilité de l’agent immobilier peut être recherchée pour ne pas avoir indiqué à l’acquéreur certaines informations qu’il connaissait ou aurait dû connaître, s’il s’était suffisamment renseigné auprès du vendeur. Il a aussi l’obligation de vérifier l’exactitude des renseignements qu’il donne aux parties.

L'agent immobilier doit procéder à certaines recherches, relatives aux données juridiques et administratives de l'opération ou encore matérielles du bien, en l'absence de toute information donnée par le vendeur ou l'acquéreur. Toutefois, seules peuvent être légitimement attendues de ce professionnel des vérifications ressortissant à ses compétences en tant que spécialiste de l'entremise dans la vente d'immeuble et aisément réalisables.

Ainsi, l'agent immobilier étant un professionnel de l'immobilier mais, non un professionnel de la construction, cette obligation ne doit pas constituer une mission d'assistance technique qui va au-delà de ses compétences en entremise dans la vente d'immeuble.

Dès lors, cette obligation de renseignement et de conseil trouve ses limites dans les compétences techniques de l'agent immobilier mais également dans la connaissance de l'acquéreur et la possibilité qu'a celui-ci de se faire assister par tout technicien lors des visites.

De même, l'acquéreur ne peut engager la responsabilité de l'agent immobilier sur le fondement de points portés à sa connaissance dont il a pu effectivement constater l'existence et se faire conseiller par tout technicien.

En application des dispositions de l'article 9 du code de procédure civile, la charge de la preuve d'un manquement de l'agent immobilier à ses obligations incombe au demandeur.

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En l'espèce, l'agence immobilière a décrit dans son annonce le bien litigieux comme un « charmant studio totalement refait à neuf comportant un espace nuit séparé et des prestations de qualité ».

Les travaux de remise à neuf sont définis par l'expert comme « des travaux de fond de réfection et de remise aux normes de tous les ouvrages de second œuvre avec remise en état préalable des désordres de gros-oeuvre, de structure de clos et couvert (…) afin de donner aux lieux des qualités techniques équivalentes à celles des travaux neufs. »

D'évidence, l'agence immobilière n'a procédé à aucune vérification qui lui permette cette qualification dès lors que le vendeur n'a procédé qu'à de simples travaux de décoration réalisés par lui même. Autrement dit, l'agence immobilière a, de manière de tout à fait inconséquente, présenté le bien comme remis à neuf.

Si l'annonce est effectivement inexacte en ce qu'elle ne correspond pas à la réalité, elle n'a pu tromper Madame [H] qui ne peut prétendre avoir acquis un bien qu'elle pensait effectivement totalement refait à neuf.

Madame [H] reconnaît qu'elle savait devoir remplacer les fenêtres ; Elle ne pouvait ignorer la médiocre qualité de la porte d'entrée et, de manière plus générale, les carences du logement en termes d'isolation thermique résultant du diagnostic de performance énergétique.

Il ne peut pas non plus être valablement soutenu que la SARL CBT aurait dû constater, après vérifications - aucune investigation technique ne pouvant être mise à la charge de l'agence immobilière - que les travaux entrepris par Monsieur [X] étaient destinés à masquer la réalité de la situation puisque le tribunal a considéré que la preuve n'était pas faite des dissimulations reprochées au vendeur.

Enfin, il ne peut être reproché à l'agence immobilière d'avoir manqué à ses obligations d'information et de conseil faute de ne pas avoir alerté l’acquéresse de la mauvaise qualité des travaux de ravalement, cette appréciation technique excédant notablement ses compétences sans compter qu'à la date de la vente, les malfaçons affectant ces travaux n'avaient pas encore été identifiées.

En outre, aucun élément ne permet d'établir que l'agence immobilière a été informée des échanges pré-contentieux au sujet du ravalement dont on a déjà indiqué de surcroît qu'ils ne portaient pas encore sur d'éventuelles malfaçons moyennant quoi il ne peut y avoir défaut d'information de sa part à l'endroit de l'acquéresse sur ce sujet.

Madame [H] étant mal fondée à rechercher la responsabilité de l'agence immobilière, elle sera déboutée des demandes qu'elle formule à l'encontre de cette dernière.

Sur la mise en cause du syndicat des copropriétaires

Madame [A] [W] épouse [H] fait valoir que, suivant l'expertise judiciaire, la défaillance de plusieurs ouvrages des parties communes constitue la cause principale du taux d'humidité anormal constaté dans le studio, ce qui emporte la responsabilité de plein droit du syndicat des copropriétaires. Elle souligne le retard imputable au syndicat des copropriétaires dans la réalisation des travaux pourtant jugée urgente, contribuant à aggraver son préjudice et celui de son époux, justifiant de plus fort sa demande de réparation du préjudice moral.

Elle ajoute que la demande du syndicat des copropriétaires de voir réduire sa demande de 11.852,90 euros correspondant à l'indemnisation de la MAAF, assureur multirisques, à l'occasion d'un autre sinistre, doit être jugée irrecevable et mal fondée car elle ne concerne pas la présente affaire.

Le syndicat des copropriétaires expose que, s'il est effectivement en principe responsable des dommages causés aux copropriétaires ayant leur origine dans les parties communes, il ne peut lui être reproché une faute dans l'entretien de ces dernières.

Il indique qu'à aucun moment, il n'a été informé de difficultés affectant le réseau d'assainissement de l'immeuble, ce point n'ayant été mis en lumière que par les différentes expertises judiciaires ; que seules des inflitrations par la façade avaient été dénoncées par le précédent propriétaire du studio en 2016 ayant donné lieu au rapport DUOTEC.

Il souligne que, contrairement à ce qui a été retenu par l'expert, les copropriétaires n'étaient pas tenus de voter la réalisation du diagnostic technique global qui a été rejetée lors de l'assemblée générale du 18 mai 2017; et que même si ce diagnostic, portant sur l'état apparent des parties communes et des équipements communs de l'immeuble, avait été réalisé, il n'aurait pas permis de déceler l'état du réseau d'assainissement enterré, pas plus qu'un problème d'humidité dans les parties privatives du logement actuellement occupé par les époux [H].

Il ajoute que le recours pour les travaux de ravalement à un maitre d'oeuvre en la personne de Madame [V] a été voté à cette même assemblée du 18 mai 2017, de laquelle il était légitimement attendu une étude. Il fait observer que s'agissant du rejet à cette assemblée de la réalisation de travaux sur le plafond des caves, cette problématique est indépendante des désordres objets du litige car les problèmes d'humidité proviendraient d'un défaut de ventilation et non pas des plafonds. Il souligne enfin qu'à la date de cette assemblée générale, aucun problème d'humidité n'avait été rapporté au syndicat des copropriétaires; que ce n'est que postérieurement à l'acquisition par les époux [H] en 2019 que ces derniers ont commencé à s'en plaindre.

Le syndicat des copropriétaires conteste toute volonté délibérée de ne pas pourvoir à son obligation d'entretien et de conservation de l'immeuble, d'où la réalisation des travaux de ravalement sur la façade au regard de l'état dégradé des murs à l'époque. Il précise que les copropriétaires ont approuvé la décision de procéder à la réparation des canalisations enterrées et de l'ouverture des soupireaux à l'assemblée générale du 22 novembre 2021, soit au moment où la