TJ 75056, 13 nov. 2025, RG 21/01274

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 13] [1]

[1]
Expéditions
exécutoires
délivrées le:

■

8ème chambre
2ème section

N° RG 21/01274
N° Portalis 352J-W-B7F-CTWHT

N° MINUTE :

Assignation du :
19 Janvier 2021

JUGEMENT
rendu le 13 Novembre 2025
DEMANDERESSE

Madame [M] [T]
[Adresse 6]
[Localité 8]

représentée par Maître Bruno GRANGEON, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #D0185

DÉFENDEURS

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4], représenté par son syndic, le Cabinet CITYA BONNEFOI IMMOBILIER, SA
[Adresse 7]
[Localité 8]

représenté par Maître Rémy HUERRE, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #J0109

La société ALBINGIA, SA, prise en la personne de son représentant légal
[Adresse 2]
[Localité 10]

représentée par Maître William FUMEY de la SELARL ROINE ET ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant/postulant, vestiaire #A0002
Décision du 13 Novembre 2025
8ème chambre 2ème section
N° RG 21/01274 - N° Portalis 352J-W-B7F-CTWHT

PARTIE INTERVENANTE

La MUTUELLE ASSURANCE DES COMMERCANTS ET INDUSTRIELS DE FRANCE ET DES CADRES ET SALARIES DE L’INDUSTRIE DU COMMERCE (MACIF), prise en la personne de ses représentants légaux
[Adresse 1]
[Localité 9]

représentée par Maître Florence ROSANO, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #B0390

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Frédéric LEMER GRANADOS, Vice-Président
Julie KHALIL, Vice-Présidente
Lucie AUVERGNON, Vice-Présidente

assistés de Maïssam KHALIL, Greffière lors des débats et de Nathalie NGAMI-LIKIBI, Greffière lors de la mise à disposition.

DÉBATS

A l’audience du 04 Septembre 2025 tenue en audience publique devant Frédéric LEMER GRANADOS, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seul l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe
Contradictoire
en premier ressort

***

Exposé du litige :

L'immeuble situé au [Adresse 5] est soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis et dont le syndic en exercice est le cabinet PIERRE BONNEFOI S.A.

Madame [M] [T] est propriétaire non occupante d’un logement situé au rez-de-chaussée du bâtiment A, porte gauche, dudit immeuble, constituant le lot n° 5 aux termes de l’état descriptif de division, donné à bail à Mademoiselle [J] [E], selon acte sous seing privé du 2 juillet 2011.

Courant 2015, la locataire a notifié sa décision de quitter les lieux en raison de la persistance d’un taux d’humidité élevé et de la présence de moisissures incompatibles avec son état de santé.
Un état des lieux de sortie contradictoire a été établi le 31 mars 2015 faisant état notamment d’un mur de gauche cloqué et écaillé dans le séjour et de trois pans de murs dans la salle d’eau « écaillés et cloqués ».

Madame [T] a transmis à la MACIF, son assureur, une déclaration de sinistre et la MACIF lui a répondu le 23 avril 2015 que les frais de remise en état incombaient à l’assureur de la société d’assurance de la copropriété.

Elle s’est alors adressée au syndic de l’immeuble, qui a missionné la société THIERRY CHRISTIAN ENTREPRISE (TCE) afin de visiter les lieux et d’établir un rapport sur les causes de la persistance de l’humidité constatée.

L’entreprise TCE a établi un rapport de visite le 3 juin 2015 relevant un défaut d’étanchéité de la cabine de douche et une fuite au robinet de la chasse d’eau des WC de l’appartement.

Le cabinet COEXAR, missionné par l’assureur de Madame [T], a quant à lui relevé, lors de sa visite sur place du 26 juin 2015, des « traces d’infiltration sur un pan de mur de la pièce principale provenant d’un défaut d’étanchéité de la façade » et a invité le syndic à faire procéder en urgence aux travaux de remise en état nécessaires et à saisir l’assureur de l’immeuble pour éventuelle prise en charge.

La société ALBINGIA, assureur multirisques de la copropriété, a également missionné son propre expert, le cabinet ELEX, qui, à la suite de sa visite des lieux le 2 octobre 2015, a conclu que les dommages « ne peuvent s’expliquer uniquement par un phénomène de condensation » et a demandé au syndic de faire procéder à un audit des causes possibles par une entreprise spécialisée.

Le syndic de l’immeuble a alors missionné la société EMA, qui a visité les lieux le 2 décembre 2015, en présence de Madame [T], puis a informé cette dernière que la société EMA s’était trouvée dans l’impossibilité de déterminer une cause d’infiltration pouvant être résolue par une recherche et une réparation, selon courrier du 16 décembre 2015.

C’est dans ce contexte que Madame [T] a sollicité la désignation d’un expert judiciaire en référé, par actes d’huissier des 20, 21 et 26 janvier 2016, et que selon ordonnance du 10 mars 2016, Monsieur [D] [W] a été désigné en qualité d’expert, avec mission habituelle.

L’expert a déposé son rapport le 6 octobre 2017.

Par actes d’huissier du 19 janvier 2021, Madame [M] [T] a fait assigner au fond le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] et son assureur la S.A. ALBINGIA, devant le tribunal judiciaire de Paris afin de solliciter à titre principal :
- la condamnation in solidum des défendeurs à lui payer la somme globale de 57.823,28 € en indemnisation de ses préjudices, la somme de 8.021,20 € au titre des frais de remise en état du lot n° 5, la somme de 63.372,68 € au titre du préjudice financier consécutif à sa perte de revenus locatifs et de charges récupérables arrêtée à janvier 2021, sous réserve d’actualisation (après déduction de l’indemnité de 13.570,60 € perçue amiablement de la MACIF),
- et la condamnation sous astreinte du syndicat des copropriétaires défendeur à faire exercer et à justifier de l’achèvement des travaux de ravalement du mur de façade du rez-de-chaussée sur rue de l’immeuble et des travaux de suppression de la jardinière en pied du mur de façade sur cour dudit immeuble, préconisés par l’expert judiciaire.

Aux termes de ses dernières écritures notifiées par voie électronique le 6 mai 2024, Madame [M] [T] demande au tribunal de :

Vu les dispositions des articles 14 de la Loi N° 65-557 du 10 juillet 1965, 1240 et 1241 (anciennement 1382 et 1383) du Code civil, L.113-1 et L.124-3 du Code des Assurances et L.131-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution ;

La déclarer recevable et bien fondée en toutes ses prétentions ;

Déclarer le Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 5] et la Société ALBINGIA irrecevables et, en tout état de cause, mal fondés en tous leurs moyens, fins et prétentions formés contre la Demanderesse ; les en débouter ;

Statuer ce que de droit sur les demandes formées par la Société MACIF à l’endroit du Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 5] et de la Société ALBINGIA ;

Condamner in solidum le Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 5] et la Société ALBINGIA, à lui payer la somme globale de 94.366,31 euros en principal, en indemnisation des préjudices subis représentant :

. les frais de remise en état du Lot Numéro 5 lui appartenant à concurrence de 8.454,60 euros TTC (sous réserve d’actualisation du devis) ;

. le préjudice financier consécutif à la perte de revenus locatifs et de charges récupérables à concurrence de 99.482,31 euros (montant provisoirement arrêté à décembre 2023 et sous réserve d’actualisation jusqu’à achèvement des travaux sur parties communes devant faire cesser l’origine des désordres) ;

. après déduction de l’indemnité de 13.570,60 euros perçue amiablement de la MACIF, Assureur de Demanderesse ;

Condamner le Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 5] à faire exécuter et à justifier de l’achèvement :
. des travaux de ravalement du mur de façade du rez-de-chaussée sur rue de l’immeuble situé [Adresse 5] ;
. des travaux de suppression des jardinières en pied du mur de façade sur cour dudit immeuble ;
. et des travaux de remise en état du mur d’échiffre (du rez-de-chaussée au 1er étage) de la cage d’escalier B du Bâtiment A ;

aux conditions préconisées par l’Expert Judiciaire, dans le délai de deux mois à compter de la signification à partie du jugement à intervenir, à peine d’une astreinte provisoire de 100,00 euros par jour de retard, laquelle courra pendant un délai de trois mois à l’issue duquel il sera de nouveau statué si besoin est ;

Condamner in solidum le Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 5] et la Société ALBINGIA, à lui payer la somme 7.000,00 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Juger que les intérêts de droit produits par les condamnations pécuniaires et échus pour une année entière produiront eux-mêmes intérêts ;

Condamner solidairement le Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 5] et la Société ALBINGIA, aux dépens, en ce compris les frais et honoraires de l’Expert Judiciaire, lesquels dépens pourront être directement recouvrés par Maître Bruno GRANGEON, avocat au Barreau de Paris, dans les conditions prévues par l’article 699 du code de procédure civile.

Aux termes de ses dernières écritures notifiées par voie électronique le 26 février 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] demande au tribunal de :

Vu la Loi du 10 juillet 1965 et le Décret du 17 mars 1967,
Vu les articles 1240 et suivants du Code civil,
Vu les articles L. 113-1 et suivants du Code des assurances,
Vu les articles L. 124 – 1 et suivants du Code des assurances Vu les articles 696 et 700 du Code de procédure civile,

RECEVOIR le Syndicat des copropriétaires en ses fins, demandes et prétentions.

DEBOUTER Madame [M] [B] de l’intégralité de ses demandes, fins et prétentions.

DEBOUTER la société ALBINGIA de l’intégralité de ses demandes, fins et prétentions. A titre principal CONSTATER que le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] a fait réaliser les travaux réparatoires sur parties communes préconisés par l’expert judiciaire.

DEBOUTER Madame [M] [B] de sa demande tendant à obtenir la condamnation du Syndicat des copropriétaires à faire exécuter sous astreinte des travaux de ravalement du mur de façade du rez-de-chaussée sur rue de l’immeuble, des travaux de suppression de la jardinière en pied du mur de façade sur cour et à en justifier et, des travaux de remise en état du mur d’échiffre du rez-de-chaussée au 1er étage de la cage d’escalier B du bâtiment A.

CONSTATER que l’expert judiciaire a imputé à 50 % à Madame [Z] les désordres situés dans le séjour côté rue à hauteur de 50 % en raison du système défectueux de ventilation de son appartement.

CONSTATER que l’expert judiciaire a imputé à 100 % à madame [Z] les désordres situés dans la salle de bains (cloques, peinture, humidité sur les cloisons séparatives et le mur séparatif) en raison de l’absence de ventilation de la pièce et de la section des collecteurs privative non conforme.

CONSTATER que Madame [M] [B] n’a pas fait réaliser les travaux réparatoires dans son appartement relatifs à la reprise du système de ventilation défectueux et à la section des collecteurs privative non conformes préconisés par l’expert judiciaire pour mettre fin aux désordres et évalués à la somme de 7.387,60 euros TTC actualisés par celle-ci à la somme de 8.021,20 euros TTC et dont elle réclame aujourd’hui paiement au Syndicat des copropriétaires.

DEBOUTER Madame [M] [B] de sa demande tendant à obtenir la condamnation du Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] à lui payer la somme totale de 75.580,12 euros en indemnisation des préjudices allégués (63.372,68 euros au titre de la perte locative actualisée à la somme de 82.999,52 euros + 8.021,20 euros au titre des travaux à réaliser dans son appartement et mis à sa charge par l’expert actualisé à la somme de 6.151,20 euros – 13.570,60 euros dont elle a été indemnisée par son assurance).

A titre subsidiaire

CONSTATER que Madame [M] [H] [G] a d’ores et déjà été indemnisée à hauteur de 4.252,60 euros pour les dommages aux embellissements de sorte qu’elle a été indemnisée au titre des travaux la remise en état de son appartement.

IMPUTER en tout état de cause la somme de 4.252,60 euros sur la somme de 8.021,20 euros si par extraordinaire le Tribunal devait condamner le Syndicat des copropriétaires en paiement d’une quelconque somme.

CONSTATER que Madame [M] [B] a d’ores et déjà été indemnisée à hauteur de 9.600 euros au titre du préjudice financier allégué de perte de revenus locatifs, qu’elle ne justifie pas avoir fait réaliser les travaux dans son appartement (ventilation et section des collecteurs) préconisés par l’expert judiciaire pour mettre fin aux désordres, qu’elle ne justifie pas du caractère indécent de son appartement et qu’elle ne justifie pas avoir tenté de le remettre en location.

IMPUTER le montant de l’indemnisation reçue par Madame [Z] (9.600 euros) sur toute somme qui ferait l’objet d’une condamnation à l’encontre du Syndicat des copropriétaires étant précisé que l’indemnisation ne pourrait porter que sur 20 % de la valeur locative et sur une durée maximum de 2 ans.

CONDAMNER la société ALBINGIA à relever et garantir le Syndicat des copropriétaires de toutes condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre.

DEBOUTER la société ALBINGIA de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions et notamment de ses demandes tendant à :

- Voir juger qu’elle serait bien fondée à opposer la déchéance de la garantie souscrite par le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] et le voir débouter des demandes présentées à son encontre.
- Voir juger qu’elle serait bien fondée à opposer l’absence de caractère accidentel du sinistre et l’existence de fautes dolosives au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] et le voir débouter des demandes présentées à son encontre.

PRONONCER à titre principal la nullité de la clause d’exclusion de garantie figurant dans le contrat d’assurance et opposée par la société ALBINGIA au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5], la juger nulle et de nul effet et, écarter en conséquence son application.

JUGER à titre subsidiaire que le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] n’a pas commis de défaut d’entretien et de réparation, écarter l’application de la clause d’exclusion de garantie opposée par le société ALBINGIA et la DEBOUTER en conséquence de sa demande tendant à le voir débouter des demandes présentées à son encontre.

En tout état de cause,

DEBOUTER Madame [M] [B] de l’intégralité de ses demandes ainsi que de sa demande tendant à obtenir la condamnation du Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] à lui payer la somme de 7.000 euros au titre de l’article du Code de procédure civile et de ses demandes formulées au titre des intérêts et des dépens.

DEBOUTER la société ALBINGIA de l’intégralité de ses demandes ainsi que de sa demande tendant à obtenir la condamnation du Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] à lui payer la somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et des dépens.

CONDAMNER Madame [M] [B] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Décision du 13 Novembre 2025
8ème chambre 2ème section
N° RG 21/01274 - N° Portalis 352J-W-B7F-CTWHT

CONDAMNER la société ALBINGIA à payer au Syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 5] la somme de 7.000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile.

CONDAMNER in solidum Madame [M] [H] [G] et la société ALBINGIA ou, à défaut, tout succombant, aux entiers dépens en ce compris les frais et honoraires de l’expert judiciaire.

Aux termes de ses dernières écritures notifiées par voie électronique le 20 août 2024, la S.A. ALBINGIA, assureur multirisques immeubles d’habitations de la copropriété, demande au tribunal de :

Vu les articles 1103, 1108 et 1353 du Code civil,
Vu le décret N° 2002-120 du 30 janvier 2002 relatif au logement décent,
Vu les pièces versées aux débats,

A TITRE PRINCIPAL :

1/ JUGER que l’origine des désordres allégués reste indéterminée de sorte que la demanderesse échoue à justifier de la responsabilité du syndicat des copropriétaires.

EN CONSEQUENCE, DEBOUTER Madame [T] et le syndicat des copropriétaires de leurs demandes, fins et conclusions dirigées à l’encontre de la Compagnie ALBINGIA.

2/ JUGER que la Compagnie ALBINGIA est bien fondée à opposer la déchéance de la garantie souscrite par le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 3],

EN CONSEQUENCE, DEBOUTER Madame [T] et le syndicat des copropriétaires de leurs demandes, fins et conclusions dirigées à l’encontre de la Compagnie ALBINGIA.

3/ JUGER que la Compagnie ALBINGIA est bien fondée à opposer l’absence de caractère accidentel du sinistre et l’existence de fautes dolosives de Madame [T] et du syndicat des copropriétaires,

EN CONSEQUENCE, DEBOUTER Madame [T] et le syndicat des copropriétaires de leurs demandes, fins et conclusions dirigées à l’encontre de la Compagnie ALBINGIA.

4/ JUGER que la police souscrite auprès de la Compagnie ALBINGIA exclut les dommages dont Madame [T] et le syndicat des copropriétaires sollicitent la prise en charge,

EN CONSEQUENCE, DEBOUTER Madame [T] et le syndicat des copropriétaires de leurs demandes, fins et conclusions dirigées à l’encontre de la Compagnie ALBINGIA.

A TITRE SUBSIDIAIRE :

1/ DEBOUTER Madame [T] de sa demande de prise en charge des travaux de remise aux normes de son appartement ;

SUBSIDIAIREMENT, limiter la somme qui sera allouée à Madame [T] à 50 % du montant retenu au titre de ses dommages matériels en application de la part des désordres qui lui sont directement imputables.

2/ DEBOUTER Madame [T] de sa demande de prise en charge d’un prétendu préjudice financier ;

SUBSIDIAIREMENT, DEBOUTER Madame [T] faute de rapporter la preuve de sa perte de chance.

TRES SUBSIDIAIREMENT, juger que la part des désordres imputable à la demanderesse est de 50% des désordres subis et par conséquent limiter à 39.802,26 € la somme qui sera allouée à Madame [T] en indemnisation de son dommage immatériel.

EN TOUT ÉTAT DE CAUSE :

1/ DEBOUTER toute partie de ses demandes au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et des dépens dirigées à l’encontre de la Compagnie ALBINGIA.

2/ CONDAMNER toutes parties succombantes à payer à la Compagnie ALBINGIA la somme de 4.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens dont distraction sera faite au profit de Maître William FUMEY de la SELARL ROINE & ASSOCIES, conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile.

Aux termes de ses dernières écritures notifiées par voie électronique le 8 février 2024, la MACIF, intervenante volontaire, assureur de Madame [T], demande au tribunal de :

Vu l’article 514 du code de procédure civile,
Vu les articles 328, 329 et 330 du Code de Procédure civile,

Déclarer recevable et bien fondée la MACIF en son intervention volontaire.

Vu les troubles anormaux du voisinage,
Vu l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965,
Vu L121-12 du Code des assurances et l’article 1346-1 du Code civil.
Vu le rapport d’expertise,

Juger que les dommages chez Madame [G] engagent la responsabilité du syndicat des copropriétaires, Juger que la société ALBINGIA, assureur responsabilité civile du syndicat des copropriétaires, doit sa garantie.

En conséquence,
Vu l’article 1231-6 du code civil,

Condamner in solidum le syndicat des copropriétaires et la société ALBINGIA à indemniser la MACIF subrogée dans les droits et action de son assurée.

Condamner in solidum le syndicat des copropriétaires et la société ALBINGIA à verser à la MACIF, subrogée dans les droits de son assurée la somme de 13 570,60 euros.

Le tout portant intérêts au taux légal à compter des conclusions et capitalisation des intérêts d’année en année en application de l’article 1343-2 du Code civil,

Condamner in solidum le syndicat des copropriétaires et la société ALBINGIA à verser à la MACIF la somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure civile, outre les entiers dépens comprenant les dépens de référé les frais d’expertise et investigations, dont distraction au profit de Maître Florence ROSANO, en application de l’article 699 du Code de Procédure civile, et qui comprendront les frais d’expertise.

Pour un plus ample exposé des moyens, il est renvoyé aux écritures précitées, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire, plaidée à l’audience « juge-rapporteur » du 4 septembre 2025, a été mise en délibéré au 13 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

I - Sur les demandes de réalisation de travaux et indemnitaires formées par Madame [M] [T]:

Madame [M] [T] fait valoir en substance, au visa de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, ainsi que des articles 1240 et 1241 du code civil, que le rapport établi le 7 mars 2023 par Madame [S], architecte de la copropriété, dans le but de contester les conclusions de l’expert judiciaire relatives à l’origine des désordres, ne saurait être considéré comme contradictoire et présentant les garanties d’impartialité et d’objectivité l’autorisant à contester valablement les conclusions de l’expert judiciaire, résultant d’opérations conduites au contradictoire des parties et de leurs assureurs respectifs.

Concernant le séjour, elle souligne que les désordres ont pour origine :
- d’une part, un défaut d’étanchéité du mur de façade sur cour, avec divers facteurs aggravants (absence de bandeau maçonné en partie haute du rez-de-chaussée du mur de façade sur cour, présence d’un complexe d’étanchéité de type I4 sur entoilage, inadapté en ce qu’il empêche tout assèchement et entraîne une infiltration des eaux de ruissellement vers l’intérieur du mur, présence d’une jardinière maçonnée en partie basse du mur de façade sur cour, source de retenue d’eau en pied ce mur),
- de seconde part, le mur de façade sur rue, l’expert ayant relevé (rapport, page 32) la présence d’une fissure verticale sur le mur de façade (partie commune) et imputant une part de responsabilité au syndicat à concurrence de la moitié.

Concernant la salle de bains, elle relève que si l’expert a également rappelé la défaillance du système privatif de ventilation, il a identifié deux origines des désordres indépendantes de ce système puisque relatives aux parties communes, à savoir :

- d’une part, une insuffisance de la section des collecteurs d’eaux usées, en raison de la quantité d’installations sanitaires branchée sur ceux-ci et de leur non-conformité aux règles de l’art (présence de deux coudes à 90 degrés favorisant les engorgements),
- d’autre part, l’humidité à saturation du mur d’échiffre de la cage d’escalier, mitoyen de la salle de bains du lot n° 5, en raison de l’entoilage par toile de verre des murs de cette cage d’escalier empêchant tout assèchement et du défaut d’entretien des canalisations enterrées, sous la cour, dont les eaux usées et vannes remontent par capillarité dans le pied des murs fondés, l’immeuble sur rue étant édifié sur terre-plein.

Elle en déduit que la seule origine certaine des désordres constatés est imputable aux parties communes de l’immeuble, l’expert ayant parfaitement localisé les zones d’infiltration, au niveau des points de fixation de la goulotte en PVC et de la canalisation métallique fixée sous cette goulotte, et aucune investigation complémentaire n’ayant été demandée par le syndicat.

Elle ajoute que le syndicat a adhéré implicitement aux conclusions de l’expert qu’il conteste tardivement puisque les travaux destinés à supprimer les points d’infiltration ont été votés selon résolution n° 25 de l’assemblée générale du 16 avril 2019 sur un devis du 22 février 2016, les travaux ayant été exécutés fin 2019, soit deux ans après le dépôt du rapport d’expertise judiciaire à la suite d’un ordre de service du 9 juillet de l’entreprise VERGER ELECTRICITE (pièces du syndicat n° 13, 14 et 25).

Elle considère qu’il ne peut être contesté que les préconisations de l’expert relatives à la création d’un bandeau haut recouvert et à la suppression des jardinières (facteurs aggravants) sont en relation directe avec l’origine des désordres constatés.

Elle ajoute qu’il incombait de même au syndicat de faire procéder au ravalement du mur de façade conformément aux préconisations de l’expert qui n’a nullement confondu un complexe d’étanchéité de type I4 avec une peinture minéralisée, puisqu’il a précisé que, loin de préserver l’étanchéité du mur, le complexe d’étanchéité existant empêche tout assèchement de la façade et fait migrer les eaux d’infiltrations vers l’intérieur du mur (rapport, page 30), ces travaux ayant d’ailleurs été votés aux termes de la résolution n° 23 de l’assemblée générale du 16 avril 2019 et effectués depuis lors (pièces n° 13 et 16 du syndicat).

Sur les moyens de défense de la société ALBINGIA, elle fait valoir que la clause de déchéance de garantie stipulée à l’article 7 des conditions générales de la police est rédigée en termes généraux et imprécis et ne vise aucune exclusion formelle et limitée. Elle ajoute qu’à supposer que la déclaration du sinistre du syndicat puisse être considérée comme tardive, ce qui n’est nullement démontré alors que la société ALBINGIA était partie à l’expertise judiciaire, l’assureur, en contradiction avec l’article 7 de ses propres conditions générales, ne justifie d’aucun préjudice en relation avec la déclaration tardive alléguée, de sorte qu’il est mal fondé à tenter d’opposer une déchéance de garantie au tiers lésé agissant par la voie de l’action directe prévue par l’article L. 124-3 du code des assurances.

S’agissant de la clause d’exclusion des conventions spéciales JBSA 202 relative au défaut permanent ou volontaire d’entretien, ou du manque de réparations indispensables incombant à l’assuré, elle relève que les dispositions particulières du chapitre X « RESPONSABILITÉS » des Conventions Spéciales JBSA 202 ne stipulent aucune clause d’exclusion de garantie analogue.

Sur la faute dolosive, elle estime que la société ALBINGIA est mal fondée à reprocher une telle faute à son assuré, supposant un acte délibéré commis par le syndicat avec la conscience du caractère inéluctable des conséquences dommageables d’un tel acte.

Sur les travaux de remise en état du lot n° 5, elle relève que les prestations visées au devis n° 2017.108 établi le 4 septembre 2017 par la société TBI ont été validées par l’expert pour la somme de 7.387,60 € TTC. Elle ajoute avoir fait réaliser courant mars 2014 les travaux de remise en état sur le fondement d’un devis de la société FRANCE BATIMENT RENOVATION du 18 janvier 2024 accepté le 19 février 2024, l’indemnisation du sinistre justifiant de retenir la somme totale de 8.454,60 € TTC, après exclusion des postes de travaux relatifs à la salle de bains et à la pose d’une VMC.

Sur le préjudice financier, elle rappelle que les désordres constatés par l’expert ont causé le départ, en mars 2015, de sa locataire qui occupait les lieux depuis 2011 (pièces n° 3 à 6), la locataire n’ayant jamais formé d’autres griefs que l’humidité anormale de l’appartement et ne s’étant jamais plainte d’un défaut de ventilation ni d’un dysfonctionnement du collecteur, de sorte qu’elle n’a pas participé à la survenance des désordres, comme le soutient le syndicat, dès lors qu’il n’est nullement démontré qu’une ventilation efficace et qu’un collecteur aux normes et conformes aux règles de l’art auraient évité tout dommage.

Elle ajoute que :
- l’expert a expressément reconnu que les infiltrations subies par l’appartement le rendaient impropre à être habité dans des conditions normales d’hygiène et de salubrité (rapport, page 33), le rendant non conforme au décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 relatif au logement décent,
- le quantum s’établit comme suit, sur la base du loyer mensuel d’origine (juillet 2011) de 800 € indexé annuellement sur l’indice de référence des loyers (IRL) du 1er trimestre 2011, soit 119,69 points (pièce n° 3), d’avril 2015 à mars 2024, soit au total la somme de 93.326,31 €,
- en l’absence de locataire, elle ne peut obtenir remboursement des charges locatives récupérables au sens du décret n° 87-713 du 26 août 1987, sachant que sa locataire réglait mensuellement une provision sur charges de 57,00 €, la privation des charges récupérables du lot n° 5 sur la période d’avril 2015 à mars 2024 représentant un préjudice financier de 6.156,00 € (57,00 € x 108 mois),
- elle est donc recevable et bien fondée à revendiquer la condamnation du syndicat à l’indemniser du solde de ses préjudices, pour la période d’avril 2015 à février 2024, soit la somme de 94.366,31 € (8.454,60 € : remise en état + 99.482,31 € : préjudice financier ; à déduire indemnité MACIF : - 13.570,60 €).

Sur sa demande d’injonction de travaux sous astreinte (ravalement du mur de façade du rez-de-chaussée sur rue, suppression des jardinières en pied du mur de façade sur cour, remise en état du mur d’échiffre du rez-de-chaussée au 1er étage de la cage d’escalier B du bâtiment A), elle relève les obligations légales du syndicat d’entretien et de conservation des parties communes de l’immeuble, résultant de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, ainsi que son retard prolongé à la mise en œuvre de travaux sur parties communes préconisés par l’expert judiciaire et destinés à faire cesser les causes des désordres privatifs subis par le lot n° 5 lui appartenant.

La MACIF, intervenante volontaire, en qualité d’assureur de Madame [M] [T], s’en rapporte sur le partage de responsabilités retenu par l’expert judiciaire concernant les désordres i) du mur en façade sur rue dans le séjour (50/50), ii) affectant la salle de bains (100 % à la charge de Madame [T]) et iii) du mur façade sur cour dans le séjour (100 % à la charge du syndicat des copropriétaires).

Sur la garantie de la société ALBINGIA, elle fait valoir les moyens suivants :
* Sur la déchéance de garantie, aucune clause n’est mentionnée en caractères très apparents conformément à l’article L. 112-4 du code des assurances dans la police, aucun préjudice n’étant en outre démontré (Civ. 2ème, 4 juillet 2019, n° 18-18.444), alors que l’assureur a assisté aux opérations d’expertise, a désigné un expert et a été en mesure de connaître l’enjeu du sinistre,
* Sur le défaut d’entretien, il est de jurisprudence constante depuis plus de trente ans que ces clauses sont nulles conformément à l’article L. 113-1 du code des assurances comme n’étant ni formelles, ni limitées,
* Sur la faute dolosive, elle suppose un « acte délibéré de l’assuré commis avec la conscience du caractère inéluctable de ses conséquences dommageables » (Civ. 3ème, 30 mars 2023, n° 21-21.084),
* Sur le caractère accidentel du sinistre, l’aléa s’apprécie à la date de souscription de la police, l’assureur responsabilité civile étant tenue, en matière de dégât des eaux, à garantie dès lors que le sinistre est survenu pendant la période de validité du contrat, étant ajouté que l’assureur ne produit pas le questionnaire rempli par l’assuré lors de la souscription du contrat, qui permettrait de savoir si l’assureur a voulu connaître l’existence de précédents sinistres.
Sur son recours subrogatoire, elle fait valoir que :
- Madame [T] était assurée auprès de la MACIF au moment du sinistre (pièces n° 1 et 2),
- après le dépôt du rapport d’expertise judiciaire, elle a indemnisé son assurée à hauteur de 13.570,60 € le 14 mars 2020 (pièce n° 3), cette indemnité couvrant les embellissements et une année de loyers, de sorte qu’elle est subrogée dans les droits et actions de son assurée à hauteur de ladite somme en application de l’article L. 121-12 du code des assurances et de l’article 1346-1 du code civil,
- elle sollicite la condamnation in solidum du syndicat des copropriétaires et de la société ALBINGIA à lui payer cette somme avec intérêts au taux légal à compter du 14 mars 2020.

La S.A. ALBINGIA, recherchée en qualité d’assureur multirisques immeubles d’habitations de la copropriété sis [Adresse 5], fait valoir en substance les moyens suivants :

- Sur la déchéance de garantie :

Le syndic a été informé des désordres subis par Madame [T] depuis, a minima, le 3 juin 2015, mais n’a déclaré ledit sinistre à la compagnie ALBINGIA que le 21 septembre 2015, soit, a minima, plus de trois mois après en avoir eu connaissance (pièce n° 2, déclaration de sinistre), de sorte qu’il n’a pas respecté les dispositions contractuelles (article 7 : obligations de l’assuré en cas de sinistre) faute d’avoir déclaré, dans les cinq jours ouvrés où il en a eu connaissance, le sinistre.

- Sur l’absence de travaux de nature à limiter l’ampleur et l’aggravation des désordres (« Prendre immédiatement tous les mesures nécessaires pour limiter l’ampleur des dommages déjà survenus et prévenir la réalisation d’autres dommages ») :

Force est de constater qu’au 6 octobre 2017, date de dépôt du rapport d’expertise judiciaire, soit deux ans après la survenance du sinistre, aucune mesure n’avait été mise en œuvre par le syndic et le syndicat des copropriétaires pour faire cesser les désordres et, à tout le moins, en limiter l’ampleur.

Ce n’est que courant 2018, soit trois années après avoir eu connaissance des désordres, que la copropriété a commencé à effectuer une partie des travaux suggérés par l’expert judiciaire, à savoir le remplacement des collecteurs et canalisations enterrées, suivant décision de l’assemblée générale.

Au 19 janvier 2021, soit trois ans après le dépôt du rapport d’expertise judiciaire, le ravalement du mur de façade rez-de-chaussée n’a toujours pas été effectué, ce qui confirme l’absence de diligence du syndicat des copropriétaires et de réalisation des travaux nécessaires pendant plusieurs années, étant rappelé que les désordres sont survenus en 2015 et que le rapport d’expertise a été déposé en octobre 2017.

- Sur l’absence de caractère accidentel du sinistre et sur la faute dolosive :

La seule conscience des conséquences inéluctables de ses actes par l’assuré a été prise en compte par la Cour de cassation pour retenir la faute dolosive, même en l’absence de faute intentionnelle, la faute dolosive ne supposant pas la volonté de créer le dommage mais uniquement la conscience de son caractère inévitable.

La copropriété n’a pas assuré un entretien régulier et suffisant de l’immeuble, depuis de nombreuses années, alors que le syndicat des copropriétaires ne conteste pas que le réseau d’assainissement de l’immeuble date de sa construction, tel qu’établi par la société LAVILLAUGOUET, le syndicat ne pouvant prétendre ignorer que tant le parcours des canalisations que les joints et raccordements se dégradent et se délitent avec le temps.

Il ressort d’un constat d’huissier réalisé le 7 décembre 2022, soit plus sept années après l’apparition des désordres, que les taux d’humidité de l’appartement de Madame [T] étaient, à certains endroits, de 100 % et que le syndicat des copropriétaires avait laissé subsister l’une des origines des désordres (pièce n° 65 [G]), contraignant la demanderesse à isoler ses murs contre l’humidité avec des films en polyuréthane lors des travaux de reprise effectués en mars 2024 (pièce n° 66 [G]).

Sur la non-conformité de l’appartement de Madame [T] :

L’appartement de la demanderesse ne comportait aucun système efficient d’aération et d’évacuation de l’humidité vers l’extérieur, ce qui ne pouvait que conduire à une humidité excessive à l’origine de désordres, comme l’a relevé l’expert judiciaire (rapport, page 30), de sorte que la faute dolosive est constituée tout comme l’absence de caractère accidentel du sinistre.

Sur les exclusions contractuelles de la garantie « dégâts des eaux » (chapitre V des conventions spéciales de la police) pour les dommages résultant d’un défaut permanent ou volontaire d’entretien (i), à l’humidité ou la condensation (ii), dus aux infiltrations d’eau de pluie au travers des murs » (pièce n° 1) :

Sur les désordres du « séjour, façade sur cour », le syndicat des copropriétaires était informé des problèmes d’humidité, comme en témoigne la présence de siphons, dont la pose n’a pas pu être réalisée sans son approbation dans le cadre d’une assemblée générale de copropriétaires, de sorte qu’il ne pouvait ignorer le défaut d’entretien manifeste de la copropriété, résultant également des photographies produites par la demanderesse (pièces [G] n° 26 à 32).

Sur les désordres du « séjour, façade sur rue », une partie des désordres est imputable à la présence d’humidité et de condensation consécutive à l’absence de ventilation de l’appartement et non pas d’une fuite ou d’un débordement, donc est exclue de la police souscrite.

Sur les désordres de la « salle de bains », ils résultent d’une humidité et condensation consécutives à l’absence de ventilation de la pièce et d’un défaut d’entretien manifeste, dès lors que les canalisations datent de l’origine de la construction de l’immeuble.

Sur les réclamations de Madame [T] (à titre subsidiaire) :

L’expert impute à la demanderesse la pleine responsabilité des désordres qu’elle subit dans sa salle d’eau s’agissant de la ventilation et des canalisations, de sorte qu’elle devra être déboutée de sa demande de prise en charge des travaux de mise aux normes de son appartement et que, subsidiairement, l’indemnité devra être limitée à 50 % de la somme retenue afin de prendre en compte la part des désordres imputable à la demanderesse.

Sur le préjudice financier allégué, pour être considéré comme décent, le logement doit permettre une aération suffisante permettant le renouvellement de l’air et une évacuation de l’humidité, la demanderesse sollicitant du tribunal la condamnation du syndicat des copropriétaires et de son assuré à prendre en charge des conséquences de la non-conformité de son propre appartement.

A titre subsidiaire, la demanderesse ne rapporte pas la preuve de sa perte de chance de louer son appartement, la chance étant par nature aléatoire et la réparation de la perte de chance devant être mesurée à la chance perdue, sans pouvoir égaler l’avantage qu’elle aurait effectivement procuré si elle s’était réalisée.

Sur la limitation du dommage financier dans le temps, la demanderesse allègue, sans en justifier, que les travaux de reprise de son appartement n’auraient pu être effectués qu’à partir de mars 2024, rien ne permettant de justifier cette date, alors que les murs sinistrés étaient en cours de séchage en décembre 2022, seuls certains points d’humidité demeurant problématiques, de sorte que ce préjudice immatériel sera limité à décembre 2022, date du dernier relevé d’humidité faisant état du séchage des murs, en tenant compte de la part des désordres, non négligeable, imputable à la demanderesse (50 %) en raison de l’absence de ventilation de son appartement (limitation à la somme de 39.802,26 €).

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] répond en substance que :
- les facteurs « aggravants » relevés par l’expert judiciaire (absence de bandeau maçonné en partie haute de la façade, complexe d’étanchéité inadapté, jardinière maçonnée construite en partie basse du mur) ne sont pas la cause des désordres, les jardinières n’étant pas directement à l’origine des désordres, le revêtement sur la façade étant en outre une peinture minérale argileuse et nullement une peinture d’imperméabilisation I3 ou I4 (pièces n° 18, procès-verbal de constat d’huissier du 7 mai 2021 consignant les constatations et conclusions de la société AQUARELLES ET RÉNOVATIONS et pièce n° 26, rapport du 7 mars 2023 de Madame [S], architecte),
- sur les désordres constatés dans le séjour au niveau de la façade sur rue, aucun lien de causalité n’a été établi par l’expert entre la fissure constatée sur la façade sur rue et les désordres, celui-ci n’ayant fait réaliser aucunes investigations plus poussées sur ce point et employant d’ailleurs le conditionnel en ce qui concerne ladite fissure et son implication dans les désordres,
- les constatations de l’expert sont sans pertinence et sans objet, aucun lien de causalité n’étant établi entre l’entoilage utilisé et les désordres, de sorte que les parties communes ne sont pas impliquées dans la survenance des désordres dans le salon côté rue,
- sur les désordres affectant la salle de bains, l’expert retient une responsabilité à hauteur de 100 % de Madame [T] au titre de ses installations privatives défaillantes (absence de ventilation de la salle de bains, contraire au règlement sanitaire du département de [Localité 13], fuites et défauts d’étanchéités de la salle d’eau : robinet de chasse d’eau des WC qui fuit, cabinet de douche qui n’est pas étanche entre les parois verticales et le receveur horizontal, joints défectueux, joints d’étanchéité de la porte d’accès à la cabine, déchirés).

Il conteste par ailleurs les travaux réparatoires préconisés par l’expert judiciaire, faute de lien de causalité démontré entre ces derniers et les désordres (suppression des jardinières et restitution du soubassement en pierre originel ; soupiraux et grilles de ventilation alors que des fenêtres d’appartement étaient dépourvues pour certaines de grilles d’aération d’entrée d’air neuf et pour d’autres comportaient des grilles d’aération condamnées ; arrachage du complexe d’entoilage existant et mise à nu du support puis mise en œuvre d’un enduit à la chaux permettant une respiration du support...).

Sur les désordres constatés au niveau du mur de façade sur rue dans le séjour (plafond en angle sur le mur de façade et le mur mitoyen), il relève que l’expert a imputé ces désordres à 50 % à la demanderesse et à 50 % au syndicat des copropriétaires, cette dernière mise en cause étant « plus que contestable » dès lors que l’expert a indiqué que la fissure constatée sur la façade sur rue « peut » être un point d’infiltration, de sorte qu’il n’a pas établi avec certitude que cette fissure était infiltrante et à l’origine des désordres.

Sur les désordres constatés au niveau de la salle de bains (cloisons avec la cuisine et l’entrée et mur séparatif avec la cage d’escalier) et les travaux réparatoires, il souligne que l’expert a imputé ces désordres à 100 % à la demanderesse pour l’absence de ventilation de la salle de bains, pour la section privative et la mise en œuvre non conformes des collecteurs, et à 100 % au syndicat pour l’humidité dans le mur d’échiffre de la cage d’escalier visant sur ce point les réseaux d’assainissement de canalisations enterrées.

Il ajoute que :
- l’expert a constaté que la section des collecteurs [Localité 12] était insuffisante, la présence de deux coudes à 90 ° au lieu de 45 ° favorisant les engorgements, outre que l’aspirateur de la salle de bain n’était pas raccordé à un conduit et se déversait dans le plénum du faux plafond,
- Madame [S], architecte, a conclu à l’absence de ventilation de la salle de bains et de système d’étanchéité au sol et mur, ce qui est contraire à la réglementation en vigueur,
- il sera considéré que les désordres dans la salle de bains ont bien pour origine l’absence de ventilation et la mise en œuvre non conforme des collecteurs,
- contrairement aux affirmations de la demanderesse, la colonne d’adduction et l’entoilage du mur d’échiffre de la cage d’escalier ne sont pas directement impliqués dans la survenance des désordres, l’expert n’ayant établi aucun lien de causalité entre la canalisation d’adduction et les désordres affectant la salle de bains, n’ayant en outre effectué aucune investigation approfondie pour déterminer si la toile de verre était effectivement en tout ou partie à l’origine des désordres.

Sur les travaux réparatoires, il fait valoir que :
- cinq mois après le dépôt du rapport d’expertise, il a approuvé à l’occasion de l’assemblée générale du 12 février 2018 la mise sous goulotte des câbles existants sur les façades cour pour un budget de 12.000 € TTC, les fonds ayant été appelés, de même que les travaux de ravalements des façades intérieures du rez-de-chaussée gauche et du hall approuvés pour un budget de 15.000 € TTC,
- les travaux de réfection du hall d’entrée ont été réalisés en mars 2021 (pièce n° 22),
- à l’occasion de l’assemblée générale du 16 avril 2019, le devis de l’entreprise VERGER a été approuvé pour la réalisation de ces travaux de mise sous goulotte des câbles sur les façades cour, de même que le devis de la société EMA d’un montant de 31.083,36 € TTC relative aux travaux de ravalement des façades sur cour, cette entreprise ayant émis trois factures en date des 30 septembre 2019, 30 novembre 2019 et 31 décembre 2019,
- les travaux de remplacement des collecteurs et canalisations ont été votés pour un montant de 39.930,00 € TTC à l’occasion de l’assemblée générale du 12 février 2018, un ordre de service ayant été émis dès le 28 mars 2018 pour la réalisation de la reprise de ces réseaux de canalisations enterrées et la société LAVILLAUGOUET étant intervenue en juin/juillet 2018 en émettant une facture du même montant,
- contrairement à ce qu’indique ALBINGIA, il n’a pas manqué de diligences et n’a pas tardé dans la mise en œuvre des travaux, la seule circonstance qu’il ait réalisé les travaux de suppression des points d’infiltrations ne constituant pas une adhésion implicite aux conclusions de l’expert judiciaire,
- Madame [T] n’a pas fait réaliser les travaux de mises aux normes de ses installations sanitaires et de ventilation, validés par l’expert selon devis de la société TBI du 4 septembre 2017 d’un montant de 7.387,60 € TTC, n’hésitant pas à réclamer la condamnation du syndicat à l’indemniser du coût de ces travaux qu’elle n’a manifestement pas réaliser dans le cadre de la présente procédure,
- l’expert judiciaire n’a pas mis à sa charge les travaux au niveau du mur d’échiffre du rez-de-chaussée au 1er étage de la cage d’escalier B du bâtiment A,
- sur les travaux de reprise du mur de la cage d’escalier, l’expert n’a retenu aucune imputabilité et responsabilité à sa charge et s’il a qualifié l’entoilage du mur de la cage d’escalier de facteur aggravant, il n’a pas établi avec certitude, à l’aide d’investigations approfondies, que cet entoilage serait à l’origine des désordres affectant la salle de bains,
- sur les travaux de suppression des jardinières, l’expert ne les a pas identifiés comme étant à l’origine des désordres constatés au niveau du mur de façade sur cour du séjour de l’appartement de Madame [T], ayant simplement identifié les jardinières comme étant un facteur aggravant et non à l’origine directe des désordres dans le séjour côté cour,
- la résolution n° 13 de l’assemblée générale du 3 décembre 2020 avait pour objet de proposer de couvrir les deux bacs à plantes vidés côté gauche de la cour, Madame [T] ayant voté pour cette résolution qu’elle conteste aujourd’hui,
- en tout état de cause, l’assemblée générale du 26 juillet 2021 a approuvé l’annulation de la décision prise lors de l’assemblée générale du 3 décembre 2020 de couvrir les deux bacs à plantes côté gauche de la cour et a décidé de supprimer ces bacs (pièce n° 19), les travaux de suppression des deux jardinières ayant été réalisés en exécution de cette décision selon facture produite aux débats du 22 février 2022 (pièce n° 20), de sorte que la demande de condamnation à faire réaliser des travaux de suppression de jardinières n’a plus lieu d’être,
- s’agissant des travaux de ravalement du mur de façade du rez-de-chaussée sur rue, les conclusions de l’expert judiciaire sont contestables dès lors qu’il a déterminé avec certitude que les désordres affectant le plafond du séjour de la demanderesse ont pour origine la ventilation défectueuse de son appartement, tandis que ses observations sur le type d’entoilage sont erronées et qu’aucune investigation approfondie n’a été réalisée pour établir un lien de causalité entre le complexe d’étanchéité et les désordres.

Sur les frais de remise en état de l’appartement de la demanderesse, il estime que celle-ci est seule responsable des désordres résultant de ses installations privatives et qu’elle est tenue des conséquences liées à la défaillance de ses installations, ajoutant qu’en dépit de l’avis favorable donné par l’expert sur le devis de la société TBI du 4 septembre 2017, Madame [T] n’a pas fait réaliser ces travaux privatifs dont la réalisation était pourtant nécessaire pour mettre un terme aux désordres, faisant actualiser ce devis pour les besoins de la présente procédure, en y ajoutant de nouveaux travaux non approuvés par l’expert judiciaire (diverses options), constituant des améliorations apportées à l’appartement de la demanderesse sans lien avec les désordres dénoncés, incluant des travaux d’enduit devant être considérés comme privatifs et à la charge exclusive de la demanderesse. Il ajoute que l’expert a imputé les désordres dans le séjour côté rue à hauteur de 50 % à la demanderesse et les désordres dans la salle de bains à hauteur de 100 % à celle-ci pour la ventilation et les collecteurs.

Sur le préjudice financier, il fait valoir en substance que :
- le caractère inhabitable, à le supposer établi, du logement résulte des désordres dont la demanderesse est responsable mais également de son refus de faire réaliser les travaux dans son logement préconisés par l’expert,
- il a exécuté les travaux réparatoires préconisés par l’expert judiciaire, contrairement à la demanderesse, qui a seule contribué à la persistance des désordres,
- Madame [T] ne justifie pas du montant des charges récupérables qu’elle réclame, qui n’ont pas été retenues par l’expert dans le cadre de l’évaluation des préjudices,
- elle a obtenu de son assurance la somme de 9.600 € en indemnisation de la perte de loyers correspondant à un an de loyer selon plafond prévu au contrat.

Sur la garantie de la société ALBINGIA, il précise que :
- les conditio