TJ 97411, 17 nov. 2025, RG 25/00726

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 25/00726 - N° Portalis DB3Z-W-B7J-HIEC

MINUTE N° :

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COUR D’APPEL DE [Localité 9] DE [Localité 6]
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT-DENIS

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JUGEMENT DU 17 NOVEMBRE 2025

PARTIES

DEMANDEUR(S) :

Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 8]/SARL CITYA BELVEDERE
[Adresse 3]
[Localité 4] ([Localité 6])
représentée par Maître Thibaut BESSUDO de BOURBON AVOCATS, avocat au barreau de SAINT-DENIS DE LA REUNION

DÉFENDEUR(S) :

Madame [B] [U]
[Adresse 2]
[Localité 5]
non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Présidente : Cécile VIGNAT,

Assistée de : Sophie RIVIERE, Greffière,

DÉBATS :

À l’audience publique du 13 Octobre 2025

DÉCISION :

Réputée contradictoire,

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [B] [U] est propriétaire des lots n°38 et 90 au sein de la résidence [Adresse 7] située [Adresse 1].

Par acte de commissaire de justice en date du 25 août 2025, le [Adresse 10] [Adresse 7] représenté par son syndic la SARLCITYA BELVEDERE a fait assigner Monsieur [B] [U] devant la chambre de proximité du tribunal judiciaire de Saint-Denis de la Réunion, aux fins de la voir condamner au paiement des sommes suivantes :
- 3.293,20 euros au titre des charges de copropriété impayées au 09 juin 2025
- 650,00 euros au titre des frais relevant de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965
outre les intérêts à compter de la première mise en demeure avec anatocisme en application de l’article 1231-6 du code civil
- 2.000 euros à titre de dommages et intérêts vu la résistance abusive sur le fondement de l’article 1240 du code civil ;
- 1.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile outre aux entiers dépens de l’instance.

Cette affaire a été évoquée à l’audience du 13 octobre 2025.

Lors de cette audience, le [Adresse 10] [Adresse 7] représenté par son conseil, a maintenu l’intégralité de ses demandes.

Monsieur [B] [U], régulièrement cité à personne, est non comparant ni représenté.

Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions du demandeur, il convient de se reporter à ses écritures et observations orales conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L'affaire a été mise en délibéré au 17 novembre 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur les charges de copropriété impayées et les provisions échues

En application de l'article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 précitée, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n'a pas contesté la décision de l'assemblée générale ayant approuvé les comptes dans les délais prévus à l'article 42 alinéa 2e de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 n'est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 7] verse aux débats :
- les convocations aux assemblées générales des 31/08/2023 et 28/08/2024
- les procès-verbaux des assemblées générales en date des 31/08/2023 et 28/08/2024 portant approbation des comptes des exercices écoulés, du budget prévisionnel de l'exercice suivant et adoption de travaux
- l’extrait de compte
- les appels de fonds et décomptes de charges
- les mises en demeure du 04/08/2023 et du 16/08/2024
- le contrat du syndic
- le relevé de propriété

Au vu des justificatifs fournis, la créance du syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 7] est établie dans son principe.

Déduction faite des frais d’un montant de 855,60 euros, la créance au titre des charges de copropriété impayées selon décompte en date du 1er juillet 2025 est établie à hauteur de 3.121,20 euros.

Il convient en conséquence de condamner Monsieur [B] [U] à payer au [Adresse 10] [Adresse 7], la somme de 3.087,60 euros au titre des charges de copropriété impayées et appels de fonds selon décompte arrêté au 09 juin 2025 déduction faites de frais, outre les intérêts au taux légal à compter du 25 août 2025, date de l’assignation.

Sur les frais de recouvrement

Aux termes de l'article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 dans sa rédaction issue de la loi n°2018-1021 du 23 novembre 2018 applicable au présent litige, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment :
- les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ;
- les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur ;
- les honoraires du syndic afférents aux prestations qu'il doit effectuer pour l'établissement de l'état daté à l'occasion de la mutation à titre onéreux d'un lot ou d'une fraction de lot. Les honoraires ou frais perçus par le syndic au titre des prestations susmentionnées ne peuvent excéder un montant fixé par décret
- les dépenses pour travaux d'intérêt collectif réalisés sur les parties privatives notamment en application du c du II de l'article 24 et du f de l'article 25
- les astreintes prévues aux articles L. 1331-29-1 et L. 1334-2 du code de la santé publique et aux articles L. 129-2 et L. 511-2 du code de la construction et de l'habitation.

En application des articles 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile, il appartient à celui qui allègue un fait d’en apporter la preuve.

Concernant les frais d’avocat, de contentieux, ils relèvent de l’activité du syndic relative au recouvrement des sommes dues et constituent un acte élémentaire d’administration de la copropriété. Il convient en outre de rappeler que les honoraires d’avocat sont compris dans les frais réclamés au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Les frais d’assignation du commissaire de justice font partie des dépens.

En l’absence d’autres justifications, il convient de faire droit aux frais de mises en demeure -syndic et avocat- d’un montant de 333,60 euros.

En conséquence, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 7] justifie des frais engagés à hauteur de 333,60 euros. Il convient de condamner Monsieur [B] [U] à lui payer à ce titre la somme de 333,60 euros.

Sur les dommages et intérêts

L'article 1231-6, alinéa 3 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

La carence de Monsieur [B] [U] à payer les charges cause des difficultés de trésorerie au syndicat des copropriétaires, et oblige les autres copropriétaires à faire l'avance des fonds nécessaires.

Ce préjudice, distinct de celui résultant du simple retard de paiement, sera réparé par l'allocation d'une somme de 200 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur la capitalisation des intérêts

La capitalisation des intérêts en application de l’article 1343-2 du code civil est de droit lorsqu’elle est demandée. Elle court à compter de la demande qui en est faite.

En l’espèce, elle a été demandée par le [Adresse 10] [Adresse 7] dès l’acte introductif d’instance du 25 août 2025.

La capitalisation des intérêts dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil est dès lors ordonnée.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [B] [U], partie perdante, sera condamné aux dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 7] les frais qu’il a dû engager pour assurer la défense de ses intérêts. Il y a lieu de condamner Monsieur [B] [U] à lui payer la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire est de droit conformément aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS