CA Paris, 18 déc. 2025, RG 24/13088

Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 5 - Chambre 3

ARRÊT DU 18 DECEMBRE 2025

(n° , 61 pages)

Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 24/13088 - N° Portalis 35L7-V-B7I-CJY6Z

Sur renvoi après cassation, par arrêt de la 3ème chambre civile de la Cour de Cassation rendu le 13 Juin 2024 (pourvoi n°K 22-23.051), d'un arrêt du pôle 4 chambre 3 de la Cour d'appel de PARIS rendu le 29 septembre 2022 (RG n°20/01405) sur appel d'un jugement rendu le 4 décembre 2019 par la 18ème chambre 2ème section du tribunal de grande instance de PARIS (RG n°11/07944)

DEMANDERESSE A LA SAISINE

S.C.I. [Adresse 47] [Adresse 50] - Agissant en son nom propre et venant aux droits et obligations de la société TLV 6 SNC - RCS [Localité 40] sous le n° 508 228 855

[Adresse 1]

[Localité 19]

Représentée par Me Matthieu BOCCON GIBOD de la SELARL LX PARIS-VERSAILLES-REIMS, avocat au barreau de PARIS, toque : C2477

DEFENDERESSES A LA SAISINE

S.A.S. GUINIER GÉNIE CLIMATIQUE, anciennement EUROP AIR, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège social situé

[Adresse 18]

[Localité 30]

Immatriculée au RCS de [Localité 32] sous le numéro B 308 100 684

Représentée par Me Bruno REGNIER de la SCP REGNIER, avocat au barreau de PARIS, toque L 0050

Assistée de Me Florence DE RIBEROLLES plaidant pour la SELARL LEFEBVRE PARTNERS et substituant Me Eric LEFEBVRE, avocat au barreau de PARIS, toque R226

S.A.S.U. CBRE DESIGN & PROJECT, venant aux droits de la société CBRE WORKSPACE, elle-même venant aux droits de la société EASYBURO, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège social situé

[Adresse 23]

[Localité 21]

Immatriculée au RCS de [Localité 40] sous le numéro 431 984 129

Représentée par Me Anne GRAPPOTTE-BENETREAU de la SCP GRAPPOTTE-BENETREAU, avocate au barreau de PARIS, toque K 111

Assistée de Maître Carmen DEL RIO plaidant pour la SELARL RODAS ' DEL RIO, avocate au barreau de PARIS, toque R 126

CAISSE PRIMAIRE D'ASSURANCE MALADIE DE [Localité 40]

Organisme de droit privé gérant une mission de service public de sécurité sociale, pris en la personne de son directeur général domicilié en cette qualité au siège situé

[Adresse 10]

[Localité 22]

Représentée par Me Rachel LEFEBVRE de la SELARL KATO & LEFEBVRE ASSOCIES, avocate au barreau de PARIS, toque D 1901

S.A.S.U. [D] ENGINEERING, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège social situé

[Adresse 4]

[Localité 21]

S.E.L.A.R.L. AJASSOCIES, représentée par Me [A] [U], prise en sa qualité de commissaire à l'exécution du plan de sauvegarde de la société [D] ENGINEERING

[Adresse 13]

[Localité 29]

Immatriculée au SIRET sous le numéro [XXXXXXXXXX012]

S.E.L.A.F.A. MJA, représentée par Me [W] [G], prise en sa qualité de mandataire judiciaire à la procédure de sauvegarde de la société [D] ENGINEERING

[Adresse 2]

[Localité 20]

Représentées par Me Vincent RIBAUT de la SCP GRV ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque L 0010

Assistées de Me Gwenaëlle PHILIPPE plaidant pour l'AARPI PHIDEA AVOCATS, avocate au barreau de PARIS, toque D 1273

S.A.S. CEGELEC MISSENARD, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège social situé

[Adresse 5]

[Adresse 33]

[Localité 31]

Immatriculée au RCS de [Localité 32] sous le numéro 537 934 002

Représentée par Me Nadia BOUZIDI-FABRE, avocate au barreau de PARIS, toque B 515

Assistée de Me Patrick GRANDPIERRE plaidant pour la SCPA CLAUDON & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque P 231

S.A. GAN ASSURANCES, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège social situé

[Adresse 25]

[Localité 19]

Représentée par Me Bruno REGNIER de la SCP REGNIER avocat au barreau de PARIS, toque L 0050

Assistée de Me Yann REBY plaidant pour la SELARL RACINE BORDEAUX et substituant Me Emmanuelle MENARD, avocat au barreau de BORDEAUX, case 775

S.A.S. SAPIAN, anciennement H&P HYGIENE ET PREVENTION, elle-même anciennement ISS HYGIENE & PREVENTION, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège social situé

[Adresse 3]

[Localité 21]

Immatriculée au RCS de [Localité 40] sous le numéro 662 005 214

Représentée par Me Edmond FROMANTIN, avocat au barreau de PARIS, toque J 151

Assistée de Me Emmanuel TOURON, avocat au barreau de PARIS, toque J 087

S.A.S. [Y], venant aux droits de la société YXIME, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège social situé

[Adresse 6]

[Localité 26]

Immatriculée au RCS de [Localité 39] sous le numéro 484 882 642

Représentée par Me Frédéric LALLEMENT de la SELARL BDL AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque P 480

Assistée de Me Olivier CHAPPUIS plaidant pour la SCP DAUZIER & CHAPPUIS, avocat au barreau de PARIS, toque P 224

S.A.S.U. TEMPEOL, venant aux droits de la société CHAUFFAGE ET ENTRETIEN, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège social situé

[Adresse 9]

[Adresse 8]

[Adresse 41]

[Localité 27]

Immatriculée au RCS de [Localité 39] sous le numéro 452 405 509

Représentée par Me Serge BRIAND de la SELARLU BRIAND AVOCAT, avocat au barreau de PARIS, toque D 208

Assistée de Me Jeanne BARBIER plaidant pour la SELARLU BRIAND AVOCAT, avocate au barreau de PARIS, toque D 208

S.A.R.L. ASSISTANCE TECHNIQUE EN ENERGIES ET SERVICES, exerçant sous l'enseigne A.T.E. SERVICES, prise en la personne de son gérant domicilié en cette qualité au siège social situé

[Adresse 14]

[Adresse 51]

[Localité 24]

Représentée par Me Benjamin MOISAN de la SELARL BAECHLIN MOISAN ASSOCIÉS, avocat au barreau de PARIS, toque L 34

Assistée de Me Benoit DENIAU, avocat au barreau de PARIS, toque E 291

S.A. AXA FRANCE IARD, prise en sa qualité d'assureur de la SOCIETE [D] ENGINEERING

[Adresse 11]

[Localité 28]

Représentée par Me Nathalie CORMIER de la SELAS KARILA, avocate au barreau de PARIS, toque P 264

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 7 octobre 2025, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Nathalie RECOULES, présidente de chambre, chargée d'instruire l'affaire, laquelle a préalablement été entendue en son rapport, en présence de Mme Stéphanie DUPONT, conseillère

Ces magistrates ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Mme Nathalie RECOULES, présidente de chambre

Mme Stéphanie DUPONT, conseillère

Mme Marie GIROUSSE, conseillère

Greffier, lors des débats : Mme Carole TREJAUT

ARRET :

- contradictoire

- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.

- signé par Mme Nathalie RECOULES, présidente de chambre et par Mme Yulia TREFILOVA, greffière, présente lors de la mise à disposition.

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FAITS ET PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 30 avril 2007, la société par actions simplifiée Groupe Immobilier Renta Corporacion (la société Renta) a donné à bail commercial à la Caisse Primaire d'Assurance Maladie de [Localité 40] (la CPAM de [Localité 40]), des locaux à usage de bureaux, situés dans l'immeuble dénommé [Adresse 48] situé [Adresse 17], pour 9 ans à compter du 1er juillet 2007 moyennant un loyer annuel de 1.897.921 euros hors taxes hors charges, des provisions sur charges étant fixées à la somme annuelle de 466.898,45 euros. Les locaux comprennent des bureaux sur 7 étages, du 29ème au 35ème étage inclus, pour une surface utile de 1.148 m² par plateau, 91 places de parkings en sous-sol, des locaux d'archives d'environ 145 m² et un accès au Restaurant Inter Entreprises au niveau -1. Le bail prévoit, s'agissant des étages 32 à 35, la faculté de donner congé au terme de la 6ème année et, pour les étages 29 à 31, une durée ferme de 9 ans.

Par acte authentique du 27 mai 2009, la société TLV 6 a acquis les locaux loués à la CPAM de [Localité 40].

Faisant valoir que ses salariés se plaignaient de divers malaises provoqués par le système de ventilation des plateaux de bureaux, notamment, aux 34ème et 35ème étages, la CPAM de Paris a fait signifier par actes extrajudiciaires des 4 et 7 septembre 2009 à la société TLV 6 ainsi qu'à la société Yxime, devenue la société [Y], chargée par le bailleur de la gestion locative et technique de la Tour La Villette, une sommation d'avoir à effectuer les travaux nécessaires pour permettre une ventilation suffisante et une qualité de l'air conforme aux dispositions du code du travail, puis, considérant que les diligences du bailleur étaient insuffisantes, elle a fait assigner par acte du 7 octobre 2009 les sociétés TLV 6 et Yxime devant le juge des référés du tribunal de grande instance de Paris aux fins de voir ordonner une expertise et être autorisée à consigner les loyers jusqu'à complète réalisation des travaux. Par ordonnance du 20 octobre 2009, le juge des référés, relevant que la société TLV 6 avait mandaté un bureau d'études, la société [D] Consultants, et ainsi mis en 'uvre le processus devant permettre la réalisation des travaux nécessaires, a rejeté les demandes de la CPAM.

La CPAM de [Localité 40] a libéré l'intégralité des locaux loués courant janvier 2011, affectant ses salariés sur divers autres sites.

Par acte du 27 janvier 2011, elle a fait assigner les sociétés TLV 6 et Yxime devant le juge des référés du tribunal de grande instance de Paris aux fins de voir la société TLV 6 condamnée sous astreinte à réaliser les travaux de mise en conformité des locaux, être autorisée à consigner les loyers dus et voir les défenderesses condamnées solidairement à prendre en charge ses frais de déménagement.

Par ordonnance du 29 mars 2011, le juge des référés, relevant que le bailleur avait diligenté divers travaux depuis 2009, qu'il produisait un rapport amiable selon lequel le renouvellement d'air neuf était suffisant pour une cinquantaine de personnes à condition qu'il soit bien réparti et que la CPAM n'apportait donc pas la preuve d'un dommage imminent ou d'un trouble manifestement illicite, a débouté la CPAM de l'ensemble de ses demandes.

Soutenant que les locaux loués présentaient des défauts de ventilation importants empêchant leur occupation, la CPAM de Paris a fait assigner, par acte du 12 mai 2011, la société TLV 6 devant le tribunal de grande instance de Paris aux fins essentielles de voir prononcer la résiliation du bail aux torts de la société bailleresse et de voir condamner la société TLV 6 à lui payer la somme de 558.229,97 euros à titre de dommages et intérêts.

Par acte authentique du 14 mai 2012, la SCI [Adresse 43] [Adresse 34] [Localité 49] (SCI TLV) a acquis les lieux loués de la société TLV 6. Elle est intervenue volontairement à l'instance par conclusions du 27 juin 2012.

Par acte extrajudiciaire du 10 décembre 2012, la CPAM de Paris a donné congé à la SCI [Adresse 48] pour le 30 juin 2013 pour les étages 32 à 35 ainsi que pour l'ensemble des emplacements de parking, des locaux d'archives et l'accès au Restaurant Inter Entreprises qui y sont attachés en vertu du bail du 30 avril 2007, sans renonciation à la procédure en cours.

Par jugement mixte du 24 janvier 2013, le tribunal de grande instance de Paris, relevant que les documents produits par chacune des parties étaient contradictoires, ne permettant de déterminer un manquement de la bailleresse à son obligation de délivrance s'agissant de fournir un renouvellement d'air neuf de 25 m3/pers/h au regard du nombre d'occupants des lieux loués et si la locataire avait respecté les conditions d'occupation des lieux au regard de ces exigences, a ordonné une expertise confiée à M. [F] [C] avec mission, notamment, de décrire les normes applicables au travail de bureau dans les immeubles de grande hauteur en matière de renouvellement d'air neuf pour cette occupation spécifique, dire si le renouvellement de l'air neuf est conforme à la législation du travail et aux normes applicables en la matière, étudier le cloisonnement réalisé par la société Easy Buro sur descriptif de cette dernière pour le compte du bailleur et de décrire son éventuelle influence sur le débit d'air neuf, étudier également, si c'est le cas, "si le cloisonnement effectué par la Caisse Primaire d'Assurance Maladie de Paris" et de décrire son éventuelle influence sur le débit d'air neuf, et a, en outre, ordonné la suspension du paiement des loyers par la CPAM de Paris jusqu'au prononcé de la décision à la suite du rapport d'expertise.

L'appel interjeté contre ce jugement par la SCI [Adresse 48] a été déclaré irrecevable par arrêt de la cour d'appel de Paris du 1er juillet 2015.

Par actes d'huissier des 4, 5, 8, 9, 10, 12 et 15 juillet 2013, la SCI [Adresse 48] a fait assigner en intervention forcée la société par actions simplifiée Cegelec Missenard (la société Cegelec), qui a assuré la maintenance et l'entretien des installations de climatisation, la société CBRE Workspace, désormais dénommée la société CBRE Design & Project (la société CBRE) anciennement Easyburo, qui a aménagé les locaux occupés par la CPAM de Paris, la société Europ'Air aux droits de laquelle vient la société Guinier Génie Climatique (la société Guinier), qui a installé des ventilateurs relais en 2010 au niveau R35, la société Chauffage et Entretien exerçant sous l'enseigne C&E-Ceclimat désormais dénommée la société Tempéol, venue aux droits de la société Chauffage & entretien, sous-traitant de la société CBRE pour le lot climatisation, la société Assistance technique en énergies et services (la société ATE), qui a réalisé des mesures de la qualité de l'air entre 2008 et 2011, la société [D] Engineering, anciennement [D] Consultants (la société [D]), bureau d'études chargé par le bailleur d'une mission d'assistance technique pour l'aménagement des plateaux de bureaux et d'un audit du système de ventilation, et la société Yxime, devenue la société [Y], son gestionnaire, afin qu'elles soient appelées aux réunions d'expertise et condamnées à la garantir de toutes les condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre.

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Par acte extrajudiciaire du 23 novembre 2015, la CPAM de Paris a donné un deuxième congé à la SCI [Adresse 48] pour les étages 29 à 31, à effet au 30 juin 2016, date d'expiration du bail, sans renonciation à la procédure en cours.

L'expert a déposé son rapport le 5 juillet 2017, concluant à une non-conformité du système de ventilation d'un débit insuffisant, à la nécessité de remplacer complètement les gaines, diffuseurs, CCF et organes de réglage, et à une responsabilité de la société Cegelec à hauteur de 40%, de la société [D] à hauteur de 30% et de la société Yxime, devenue la société [Y], à hauteur de 30%.

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Par acte du 13 juillet 2018, la société Cegelec a fait assigner en intervention forcée la société ISS Hygiène & Prévention (la société ISS), désormais la société Sapian, société à laquelle elle a sous-traité une prestation de nettoyage des réseaux aérauliques. Par acte du 5 mars 2019, la société [D] et son assureur pour la période du 1er janvier 2008 au 1er janvier 2013, la société Gan, ont fait assigner en intervention forcée la société AXA France Iard (la société AXA), en sa qualité d'assureur de la société [D] à compter du 1er janvier 2013. Ces deux instances ont été jointes par deux ordonnances du juge de la mise en état.

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Par jugement du 4 décembre 2019, le tribunal de grande instance de Paris a, notamment :

-'''''' ordonné la disjonction de l'instance entre, d'une part, l'instance opposant la Caisse Primaire d'Assurance Maladie de Paris à la société TLV 6, à la société Yxime, devenue la société [Y], à la société [D] Engineering, à la société Gan Assurances, à la SCI [Adresse 48], à la société Cegelec Missenard, à la société CBRE Workspace devenue CBRE Design & Project, à la société Europ'Air aux droits de laquelle vient la société Guinier Génie Climatique, à la société Chauffage et Entretien désormais Tempéol, venue aux droits de la société Chauffage & entretien, à la société Assistance Technique en Énergies et Services et à la société ISS Hygiène & Prévention, et, d'autre part, celle opposant la société [D] Engineering et la société Gan Assurances à la société Axa France Iard';

-'''''' déclaré recevables les demandes en garantie et paiement formées par la SCI [Adresse 48] à l'encontre de la société Cegelec Missenard';

-'''''' déclaré recevable la demande en garantie formée par la société Cegelec Missenard à l'encontre de la société ISS Hygiène & Prévention';

-'''''' déclaré opposable à la société ISS Hygiène & Prévention le rapport d'expertise judiciaire de M. [C]';

-'''''' rejeté les demandes de mises hors de cause présentées par les sociétés [D] Engineering, Gan Assurances, ISS Hygiène & Prévention, CBRE Workspace devenue CBRE Design & Project, Europ'Air aux droits de laquelle vient la société Guinier Génie Climatique, Chauffage et Entretien désormais Tempéol, venue aux droits de la société Chauffage & entretien, Assistance Technique en Énergies et Services et TLV 6';

-'''''' ordonné la résolution depuis l'origine du bail conclu le 30 avril 2007 entre la société Groupe Immobilier Renta Corporacion, aux droits de laquelle sont venues successivement la société TLV 6 et la SCI [Adresse 48], et la Caisse Primaire d'Assurance Maladie de Paris portant sur des locaux à usage de bureaux, situés dans l'immeuble dénommé [Adresse 48] sise [Adresse 16] Paris [Adresse 7]';

-'''''' condamné la SCI [Adresse 48] à payer à la Caisse Primaire d'Assurance Maladie de Paris la somme de 9.736.816,14 euros au titre de la restitution des sommes versées en exécution du contrat résolu, après compensation avec l'indemnité d'occupation due, avec intérêts au taux légal à compter du 24 janvier 2013';

-'''''' condamné la SCI [Adresse 43] [Adresse 37] à payer à la Caisse Primaire d'Assurance Maladie de Paris la somme de 300.000 euros à titre de dommages et intérêts, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision';

-'''''' ordonné la capitalisation des intérêts dus pour une année entière';

-'''''' rejeté les demandes en paiement formées par la SCI [Adresse 48] à l'encontre de la Caisse Primaire d'Assurance Maladie de Paris';

-'''''' rejeté la demande en paiement formée par la société TLV 6 à l'encontre de la Caisse Primaire d'Assurance Maladie de [Localité 40]';

-'''''' condamné la société Cegelec Missenard à relever et à garantir la SCI [Adresse 48] de l'ensemble des condamnations mises à la charge de cette dernière envers la Caisse Primaire d'Assurance Maladie de Paris à hauteur de 19%';

-'''''' condamné la société [D] Engineering à relever et à garantir la SCI [Adresse 48] de l'ensemble des condamnations mises à la charge de cette dernière envers la Caisse Primaire d'Assurance Maladie de Paris à hauteur de 11%';

-'''''' condamné la société Yxime, devenue la société [Y], à relever et à garantir la SCI [Adresse 48] de l'ensemble des condamnations mises à la charge de cette dernière envers la Caisse Primaire d'Assurance Maladie de Paris à hauteur de 6%';

-'''''' condamné la société Cegelec Missenard à payer à la SCI [Adresse 48] la somme de 900.000 euros à titre de dommages et intérêts, avec intérêts au taux légal à compter du jugement';

-'''''' condamné la société [D] Engineering à payer à la SCI [Adresse 48] la somme de 500.000 euros à titre de dommages et intérêts, avec intérêts au taux légal à compter du jugement';

-'''''' condamné la société Yxime, devenue la société [Y], à payer à la SCI [Adresse 43] [Adresse 37] la somme de 300.000 euros à titre de dommages et intérêts, avec intérêts au taux légal à compter du jugement';

-'''''' condamné la société ISS Hygiène & Prévention à relever et à garantir la société Cegelec Missenard de l'ensemble des condamnations mises à la charge de cette dernière envers la SCI [Adresse 48] à hauteur de 10%';

-'''''' rejeté les demandes en garantie formées par les sociétés [D] Engineering et Gan Assurances à l'encontre de la Caisse Primaire d'Assurance Maladie de Paris, de la SCI [Adresse 48] et des sociétés Yxime, Cegelec Missenard, CBRE Workspace devenue CBRE Design & Project, Chauffage et Entretien désormais Tempéol, venue aux droits de la société Chauffage & entretien, et Assistance Technique en Énergies et Services';

-'''''' rejeté les demandes en garantie formées par la société Cegelec Missenard à l'encontre des sociétés [D] Engineering, Gan Assurances, CBRE Workspace devenue CBRE Design & Project et Europ'Air aux droits de laquelle vient la société Guinier Génie Climatique';

-'''''' déclaré sans objet les demandes subsidiaires en garantie formées par les sociétés CBRE Workspace devenue CBRE Design & Project et Chauffage et Entretien désormais Tempéol, venue aux droits de la société Chauffage & entretien,';

-'''''' condamné la SCI [Adresse 48] aux entiers dépens de la présente instance, en ce compris les frais d'expertise judiciaire confiée à M. [C], et dit qu'ils pourront être recouvrés dans les conditions prévues par l'article 699 du code de procédure civile';

-'''''' condamné la SCI [Adresse 48] à payer à la Caisse Primaire d'Assurance Maladie de Paris la somme de 50.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile';

-'''''' rejeté l'ensemble des autres demandes fondées sur l'article 700 du code de procédure civile';

-'''''' ordonné l'exécution provisoire de la présente décision des seuls chefs de la disjonction d'instance, de la résolution depuis l'origine du bail conclu le 30 avril 2007, des condamnations à paiement de la SCI [Adresse 48] envers la Caisse Primaire d'Assurance Maladie de Paris mais à hauteur de 50% seulement des dites condamnations, et des diverses condamnations en garantie prononcées, à hauteur de même de 50% seulement des dites condamnations';

-'''''' rejeté toutes les autres demandes, plus amples ou contraires.

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Par un arrêt du 29 septembre 2022, la cour d'appel de Paris a':

-'''''' déclaré irrecevable la fin de non-recevoir tirée du défaut de la qualité à agir de la société civile immobilière [Adresse 48]';

-'''''' infirmé, en ses dispositions frappées d'appel, le jugement entrepris, sauf en ce qu'il a rejeté les demandes indemnitaires formées par la Caisse Primaire d'Assurance Maladie de Paris à l'encontre de la SCI [Adresse 48] et celle de la SCI [Adresse 48] soutenue à l'encontre de la Caisse Primaire d'Assurance Maladie de Paris';

-'''''' rejeté toutes les autres demandes de l'appelante et des sociétés intimées qui ont encore un objet';

Et y ajoutant,

-'''''' condamné la Caisse Primaire d'Assurance Maladie de [Localité 40] aux dépens d'appel, avec droit de recouvrement direct, par application de l'article 699 du code de procédure civile, pour les avocats des sociétés Yxime, CBRE Design & Project, Sapian, Guinier Génie Climatique et Tempéol, venue aux droits de la société Chauffage & entretien,';

-'''''' rejeté toutes autres demandes.

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La CPAM de [Localité 40] s'est pourvue en cassation contre l'arrêt du 29 septembre 2022.

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Par un arrêt du 13 juin 2024, la troisième chambre civile de la Cour de Cassation a':

-'''''' cassé et annulé, en toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 29 septembre 2022, entre les parties, par la cour d'appel de Paris ;

-'''''' remis l'affaire et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les renvoie devant la cour d'appel de Paris autrement composée ;

-'''''' condamné la société civile immobilière [Adresse 48] aux dépens ;

-'''''' en application de l'article 700 du code de procédure civile, condamné la société civile immobilière Tour [Localité 38] à payer à la caisse primaire d'assurance maladie de [Localité 40] la somme de 3';000 euros et rejette les autres demandes ;

-'''''' dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de Cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé.

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Par déclaration du 11 juillet 2024, la SCI [Adresse 48] a saisi la cour d'appel de Paris sur renvoi après cassation.

L'ordonnance de clôture a été prononcée le 17 septembre 2025.

MOYENS ET PRÉTENTIONS

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Aux termes de ses conclusions notifiées le 26 août 2025, la SCI [Adresse 43] [Adresse 34] [Localité 49], appelante, demande à la cour de':

-'''''' infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a :

o'' ordonné la résolution depuis l'origine du bail conclu le 30 avril 2007 entre la société Groupe Immobilier Renta Corporacion, aux droits de laquelle sont venues successivement la société TLV 6 et la SCI [Adresse 48], et la Caisse Primaire d'Assurance Maladie de Paris portant sur des locaux à usage de bureaux, situés dans l'immeuble dénommé [Adresse 48] sise [Adresse 15] à Paris 19ème ;

o'' condamné la SCI [Adresse 48] à payer à la Caisse Primaire d'Assurance Maladie de Paris la somme de 9.736.816,14 euros au titre de la restitution des sommes versées en exécution du contrat résolu, après compensation avec l'indemnité d'occupation due, avec intérêts au taux légal à compter du 24 janvier 2013 - sauf en ce qu'il a considéré que la Caisse Primaire d'Assurance Maladie de Paris était redevable d'une indemnité d'occupation pour la période du 1er juillet 2007 au 30 janvier 2011 ;

o'' condamné la SCI [Adresse 43] [Adresse 37] à payer à la Caisse Primaire d'Assurance Maladie de Paris la somme de 300.000 euros à titre de dommages et intérêts, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

o'' ordonné la capitalisation des intérêts dus pour une année entière ;

o'' rejeté les demandes en paiement formées par la SCI [Adresse 48] à l'encontre de la Caisse Primaire d'Assurance Maladie de Paris ;

o'' condamné la société Cegelec Missenard à relever et à garantir la SCI [Adresse 48] de l'ensemble des condamnations mises à la charge de cette dernière envers la Caisse Primaire d'Assurance Maladie de Paris à hauteur de 19% ;

o'' condamné la société [D] Engineering à relever et à garantir la SCI [Adresse 48] de l'ensemble des condamnations mises à la charge de cette dernière envers la Caisse Primaire d'Assurance Maladie de Paris à hauteur de 11% ;

o'' condamné la société Yxime, devenue la société [Y], à relever et à garantir la SCI [Adresse 48] de l'ensemble des condamnations mises à la charge de cette dernière envers la Caisse Primaire d'Assurance Maladie de Paris à hauteur de 6% ;

o'' condamné la société Cegelec Missenard à payer à la SCI [Adresse 48] la somme de 900.000 euros à titre de dommages et intérêts, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

o'' condamné la société [D] Engineering à payer à la SCI [Adresse 48] la somme de 500.000 euros à titre de dommages et intérêts, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

o'' condamné la société Yxime, devenue la société [Y], à payer à la SCI [Adresse 48] la somme de 300.000 euros à titre de dommages et intérêts, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

o'' condamné la SCI Tour [Localité 38] aux entiers dépens de la première instance, en ce compris les frais d'expertise judiciaire confiée à M. [C] ;

o'' condamné la SCI [Adresse 48] à payer à la Caisse Primaire d'Assurance Maladie de Paris la somme de 50.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

o'' rejeté l'ensemble des autres demandes fondées sur l'article 700 du code de procédure civile, mais uniquement lorsqu'il rejette les demandes de la SCI [Adresse 48] ;

o'' ordonné l'exécution provisoire de la présente décision des seuls chefs de la résolution depuis l'origine du bail conclu le 30 avril 2007, des condamnations à paiement de la SCI [Adresse 48] envers la Caisse Primaire d'Assurance Maladie de Paris mais à hauteur de 50% seulement des dites condamnations, et des diverses condamnations en garantie prononcées, à hauteur de même de 50% seulement des dites condamnations ;

o'' rejeté toutes les autres demandes, plus amples ou contraires, mais uniquement lorsqu'il rejette les demandes de la SCI [Adresse 48].

Et statuant à nouveau :

A titre principal :

-'''''' condamner la Caisse Primaire d'Assurance Maladie de Paris à payer à la SCI [Adresse 48] la somme de 6.541.024,91 euros TTC, au titre des loyers, charges et accessoires impayés depuis le 1er janvier 2013 ou, a minima, la somme de 1.722.910,98 euros au titre des charges qui restaient dues par la Caisse Primaire d'Assurance Maladie de Paris entre le 1er janvier 2013 et la fin du bail ;

-'''''' condamner la Caisse Primaire d'Assurance Maladie de Paris à verser à la SCI [Adresse 48] la somme de 10.000 euros en réparation du préjudice de réputation qu'elle a subi ;

-'''''' condamner les sociétés Cegelec, [D] Engineering et Yxime devenue [Y], respectivement à hauteur de 40%, 30% et 30%, à indemniser la SCI [Adresse 48] des préjudices qu'elle a subis du fait des désordres allégués par la Caisse Primaire d'Assurance Maladie de Paris et qui ne sauraient être évalués à moins de 14.000.000 euros TTC, déduction faite des charges que, le cas échéant, la Caisse Primaire d'Assurance Maladie de Paris devrait être condamnée à verser ;

-'''''' ou, à titre subsidiaire, condamner, à hauteur de la part de responsabilité retenue par la Cour, les prestataires intervenus sur la [Adresse 48] dont les manquements sont à l'origine des désordres allégués par la Caisse Primaire d'Assurance Maladie de Paris et parmi lesquels figurent a minima Cegelec, [D] Engineering et Yxime devenue [Y], à indemniser la SCI [Adresse 48] de l'intégralité des préjudices qu'elle a subis du fait des désordres allégués par la Caisse Primaire d'Assurance Maladie de Paris et qui ne sauraient être évalués à moins de 14.000.000 euros TTC, déduction faite des charges que, le cas échéant, la Caisse Primaire d'Assurance Maladie de Paris devrait être condamnée à verser ;

-'''''' assortir les condamnations visées ci-dessus des intérêts au taux légal à compter de leur date d'exigibilité ;

-'''''' débouter toutes demandes de condamnation à l'encontre de la SCI [Adresse 48] ;

A titre subsidiaire :

Si, par extraordinaire, la Cour devait confirmer les condamnations prononcées à l'encontre de la SCI [Adresse 48] :

-'''''' condamner les sociétés Cegelec, [D] Engineering et Yxime devenue [Y], respectivement à hauteur de 40%, 30% et 30%, à garantir intégralement la SCI [Adresse 48] de l'ensemble des condamnations prononcées à son encontre ;

-'''''' ou, à titre infiniment subsidiaire, condamner les prestataires intervenus sur la Tour La Villette, dont les manquements sont à l'origine des désordres allégués par la Caisse Primaire d'Assurance Maladie de Paris et parmi lesquels figurent a minima Cegelec, [D] Engineering et Yxime devenue [Y], à hauteur de la part de responsabilité retenue par la Cour, à garantir intégralement la SCI [Adresse 48] de l'ensemble des condamnations prononcées à son encontre ;

-'''''' condamner les sociétés Cegelec, [D] Engineering et Yxime devenue [Y], respectivement à hauteur de 40%, 30% et 30%, à indemniser la SCI [Adresse 48] des préjudices qu'elle a subis du fait des désordres allégués par la Caisse Primaire d'Assurance Maladie de Paris et qui ne sauraient être évalués à moins de 14.000.000 euros TTC, déduction faite des charges que, le cas échéant, la Caisse Primaire d'Assurance Maladie de Paris devrait être condamnée à verser ;

-'''''' ou, à titre infiniment subsidiaire, condamner, à hauteur de la part de responsabilité retenue par la Cour, les prestataires intervenus sur la Tour La Villette dont les manquements sont à l'origine des désordres allégués par la Caisse Primaire d'Assurance Maladie de Paris et parmi lesquels figurent a minima Cegelec, [D] Engineering et Yxime devenue [Y], à indemniser la SCI [Adresse 48] de l'intégralité des préjudices qu'elle a subis du fait des désordres allégués par la Caisse Primaire d'Assurance Maladie de Paris et qui ne sauraient être évalués à moins de 14.000.000 euros TTC, déduction faite des charges que, le cas échéant, la Caisse Primaire d'Assurance Maladie de Paris devrait être condamnée à verser ;

En tout état de cause :

-'''''' débouter toutes demandes formées à titre d'appel principal ou incident à l'encontre de la SCI [Adresse 48] et, plus généralement, Débouter les parties de l'ensemble de leurs demandes, fins ou prétentions formées à l'encontre de la SCI [Adresse 48] ;

-'''''' condamner solidairement Cegelec, [D] Engineering et Yxime devenue [Y] ou, à titre subsidiaire, les prestataires intervenus sur la Tour [Localité 38], dont les manquements sont à l'origine des désordres allégués par la CPAM et parmi lesquels figurent a minima Cegelec, [D] Engineering et Yxime devenue [Y], au paiement d'une somme de 150.000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens, en ce compris ceux de première instance et les frais d'expertise.

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Au soutien de ses prétention la société [Adresse 48] fait valoir que':

Sur la résolution judiciaire du bail ne pouvant être prononcée aux torts exclusifs de la SCI TLV,

Sur le fait que l'entretien du réseau aéraulique relève de la seule responsabilité de la CPAM, qui a pris les lieux dans l'état dans lequel ils se trouvaient, le bail stipule que le preneur prend les lieux en l'état après des travaux d'aménagement qu'il a lui-même définis et qu'il doit entretenir à ses frais les ventilations privatives en souscrivant un contrat d'entretien dédié. Or, la CPAM, qui a accepté les locaux sans réserve, n'a jamais justifié de l'existence de ce contrat d'entretien obligatoire et n'a procédé qu'à un nettoyage ponctuel et superficiel des bouches de ventilation, et non des gaines. La cour d'appel a d'ailleurs bien jugé que la responsabilité de la CPAM était caractérisée par son inaction à prendre les mesures qui lui incombaient, participant ainsi à la perpétuation du trouble de jouissance qu'elle a subi, alors même que ses propres agents déstabilisaient le réseau en déconnectant les gaines';

Sur le fait que les sociétés Renta puis TLV6 ont agi avec diligence et entrepris les démarches nécessaires pour répondre aux doléances des agents de la CPAM, de 2007 à 2011, des démarches et travaux constants ont été entrepris sur le réseau aéraulique, incluant des audits, l'installation de régulateurs, le nettoyage des gaines et la pose de ventilateurs relais, démontrant une prise en charge sérieuse des problèmes signalés. La conformité des installations et la qualité de l'air ont été validées par des rapports d'experts reconnus, qui ont conclu que les taux d'air neuf étaient conformes à la réglementation. Cette absence de faute a bien été relevée par la cour d'appel, qui a jugé que le bailleur n'était pas resté sans réaction, ainsi que par deux ordonnances de référé antérieures non contestées par la CPAM';

Sur le fait que la nécessité d'évacuer la Tour [Localité 38] n'a jamais été établie et n'est nullement démontrée, la décision de la CPAM d'évacuer les locaux n'était justifiée par aucune nécessité avérée et constitue une man'uvre pour se soustraire à ses obligations contractuelles. En effet, le cahier de doléances des salariés, principal justificatif invoqué, n'est pas probant, celui-ci ne concernant qu'un nombre limité de salariés sur deux étages, aucun lien de causalité médicale avec la ventilation n'est établi et aucune preuve d'arrêt de travail n'est fournie. L'appelante indique que l'évacuation, présentée comme une urgence, était en réalité préméditée, comme le démontrent l'impossibilité logistique de déménager 250 personnes en 12 jours et l'acquisition quasi simultanée d'un nouvel immeuble. La véritable motivation était d'économiser le loyer, la CPAM ayant d'ailleurs quitté les lieux sans préavis, en violation de ses obligations contractuelles, et après avoir cessé toute réclamation sur l'aération bien avant son départ. Concernant la lettre de l'inspection du travail en date du 14 janvier 2011, dont se prévaut la CPAM, il ne s'agissait que d'une demande des copies des éventuelles déclaration d'accident du travail établies et d'un rappel de l'article L. 4131-1 du Code du travail. Contrairement à ce que prétend la CPAM, cette lettre n'a pas conseillé à ses salariés de se retirer. Dès lors, il convient d'infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a ordonné la résolution depuis l'origine du bail';

Sur l'absence de fondement des demandes indemnitaires de la CPAM,

Sur l'absence de justification des condamnations prononcées au bénéfice de la CPAM, la condamnation à restituer les loyers est infondée. D'une part, le preneur est en grande partie responsable des désordres et a bénéficié d'une jouissance paisible sur la majorité des surfaces louées, ce qui rend une restitution totale disproportionnée. D'autre part, en l'absence de toute mise en demeure préalable à son départ unilatéral, condition requise par l'ancien article 1146 du code civil, aucune condamnation à des dommages-intérêts, incluant le remboursement des loyers et des frais engagés, n'est due. Enfin, cette demande contredit la position initiale de la CPAM et des ordonnances de référé antérieures qui lui ont été défavorables';

Sur le fait que la CPAM restait redevable du paiement des charges, la suspension judiciaire ne visait que les loyers, et non les charges, qui restent donc dues. Contractuellement et juridiquement, les charges ne sont pas un simple accessoire du loyer mais le remboursement de frais réels que le bailleur a continué d'exposer. L'argument de « l'accessoire suit le principal » est donc inopérant, la jurisprudence distinguant le sort des deux. Le preneur doit par conséquent être condamné au paiement des charges impayées, soit la somme de 1.722.910,98 €';

'

Sur les préjudices subis par la société TLV6 / la SCI TLV, du fait du comportement de la CPAM, le départ unilatéral et anticipé de la CPAM lui a causé un préjudice direct. En premier lieu, le preneur a violé son obligation contractuelle de maintenir les lieux garnis et occupés jusqu'au terme du bail, en organisant son déménagement avant même d'avoir obtenu une quelconque décision de résiliation judiciaire. En second lieu, ce départ précipité a créé une inquiétude injustifiée parmi les autres locataires de la Tour, notamment la société B2V, portant ainsi atteinte à l'image et à la gestion de l'immeuble par le bailleur, dont l'indemnisation peut être évalué à la somme de 10.000 €';

' En tout état de cause, sur le fait que la SCI TLV doit être intégralement garantie des condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre et être indemnisée des préjudices qu'elle a subis ;

Sur la responsabilité de Cegelec, [D] Engineering et Yxime, les condamnations prononcées à son encontre doivent être intégralement garanties par ses prestataires, Cegelec, [D] Engineering et Yxime, dont les manquements caractérisés sont la cause exclusive des désordres. L'expertise et le tribunal ont établi les fautes de chacun : Cegelec a manqué à son obligation de résultat en matière de maintenance, sa responsabilité étant estimée à 95% du défaut d'entretien ; [D] Engineering a failli à son devoir de conseil en n'investiguant pas les causes des insuffisances de débit qu'elle connaissait ; Yxime, le gestionnaire, a manqué à son obligation d'alerte et de pilotage face à la gravité des plaintes. L'expert ayant maintenu ses conclusions et ayant exclu la responsabilité du propriétaire, il est demandé d'infirmer le jugement en ce qu'il a minimisé la part de responsabilité des prestataires et de les condamner à garantir intégralement la SCI TLV';

Sur la contradiction du tribunal qui a retenu une part de responsabilité de la SCI TLV, le jugement entrepris est entaché d'une contradiction manifeste en ce qu'il retient sa responsabilité à hauteur de 64% tout en n'identifiant aucune faute qui lui soit personnellement imputable. En effet, pour chacun des postes de désordres retenus le tribunal a lui-même caractérisé les manquements exclusifs des prestataires professionnels mandatés par le bailleur. Concernant la vétusté générale du système, le tribunal a constaté que Cegelec avait manqué à son obligation de résultat et de conseil en matière de maintenance et que [D] et Yxime avaient failli à leur devoir de conseil en n'alertant pas le bailleur sur l'état du système et les risques encourus. Il est donc contradictoire de retenir la responsabilité du bailleur pour une vétusté que ses prestataires, tenus de la prévenir et de la signaler, ont laissé s'installer par leurs propres manquements. S'agissant des défauts de conception du circuit secondaire, le tribunal a relevé que les choix d'aménagement ont été faits par la société Easyburo et que [D], en charge de l'assistance technique, n'a pas relevé l'inadéquation de ces choix. La responsabilité de ces défauts ne peut donc incomber qu'aux concepteurs et non au maître d'ouvrage qui s'est fié à leur expertise. Enfin, sur le défaut d'entretien, le tribunal a jugé que Cegelec était responsable à 95% de ce manquement, compte tenu de son obligation de résultat. Dès lors, le bailleur ne peut être tenu pour responsable des fautes commises par ces derniers dans l'exercice de leurs missions. La responsabilité des désordres incombant exclusivement à ses prestataires, il convient d'infirmer le jugement et de condamner ces derniers à garantir intégralement la SCI TLV de toutes les condamnations prononcées à son encontre';

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Sur la nécessaire condamnation des prestataires responsables à indemniser la SCI TLV des préjudices subis, ses prestataires, dont les fautes sont à l'origine exclusive du litige, doivent l'indemniser de l'intégralité des préjudices subis, évalués à 14.000.000 €. Ce préjudice inclut d'abord le coût des travaux de remise en conformité, soit environ 1.200.000 €, validés par l'expert, dont le lien de causalité avec les manquements des prestataires est évident. Il comprend ensuite la perte des loyers et charges non versés par la CPAM jusqu'au terme du bail, soit environ 6.500.000 €. La réduction de cette somme par le premier juge à une simple «'perte de chance'» est infondée, les fautes des prestataires étant la cause unique du départ du locataire. Le préjudice intègre également la perte locative subie après la fin du bail, soit environ 6.000.000 €, les locaux ayant été immobilisés par l'expertise puis par la nécessité d'effectuer les travaux avant toute relocation. Enfin, les frais d'expertise et d'assistance technique doivent être remboursés. Le jugement, qui a limité de manière injustifiée l'indemnisation due par les prestataires, doit donc être infirmé.

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Aux termes de ses conclusions notifiées le 12 septembre 2025, par lesquelles la CPAM de [Localité 40], intimée, demande à la cour de':

-'''''' débouter la SCI [Adresse 48], la société [D] Engineering et son administrateur judiciaire, la société Cegelec Missenard et l'ensemble des intimés de l'ensemble de leurs appels principaux et incidents ;

-'''''' constater que la CPAM a qualité à agir ;

-'''''' rejeter l'irrecevabilité des demandes de la CPAM de [Localité 40] soulevée par la société Sapian pour défaut de qualité à agir ;

en conséquence,

-'''''' confirmer le jugement déféré en ce qu'il a prononcé la résolution du bail liant la CPAM de Paris à la société SCI [Adresse 48] venant aux droits et obligations de la société TLV 6 aux torts exclusifs de cette dernière ;

-'''''' confirmer le jugement déféré en ce qu'il a condamné la SCI [Adresse 48] à restituer à la CPAM de Paris les sommes versées en exécution du contrat résolu ;

-'''''' confirmer le jugement déféré en ce qu'il a déchargé la CPAM de [Localité 40] du paiement d'une indemnité d'occupation depuis le 1er trimestre 2013, date à laquelle le paiement des loyers a été suspendu en vertu du jugement avant dire droit rendu le 24 janvier 2013 ;

-'''''' confirmer le jugement déféré en ce qu'il a rejeté les demandes en paiement formées par la SCI [Adresse 48] à l'encontre de la CPAM de Paris ;

-'''''' confirmer le jugement déféré en ce qu'il a rejeté les demandes en paiement formées par la société TLV 6 à l'encontre de la CPAM de [Localité 40] ;

-'''''' confirmer le jugement déféré en ce qu'il a ordonné la capitalisation des intérêts dus pour une année entière ;

-'''''' confirmer le jugement déféré en ce qu'il a laissé les frais d'expertise à la charge de la SCI [Adresse 48] ;

-'''''' confirmer le jugement en ce qu'il a condamné la société SCI [Adresse 48] venant aux droits et obligations de la société TLV 6 en tous les dépens d'instance dont distraction au profit de la SELARL Kato & Lefebvre Associes, en application de l'article 699 du Code de Procédure Civile ;

recevant la CPAM de [Localité 40] en son appel incident,

-'''''' infirmer le jugement déféré sur la fixation d'une indemnité d'occupation ;

-'''''' infirmer le jugement déféré sur le quantum des indemnités allouées au titre des dommages et intérêts sollicités par la CPAM de [Localité 40] ;

-'''''' infirmer le jugement déféré en ce qu'il a dit fait courir les intérêts à compter du jugement avant dire droit rendu le 24 janvier 2013 sur la restitution des loyers ;

-'''''' infirmer le jugement déféré sur le quantum de l'indemnisation sollicitée par la CPAM au titre de ses frais irrépétibles d'instance ;

Statuant à nouveau,

-'''''' condamner la société SCI [Adresse 48] venant aux droits et obligations de la société TLV 6 à restituer à la CPAM de Paris les loyers versés à savoir :

o'' au titre de la période de l'entrée dans les lieux au 1er trimestre 2011 date de l'évacuation des locaux, la somme de 11.605.869,07 €';

o'' au titre de la période du 1er trimestre 2011 au 24 janvier 2013 : la somme de 7.360.497,07 €;

Si la Cour devait confirmer le jugement sur l'indemnité d'occupation,

-'''''' fixer celle-ci à 20% du montant des loyers et charges ;

-'''''' condamner la société SCI [Adresse 48] venant aux droits et obligations de la société TLV 6 à restituer à la CPAM de Paris les loyers versés à savoir :

o'' au titre de la période de l'entrée dans les lieux au 1er trimestre 2011 date de l'évacuation des locaux, la somme de 9.284.695,26 € après compensation avec l'indemnité d'occupation ;

o'' au titre de la période du 1er trimestre 2011 au 24 janvier 2013, la somme de 7.360.497,07 € ;

-'''''' condamner la société SCI [Adresse 48] venant aux droits et obligations de la société TLV 6 à verser à la CPAM de Paris à titre de dommages et intérêts se composant :

o'' des frais engagés à hauteur de la somme de 268. 862,42 € ;

o'' du préjudice subi dans l'exercice de sa mission de service public à hauteur de la somme de 150.000 € ;

-'''''' assortir les condamnations prononcées des intérêts au taux légal à compter de l'assignation délivrée le 12 mai 2011 pour les sommes déjà versées à cette date, et au fur et à mesure de leur engagement pour celles versées postérieurement ;

-'''''' condamner la société SCI [Adresse 48] venant aux droits et obligations de la société TLV 6 à verser à la CPAM de Paris la somme de 150.000 € au titre des frais irrépétibles d'instance et d'appel par application de l'article 700 du Code de Procédure Civile ;

-'''''' débouter la SCI [Adresse 48] et ses appelés en garantie de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions dirigées contre la CPAM de Paris ;

-'''''' condamner la société SCI [Adresse 48] venant aux droits et obligations de la société TLV 6 en tous les dépens d'appel dont distraction au profit de la SELARL Kato & Lefebvre Associes, en application de l'article 699 du Code de Procédure Civile ;

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Au soutien de ses prétentions, la CPAM de [Localité 40] oppose que':

Sur la confirmation du jugement sur la résolution du bail, sur le fondement des articles 1217 et 1719 du code civil, le jugement a prononcé à juste titre la résolution du bail aux torts du bailleur pour manquement grave à son obligation de délivrance. Bien que le bail ait pris fin suite à des congés réguliers, la demande s'est transformée en une action en résolution, visant à sanctionner rétroactivement une exécution imparfaite du contrat depuis l'origine. Le bailleur a manqué à son obligation de délivrer un local conforme à sa destination, dès lors que le système de ventilation, équipement commun relevant de sa seule responsabilité, s'est avéré défectueux, vétuste et inapte à garantir la santé et la sécurité des travailleurs. Le tribunal a correctement analysé la situation en retenant que le système était défectueux dès la conclusion du bail, que le bailleur connaissait la nécessité de travaux qu'il n'a pas acceptés, et que le réseau présentait des défauts de conception et un mauvais entretien, justifiant la confirmation du jugement sur ce point';

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Sur le débouté des demandes de la SCI [Adresse 48], le bailleur a sciemment loué des locaux non conformes à leur destination de bureaux, le système de ventilation étant défectueux et inapte à assurer la sécurité des salariés, comme l'a confirmé l'expertise judiciaire. La responsabilité de l'entretien du réseau principal, équipement commun et structurel, incombait au bailleur et non au preneur, la CPAM n'ayant ni conçu les plans ni piloté les travaux d'aménagement. Par ailleurs, le bailleur était informé de la nécessité de travaux d'envergure prioritaires dès avant 2007 mais a caché ces informations et n'a jamais réalisé les travaux promis. Face à un risque sanitaire avéré pour ses agents et à l'inertie du bailleur, le départ des lieux n'était donc pas une stratégie économique mais une contrainte justifiée';

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Sur le débouté des demandes des appelés en garantie de l