CA Paris, 27 nov. 2025, RG 24/19792

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

Au nom du Peuple Français

COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 4 - Chambre 7

ARRÊT DU 27 NOVEMBRE 2025

(n° , 52 pages)

Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 24/19792 - N° Portalis 35L7-V-B7I-CKNS3

Décision déférée à la Cour : jugement rendu le 27 Mars 2024 par le Tribunal Judiciaire de BOBIGNY - RG n° 23/00168

APPELANT

EPFIF - ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER D'ILE DE FRANCE

[Adresse 10]

[Localité 21]

représenté par Me Michaël MOUSSAULT de la SELAS DS AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : T07, substitué à l'audience par Me François DAUCHY, avocat au barreau de PARIS, toque : T07

INTIMÉS ET APPELANTS INCIDENTS :

Monsieur [JV] [DI] [KU]

[Adresse 3]

[Localité 24]

représenté par Me Djilali BOUCHOU, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, toque : 173. Non comparant

Madame [EZ] [AC] [FY] épouse [KU]

[Adresse 3]

[Localité 24]

représentée par Me Djilali BOUCHOU, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, toque  : 173. Non comparante

INTIMÉE ET APPELANTE INCIDENTE :

DIRECTION DÉPARTEMENTALE DES FINANCES PUBLIQUES DE SEINE SAINT-DENIS - COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT

[Adresse 20]

[Adresse 20]

[Localité 23]

représentée par Madame [ZZ] [TW], en vertu d'un pouvoir général

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 25 Septembre 2025, en audience publique, les parties ne s'y étant pas opposées, devant Monsieur Hervé LOCU, Président de Chambre, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Hervé LOCU, Président,

Madame Valérie GEORGET, Conseillère,

Madame Nathalie BRET, Conseillère,

Greffier : Madame Dorothée RABITA, lors des débats

ARRÊT :

- réputé contradictoire

- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.

- signé par Hervé LOCU, Président et par Dorothée RABITA, greffier présent lors de la mise à disposition.

***

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE :

M. [JV] [DI] [KU] et Mme [EZ] [AC] [FY] épouse [KU] (ci-après les époux [KU]) étaient propriétaires des lots n°774 et 949 du bâtiment 4 de la copropriété [30], situé [Adresse 1] à [Localité 24].

La copropriété [30] est édifiée sur les parcelles cadastrées section AS n°[Cadastre 14], [Cadastre 15], [Cadastre 16], [Cadastre 17] et [Cadastre 18] et AT n°[Cadastre 22].

Le lot n°774 est un appartement de type F3 d'une superficie de 56m². Le lot n°949 est une cave.

La copropriété [30] est située dans le périmètre de la [Adresse 41] qui a fait l'objet d'une déclaration d'utilité publique (DUP) par arrêté préfectoral n°2019-2388 du 6 septembre 2019. Un arrêté de cessibilité a été rendu le 18 février 2022. Une ordonnance d'expropriation emportant transfert de propriété a été rendue le 29 juin 2023.

Faute d'accord entre les parties et par requête reçue au greffe le 26 juin 2023, l'EPFIF a saisi la juridiction de l'expropriation du Tribunal judiciaire de Bobigny aux fins de fixation de la valeur des biens.

Le transport sur les lieux a été effectué le 08 novembre 2023.

Par jugement contradictoire du 27 mars 2024, le juge de l'expropriation du Tribunal judiciaire de Bobigny a :

ANNEXÉ le PV de transport du 08 novembre 2023 et les termes de comparaison produits par les parties ;

FIXÉ l'indemnité due par l'EPFIF à M. [JV] [DI] [KU] et Mme [EZ] [AC] [FY] épouse [KU] au titre de la dépossession des lots n°774 (appartement), et 1949 (cave) du bâtiment 4 de la copropriété [30] [Adresse 12] à [Localité 24] à la somme de 48.260 euros, en valeur occupée, se décomposant comme suit :

39.200 euros (700 euros/m²) au titre de l'indemnité principale ;

4.920 euros au titre de l'indemnité de remploi ;

4.140 euros au titre de la perte de revenus locatifs ;

DÉBOUTÉ M. [JV] [DI] [KU] et Mme [EZ] [AC] [FY] épouse [KU] de leur demande au titre d'une indemnité spécifique liée à la procédure d'extrême urgence ;

CONDAMNÉ l'EPFIF aux dépens ;

CONDAMNÉ l'EPFIF à payer M. [JV] [DI] [KU] et Mme [EZ] [AC] [FY] épouse [KU] la somme de 3.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.

Par déclaration au greffe du 05 novembre 2024, l'EPFIF a interjeté appel du jugement en ce qu'il a :

fixé à la somme de 48.260 euros le montant de l'indemnité revenant à l'exproprié pour dépossession des lots n°774 et 949 de l'immeuble sis [Adresse 12] à [Localité 24], et notamment en ce que la juridiction :

A pris en compte la réalisation de travaux réalisés et financés par l'autorité expropriante dans la valorisation des logements ;

N'a pas pris en compte l'absence d'un emplacement de stationnement ;

N'a pas déduit l'indemnité pour dépréciation du surplus fixée dans un précédent jugement.

Pour l'exposé complet des faits, de la procédure, des prétentions des parties, conformément à l'article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé à la décision déférée et aux écritures :

1/ Adressées au greffe le 23 janvier 2025 par l'EPFIF, appelant, notifiées le 31 janvier 2025 (AR CG le 03/02/2025, AR [KU] le 04/02/2025), et aux termes desquelles il est demandé à la cour de :

DÉCLARER l'EPFIF bien fondé en son appel ;

Par suite,

INFIRMER PARTIELLEMENT le jugement du 12 juin 2024 en ce qu'il a :

FIXÉ l'indemnité due par l'EPFIF aux époux [KU] au titre de la dépossession des lots n°774 et 949 ainsi que les 189/183.000° des parties communes générales intégrées de l'immeuble sis [Adresse 8] à [Localité 24] comme suit :

39.200 euros au titre de l'indemnité principale ;

4.920 euros au titre de l'indemnité de remploi ;

4.140 euros au titre de la perte de revenus locatifs ;

Et, statuant à nouveau,

FIXER le montant de l'indemnité à revenir au(x) défendeur(s) pour la dépossession des lots n°774 et 949 ainsi que les 189/183.000èmes des parties communes générales intégrées de l'immeuble sis [Adresse 8] à [Localité 24] comme suit :

Indemnité principale :

Méthode d'évaluation : globale, caves et parties communes intégrées ;

Etat : mauvais ;

Valeur unitaire : 560 euros/m², valeur occupée ;

Soit (56m² x 560 euros/m²)' 3.520 euros = 27.840 euros ;

Indemnités accessoires :

Frais de remploi : 3.784 euros

Indemnité pour perte de revenus locatifs : 690 euros x 6 mois soit 4.140 euros ;

TOTAL : 35.764 euros en valeur occupée ;

CONDAMNER les expropriés à payer à l'EPFIF la somme de 2.000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

2/ Adressées au greffe le 18 avril 2025 par les époux [KU], intimés et formant appel incident, notifiées le 30 mai 2025 (ARs le 04/06/2025), et aux termes desquelles il est demandé à la cour de :

INFIRMER partiellement le jugement du 27 mars 2024 ;

Statuer à nouveau,

FIXER à la somme de 64.818 euros l'indemnité totale de dépossession due par l'EPFIF dans le cadre de l'expropriation des lots 774 et 949 de la copropriété du bâtiment 4 [30] située [Adresse 1] à [Localité 24], se décomposant comme suit :

Indemnité principale : 51.744 euros

Indemnité de remploi : 6.174 euros ;

Indemnité pour perte de revenus locatifs : 6.900 euros

CONDAMNER l'EPFIF à verser à Madame et Monsieur [LC] la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTER l'EPFIF de toutes ses demandes, fins et prétentions ;

CONDAMNER l'EPFIF aux dépens.

3/ Adressées au greffe le 14 avril 2025 par le commissaire du Gouvernement, intimé et formant appel incident, notifiées le 30 mai 2025 (AR EPFIF le 01/06/2025 et AR [KU] le 04/06/2025), et aux termes desquelles il conclut qu'il plaise à la cour de :

INFIRMER partiellement le jugement de première instance sur les points détaillés en paragraphe VII de ses écritures [observations du commissaire, comprendre infirmation de la date de référence, de la valeur métrique (il demande 678 euros/m² occupé pour un état moyen-mauvais), et soustraction du prix d'une place de parking] et le confirmer sur ses autres points ;

Statuant à nouveau, le commissaire du Gouvernement demande que l'indemnité totale soit fixée à 43.032,80 euros.

4/ Adressées au greffe le 30 juillet 2025 par le commissaire du Gouvernement, intimé et formant appel incident, notifiées le 1er août 2025 (AR EPFIF le 07/08/2025 et AR [KU] le 06/08/2025), et aux termes desquelles il reprend le dispositif de ses précédentes écritures.

5/ Adressées au greffe 06 août 2025 par l'EPFIF, appelant, notifiées le 08 août 2025 (AR CG le 11/08/2025, AR [KU] le 14/08/2025), et aux termes desquelles il est demandé à la cour de :

JUGER les époux [KU] mal fondés en leur appel ;

En conséquence,

DÉBOUTER les époux [KU] de l'ensemble de leurs demandes, fins et prétentions tendant à obtenir l'infirmation du jugement du 27 mars 2024 ;

Par suite,

DÉCLARER l'EPFIF bien fondé en son appel ;

Par suite,

INFIRMER PARTIELLEMENT le jugement du 12 juin 2024 en ce qu'il a :

FIXÉ l'indemnité due par l'EPFIF aux époux [KU] au titre de la dépossession des lots n°774 et 949 ainsi que les 189/183.000° des parties communes générales intégrées de l'immeuble sis [Adresse 8] à [Localité 24] comme suit :

39.200 euros au titre de l'indemnité principale ;

4.920 euros au titre de l'indemnité de remploi ;

4.140 euros au titre de la perte de revenus locatifs ;

Et, statuant à nouveau,

FIXER le montant de l'indemnité à revenir au(x) défendeur(s) pour la dépossession des lots n°774 et 949 ainsi que les 189/183.000èmes des parties communes générales intégrées de l'immeuble sis [Adresse 8] à [Localité 24] comme suit :

Indemnité principale :

Méthode d'évaluation : globale, caves et parties communes intégrées ;

Etat : mauvais ;

Valeur unitaire : 560 euros/m², valeur occupée ;

Soit (56m² x 560 euros/m²) ' 3.520 euros= 27.840 euros ;

Indemnités accessoires :

Frais de remploi : 3.784 euros

Indemnité pour perte de revenus locatifs : 690 euros x

6 mois soit 4.140 euros ;

TOTAL : 35.764 euros en valeur occupée ;

CONDAMNER les expropriés à payer à l'EPFIF la somme de 2.000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

EXPOSÉ DES MOYENS ET DES PRÉTENTIONS DES PARTIES :

L'EPFIF expose que :

Sur la date de référence, cet élément n'a pas été discuté en première instance et le juge l'a fixée au 08 avril 2016. Le commissaire du Gouvernement estime en cause d'appel qu'elle doit être fixée au 12 décembre 2023 et cet élément sera laissé à l'appréciation de la cour.

Sur la consistance des biens, la copropriété était très dégradée et elle a fait l'objet de plusieurs arrêtés de péril. Entre 2021 et 2023, l'EPFIF, avec d'autres personnes publiques, a financé de nombreux travaux visant à assurer la sécurité des occupants en attendant leur relogement, qui ont donné un effet global d'embellissement. C'est grâce à ces travaux que le bien se trouve dans un tel état d'entretien. Ils ne sauraient venir augmenter l'indemnité à revenir aux expropriés, sauf à méconnaitre les dispositions de l'article L.322-2 al 3 du code de l'expropriation et à créer un enrichissement sans cause.

Sur la valeur vénale du bien, les expropriés fondent leurs sollicitations indemnitaires sur des termes de comparaison issus de la base PATRIM, sur laquelle le prix de vente affiché comprend les indemnités accessoires comme le remploi. Les termes concernent des biens en copropriété en dehors [30] et de consistance incomparable.

il convient de rappeler que le premier juge a, à bon droit, écarté l'ensemble des termes cités par l'exproprié. Après avoir retenu les références de l'expropriante et du commissaire du Gouvernement, il a retenu des valeurs inférieures de 15 euros/m² à celles habituellement retenues pour la copropriété [30] suivant l'état d'entretien des biens, en méconnaissance de l'article L.322-8 du code de l'expropriation. Il convient donc de retenir les valeurs de la grille indemnitaire communément utilisée, et en l'espèce la valeur de 560 euros/m² pour des logements occupés en mauvais état d'entretien.

Sur l'absence de déduction de la valeur d'un emplacement de stationnement, la réduction de 15 euros/m² sus-évoquée semble être motivée par l'absence de places de stationnements, habituellement rattachées aux logements, mais cette méthode constitue une erreur d'interprétation. Les valeurs unitaires moyennes résultant de l'ensemble des références devant être considérées « emplacement de stationnement intégré », il convient ici de soustraire la valeur de l'emplacement de stationnement, qui est de 3.520 euros pour la copropriété [30] tel qu'il ressort de jugements définitifs de la juridiction de l'expropriation de Seine-Saint-Denis.

Sur l'indemnité pour perte de revenus locatifs, les expropriés demandent 10 mois de loyer alors qu'il ressort de la jurisprudence de la juridiction de Seine-Saint-Denis, suivant un raisonnement confirmé par la cour, que l'indemnité habituellement octroyée correspond à 6 mois de loyer.

Les époux [KU] répondent que :

Sur la consistance du bien, le logement est dans un état moyen. Les parties communes du bâtiment 4 sont dans un meilleur état que celles des bâtiments 3 et 10. L'arrêté du 3 septembre 2018 cité par l'EPFIF est ancien et ne reflète pas la situation actuelle. Il ne vise pas expressément le bâtiment 4.

Sur l'environnement du bien, il jouit de nombreux commerces de proximité.

Sur l'état de l'appartement, l'EPFIF remet en cause les constatations issues du transport en arguant d'un éventail de travaux réalisés entre 2021 et 2023 sans préciser la date à laquelle ils auraient été réalisés. Il n'est pas communiqué de facture ni justifié que l'EPFIF est bien l'auteur des travaux. Il n'est pas non plus justifié qu'il s'agirait de travaux publics. L'EPFIF invoque l'enrichissement injustifié de l'article 1303 du code civil sans le démontrer ni n'apporter de chiffrage. L'appauvrissement de l'EPFIF reste aussi à démontrer. Il s'agit de toute manière d'une action subsidiaire et l'EPFIF dispose d'autres moyens juridiques pour faire valoir la prise en compte des travaux. Le constat d'huissier réalisé à la demande de l'EPFIF ne constitue pas un PV de transport, le transport devant être réalisé par le juge. Le PV fait état d'un état moyen, pourtant le juge retient un état mauvais-moyen dans la fixation du prix.

Sur la prise en compte de l'absence de stationnement, il ressort des références produites par l'EPFIF qu'un abattement pour absence de stationnement n'est pas toujours réalisé et que l'absence de stationnement n'a pas d'incidence sur le prix de certaines cessions. Le tribunal a retenu une moins-value de 15 euros/m² et l'EPFIF n'est pas fondé à contester ce point.

Sur l'exclusion des références des intimés, le premier juge a écarté ces références en reprenant l'argumentation de l'expropriant, alors que les résidences dont sont issues ces mutations bénéficient du même plan de sauvegarde que [30] et rendent mieux compte de l'état du marché libre là où la copropriété [30] subit un marché captif.

Sur l'indemnité pour perte de revenus locatifs, les époux [KU] sollicitent 10 mois de loyer compte tenu du délai pour trouver un appartement, un financement et des locataires. Le montant de l'indemnité consignée étant très loin de celui de l'indemnité définitive, les expropriés n'étaient pas directement en mesure de racheter un bien. La prise de possession anticipée par l'EPFIF a rallongé le délai durant lequel les expropriés ont été privés de revenus locatifs.

Sur la fixation de l'indemnité principale, dans le cadre des jugements rendus sur le bâtiment 3, le juge de l'expropriation a constaté une hausse du prix des biens entre les cessions de 2019 et celles de 2021 et 2022. Il en ressort qu'il a établi dans sa grille tarifaire une valorisation de 840 euros/m² pour les logements en état moyen.

Il ressort d'une étude sur les cessions réalisées au sein [30] et de [32], entre 2022 et 2023, que les prix sont supérieurs à ceux des termes de l'EPFIF et atteignent une moyenne de 1.083,22 euros/m². Ces prix incluent certes possiblement une indemnité de remploi, mais en admettant qu'elle soit de 10%, la valeur la plus basse acquise par l'EPFIF est de 685 euros/m².

Concernant la résidence [39], une étude de marché révèle une valeur métrique moyenne de 1.773 euros libre. Les moyennes sont encore plus élevées pour les résidences [40] et [34], à noter qu'elles incluent des ventes sans parking.

Il convient de retenir la valeur de 840 euros/m² pour un logement en état moyen fixée par le juge, mais de la majorer de 10% pour tenir compte de l'évolution du marché.

Le commissaire du Gouvernement conclut que :

Sur la date de référence, elle doit être fixée au 12 décembre 2023, date de la dernière modification approuvée du PLU du 10 juillet 2012 et le jugement sera infirmé sur ce point.

Sur l'état d'entretien du bien, les dispositions de l'article L.322-2 du code de l'expropriation ne sauraient justifier d'écarter la demande de l'EPFIF relative à la prise en compte du constat d'huissier qu'elle verse aux débats. La date pour apprécier la consistance des biens est, au terme de l'article L.322-1, la date de l'ordonnance portant transfert de propriété. Si le constat d'huissier est antérieur de quelques semaines à cette ordonnance, il permet de constater l'état de l'appartement quelques jours avant la date de l'ordonnance d'expropriation. Une analyse des constats d'huissier dressés pour les biens de l'espèce permet au commissaire du Gouvernement, qui transpose les constatations à sa propre grille d'analyse, de retenir un état entre « moyen » et « mauvais » pour l'appartement, comme l'a fait le premier juge.

Sur les termes, le commissaire du Gouvernement complète la liste retenue par le premier juge par une étude récente qui rend compte d'une valeur moyenne de 795 euros/m² pour les logements en état moyen et de 561 euros/m² pour les logements en mauvais état au sein des copropriétés [30]. Ces valeurs sont entendues cave et parking intégrés.

Les termes proposés par les expropriés concernant des mutations au sein de copropriétés voisines [30] seront rejetés en ce que ces copropriétés ont fait l'objet de rénovations, de suivi et d'accompagnement et sont aujourd'hui dans une situation financière stable et pérenne.

Sur l'absence de place de stationnement, l'ensemble des termes de référence retenus s'entendant « parking intégré », il convient de soustraire à l'indemnité principale la valeur d'une place de parking dont il ressort des jugements de la juridiction qu'elle est de 3.520 euros.

Sur la perte de revenus locatifs, il n'a pas été démontré en première instance que les biens présentent des spécificités telles qu'une indemnité supérieure à 6 mois de loyer puisse être envisagée et le jugement sera confirmé sur ce point.

Sur l'indemnité spécifique à la procédure d'extrême urgence, les expropriés ne justifient pas d'un préjudice résultant de la procédure et qui ne soit pas déjà compensé par l'indemnité pour perte de loyers.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité des conclusions

Les conclusions de l'EPFIF du 23 janvier 2025, des époux [KU] du 18 avril 2025 et du commissaire du Gouvernement adressées au greffe dans les délais règlementaires de l'article R311-26 du code de l'expropriation sont recevables.

Les conclusions du commissaire du Gouvernement du 30 juillet 2025 sont de pure réplique à celles des époux [KU], appelants incident et ne formulant pas de demandes nouvelles sont recevables.

Les conclusions de l'EPFIF du 6 août 2025 sont de pure réplique à celles des époux [KU], appelants incident et à celles du commissaire du Gouvernement, appelant incident et sont donc recevables.

AU FOND

Aux termes de l'article 1° du premier protocole additionnel à la Convention de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales ratifié ayant force de loi en France , toute personne physique ou morale a droit au respect de ses biens. Nul ne peut être privé de sa propriété que pour cause d'utilité publique et dans les conditions prévues par la loi et les principes généraux du droit international; ces dispositions ne portent pas atteinte au droit que possèdent les Etats de mettre en vigueur les lois qu'ils jugent nécessaires pour réglementer l'usage des biens conformément à l'intérêt général ou pour assurer le paiement des impôts ou d'autres contributions ou des amendes.

Aux termes de l'article 17 de la déclaration des droits de l'homme et du citoyen, la propriété est un droit inviolable et sacré, dont nul ne peut être privé si ce n'est lorsque la nécessité publique, légalement constatée, l'exige évidemment, et sous la réserve d'une juste et préalable indemnité.

L'article 545 du code civil dispose que nul ne peut être contraint de céder sa propriété , si ce n'est pour cause d'utilité publique, et moyennant une juste et préalable indemnité.

Aux termes de l'article L321-1 du code de l'expropriation, les indemnités allouées couvrent l'intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l'expropriation.

Conformément aux dispositions de l'article L322-2, du code de l'expropriation, les biens sont estimés à la date de la décision de première instance, seul étant pris en considération - sous réserve de l'application des articles L322-3 à L322-6 dudit code - leur usage effectif à la date définie par ce texte.

L'EPFIF indique qu'il n'entend pas remettre en cause :

' l'application par le tribunal de la méthode d'évaluation dite par comparaison, pour procéder à l'évaluation de l'emprise objet de la présente procédure,

' la superficie des biens de 56 m²,

' la situation locative, à savoir occupée,

' les modalités de calcul des frais de remploi,

' le quantum de l'indemnité pour perte de revenus locatifs.

Il indique qu'il conteste :

' l'état d'entretien tel qu'il a été constaté par la juridiction de première instance,

' la valeur unitaire retenue,

' l'absence de déduction de la valeur d'un emplacement de stationnement.

Il sera relevé que dans l'acte d'appel, il est indiqué que la demande d'infirmation porte sur le fait que le tribunal n'a pas déduit de l'indemnité pour dépréciation du surplus fixée dans un précédent jugement, mais il n'en est pas fait état dans le dispositif des conclusions qui saisit la cour en application de l'article 954 alinéa 3, ni même dans les motifs et le jugement invoqué n'est pas versé aux débats.

Il n'y a donc pas lieu de statuer sur ce point.

L'appel incident des époux [KU] concerne :

' l'état d'entretien,

' la valeur unitaire,

' l'indemnité accessoires pour perte de revenus locatifs.

L'appel incident du commissaire du Gouvernement a trait à:

- la valeur unitaire, avec un abattement de 3500 euros pour absence de parking.

1° sur la date de référence

S'agissant de la date de référence, le premier juge a retenu en application de l'article L 322-2 du code de l'expropriation et des articles L213-6 et L 213-4 du code de l'urbanisme, la dernière modification du PLU délimitant la zone dans laquelle est situé l'ensemble immobilier, à savoir la modification n°1 du 8 avril 2016.

L'EPFIF retient la même date de référence que le premier juge mais s'en remet à l'appréciation de la cour.

Les époux [KU] n'ont pas conclu sur ce point.

Le commissaire du Gouvernement retient en application de l'article L322-2 du code de l'expropriation et des articles L213-6 et L213-4 du code de l'urbanisme, comme date de référence le PLU approuvé le 10 juillet 2012 et sa dernière modification n°6 approuvée le 12 décembre 2023 par le Conseil de territoire.

L'article L 322-2 du code de l'expropriation dispose que les biens sont estimés à la date de la décision première instance.

Toutefois, et sous réserve de l'application des dispositions des articles L322-3 à L322-6, est seul pris en considération l'usage effectif des immeubles et droits réels immobiliers un an avant l'ouverture de l'enquête prévue à l'article L1 ou, dans le cas prévu à l'article L 122-4, un an avant la déclaration d'utilité publique ou, dans le cas des projets ou programmes soumis au débat public prévu par l'article L 121-8 du code de l'environnement ou par l'article 3 de la loi numéro 2010-597 du 3 juin 2010 relative au Grand Paris, au jour de la mise à disposition du public du dossier de ce débat (mots ajoutés, loi N°2018-1021, 23 novembre 2018) ou lorsque le bien est situé à l'intérieur du périmètre d'une zone d'aménagement concerté mentionnée à l'article L311-1 du code de l'urbanisme, à la date de publication de l'acte créant la zone, si elle est antérieure d'au moins un an à la date d'ouverture de l'enquête publique préalable à la déclaration d'utilité publique.

Il est tenu compte des servitudes et des restrictions administratives affectant de façon permanente l'utilisation ou l'exploitation des biens à la date correspondante pour chacun des cas prévus au 2e alinéa, sauf si leur institution révèle, de la part de l'expropriant, une intention dolosive.

Quelle que soit la nature des biens, il ne peut être tenu compte, même lorsqu'ils sont constatés par des actes de vente, des changements de valeur subis depuis cette date de référence, s'ils ont été provoqués par l'annonce des travaux ou opérations dont la déclaration d'utilité publique est demandée, par la perspective de modifications des règles d'utilisation des sols ou par la réalisation dans les trois années précédant l'enquête publique de travaux publics dans l'agglomération où est situé le bien.

En outre, les articles L 213-4 et suivants du code de l'urbanisme prévoient des règles particulières, notamment dans le cas où le bien est grevé d'un droit de préemption urbain.

L'article L 213-6 du code de l'urbanisme dispose que lorsqu'un bien soumis au droit de préemption fait l'objet d'une expropriation pour cause d'utilité publique, la date de référence prévue à l'article L322-2 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique est celle prévue au a) de l'article L213-4.

L'article L 213-4a) du code de l'urbanisme prévoit que pour les biens non compris dans une zone d'aménagement différé, la date de référence devant être prise en compte est la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le plan d'occupation des sols, ou approuvant, révisant ou modifiant le plan local d'urbanisme et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien.Par arrêt du 1° mars 2023 N°22-11467, la 3ème chambre civile de la Cour de cassation a jugé qu'en application des articles L 213-4 a) et L213-6 du code de l'urbanisme, lorsque le bien exproprié est soumis au droit de préemption, la date de référence pour déterminer l'usage effectif du bien, est celle à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant , révisant ou modifiant le POS ou le PLU et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien, règle qui s'applique également pour la qualification de terrain à bâtir.

En l'espèce, par délibération numéro 2015. 01. 27. 07 du conseil municipal de la commune de [Localité 24] du 27 janvier 2015, un droit de préemption urbain renforcé a été instauré sur le territoire de la commune .

Ce droit de préemption a ensuite été délégué à l'EPFIF sur le périmètre de l'Opération de Requalification des Copropriétés Dégradées d'Intérêt National (ORCOD-IN) par la commune suivant délibération du 26 mai 2015, délégation ensuite confirmée par délibération du conseil de territoire de l'établissement public territorial Grand Paris Grand Est du 28 février 2017.

Il est établi que les biens expropriés sont situés dans le périmètre de l' ORCOD-IN et qu'ils sont donc soumis au droit de préemption urbain.

En conséquence, en application des dispositions susvisées des articles L 213-4 et L213-6 du code de l'urbanisme, la date de référence est celle de la dernière modification du PLU approuvé le 10 juillet 2012 délimitant la zone dans laquelle est situé l'ensemble immobilier dont s'agit, à savoir la modification n°6 approuvée le 12e décembre 2023 par le Conseil de territoire, date invoquée par le commissaire du Gouvernement, date à laquelle est devenue opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le plan d'occupation des sols, ou approuvant, révisant ou modifiant la zone dans laquelle est ce bien ; ces dernières modifications concernent plusieurs zones, notamment la zone UR et a pour objectif :

1) de clarifier et préciser les dispositions relatives à la hauteur des constructions, l'article UR 10 ' hauteur des constructions ' du règlement qui prévoit des possibilités de dépassement de la hauteur maximale autorisée :

' permettre la réalisation d'un nombre entier d'étages droits,

' en cas de terrain en pente,

' à certaines intersections dans la zone UR 3, indiquées sur les documents graphiques.

La rédaction de l'article UR 10 ' hauteur des constructions ' est complétée pour préciser que ces trois possibilités de dépassement de la hauteur maximale peuvent être cumulées.

2) de supprimer l'interdiction des rez-de-chaussée semi enterrés, lorsqu'ils ne sont pas destinés à l'habitation,

3) de compléter les dispositions relatives aux clôtures, pour qu'elles soient conçues de manière à permettre le passage de la petite faune et, dans les zones UA, UB et UR, permettre, sous certaines conditions, de déroger à l'obligation de réaliser un muret.

En conséquence le jugement sera infirmé et la date de référence fixée au 12 décembre 2023.

À cette date de référence, le bien est situé en zone UR3.

La zone UR3 a été créée à la suite de l'arrêté préfectoral n° 2019 ' 2388 du 6 septembre 2019 qui a déclaré d'utilité publique le projet d'aménagement de la [Adresse 41] emportant mise en compatibilité du PLU dans son article 2.

2° sur la nature du bien, de son usage effectif et de sa consistance:

A sur les copropriétés [30] et de [32]

La commune de [Localité 24] est constituée de plusieurs quartiers de grands ensembles présentant de nombreux handicaps dus à l'urbanisme développé dans les années 1960, le plan de composition reposant en effet sur la réalisation de l'autoroute A 87 qui n'a jamais vu le jour. Le quartier souffre donc de l'absence de voies expresses et de transports structurants, les seuls transports en commun étant des bus et la gare RER la plus proche « [Localité 26] » étant située à 5,5 km.

Depuis décembre 2019, une nouvelle branche T4 du tramway est en service. Elle relie [Localité 35] à [Localité 36] et dessert [Localité 24]. Elle offre une correspondance avec le RER E à [Localité 27]. La création d'une gare de la future ligne 16, métro express, par la société du Grand Paris et le GPA est en cours de réalisation.

Les copropriétés [30] et de [32] sont géographiquement imbriquées, aucune clôture ne sépare la première de la seconde, la numérotation des bâtiments englobe les deux copropriété et n'est pas propre à chacune d'elles. La copropriété [30] est composée de bâtiments, comprenant 873 logements, et celle de [32] de 8 bâtiments, comprenant 556 logements, étant précisé que l'un des bâtiments (B 18) a déjà fait l'objet d'une démolition.

La copropriété de [32] a été édifiée en 1966 sur un terrain de 34 214 m², plat, situé près de la mairie de [Localité 24].

L'EPFIF et le Commissaire de gouvernement de première instance ont exposé les conclusions d'une étude concernant les copropriétés contiguës [30] et de [32] réalisée par la commune de [Localité 24] en 2014 mettant en évidence que :

'près de 60 % des ménages ont un niveau de vie inférieur au seuil de pauvreté,

'85 % des ménages présentent des revenus inférieurs au plafond PLAI,

'les habitants sont confrontés à un taux de chômage de 29 %, encore plus marqué chez les jeunes,

'un quart des familles sont monoparentales,

'près de 20 % des logements sont occupés par plus d'un ménage

'l'occupation moyenne est de plus de quatre personnes par logement,

'une rotation importante des propriétaires comme des locataires.

Le commissaire du Gouvernement précise qu'il résulte de cette situation une progression continue des impayés des charges de copropriété et en conséquence un déficit d'entretien du bâti, produisant une dégradation importante du bâtiment et le développement des situations d'insalubrité et de péril ; ces difficultés ont entraîné la mise sous administration judiciaire de la copropriété ; les pouvoirs publics sont également intervenus dans le cadre d'un plan de sauvegarde signé entre l'État, le département et la commune de [Localité 24] le 19 janvier 2010 qui a fixé différents objectifs afin de parvenir à la requalification de la copropriété :

'résorption des impayés,

'réalisation des travaux urgents et mise aux normes ,

'lutte contre les marchands de sommeil,

'individualisation des réseaux de fluides des bâtiments afin de réaliser leur scission,

'réalisation des travaux de rénovation énergétique.

La conclusion du plan de sauvegarde achevé fin 2014 a relaté les limites ou impasses concernant les objectifs, notamment le redressement de la gestion, l'assainissement des finances, ou encore la réhabilitation du bâti.

En conséquence, l'ampleur des dégradations a justifié la définition d'un périmètre pour une Opération de Requalification des Copropriétés Dégradées d'Intérêt National (ORCODIN).

Par décret numéro 2015'99 du 28 janvier 2015 a été déclarée d'intérêt national l'opération de requalification des copropriétés dégradées du quartier dit du « [Adresse 41] » et la mise en 'uvre a été confiée à l'EPFIF.

Un nouveau plan de sauvegarde pour une durée de 5 ans a été institué par un arrêté préfectoral n° 2017 ' 2398 du 11 septembre 2017.

L'expropriant et le commissaire du Gouvernement ajoutent que la copropriété fait l'objet d'une administration judiciaire, en raison d'un important arriéré de charges , à savoir pour la copropriété [30] de 7,7 millions euros et pour la copropriété de [32] de 6,2 millions d'euros en 2022 et ils font état du décret n° 2021 - 1005 du 29 juillet 2021, pris sur le fondement l'article L522-1 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique, autorisant l'expropriant à prendre possession de manière anticipée des immeubles situés dans le périmètre de l'ORCOD.

L'EPFIF indique que cette prise de possession anticipée concerne le bâtiment B4, et donc les expropriés et que celle-ci était indispensable afin de réaliser, en urgence, les travaux de réparation et de sécurité permettant l'habitabilité du bâtiment dans des conditions sécurisées, dans l'attente du relogement définitif des occupants qui sera mis en 'uvre par l'EPFIF.

L'EPFIF s'agissant de l'état général de la copropriété [30], indique que les bâtiments font l'objet :

' d'un arrêté de péril sur les équipements communs d'immeubles n° R2 1015. 200 117 du 27 août 2015 ;

' d'un arrêté de péril n° R2 1018. 252 du 3 septembre 2018 (pièce n° 1) ;

' d'une levée partielle de péril n° R2 1019. 399 du 29 octobre 2019.

Il ajoute que de manière plus générale, la situation d'extrême dégradation a imposé à la puissance publique d'engager un programme de travaux destinés à assurer la sécurité et la salubrité des bâtiments dans l'attente de leur démolition, compte tenu de l'occupation des bâtiments encore importante, malgré une propriété désormais plus que majoritaire par l'EPFIF (1331 logements au 1er janvier 2024) ; il produit des photographies en indiquant que l'intervention publique sur le bâtiment 4 était plus qu'urgente et que des travaux importants ont été réalisés afin de pallier à l'incapacité de la copropriété, sous administration provisoire d'AJA, à réaliser ces travaux, dont notamment :

1ère vague des travaux de mise en sécurité :

' des travaux de 2016 à 2018 concernant la sécurité incendie (portes coupe-feu, désenfumage, reprise des colonnes électriques) et sur les halls, pour 7,2 millions d'euros sur [30] soit environ 1,4 millions d'euros pour le B4;

' des travaux de sécurisation des pignons suite à la chute du pignon du 18 octobre 2018 à juin 2019, pour un montant de 276'000 euros pour le B4 ;

2 ème vague des travaux de mise en sécurité

' des travaux de réparation et de sécurité : d'octobre 2021 à octobre 2023 pour un montant de 6'730'217,62 euros sur l'ensemble [30] ;

' des travaux suite à la prise en jouissance réalisée de juillet à décembre 2023 sur le bâtiment B4.

Tous les travaux ont été financés par l'ANAH et par l'EPFIF sans reste à charge pour les propriétaires.

L'EPFIF souligne qu'entre 2021 et 2023, différents travaux ont été effectués :

' sécurisation des façades, des parties communes intérieures et des cadres,

' installation d'aménagements extérieurs (rampe d'accès en bois/béton, peintures au sol, peintures des halls extérieurs),

' révision et mise en conformité des installations électriques en parties communes, y compris le contrôle d'accès,

' révision/remplacement des équipements de protection incendie (colonne sèche, BAES),

' révision/réparation des ascenseurs,

' mise en conformité des installations électriques en parties privatives,

' mise en conformité cadre (ROAI),

' remplacement des menuiseries extérieures,

' remplacement des vannes d'arrêt des compteurs d'eau,

' reprise des éclairages extérieurs (travaux dits d'individualisation),

' révision/remplacement des boîtes à lettres,

' révision des gardes corps,

' réparation et remplacement ponctuel des marches dégradées,

' peinture des halls,

' embellissement des pièces humides : peinture dans les cuisines, WC salle de bains, remplacement des canalisations, remplacement du mobilier (évier, WC, baignoire),

' mise aux normes de la distribution électrique.

L'EPFIF mentionne que ces travaux donnent un effet global d'embellissement du bâtiment et des logements, qu'ils n'ont été effectués que dans le but de préserver la sécurité et la décence des occupants, dans l'attente de leur relogement et que dès lors ces éléments ne sauraient justifier une indemnisation supérieure, en comparaison par exemple aux autres bâtiments déjà expropriés n'ayant pas bénéficié des travaux.

Les époux [KU] indiquent que l'arrêté du 3 septembre 2018 produit par l'EPFIF ne vise pas expressément le bâtiment 4 [30] et est très ancien et très loin de la situation actuelle.

L'arrêté du 12 septembre 2018( pièce n°1) prescrit au syndicat des copropriétaires de la copropriété [30] des travaux de remise en état des équipements communs, visant l'ensemble de la copropriété et inclut donc le bâtiment 4.

B sur le bâtiment 4 de la copropriété de [32]

Les biens à évaluer sont situés dans le bâtiment B4, faisant partie de la copropriété [30].

Il s'agit d'un immeuble à usage d'habitation, composé :

' d'un sous-sol à usage de caves ;

' d'un rez-de-chaussée ;

' de 10 étages.

Il comprend 175 logements, dont 8 F2, 122 F3 et 45 F4, accessibles par quatre entrées et cages d'escaliers nommées A, B, C et D.

C sur les biens expropriés

Il s'agit :

' Du lot n°774 : un appartement de type F3, situé au 7e étage de l'escalier A, d'une superficie de 56 m².

Il est composé d'une entrée et d'un couloir qui desservent une cuisine, WC et une salle de bains ainsi qu'une pièce de vie et de deux chambres, l'une d'entre elle étant accessible à partir de la pièce de vie.

Le premier juge a retenu un état moyen au regard des constatations effectuées lors du transport sur les lieux du 8 novembre 2024.

' Du lot n°949 : une cave, qui n'a pas été visitée par le premier juge pour des raisons de sécurité .

Le premier juge indique que l'EPFIF fait valoir à titre principal au visa de l'article L322-2 dernier alinéa du code de l'expropriation et à titre subsidiaire au visa de l'article 1303 du Code civil, qu'il a fait réaliser d'importants travaux de rénovation aussi bien des parties communes que des parties privatives, depuis sa prise de possession anticipée, et en particulier la mise en conformité de l'installation électrique et le remplacement des fenêtres de l'appartement appartenant aux époux [KU], que l'état d'entretien de l'appartement ne peut être qualifié que de mauvais ; qu'en l'occurrence, l'EPFIF ne verse aux débats aucun document permettant d'établir la consistance, le montant et la date de réalisation des travaux qu'il évoque; que toutefois il indique dans son dernier mémoire qu'ils ont été effectués après sa prise de possession anticipée du bâtiment B4 selon arrêté n° 2023 ' 06 50 du préfet de Seine-Saint-Denis du 11 avril 2023 ; que dès lors, ces travaux n'ont pas été réalisés dans les trois années précédant l'enquête publique, laquelle s'agissant du bâtiment B4 a été prescrite par un arrêté n° 2021 ' 2884 du 21 octobre 2021 et s'est déroulée du 22 novembre 2021 au 17 décembre 2021 et par voie de conséquence, l'alinéa 4 de l'article L322-4 du code de l'expropriation n'est pas applicable en l'espèce.

Le premier juge ajoute que selon l'article 1303 du Code civil, en dehors des cas de gestions d'affaires et de paiement de l'indu, celui qui bénéficie d'un enrichissement injustifié au détriment d'autrui doit, à celui qui s'en trouve appauvri, une indemnité égale à la moindre des deux valeurs de l'enrichissement et de l'appauvrissement ; qu'aux termes de l'article 1303 ' 1 du même code, l'enrichissement est injustifié lorsqu'ils ne procède ni de l'accomplissement d'une obligation par l'appauvri ni de son intention libérale ; qu'en l'espèce, les travaux de sécurisation et de rénovation invoqués par l'EPFIF relèvent de ses obligations légales en sa qualité de possesseur et de propriétaire des biens à la suite d'une part, de sa prise de possession anticipée du bâtiment B4 selon arrêté n° 2023 ' 06 50 du préfet de Seine-Saint-Denis du 11 avril 2023 et d'autre part, du transfert de propriété selon ordonnance d'expropriation emportant transfert de propriété du 29 juin 2023 ; que dans ces conditions, l'appauvrissement de l'EPFIF , si tant est qu'il soit avéré, ce qui n'est pas le cas en l'absence de production de tout document, est justifié et par suite il ne peut y avoir enrichissement sans cause des époux [KU] au titre de ces travaux.

Le premier juge en conclut en conséquence, que conformément aux constatations effectuées aux termes du procès-verbal de transport sur les lieux du 8 novembre 2023, l'état d'entretien du lot n° 774 peut être qualifié de moyen voire de mauvais notamment au regard des traces d'un dégat des eaux dans la cuisine, des nombreuses traces de moisissures dans la salle de bains au niveau de la baignoire et des revêtements de sol dégardés dans les deux chambres .

L'EPFIF avait demandé en première instance de retenir un état mauvais, les expropriés un état moyen et un état très bon par le commissaire du Gouvernement.

Le premier juge retient pour un logement occupé pour un état mauvais moyen une valeur de 715 euros/m², mais il a retenu pour le bien des époux [KU] en faisant état de l'état d'entretien qualifié de moyen voire mauvais une valeur unitaire de 700 euros/m².

L'EPFIF indique que te tribunal a retenu après le transport sur les lieux un état d'entretien moyen, comme le soutenait les expropriés ainsi que le commissaire du Gouvernement.

Il ressort du jugement que seuls les exproipriés ont retenu un état d'entretien moyen, l'EPFIF retenant un état d'entretien mauvais et le commissaire du Gouvernement un état très bon et que le premier juge a retenu un état moyen puis dans la fixation de la valeur unitaire un état moyen voire mauvais après la visite des lieux.

L'EPFIF indique que si le bien a été qualifié d'état d'entretien moyen, c c'est en raison des travaux réalisés dans le cadre de la procédure d'extrême urgence que la mise en 'uvre, à savoir des travaux de mise en sécurité/amélioration dès qu'il a pris possession d'un logement occupé a été réalisée dans le cadre de travaux de réparation et de sécurité à l'échelle des copropriétés [30] et de [32], que les propriétaires n'étaient plus capables d'entreprendre les travaux nécessaires, en attendant la démolition et la réhabilitation des bâtiments, compte tenu de l'occupation encore importante et de logements souvent non décents, présentant des risques importants ; qu'il ne saurait être considéré que ces travaux, financés entièrement par les personnes publiques, dont l'EPFIF, viennent augmenter la valeur du bien et par suite, l'indemnité revenant aux expropriés.

L'EPFIF indique qu'admettre que ces travaux doivent être pris en compte dans le calcul de l'indemnité de dépossession revenant aux expropriés méconnaît l'article L322-2 du code de l'expropriation et constituera un enrichissement sans cause; que s'agissant de la méconnaissance de l'article L322-2 du code de l'expropriation, le juge de l'expropriation ne peut tenir compte des travaux publics réalisés dans les trois années qui précèdent l'enquête publique pour déterminer la valeur du bien exproprié ; que la Cour de cassation a eu l'occasion de juger qu'ont le caractère de travaux publics, les travaux immobiliers répondant à une fin d'intérêt général et qui comportent l'intervention d'une personne publique, soit en tant que collectivité réalisant des travaux, soit comme bénéficiaire de ces derniers (3e civile, 19 septembre 2007, n° 06-10'546).

En effet, les travaux réalisés portent sur :

' sécurisation des façades, les parties communes intérieures et des caves,

' installation d'aménagement extérieurs (rampe d'accès en bois/béton, peintures au sol, peintures des halls extérieurs),

' révision et mise en conformité des installations électriques en parties communes, y compris le contrôle d'accès,

' révision/remplacement des équipements de protection incendie (colonnes sèches,BAES),

' révision/réparation des ascenseurs,

' mise en conformité des installations électriques en parties privatives,

' mise en conformité gaz (ROAI),

' remplacement des menuiseries extérieures,

' remplacement des vannes d'arrêt compteur d'eau,

' reprise des éclairages extérieurs (travaux dits d'individualisation),

' révision/remplacement des boîtes à lettres,

' révision des gardes corps,

' réparation et remplacement ponctuel des marches dégradées,

' peintures des halls,

' embellissement des pièces humides : peinture dans les cuisines, WC et salle de bains, remplacement des canalisations, remplacement de mobilier (évier, WC, baignoire),

' mise en ordre de la distribution électrique.

L'EPFIF indique que ces travaux ont été réalisés dans un but d'intérêt général et une personne publique est intervenue puisqu'ils ont été effectués par un établissement public, ils concernent les lots à évaluer et, ne peuvent dès lors être pris en compte par le juge dans son évaluation.

L'EPFIF ajoute, au titre de l'enrichissement sans cause, qu'on ne saurait lui reprocher en la condamnant à prendre en charge deux fois les travaux, la première fois lors de la réalisation des travaux, la seconde, en indemnisant les expropriés pour des travaux qui n'ont jamais réalisés ; que le premier juge reconnaît effectivement un appauvrissement de l'EPFIF qui se justifierait par l'obligation pesant sur lui en tant que possesseur et propriétaire de l'ensemble immobilier et ce, depuis la prise de possession anticipée dans le cadre de la procédure d'extrême urgence mais également depuis l'ordonnance d'expropriation du 29 juin 2023, que toutefois, l'enrichissement sans cause ne saurait être retenu « en l'absence de production de tout document », alors qu'il a été porté à la connaissance du tribunal l'ensemble des travaux effectués dans le logement ; que cette description accompagnée d'un, procès-verbal de constat effectué par Maître [RX] , commissaire de justice, démontre bien le fait, que sans l'intervention de l'EPFIF, le bien à évaluer n'était pas dans le même état que celui constaté par le tribunal ; que dès lors, en considérant que le bien exproprié étant en très bon état en raison des travaux effectués par l'expropriant, le tribunal a, dans son évaluation, pris en compte des travaux et les a entérinés ce qui constitue, à l'évidence, un enrichissement sans cause.

Sur la consistance du bien prendre en compte, l'EPFIF indique que le constat d'huissier décrit un bien globalement en mauvais état et que le reportage photographique du Commissaire du Gouvernement abonde dans ce sens.

L'EPFIF demande donc l'infirmation du jugement et de retenir un mauvais état avec une valeur unitaire de 560 euros/m².

Les époux [KU] indiquent que leur logement est dans un état moyen, qu'il est facilement accessible depuis les ascenseurs et les escaliers, que les parties communes du bâtiment 4 sont en ce meilleur état d'entretien que les parties communes du bâtiment B 10 et 3.

Ils ajoutent que leur bien jouit de commerces de proximité :

' le supermarché Ela,

' l'épicerie Vinayar Cash& Carry,

' bureau de poste,

' une auto-école,

' un magasin Leclerc assimile en voiture.

Ils ajoutent que leur bien et proche de la mairie de [Localité 24], que le parc de la Mairie de [Localité 24], le parc départemental de [Localité 33] sont à moins de cinq minutes de marche et qu'il est desservi par le tram T4 et les bus 603,623, 146 et N45.

S'agissant de l'état de leur bien ils indiquent que l'EPFIF se contente de faire un éventail de travaux réalisés dans l'ensemble de la copropriété de [32] entre 2021 2023 sans indiquer la date à laquelle les travaux auraient été réalisés dans leur logement, qui n'est pas communiqué de factures des travaux et qui n'est pas justifié que c'est l'EPFIF qui est l'auteur de ces travaux.

Le commissaire du Gouvernement en appel indique que dans ses conclusions initiales, le commissaire du Gouvernement avait retenu avant le transport un état dit « mauvais », que toutefois, après transport judiciaire, il avait proposé de retenir un « bon état » (annexe 2 et annexe 3) puis rectifier son erreur et a retenu un état moyen (annexe n° 4).