CA Paris, 26 nov. 2025, RG 22/14469

RÉPUBLIQUE FRAN'AISE

AU NOM DU PEUPLE FRAN'AIS

COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 4 - Chambre 2

ARRÊT DU 26 NOVEMBRE 2025

(n° , 24 pages)

Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 22/14469 - N° Portalis 35L7-V-B7G-CGIOK

Décision déférée à la Cour : Jugement du 27 Juin 2022-TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 18]- RG n° 18/01403

APPELANTE

Société LLOYD'S INSURANCE COMPANY, SA venant aux droits des Souscripteurs du LLOYD'S par suite d'une procédure de transfert dite «Part VII transfer» autorisée par la High Court of Justice de Londres suivant ordonnance en date du 25 novembre 2020, Société Anonyme d'un Etat membre de la CE ou partie à l'accord sur l'Espace Économique Européen, immatriculée au RCS de [Localité 20] sous le n°844 091 793, prise en son établissement en France sis [Adresse 13], agissant en la personne de son mandataire général pour les opérations en France, Monsieur [N] [X], domicilié en cette qualité audit établissement

C/O Société LLOYD'S INSURANCE COMPANY en son établissement en France

[Adresse 11]

[Localité 8]

Représentée par Me Manuel RAISON de la SELARL RAISON AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : C2444

INTIMÉS

Monsieur [R] [W]

[Adresse 2]

[Localité 16]

DEFAILLANT

Madame [Y] [E]

[Adresse 2]

[Localité 16]

DEFAILLANTE

S.C.I. T.A.V.S

Immatriculée au RCS de [Localité 18] sous le numéro 499 474 138

[Adresse 14]

[Localité 17]

Représentée par Me Yves BILLET, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, toque : 180

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES [Adresse 3] représenté par son syndic, la société ORPI COGESTION, SARL immatriculée au RCS de [Localité 19] sous le numéro 501 147 957

C/O SARL ORPI COGESTION

[Adresse 7]

[Localité 10]

Représenté par Me François MEURIN de la SELARL TOURAUT AVOCATS, avocat au barreau de MEAUX

Société GENERALE DE COUVERTURE

SARL immatriculée au RCS de [Localité 18] sous le numéro 351 596 580

[Adresse 1]

[Localité 15]

Représentée par Me Sarra JOUGLA, avocat au barreau de PARIS, toque : C0431

Ayant pour avocat plaidant : Me François BILLEBEAU de la SCP BILLEBEAU - MARINACCE, avocat au barreau de PARIS, toque : R0043

SMABTP

Société d'assurance mutuelle à cotisations variables régie par le code des assurances

immatriculée au RCS de [Localité 20] sous le numéro 775 684 764

[Adresse 12]

[Localité 9]

Représentée par Me Sarra JOUGLA, avocat au barreau de PARIS, toque : C0431

Ayant pour avocat plaidant : Me François BILLEBEAU de la SCP BILLEBEAU - MARINACCE, avocat au barreau de PARIS, toque : R0043

COMPOSITION DE LA COUR :

L'affaire a été débattue le 24 Septembre 2025, en audience publique, devant la Cour composée de :

Madame Christine MOREAU, Présidente de Chambre

Madame Perrine VERMONT, Conseillère

Mme Marie CHABROLLE, Conseillère

qui en ont délibéré.

Greffier, lors des débats : Mme Dominique CARMENT

ARRÊT :

- DEFAUT

- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile

- signé par Madame Christine MOREAU, Présidente de Chambre, et par Madame Dominique CARMENT, Greffière présente lors de la mise à disposition.

* * * * * * * * * *

FAITS & PROCÉDURE

L'immeuble du [Adresse 5] et [Adresse 2] à [Localité 22], est assujetti au statut de la copropriété des immeubles bâtis. Sont copropriétaires :

- M. [W] et Mme [E] pour 542/1000ème (lots 3 et 6),

- la société civile immobilière TAVS (lots 1 et 7),

- Mme [D] et M. [M] (lots 2, 4, 5 et 8).

La société TAVS est propriétaire d'un appartement au rez-de-chaussée (lot 1), situé en dessous d'une toiture terrasse, partie commune, dans le prolongement de laquelle se trouve la terrasse du lot 6 appartenant aux consorts [O] [E].

Suivant facture du 21 mars 2013, la société à responsabilité limitée La Générale de Couverture a effectué des travaux d'étanchéité de la toiture-terrasse.

Après des infiltrations survenues dans la chambre de Mme [U], gérante de la SCI TAVS, M. [W] alors syndic bénévole a chargé la société Etat9 de rechercher l'origine de la fuite.

Selon le rapport de cette société établi en novembre 2013, les désordres constatés étaient dûs au défaut d'étanchéité constaté sur la jardinière et sur le bas du mur de façade de la terrasse de M. [W] au premier étage.

De nouvelles infiltrations sont apparues le 15 janvier 2016 et ont donné lieu à un constat amiable établi le 6 février 2016 entre la société TAVS et la société Gedimo (exerçant sous l'enseigne l'Agence du Conservatoire), alors syndic de la copropriété.

L'expert mandaté par la MATMUT, assureur de la copropriété, informait la SCI TAVS de l'annulation d'une réunion prévue le 6 juillet 2016 au motif que le contrat avait été résilié le 24 novembre 2015.

Les infiltrations perdurant, la société TAVS a sollicité du juge des référés du tribunal de grande instance de Bobigny une mesure d'expertise et par ordonnance du 15 janvier 2018, M. [J] a été désigné en qualité d'expert. Par ordonnance en date du 7 mars 2019, les opérations d'expertise ont été rendues communes à la société Générale de Couverture.

L'expert a déposé son rapport le 15 janvier 2020.

Sans attendre le dépôt du rapport, la société TAVS, par actes d'huissier de justice enrôlés le 26 janvier 2018, a fait assigner la société Gedimo, son assureur la société anonyme Lloyd's, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] et [Adresse 2] à [Localité 22], M. [W] et Mme [E] afin d'obtenir l'indemnisation de ses préjudices et la réalisation de travaux de nature à mettre fin aux infiltrations.

Le juge de la mise en état a ordonné le 18 février 2019 un sursis à statuer dans l'attente du dépôt du rapport d'expertise judiciaire.

Suivant actes d'huissier de justice enrôlés le 1er février 2021, la société TAVS a assigné la société La Générale de Couverture et son assureur la SMABTP en intervention forcée. Une jonction est intervenue, par mention au dossier, le 8 avril 2021.

La société Gedimo a été placée en liquidation judiciaire par jugement du tribunal de commerce de Reims le 21 septembre 2021.

Par jugement du 27 juin 2022, le tribunal judiciaire de Bobigny a :

- déclaré recevable l'intervention volontaire de la société Lloyd's Insurance Company, venant aux droits des Souscripteurs du Lloyd's,

- déclaré recevable l'intervention volontaire de M. [M] et Mme [D],

- déclaré irrecevable la demande de la société SMABTP à l'encontre de la société Gedimo,

- déclaré irrecevables les demandes dirigées contre le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] et [Adresse 2] à [Localité 22], M. [W] et Mme [E] par M. [M] et Mme [D], les Souscripteurs du Lloyd's, la société Lloyd's Insurance Company et la SMABTP,

- condamné le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] et [Adresse 2] à [Localité 22] à effectuer les travaux préconises par l'expert judiciaire et objets du devis de l'entreprise [H] en date du 12 décembre 2019, sous astreinte provisoire de 200 euros par jour de retard pendant trois mois, et ce à compter de l'expiration d'un délai de trois mois suivant la signification de la présente décision,

- rejeté la demande formée à l'encontre de M. [W] et Mme [E] et de la société La Générale de Couverture au titre des travaux objets du devis de l'entreprise [H],

- condamné in solidum le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] et [Adresse 2] à [Localité 22], la société La Générale de Couverture et son assureur la SMABTP, ainsi que, à hauteur de 15 538,59 euros uniquement, la société Lloyd's Insurance Company en qualité d'assureur de la société Gedimo, à payer à la société TAVS au titre des travaux de remise en état la somme de 19 432,23 euros, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision et capitalisation des intérêts postérieurs à ladite décision,

- condamné in solidum le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 5] et [Adresse 2] à [Localité 22], la société La Générale de Couverture et son assureur la SMABTP, ainsi que, à hauteur de 48 000 euros seulement, la société Lloyd's Insurance Company en qualité d'assureur de la société Gedimo à payer à la société TAVS au titre du préjudice financier la somme de 60 000, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision et capitalisation des intérêts postérieurs à ladite décision,

- dit que les garanties de la SMABTP et de la société Lloyd's Insurance Company s'appliqueront dans les limites de leurs polices d'assurance,

- rejeté le surplus des demandes indemnitaires,

- condamné la société Lloyd's Insurance Company en qualité d'assureur de la société Gedimo à garantir la SMABTP à hauteur de 50 % des sommes de 15 538,59 euros et 48 000 euros,

- condamné la société La Générale de Couverture et son assureur la SMABTP à garantir la société Lloyd's Insurance Company en qualité d'assureur de la société Gedimo à hauteur de 50 % des sommes de 15 538,59 euros et 48 000 euros,

- rejeté les autres appels en garantie,

- rappelé que la société TAVS est dispensée de toute participation à la dépense commune des frais de procédure de la présente instance,

- condamné in solidum la SMABTP et la société Lloyd's Insurance Company à payer à la société TAVS au titre des frais exposés et non compris dans les dépens la somme de 6 000 euros,

- condamné in solidum la SMABTP et la société Lloyd's Insurance Company aux dépens qui comprendront les frais d'expertise judiciaire, avec bénéfice du droit prévu par l'article 699 du même code,

- ordonné l'exécution provisoire de la présente décision,

- débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.

La société Lloyd's Insurance Company a relevé appel de ce jugement par déclaration remise au greffe le 29 juillet 2022.

Par ordonnance d'incident du 14 juin 2023, le conseiller de la mise en état a, notamment :

- dit que la fin de non-recevoir soulevée par la société Lloyd's Insurance Company fondée sur l'article 564 du code de procédure civile relève de la compétence de la cour statuant au fond,

- déclaré irrecevables pour être prescrite la demande en garantie formée par le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 5] et [Adresse 2] à [Localité 22] contre la société Lloyd's Insurance Company ;

La procédure devant la cour a été clôturée le 2 juillet 2025.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu les conclusions notifiées le 1er juillet 2025 par lesquelles la société Lloyd's Insurance Company, appelante, invite la cour, au visa des articles 1240 et suivants, 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile, à :

- la recevoir en ses écritures et la déclarer bien fondée,

à titre liminaire,

- constater que suivant ordonnance d'incident en date du 14 juin 2023, le conseiller de la mise en état a déclaré irrecevable pour être prescrite la demande en garantie formée par le syndicat des copropriétaires à son encontre,

- constater que l'appel en garantie formulé par le syndicat des copropriétaires à l'encontre du syndicat des copropriétaires est une demande nouvelle en cause d'appel,

en conséquence,

- déclarer irrecevable l'appel en garantie ainsi que toute autre demande formulée par le syndicat des copropriétaires à son encontre,

- infirmer le jugement du tribunal judiciaire de Bobigny en date du 27 juin 2022 en ce qu'il a :

déclaré recevable l'intervention volontaire des consorts [M] - [D],

déclaré irrecevable les demandes dirigées contre le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] et [Adresse 2] à [Localité 21] et les consorts [W] - [E] par les consorts [M] - [D], les Souscripteurs du Lloyd's, la société Lloyd's Insurance Company et la SMABTP,

condamné le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] et [Adresse 2] à [Localité 21] à effectuer les travaux préconisés par l'expert judiciaire sous astreinte de 200 euros par jour de retard pendant trois mois et ce à compter de l'expiration d'un délai de trois mois suivant la signification de la présente décision,

rejeté la demande formée à l'encontre des consorts [W] ' [E] et la société Générale de Couverture au titre des travaux objets du devis de l'entreprise [H],

condamné in solidum le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] et [Adresse 2] à [Localité 21], la société Générale de Couverture et son assureur la SMABTP ainsi que, à hauteur de 15 538,59 euros uniquement, la société Lloyd's Insurance Company en qualité d'assureur de la société Gedimo, à payer à la société TAVS au titre des travaux de remise en état la somme de 19 432,23 euros avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision et capitalisation des intérêts postérieurs à ladite décision,

condamné in solidum le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] et [Adresse 2] à [Localité 21], la société Générale de Couverture et son assureur la SMABTP ainsi que, à hauteur de 48 000 euros seulement, la société Lloyd's Insurance Company en qualité d'assureur de la société Gedimo, à payer à la société TAVS au titre du préjudice financier la somme de 60 000 euros avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision et capitalisation des intérêts postérieurs à ladite décision,

rejeté le surplus des demandes indemnitaires,

condamné la société Lloyd's Insurance Company en qualité d'assureur de la société Gedimo à garantir la SMABTP à hauteur de 50 % des sommes de 15 538,59 euros et 48 000 euros,

condamné la société Générale de Couverture et son assureur la SMABTP à garantir la société Lloyd's Insurance Company en qualité d'assureur de la société Gedimo à hauteur de 50 % des sommes de 15 538,59 euros et 48 000 euros,

rejeté les autres appels en garantie,

rappelé que la société TAVS est dispensée de toute participation à la dépense commune des frais de procédure à la présente instance,

condamné in solidum la SMABTP et la société Lloyd's Insurance Company à payer à la société TAVS au titre des frais exposés et non compris dans les dépens la somme de 6 000 euros,

condamné in solidum la SMABTP et la société Lloyd's Insurance Company aux dépens qui comprendront les frais d'expertise judiciaire, avec bénéfice du droit prévu par l'article 699 du même code,

ordonné l'exécution provisoire de la présente décision,

débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

et statuant à nouveau,

à titre principal,

- constater l'absence de faute de la société Gedimo,

- constater l'absence de lien de causalité entre l'intervention de la société Gedimo et les préjudices allégués,

- constater l'absence de préjudice indemnisable opposable à la société Gedimo,

- en déduire que sa responsabilité ne peut être engagée en l'espèce,

en conséquence,

- débouter toute partie de l'ensemble de leurs demandes, fins et prétentions à son encontre,

à titre subsidiaire et reconventionnel,

- condamner M. [W], Mme [E], la société Générale de Couverture et la société SMABTP à relever indemne et garantir la société Lloyd's Insurance Company de toute condamnation qui pourrait être prononcée à leur encontre,

en toute hypothèse,

- déduire des condamnations pouvant être mises à la charge de la société Lloyd's Insurance

Company le montant de la franchise restant due par l'assuré soit 10 % du montant des

condamnations avec un minimum de 1 000 euros et un maximum de 4 500 euros,

- condamner la société TAVS, ou à défaut tout succombant, au besoin in solidum, à lui verser la somme de 6 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens, conformément à l'article 699 du même code ;

Vu les conclusions notifiées le 29 juin 2025 par lesquelles la société TAVS, intimée, invite la cour, au visa des articles 14, 15, 18 de la loi du 10 juillet 1965, 1240 et suivants, 1792 et suivants du code civil et 124-3 du code des assurances, à :

- après avoir constaté que le syndicat des copropriétaires, la société Gedimo, M. [W] et Mme [E], et la société Générale de Couverture, ont tous et pour chacun d'eux contribué à la création et l'aggravation des dommages dans l'appartement de la société TAVS et à la réalisation de ses entiers préjudices,

- en déclarer conjointement responsables ces parties,

et,

sur l'appel principal de la société Lloyd's Insurance Company,

- confirmer le jugement déféré en ce qu'il a :

condamné le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] et [Adresse 2] à [Localité 22] à effectuer les travaux préconisés par l'expert judiciaire et objets du devis de l'entreprise [H] en date du 12 décembre 2019, sous astreinte provisoire de 200 euros par jour de retard pendant trois mois, et ce à compter de l'expiration d'un délai de trois mois suivant la signification du jugement,

condamné in solidum le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] et [Adresse 2] à [Localité 22], la société La Générale de Couverture et son assureur la SMABTP, ainsi que la société Lloyd's Insurance Company en qualité d'assureur de la société Gedimo, à payer une somme à la société TAVS au titre des travaux de remise en état, avec intérêts au taux légal à compter du jugement et capitalisation des intérêts postérieurs au jugement,

condamné in solidum le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] et [Adresse 2] à [Localité 22], la société La Générale de Couverture et son assureur la SMABTP, ainsi que la société Lloyd's Insurance Company en qualité d'assureur de la société Gedimo à payer une somme à la société TAVS au titre du préjudice financier, avec intérêts au taux légal à compter du jugement et capitalisation des intérêts au jugement,

dit que les garanties de la SMABTP et de la société Lloyd's Insurance Company s'appliqueront dans les limites de leurs polices d'assurance,

condamné la société Lloyd's Insurance Company en qualité d'assureur de la société Gedimo à garantir la SMABTP et condamné la société La Générale de Couverture et son assureur la SMABTP à garantir la société Lloyd's Insurance Company en qualité d'assureur de la société Gedimo dans certaines proportions,

rappelé que la société TAVS est dispensée de toute participation à la dépense commune des frais de procédure de la première instance,

condamné in solidum la SMABTP et la société Lloyd's Insurance Company à payer à la société TAVS au titre des frais exposés et non compris dans les dépens la somme de 6 000 euros,

condamné in solidum la SMABTP et la société Lloyd's Insurance Company aux dépens comprenant les frais d'expertise judiciaire, avec bénéfice du droit prévu par l'article 699 du code de procédure civile,

ordonné l'exécution provisoire du jugement,

sur l'appel incident du syndicat des copropriétaires,

- déclarer irrecevable et mal fondée sa prétention au débouté de la société TAVS, du reste nouvelle en cause d'appel, ainsi que l'ensemble de ses demandes,

sur l'appel incident de la Générale de Couverture et la SMABTP,

- déclarer irrecevable et mal fondée leur prétention à une fin de non-recevoir tirée de la prescription, non soulevée en première instance ni surtout devant le conseiller de la mise en état, et d'autre part leur prétention à appel en garantie contre la société TAVS, également nouvelle en cause d'appel,

sur l'appel incident de la société TAVS,

- réformer partiellement le jugement en ce qu'il n'a retenu qu'une somme de 60 000 euros au titre du préjudice financier de la société TAVS et non la somme de 64 080 euros à la date des dernières écritures récapitulatives de la société, maintenant 93 450 euros à la date des présentes,

- infirmer le jugement en ce qu'il a débouté la société TAVS de ses demandes à l'encontre de M. [W] et Mme [E],

en conséquence,

- condamner in solidum le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] et [Adresse 2] à [Localité 22], l'assureur de la société Gedimo la société Lloyd's Insurance Company, M. [W] et Mme [E], et la société Générale de Couverture et son assureur SMABTP, en réparation :

à lui payer la somme actualisée de 30 000 euros au titre des travaux des réfections nécessaires dans son appartement, ce avec intérêts de droit à compter du jugement rendu sur la somme de 19 432,23 euros, à compter de l'arrêt pour le surplus actualisé, et capitalisation des intérêts,

à lui payer la somme de 93 450 euros, ce avec intérêts de droit sur la somme de 64 080 euros à compter du jugement, et pour le surplus à compter de l'arrêt de la Cour, et capitalisation des intérêts,

ordonner en effet la capitalisation des intérêts à courir sur le montant de ces condamnations par application de l'article 1343-2 du code civil,

- condamner M. [W] et Mme [E] in solidum avec le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] et [Adresse 2] à [Localité 22], l'assureur de la société Gedimo, la société Lloyd's Insurance Company, et la société Générale de Couverture et son assureur SMABTP, à lui payer une indemnité, pour les frais irrépétibles de première instance, de 6 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamner l'appelante et les autres intimés aux dépens de première instance et d'appel, qui comprendront les frais de l'expertise judiciaire, avec application de l'article 699 du code de procédure civile,

- débouter la société Lloyd's Insurance Company, de toute demande d'indemnité d'article 700 à son encontre,

- rappeler que la société TAVS bénéficie de droit des dispositions de l'article 10-1 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, soit de la dispense de participation à la dépense commune des frais de procédure, également en cause d'appel,

et, y ajoutant,

- condamner la société Lloyd's Insurance Company, à lui payer une indemnité, pour les frais irrépétibles en cause d'appel, de 6 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens d'appel, ainsi que in solidum tout succombant, soit M. [W] et Mme [E], le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] et [Adresse 2] à [Localité 22], et la société Générale de Couverture et son assureur SMABTP ;

Vu les conclusions notifiées le 1er juillet 2025 par lesquelles le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 5] à [Localité 22], intimé, invite la cour, au visa des articles 1103, 1104, 1240 et 1792 du code civil, à :

- infirmer le jugement du tribunal judiciaire de Bobigny du 27 juin 2022 en toutes ses dispositions,

à titre principal,

- débouté la société TAVS des demandes présentées à son encontre,

à titre subsidiaire,

- condamner in solidum la société Générale de Couverture, la SMABTP, M. [W], Mme [E] à le garantir de toutes condamnations qui seraient prononcées à son encontre,

- débouter la société Générale de Couverture et la SMABTP de sa demande de garantie présentée en cause d'appel à son encontre,

- condamner tous succombant à lui payer la somme de 5 000 euros au titre des frais irrépétibles ;

Vu les conclusions notifiées le 20 avril 2023 par lesquelles la société Générale de Couverture et la SMABTP, intimées, invitent la cour, au visa des articles 122 et suivants du code de procédure civile, et 2224 du code civil, à :

à titre liminaire,

- accueillir la fin de non-recevoir tirée de la prescription des demandes de la société TAVS,

- infirmer le jugement,

- déclarer prescrites et irrecevables les demandes de la société TAVS à leur encontre,

- débouter la société TAVS de l'ensemble de ses prétentions à leur encontre,

à défaut,

- infirmer le jugement en ce qu'il a retenu une responsabilité de la Générale de Couverture et la mobilisation des garanties de la SMABTP alors qu'aucune implication de la Générale de Couverture ne peut être évoquée dans la survenance des désordres dont la cause est extérieure à ses prestations réalisées en mars 2013, les investigations techniques réalisées n'ont à aucun moment démontré de défaillance du rechapage effectué par cette société il y a plusieurs années,

- confirmer le jugement sur la responsabilité de l'ancien syndic Gedimo et la garantie à son égard de son assureur Les Lloyd's de Londres, qui ne conteste pas être l'assureur concerné vis-à-vis de Gedimo,

- à défaut, dans la mesure où la copropriété comprenant la société TAVS, le syndicat des copropriétaires, le syndic Gedimo, et M. [W] / Mme [E], sont à l'origine des désordres et de leur persistance durant de nombreuses années (l'origine étant les jardinières de la terrasse utilisée par M. [W]),

- infirmer le jugement en ce qu'il ne retient pas la responsabilité partagée et importante de l'ensemble de cette copropriété,

- retenir la responsabilité solidaire du syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] et des copropriétaires,

- débouter toute partie de l'ensemble des demandes formulées à leur encontre,

très subsidiairement, si par extraordinaire, la responsabilité de La Générale de Couverture et les garanties de la SMABTP étaient discutées,

- condamner les sociétés TAVS, Lloyd's de Londres en qualité d'assureur de la société Gedimo, ainsi que M. [W] / Mme [E], et le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5], à garantir La Générale de Couverture et la SMABTP de toutes condamnations, les garanties de la SMABTP ne pouvant être discutées que dans les limites de sa police d'assurance,

en toute hypothèse,

- condamner en tout état de cause, la société TAVS, les Lloyd's de Londres et le syndicat des copropriétaires aux dépens, et au versement d'une somme de 5 000 euros à La Générale de Couverture et à la SMABTP sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile ;

Vu les significations de la déclaration d'appel et des conclusions à la requête de la société Lloyd's Insurance Company, délivrées à M. [W] et Mme [E], le 20 octobre 2022, remises à étude ;

Vu les significations des conclusions à la requête du syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 5] à [Localité 22], délivrées à M. [W] et Mme [E], le 24 janvier 2023 et 28 juillet 2025 remises à étude ;

Vu les significations des conclusions à la requête de la société La Générale de Couverture et de la SMABTP, délivrées à M. [W] et Mme [E], le 10 février 2023, remises à étude ;

SUR CE,

La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel;

En application de l'article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions ;

1. Sur la recevabilité des demandes formées par le syndicat des copropriétaires à l'égard de la société Llyod's Insurance company SA :

La société Llyod's Insurance company rappelle que suivant ordonnance du conseiller de la mise en état du 14 juin 2023, la demande en garantie formée par le syndicat des copropriétaires contre elle a été déclarée prescrite. En revanche, le conseiller de la mise en état a dit que la fin de non recevoir tirée du caractère nouveau des demandes en appel du syndicat des copropriétaires relevait de la compétence de la cour.

L'appelante demande ainsi à la cour que l'appel en garantie formée contre elle par le syndicat des copropriétaires soit déclarée irrecevable comme nouvelle dès lors que :

- le syndicat des copropriétaires n'a pas constitué avocat en première instance et n'a formulé aucune demande contre les parties,

- qu'il n'a formulé cette demande d'appel en garantie que dans ses conclusions d'intimé notifiées le 19 janvier 2023, alors que la jurisprudence considère de façon constante qu'une demande en garantie présentée en cause d'appel ne tend pas à la même fin qu'une défense au fond tendant à une mise hors de cause sollicitée en première instance de sorte que l'appel en garantie formulé pour la première fois en cause d'appel doit être déclarée irrecevable.

Le syndicat des copropriétaires dans ses dernières écritures notifiées le 1er juillet 2025 n'a pas conclu sur ce point.

Réponse de la cour :

Par conclusions d'incident notifiées les 6 avril 2023 et 17 mai 2023, la société anonyme Lloyd's Insurance company a demandé au conseiller de la mise en état de:

- constater que l'appel en garantie formulé par le syndicat des copropriétaires à l'encontre était une demande nouvelle en cause d'appel,

- que cette demande était prescrite.

Suivant ordonnance du 14 juin 2023, le conseiller de la mise en état a jugé :

- que la fin de non-recevoir soulevée par la société anonyme Llyod's Insurance Company fondée sur l'article 564 du code de procédure civile relevait de la compétence de la cour statuant au fond,

- que la demande en garantie formée par le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 5] et [Adresse 2] à [Localité 23] contre la société anonyme Llyod's Insurance Company était irrecevable comme prescrite.

Il résulte des dernières écritures notifiées le 1er juillet 2025 que le syndicat des copropriétaires n'a pas maintenu sa demande d'appel en garantie contre la société Llyod's insurance company.

La demande de celle-ci tendant à voir déclarer irrecevable cette demande désormais abandonnée est donc devenue sans objet.

2. Sur les désordres et les responsabilités :

Moyens des parties :

La société Llyod's Insurance Company soutient que la responsabilité civile délictuelle de son assurée, la société Gedimo, ne saurait être engagée dès lors que l'expert a relevé que :

- les infiltrations proviennent de la terrasse sur plots faisant partie du lot n° 6 appartenant aux consorts [W], cette terrasse constituant une partie privative,

- que le règlement de copropriété stipule que tous les dommages causés aux parties communes, toute aggravation des charges locatives aux parties communes, dus au fait d'un copropriétaire, de son personnel, du fait de son locataire ou de tous occupants de son chef sont entièrement aux frais du copropriétaire concerné,

- que l'expert n'a nullement retenu la responsabilité de la société Gedimo ni celle du syndicat des copropriétaires alors qu'il a retenu celle du fils de M. [W] et de la société Générale de couverture qui a réalisé des travaux réparatoires sur la toiture terrasse, partie commune, à laquelle se sont étendues les infiltrations sans parvenir à les résoudre.

La société Llyod's en déduit qu'à supposer l'immeuble assuré, cette assurance n'aurait pas trouver à s'appliquer et que, de surcroît, de manière classique, elle n'aurait pas pris en charge un sinistre résultant d'un défaut d'entretien.

Dès lors, la SCI TAVS ne peut utilement reprocher à la société Gedimo l'absence de souscription d'une assurance effective en 2016 et solliciter sa condamnation, avec les autres parties, à prendre en charge le coût des travaux de remise en état ainsi que les préjudices dont elle allègue l'existence.

En tout état de cause, la SCI TAVS ne démontre pas l'existence d'une faute imputable à la société Gedimo dans l'exercice de son mandat de syndic.

Cette faute ne saurait résulter de l'absence d'assurance de l'immeuble du 24 novembre 2015 au 24 mai 2016 dès lors qu'au moment de sa prise de fonction le 20 mai 2015, la société Gedimo avait constaté que l'immeuble était bien assuré, que son prédecesseur, la société MFJ ne lui a jamais transmis les appels de primes que lui adressait la MATMUT assureur du syndicat et qu'elle n'a jamais été informée de la résiliation du contrat d'assurance souscrit lors de son mandat par la société MFJ.

Enfin, à supposer une telle faute constituée, elle serait sans lien de causalité avec les préjudices allégués par la SCI TAVS.

Le syndicat des copropriétaires souligne que sa responsabilité ne saurait être engagée dès lors que le rapport d'expertise ne met pas en évidence un défaut de construction de l'ouvrage appartenant au syndicat des copropriétaires ou un défaut d'entretien, l'expert ayant indiqué que les désordres pouvaient avoir pour origine l'utilisation inappropriée de la terrasse par le fils de M. [W].

La SMABTP et la société Générale de couverture soulignent que l'intervention de cette dernière n'est à l'origine d'aucun désordre et n'a montré aucun caractère fuyard lors des recherches de fuite réalisées tant lors des expertises amiables et judiciaire.

La société Générale de couverture n'a pas manqué à son obligation de résultat, l'origine des désordres se situant dans une partie commune, en l'espèce une jardinière, de sorte que la responsabilité du syndicat est engagée de plein droit au titre de l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965.

La société La Générale de couverture rappelle qu'elle est intervenue en mars 2013 suivant facture du 21 mars 2013 et que les désordres étaient connus de manière certaine de la SCI TAVS depuis cette année de sorte que ses demandes, soumises à la prescription quinquennale de l'article 2224 du code civil, étaient prescrites dès son assignation en ordonnance commune délivrée à son encontre le 17 janvier 2019.

La SCI TAVS souligne pour sa part qu'il résulte des conclusions expertales que les infiltrations d'eau proviennent tant de la terrasse privative de M. [W] que de la toiture terrasse située au dessus de son lot qui constitue une partie commune en principe inaccessible mais qui n'est séparée de la terrasse de M. [W] et de Mme [E] par aucune séparation physique. Elle en déduit que la responsabilité du syndicat des copropriétaires est engagée au titre de l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965 ou au titre de l'article 1384 du code civil.

Elle considère que le défaut d'étanchéité constitue un vice de construction et/ou un défaut d'entretien et qu'en tout état de cause, il incombait au syndicat des copropriétaires de prendre les dispositions pour assurer l'étanchéité des parties communes et notamment leur entretien et réparations convenables.

Elle soutient que les demandes formées par le syndicat tendant à ce qu'elle soit déboutée de ses demandes constituent des demandes nouvelles au sens de l'article 564 du code de procédure civile et comme telles irrecevables.

La SCI TAVS reproche à la société Gedimo, syndic assuré par la société Llyod's Insurance Company, d'avoir fait croire aux copropriétaires que l'immeuble était assuré quand il ne l'était pas au cours de la période écoulée entre le 24 novembre 2015 et le 24 mai 2016 et alors qu'il lui appartenait de s'assurer une couverture constante de l'immeuble. Elle lui reproche ainsi sa négligence et constate que la société Gedimo est dans l'incapacité de produire la déclaration d'assurance qu'elle prétend avoir fait à la MATMUT dès le 15 janvier 2016.

Les carences du syndic et le défaut d'assurance ont empêché la réparation et l'indemnisation de la SCI TAVS et empêché qu'il soit mis fin aux préjudices qui se sont perpétrés. La Llyod's Insurance Company ne saurait par ailleurs soutenir que les garanties d'un contrat n'auraient pu être mobilisées faute pour celui-ci d'avoir été conclu et celle-ci doit être condamnée, en vertu de l'action directe de la victime envers l'assureur de responsabilité, in solidum avec les autres responsables, à réparer son préjudice sous réserve, le cas échéant de la franchise contractuelle.

Quant à la société Générale de couverture, la SCI TAVS observe que celle-ci est intervenue, à la demande de M. [W] alors syndic bénévole, pour la réfection totale de l'étanchéité du toit terrasse en 2013 et qu'en dépit de cette intervention, les infiltrations et désordres se sont renouvelés et aggravés. Ainsi, les travaux entrepris par la société n'ont pas atteint leur objectif, peu important que celle-ci soutienne qu'elle n'avait pas été chargée de la réfection totale de la toiture terrasse mais uniquement de la pose d'une chape élastomère dont l'objet était d'éviter le passage d'eau sous étanchéité. Il s'ensuit que la responsabilité de la société peut être engagée au titre de l'article 1792 ou 1240 du code civil.

Elle considère que la société Générale de couverture est irrecevable à soulever la prescription de son action faute de l'avoir fait devant le conseiller de la mise en état.

Enfin, concernant les consorts [W] et [E], la SCI TAVS relève que la pose par ces derniers de jardinières au pourtour de leur terrasse, partie privative, a compromis l'étanchéité du toit terrasse situé légèrement en dessous dont M. [W] et sa famille se sont appropriés l'usage.

La SCI observe que M. [W] qui allègue avoir réalisé des travaux d'étanchéité sur sa terrasse n'en a jamais justifié.

Ils sont responsables au titre de la théorie des troubles du voisinage pour la pose des jardinières et de l'entretien de leur terrasse mais aussi de leur fils qui a usé habituellement du toit terrasse pour l'organisation de fêtes.

Enfin, M. [W], en qualité de syndic bénévole en 2013, est responsable d'avoir mandaté la Générale de couverture sans avoir fait contrôler ces travaux et assurer leur suivi et conformité au devis.

Réponse de la cour :

2.1. Sur la nouveauté alléguée des demandes du syndicat des copropriétaires à l'encontre de la SCI TAVS :

Selon l'article 564 du code de procédure civile, à peine d'irrecevabilité relevée d'office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n'est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l'intervention d'un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d'un fait.

Dans ses écritures, le syndicat des copropriétaires demande à la cour de débouter la SCI TAVS des demandes présentées contre lui à titre principal.

Ainsi, les demandes du syndicat ne tendent qu'à faire écarter les prétentions adverses, celles de la SCI TAVS à son encontre.

Dès lors, elles sont recevables en application de l'article 564 précité.

2.2 Les constatations expertales sur les désordres et leur origine :

Dans son rapport ( pièce 29 SCI TAVS), l'expert, M. [J] concluait :

'l'origine des infiltrations a été déterminée. L'appartement de la SCI TAVS est inhabitable depuis fin janvier 2016 dû à des infiltrations d'eau provenant des terrasses au-dessus. M. [W] ne nous a pas renseignés sur les travaux réalisés pour les désordres de la terrasse sur plots. L'entreprise La générale du Bâtiment a réalisé des travaux réparatoires sur la toiture terrasse suite à une utilisation non appropriée par le fils de M. [W] de celle-ci. Travaux qui n'ont pas permis de résoudre le problème de fuite dans l'appartement de la SCI TAVS' (p. 8).

Dans l'étude des moyens à mettre en oeuvre pour remédier aux désordres, l'expert a préconisé la reprise de l'étanchéité des deux terrasses y compris jardinières selon les règles de l'art.

L'expert a constaté que les désordres constatés dans la chambre du lot de la SCI TAVS étaient dûs à des défauts d'étanchéité constatés d'une part sur la jardinière et d'autre part sur le bas de mur de façade sur la terrasse de M. [W] au 1er étage. L'expert constaté que si M. [W] a prétendu avoir fait réaliser des travaux d'étanchéité sur sa terrasse sur plot en décembre 2013 après qu'un rapport de la société ETAT l'eut diagnostiquée fuyarde, il n'en avait jamais justifié.

Ce rapport du 29 novembre 2013, joint en pièce 22 par la SCI TAVS, imputait aux désordres constatés dans la chambre du lot de la SCI à des défauts d'étanchéité constatés sur la jardinière et sur le bas du mur de façade sur la terrasse de M. [W] au 1er étage. Il n'avait pas été relevé, alors de taux d'humidité sur le plafond du salon de la SCI qui est situé sous la toiture-terrasse.

Il apparaît donc que les désordres constatés dans la chambre de la SCI ont une cause identiques aux désordres, dans les mêmes lieux, ayant conduit M. [W] à faire appel à la société ETAT 9 pour une recherche de fuite en novembre 2013.

Coté séjour, il a été relevé que les infiltrations provenaient du toit terrasse qualifié de terrasse inaccessible par l'expert.

Selon la note de synthèse de l'expert, la cause essentielle de ces infiltrations proviennent de la terrasse sur plot du lot appartenant à M. [W], ce que conforte le rapport de recherche de fuite de la société IBRF missionnée au cours de l'expertise ( pièce 37).

Constatant que l'eau avait migré de cette terrasse sous le toit-terrasse, l'expert a relevé que les travaux réalisés par la société Générale de couverture, dont le conseil indiquait qu'ils avaient été limités au rechapage pour éviter le passage de l'eau sous l'étanchéité, n'avaient pas évité cette migration (p. 8 de l'expertise). L'expert a relevé que ces travaux étaient la conséquence de l'usage inapproprié de la toiture-terrasse par le fils de M. [W] laquelle, quoique qualifiée de 'terrasse inaccessible', par l'expert n'était pas séparée physiquement de la terrasse sur plot attachée au lot de M. [W].

Aux termes de ses travaux expertaux, l'expert impute les désordres subis par la SCI TAVS à une conjonction de causes liées à la défectuosité de la terrasse sur plot utilisée par M. [W], à l'insuffisance de travaux sur le toit-terrasse.

2.3. Les responsabilités :

2.3.a: concernant le syndicat des copropriétaires :

Dans sa rédaction applicable au litige, l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965 disposait que le syndicat des copropriétaires a pour objet la conservation de l'immeuble et l'administration des parties communes. Il est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou au tiers par le vice de construction ou le défaut d'entretien des parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires.

Selon le règlement de copropriété, les parties communes comprennent notamment les fondations, les gros murs, la toiture, gouttières et chéneaux du bâtiment, la liste des parties communes n'étant pas limitative.

Les parties privatives sont celles réservées à l'usage unique d'un copropriétaire et comprennent notamment le revêtement de sols des balcons et loggias privatifs mais non le dispositif d'étanchéité ni le gros oeuvre (p. 11, pièce 10 SCI TAVS).

Il résulte du rapport d'expertise que les infiltrations dans l'appartement de la SCI ont été imputées par la migration de l'eau de la terrasse utilisée à titre privatif par M. [W] vers la toiture-terrasse, partie commune de l'immeuble. Cette migration traduit nécessairement des défectuosités dans le système d'étanchéité, partie commune, des terrasses.

Postérieurement aux travaux réalisés sur la toiture-terrasse par la société Générale de couverture ( et non 'entreprise Générale du Bâtiment comme l'indique l'expert), M. [W], alors syndic bénévole, a fait réaliser en novembre 2013 une recherche de fuite confiée à la société ETAT9 après les doléances de la SCI TAVS qui avait constaté des désordres dans la chambre de son appartement.

Selon les conclusions de la société ETAT9, les désordres étaient dus à des défauts d'étanchéité constatés d'une part sur la jardinière et d'autre part sur le bas du mur de façade sur la terrasse de M. [W].

Il apparaît que lors de l'assemblée générale du 12 mai 2015 au cours de laquelle la société Gedimo a été désignée syndic de la copropriété, il a été soumis au vote de l'assemblée générale une clause d'aggravation des charges mettant à la charge de M. [W] les travaux mentionnés dans le rapport d'Etat9 à savoir 'étanchéité bitumé de la terrasse, fissure de la jardinière et sur la façade du bâtiment'.

Cette résolution n'a pas été adoptée au regard du vote opposant des consorts [W].

Il n'en reste pas moins que les travaux mentionnés avaient vocation à pallier les insuffisances du dispositif d'étanchéité de la terrasse privative de M. [W] et devaient être réalisés par le syndicat au regard de la nature commune dudit dispositif.

Il n'est nullement justifié de ces travaux qu'il incombait au syndicat des copropriétaires d'ordonner et de financer ont été réalisés pour pallier le vice de construction du dispositif d'étanchéité de la terrasse de M. [W].

La persistance d'infiltrations depuis la terrasse privative de M. [W] démontre donc un vice de construction dans le dispositif d'étanchéité de cette terrasse privative auquel il n'a pas été remédié.

Ces infiltrations se sont étendues à la toiture-terrasse située au-dessus du salon de la SCI TAVS en dépit des travaux d'étanchéité entrepris par la société la Générale de Couverture facturés le 21 mars 2013.

Cette situation caractérise à l'égard du syndicat des copropriétaires un défaut d'entretien de cette partie commune de nature à engager sa responsabilité.

La responsabilité du syndicat des copropriétaires apparaît donc pleinement engagée en application de l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965 précité à l'égard de la SCI TAVS.

2b. Concernant M. [W] et Mme [E] :

L'article 9 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que chaque copropriétaire jouit de son lot à la condition de ne porter atteinte, ni aux droits des autres copropriétaires, ni à la destination de l'immeuble ; ce texte institue une responsabilité objective de plein droit d'un copropriétaire, à l'égard d'autres copropriétaires ou du syndicat, des conséquences dommageables provenant de son lot.

Par application de l'article 544 du code civil, la théorie des troubles anormaux du voisinage prévoit le droit pour un propriétaire de jouir de sa chose de la manière la plus absolue, sauf usage prohibé par la loi ou les règlements et limité par l'obligation de ne causer à la propriété d'autrui aucun dommage dépassant les inconvénients normaux du voisinage.

La théorie des troubles du voisinage édicte un principe de responsabilité sans faute, les propriétaires auteurs des nuisances étant responsables de plein droit vis à vis des voisins victimes et ce, quand bien même ils n'auraient commis aucune faute ou n'occupent pas matériellement leur habitation. Il suffit de démontrer une relation de cause à effet directe entre les troubles subis par le tiers lésé et l'intervention du propriétaire auteur pour que la responsabilité de ce dernier puisse être engagée.

Par ailleurs, aux termes de l'article 1384 du code civil, devenu 1242, on est responsable non seulement du dommage que l'on cause par son propre fait, mais encore de celui qui est causé par le fait des personnes dont on doit répondre, ou des choses que l'on a sous sa garde.

Le père et la mère, en tant qu'ils exercent l'autorité parentale, sont solidairement responsables du dommage causé par leurs enfants mineurs habitant avec eux.

Les conclusions expertales ont mis en évidence que les infiltrations relevées dans l'appartement de la SCI ont pour origine principale la migration de l'eau de la terrasse dont il a l'usage exclusif vers le toit-terrasse partie commune. Ces infiltrations constituent bien un trouble anormal de voisinage dès lors qu'elles ont rendu l'appartement de la SCI impropre à l'habitation.

Il a été mis en évidence supra qu'il incombait au syndicat des copropriétaires de faire réaliser les travaux d'étanchéité de la terrasse privative de M. [W] dès lors que le dispositif d'étanchéité des terrasses constitue une partie commune.

Ainsi qu'il a été relevé, le syndicat des copropriétaires n'a pas justifié avoir fait réaliser ces travaux.

En tout état de cause, les consorts [W] ne pouvaient ignorer la défectuosité du système d'étanchéité de leur terrasse et que l'utilisation des jardinières pouvait être source d'infiltration dès lors que M. [W] avait missionné l'entreprise Etat9 en novembre 2013 et que des travaux d'étanchéité de leur terrasse avaient été soumis au vote de l'assemblée générale en 2015 auxquels ils s'étaient opposés.

Au regard des stipulations du règlement de copropriété, ces jardinières doivent être considérées comme parties privatives en raison de l'utilisation exclusive qu'en ont M. [W] et Mme [E]. Leur utilisation, en présence d'un complexe d'étanchéité insuffisant, a nécessairement contribué aux infiltrations subies par la SCI TAVS de sorte que la responsabilité des consorts [V] apparaît engagée au titre de la théorie des troubles anormaux de voisinage.

L'expert a constaté qu'il lui avait été rapporté l'usage inapproprié du toit-terrasse par le fils de M. [W] à l'origine de l'intervention de la société Générale de Couverture en mars 2013 .

Il appartient à la SCI TAVS en application de l'article 9 du code de procédure civile d'établir la persistance de cet usage inapproprié et le lien de causalité entre cet usage et les préjudices qu'elle subit.

L'implication du fils de M. [W] dans des désordres au toit-terrasse est évoquée dans un dire de la société Générale de couverture du 1er octobre 2019 qu'elle produit dans lequel la société affirmait que son intervention avait été sollicitée en mars 2013 par M. [W] 'suite à des percements effectués apparemment par son fils qui avait squatté la terrasse inaccessible'.

Il ressort ainsi que l'usage inapproprié de la terrasse par le fils de M. [W] avait endommagé son étanchéité.

Elle est évoquée dans le procès-verbal de l'assemblée générale du 12 mai 2015 qui exposait que 'les copropriétaires informent l'assemblée générale que des enfants accèdent sur son toit terrasse et se dégagent de toute responsabilité en cas d'accident. Le syndic demande à M. [W] de clôturer sa terrasse et de supprimer l'accès au toit terrasse de Mme [A]' ( SCI TAVS).

Elle est également invoquée dans la plainte déposée le 28 mars 2017 (pièce 19 SCI) par la gérante de la SCI dans laquelle elle rapportait: 'le fils de mes voisins à savoir [W] [B] a pris l'habitude d'accéder à cette terrasse en invitant des copains, ce qui entraîne à chaque fois de nouvelles dégradations. Il accède à cette terrasse en montant sur ma boite aux lettres qu'il casse régulièrement et force la serrure du portail pour entrer dans ma propriété. Les parents de ce jeune remplacent régulièrement la boîte aux lettres mais je n'en peux plus.

Vendredi dernier, le 24 mars 2017, les policiers de la BAC sont intervenus car un voisin, M. [K] [F], a fait appel à leur service, le nommé [W] faisant la fête avec ses amis sur le toit. Concernant le dégât du toit, les parents de ce jeune homme avaient payé les dégâts d'étanchéité il y a trois ans.

Le jeune [W] est régulièrement placé dans un foyer. Il ne doit venir chez ses parents que lorsqu'ils sont présents, toutefois cela ne l'empêche pas de venir quand il n'y a personne. Je n'ai jamais vu ce jeun