TJ 93008, 9 oct. 2025, RG 25/02475

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY
[Adresse 1]
[Localité 1]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 1]

REFERENCES : N° RG 25/02475 - N° Portalis DB3S-W-B7J-2YVB

Minute : 25/00320

S.D.C. IMMEUBLE LES TERRASSES DU BELVEDERE SISES [Adresse 2] [Localité 2]
Représentant : Maître Caroline DARCHIS de la SARL MANEO AVOCAT, avocats au barreau de VAL-DE-MARNE, vestiaire : PC 192

C/

Madame [I] [O] [L]

Exécutoire délivrée le :
à :

Copie certifiée conforme délivrée le :
à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 09 Octobre 2025 par Madame Fatima ZEDDOUN, en qualité de juge du tribunal judiciaire de Bobigny siégeant au tribunal de proximité du Raincy assistée de Madame Claudine ADUFASHE, greffier ;

Après débats à l'audience publique du 19 Juin 2025 tenue sous la présidence de Madame Fatima ZEDDOUN, juge du tribunal judiciaire de Bobigny siégeant au tribunal de proximité du Raincy, assistée de Madame Claudine ADUFASHE, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE LES TERRASSES DU BELVEDERE SISES [Adresse 2], [Localité 2]
représenté par son syndic en exercice, la société AVANTAGES IMMOBILIER, SAS
[Adresse 3] - [Localité 2]

ayant pour avocat Maître Caroline DARCHIS de la SARL MANEO AVOCAT, avocats au barreau de VAL-DE-MARNE

D'UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Madame [I] [O] [L],
demeurant [Adresse 4]
[Localité 2]

non comparante, ni représentée

D'AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE :
Madame [I] [O] [L] est propriétaire de lots n°02 et n°308 au sein d'un immeuble situé au [Adresse 4], [Localité 2], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.
Par lettre recommandée en date du 22 novembre 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Les Terrasses du Belvédère sis [Adresse 2], [Localité 2], a, par l'intermédiaire de son conseil mis en demeure Madame [I] [O] [L] de régler la somme de 2497,72 euros au titre de l'arriéré de charges de copropriété.
Par acte de commissaire de justice en date du 9 août 2024, le syndicat des copropriétaires a fait délivrer à Madame [I] [O] [L] un commandement de payer la somme de 1866,06 euros au titre d’arriéré de charges de copropriété.

Par acte de commissaire de justice en date du 18 février 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Les Terrasses du Belvédère sis [Adresse 2], [Localité 2], représenté par son syndic, la SAS AVANTAGES IMMOBILIER, a fait assigner Madame [I] [O] [L] devant le tribunal de proximité du Raincy aux fins de la voir condamner au paiement des sommes suivantes :
2.611,60 euros au titre des appels de charges et travaux arrêtées au 30 janvier 2025, appel du 1er trimestre 2025 inclus,
175,42 euros au titre des frais engagés par le syndic pour recouvrer la créance,
Le tout majoré des intérêts légaux à compter du 27 mai 2024, date la première mise en demeure, avec capitalisation des intérêts en vertu des dispositions de l’article 1343-2 du code civil,
3.000,00 euros à titre de dommages et intérêts,
2.000,00 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens,
dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de droit ;
L’affaire a été appelée à l’audience du 19 juin 2025.
À l'audience, le syndicat des copropriétaires, représenté, maintient ses demandes dans les termes de son assignation.
Il expose que Madame [I] [O] [L], propriétaire de divers lots au sein de l’immeuble, est à ce titre redevable de charges de copropriété, conformément à l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, qui ne sont plus payées régulièrement malgré l’envoi d’une mise en demeure. Il indique que le compte individuel présente un solde débiteur au titre des charges de 2.611,60 euros, arrêtées au 4 février 2025, l’appel du 1er trimestre 2025 inclus, et la somme de 175,42 euros au titre des frais nécessaires exposés par le syndicat conformément à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.
Le syndicat des copropriétaires soutient également que le non-paiement des charges de copropriété, occasionne un préjudice aux autres copropriétaires, direct et distinct des intérêts moratoires, et s’estime bien fondé à obtenir la condamnation de Madame [I] [O] [L] au paiement de dommages et intérêts à hauteur de 3000,00 euros.
Madame [I] [O] [L] citée à étude ne comparaît pas, ni personne pour la représenter.
L’affaire a été mise en délibéré au 9 octobre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION
Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.
Sur les demandes principales :
Sur le paiement des charges de copropriété
En application de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien, à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.
L'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n'a pas contesté, dans les délais prévus à l'article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l'assemblée générale ayant approuvé les comptes, n'est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.
En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve.
En l’espèce, il ressort des pièces produites par le syndicat des copropriétaires, notamment des procès-verbaux de l’assemblée générale du 6 mai 2024, du 26 juin 2024, approuvant les comptes arrêtés au 31/12/2023, approuvant le budget prévisionnel modifié du 01/01/2024 au 31/12/2024 et approuvant le budget prévisionnel l’exercice du 01/01/2025 au 31/12/2025,et les attestations du syndic de l’immeuble en date du 29 janvier 2025 indiquant l’absence de contestation des procès-verbaux des assemblées générales communiqués, que les comptes annuels ont été approuvés et n’ont pas été contestés par les copropriétaires défendeurs. Les charges de copropriété sont engagées par la décision de l’assemblée des copropriétaires approuvant les comptes, chaque copropriétaire devenant alors débiteur de ces charges.
Le syndicat des copropriétaires justifie des appels de fonds adressés Madame [I] [O] [L].
Le décompte reprend les différents appels et les règlements effectués.
Au regard de ces éléments, il convient de retenir la quote-part de charges de copropriété ainsi que les provisions sur charge pour 2023, 2024 et 2025, qui sont exigibles dès leur appel et doivent être versées en exécution du budget provisionnel.
Les provisions sur travaux mentionnées dans les extraits du compte du syndicat des copropriétaires correspondent aux travaux votés lors des assemblées générales, si bien que ces appels sont dès lors justifiés.
Il convient de déduire les frais de contentieux et de recouvrement qui ne constituent pas des charges de copropriété, et font l'objet d'une condamnation distincte, soit une somme de 217,42.
En conséquence, il convient de condamner Madame [I] [O] [L] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble Les Terrasses du Belvédère sis [Adresse 2], [Localité 2], représenté par son syndic, la SAS AVANTAGES IMMOBILIER, la somme de 2569,60 euros (2787,02 euros – 217,42 euros) au titre d’arriéré des charges de copropriété, arrêtées au 4 février 2025, appel du 1er trimestre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation, à défaut d’interpellation suffisante par les mises en demeure des 27 mai 2024 et 22 novembre 2024, dont il n’est pas démontré qu’elles ont touché leur destinataire (plis avisés non réclamés).
Sur la capitalisation des intérêts :
Aux termes de l'article 1343-2 du code civil, les intérêts échus des capitaux peuvent produire des intérêts, ou par une demande judiciaire, ou par une convention spéciale, pourvu que, soit dans la demande, soit dans la convention, il s'agisse d'intérêts dus au moins pour une année entière.

Il convient dès lors, conformément à la demande et compte tenu des circonstances du litige, d’ordonner la capitalisation des intérêts dus pour une année entière.
Sur les frais nécessaires au recouvrement :
En application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, les frais nécessaires exposés par le syndicat, à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire, sont imputables au seul copropriétaire concerné.
En l'espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite l’octroi de la somme de 175,42 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement de sa créance (42 euros au titre des frais de mise en demeure du 27 mai 2024 et 133,42 euros au titre du commandement de payer)
Il est justifié de l'envoi d'une mise en demeure le 27 mai 2024, facturée 42,00 euros.
Il y a lieu de retenir les frais de commissaire de justice pour la signification du commandement de payer du 2 août 2024, à hauteur de 133,42 euros, dont il est justifié.
Il convient dès lors de condamner Madame [I] [O] [L] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble Les Terrasses du Belvédère sis [Adresse 2], [Localité 2], représenté par son syndic, la SAS AVANTAGES IMMOBILIER, la somme de 175,42 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement.
Sur la demande de dommages et intérêts :
En application de l'article 1236-1 du code civil, le créancier auquel son débiteur a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant du retard dans l’exécution de l’obligation, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.
En l'espèce, il ressort du débat que, sans justifier de raison valable, Madame [I] [O] [L] ne paye pas régulièrement les charges de copropriété de ses lots, ce qui cause un préjudice certain pour la collectivité des copropriétaires, avec la désorganisation de la trésorerie et implique des avances de fonds par les autres copropriétaires.
Le syndicat des copropriétaires justifie donc d'un préjudice certain, distinct du simple retard de paiement.
Il convient dès lors de condamner Madame [I] [O] [L] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble Les Terrasses du Belvédère sis [Adresse 2], [Localité 2], représenté par son syndic, la SAS AVANTAGES IMMOBILIER, la somme de 300,00 euros à titre de dommages et intérêts.
Sur les demandes accessoires :
En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Madame [I] [O] [L] aux dépens de l'instance.
Il apparaît inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais non compris dans les dépens qu'il a exposés dans le cadre de la présente instance. Il convient de condamner Madame [I] [O] [L] à lui payer la somme de 500,00 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Conformément à l'article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire, de droit.
PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats en audience publique par jugement réputé contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,
CONDAMNE Madame [I] [O] [L] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble Les Terrasses du Belvédère sis [Adresse 2], [Localité 2], représenté par son syndic, la SAS AVANTAGES IMMOBILIER, la somme de 2569,60 euros au titre d’arriéré des charges de copropriété, arrêtées au 4 février 2025, appel du 1er trimestre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;
ORDONNE la capitalisation des intérêts dus au moins pour une année entière ;
CONDAMNE Madame [I] [O] [L] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble Les Terrasses du Belvédère sis [Adresse 2], [Localité 2], représenté par son syndic, la SAS AVANTAGES IMMOBILIER, la somme de 175,42 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;
CONDAMNE Madame [I] [O] [L] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble Les Terrasses du Belvédère sis [Adresse 2], [Localité 2], représenté par son syndic, la SAS AVANTAGES IMMOBILIER, la somme de 300,00 euros à titre de dommages et intérêts ;
CONDAMNE Madame [I] [O] [L] aux dépens,
CONDAMNE Madame [I] [O] [L] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble Les Terrasses du Belvédère sis [Adresse 2], [Localité 2], représenté par son syndic, la SAS AVANTAGES IMMOBILIER, la somme de 500,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire de droit.
LE GREFFIER LE PRESIDENT